【摘要】人口老齡化是當(dāng)前中國社會的發(fā)展現(xiàn)實，其影響了社會整體的購買力結(jié)構(gòu)，因此有可能對房地產(chǎn)消費結(jié)果產(chǎn)生影響。本文收集23個省及直轄市的老齡化水平及商品房價格等數(shù)據(jù)，采用門限分析法發(fā)現(xiàn)在人口老齡化早期和峰值期時，人口老齡化發(fā)展時房地產(chǎn)價格會隨之增長，而在人口老齡化穩(wěn)定增長期時，人口老齡化發(fā)展時房地產(chǎn)價格會隨之下降，這可以為房地開發(fā)與銷售企業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營戰(zhàn)略調(diào)整提供參考。

【關(guān)鍵詞】人口老齡化;房地產(chǎn)價格;實證;開發(fā)與定價

1、人口老齡化發(fā)展對房地產(chǎn)價格影響方式

目前國際房地產(chǎn)價格研究領(lǐng)域?qū)θ丝诶淆g化的影響較為重視，也出現(xiàn)了較多觀點，一般認(rèn)為人口老齡化對房地產(chǎn)價格的影響是由市場選擇所導(dǎo)致，其中最主要的原因有三種：一是人口老齡化整體降低新增購房需求，供需關(guān)系變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價格被動下滑;二是人口老齡化對對既有特殊需求產(chǎn)生特定刺激，主要是由于養(yǎng)老需求下可能出現(xiàn)一部分對房屋要求更高的消費者，但多數(shù)研究認(rèn)為養(yǎng)老者購房需求不屬于一般性需求;三是在人口高度密集的國家、地區(qū)或城市中人口老齡化對房地產(chǎn)價格影響較小，主要在于此類地區(qū)的人口總量較高但整體資源總量偏低，房產(chǎn)資源的價格能夠始終維持在較高水平[1]。此外從中國國情來看，人口老齡化還可能通過限制大眾儲蓄量、影響政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控[2]等抑制房價增長?？傮w來看，多數(shù)研究都認(rèn)為人口老齡化會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。本文對二者關(guān)系做出如下架設(shè)：

H1.人口老齡化水平增長時房地產(chǎn)價格會隨之下降。

2、實證研究設(shè)計與分析

2.1模型設(shè)計、變量選擇與樣本來源

結(jié)合上文分析來看，人口老齡化不直接影響房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)銷企業(yè)的定價決策，而會通過其他外部環(huán)境因素、市場選擇來間接影響房地產(chǎn)價格，因此可以認(rèn)為二者之間即便存在關(guān)系也不太可能為絕對的線性關(guān)系。所以本文選擇采用門限回歸模型來分析二者之間的關(guān)系，模型如下：

Yit=α+βXit（qit≤λ1）+β'Xitl（λ1λ2）+γZit+εit

其中：Yit為被解釋變量;Xit為解釋變量;qit為門限量;λ為門限值;l（）為指數(shù)函數(shù)，門限量符合括號內(nèi)定義是則l（）為1，否則為0;Zit為控制變量;εit為隨機(jī)干擾量;系數(shù)為待估參數(shù)，其中β為門限量（大于或小于λ值時）解釋和被解釋變量間的關(guān)系，在確定模型的后第二個門限值的估值采用第一門限的最小二乘法殘差平方和來確定。

此次實證研究中選擇我國市場內(nèi)各類經(jīng)濟(jì)的地區(qū)內(nèi)較具代表性的省份（東部發(fā)達(dá)地區(qū)選擇了北京、天津、上海、廣東、遼寧、山東、江蘇、浙江、福建、廣東等11個直轄市和省份，中部中等發(fā)展水平地區(qū)選擇了河南、湖北、湖南、山西、江西、安徽等6個省份，西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)選擇了甘肅、寧夏、青海、新疆、云南、西藏等6個省份，總計23個直轄市和省份）的數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)收集區(qū)間為1999年-2019年（1999年為我國住房貨幣化改革實施的起始年份）。收集的主要變量包括：地區(qū)年度房地產(chǎn)的價格均值、人口老齡化水平（使用國家統(tǒng)計局統(tǒng)計使用的“老年人口撫養(yǎng)比”指標(biāo)）、國民生產(chǎn)總值（GDP）、數(shù)據(jù)采集區(qū)域內(nèi)的人均可支配收入（PCDI）、數(shù)據(jù)采集區(qū)域內(nèi)的消費價格指數(shù)（CPI）、性別比（GR）、政府土地財政預(yù)算（GBE）等可能影響房地產(chǎn)價格的因素。

2.2實證分析

在基于門限模型的顯著性校驗分析中發(fā)現(xiàn)，所有23個直轄市和省份的門限模型分析中第一與第二門限值分別為0.125和0.237。將門限值帶入模型中進(jìn)行回歸分析得出如下結(jié)果：

從回歸分析結(jié)果來看，人口老齡化水平低于0.125時人口老齡化水平與房地產(chǎn)價格之間存在正相關(guān)關(guān)系，系數(shù)為0.021，相關(guān)度較高但影響偏低;人口老齡化水平高于0.125但低于0.237時人口老齡化水平與房地產(chǎn)價格出現(xiàn)負(fù)相關(guān)，系數(shù)為-0.009，相關(guān)度較高但影響偏低;人口老齡化高于0.237時人口老齡化水平與房地產(chǎn)價格重回正相關(guān)，系數(shù)為0.002，相關(guān)度高但影響偏低。

2.3實證分析的結(jié)論

總體來看，實證結(jié)果部分拒絕了原假設(shè)（H1），僅有老齡化水平在[0.125，0.237]區(qū)間內(nèi)符合原假設(shè)，說明老齡化在高速增長期確實會導(dǎo)致房產(chǎn)價格上升，但這種影響主要通過影響國民生產(chǎn)水平、大眾購買力、消費指數(shù)、政府政策來影響房地產(chǎn)價格。但在人口老齡化增長早期和人口老齡化增速明顯放緩后，房地產(chǎn)價格反而會隨人口老齡化水平而增長。

3、人口老齡化發(fā)展背景下房地產(chǎn)市場發(fā)展的建議

結(jié)合實證分析可知人口老齡化高速增長期（0.125

政府方面。一方面建議其加強(qiáng)房價管控，應(yīng)對當(dāng)前社會老齡化環(huán)境下大眾購房能力下滑的問題，營造更良好的生活環(huán)境;另一方面建議大力推動人口調(diào)控政策，及早使人口結(jié)構(gòu)恢復(fù)正常狀態(tài)，避免其通過限制房地產(chǎn)市場來阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方面。一方面建議企業(yè)應(yīng)對中短期房產(chǎn)定價進(jìn)行調(diào)整，更有效地把握既有市場;另一方面建議對中長期房產(chǎn)項目開發(fā)策略進(jìn)行調(diào)整，應(yīng)對未來30-50年中國養(yǎng)老的新需求，把握人口老齡化高速增長結(jié)束后對房地產(chǎn)價格正向促進(jìn)作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]Saita Y， Shimizu C， Watanabe TAging and real estate prices： evidencefrom Japanese and US regional data[J].International Journal of Housing Marketsand Analysis，2016.

[2]況偉大，王湘君，葛玉好.老齡化、遺產(chǎn)動機(jī)與房價[J].中國軟科學(xué)，2018（12）：44-55.

作者簡介：

徐筱（1988.11-）女，四川廣元市，碩士研究生，經(jīng)濟(jì)師，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。