尤娜

（西安曲江原山置業(yè)有限公司，陜西 西安 710000）

一、“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算產(chǎn)生的影響

（一）房地產(chǎn)會(huì)計(jì)科目設(shè)置發(fā)生變化

房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”前，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”，設(shè)置一個(gè)二級(jí)科目“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”，核算內(nèi)容單一、簡(jiǎn)單?！盃I(yíng)改增”后，稅種、費(fèi)用歸集都發(fā)生了部分變化，如“應(yīng)交稅金”會(huì)涉及多個(gè)下級(jí)科目，如：“進(jìn)項(xiàng)稅額”“銷項(xiàng)稅額”“已交稅金”“出口退稅”“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”“預(yù)交稅金”“未交稅金”“免抵稅額”等?！盃I(yíng)業(yè)稅金及附加”被取代為“稅金及附加”。

（二）房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算原則發(fā)生變化

營(yíng)業(yè)稅屬價(jià)內(nèi)稅，增值稅則屬價(jià)外稅。營(yíng)業(yè)稅計(jì)入“稅金及附加”列入損益表，增值稅則不會(huì)影響會(huì)計(jì)損益，而是列示在資產(chǎn)負(fù)債表中。增值稅由最終購(gòu)買方承擔(dān)，實(shí)現(xiàn)了鏈條式管理、稅收結(jié)構(gòu)調(diào)整、避免重復(fù)征稅的根本目的。

（三）房地產(chǎn)會(huì)計(jì)賬務(wù)處理發(fā)生變化

房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”前“應(yīng)交稅金”計(jì)稅依據(jù)及稅負(fù)率直觀、明了，營(yíng)改增后則是“購(gòu)進(jìn)抵扣”間接計(jì)算。需要更詳細(xì)的測(cè)算，要求事前稅籌、事中控制，另賬務(wù)處理較之前更為復(fù)雜。為合理控制稅收風(fēng)險(xiǎn)，需加強(qiáng)納稅籌劃，相關(guān)核算人員需認(rèn)真研讀“營(yíng)改增”相關(guān)稅收法規(guī)，按照《新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，進(jìn)行正確的會(huì)計(jì)核算設(shè)置及稅務(wù)處理。

（四）房地產(chǎn)會(huì)計(jì)中涉及稅目、稅率發(fā)生變化

房企“營(yíng)改增”前，稅率為5%，營(yíng)改增后，有一般納稅人和小規(guī)模納稅人且有新老項(xiàng)目之分，以一般納稅人為例，銷項(xiàng)稅率現(xiàn)階段為9%，進(jìn)項(xiàng)稅率則涉及稅率較多如：9%、6%、3%、13%等，且各稅率在成本權(quán)重占比波動(dòng)，就很可能導(dǎo)致稅負(fù)率是理論上的負(fù)偏差。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題

（一）建筑業(yè)可能將增加的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)企業(yè)

第一，完整的房地產(chǎn)上下游鏈條上，建筑業(yè)是上游，影響最為直接，建筑業(yè)稅率從3%轉(zhuǎn)為9%（銷-進(jìn)），而建筑原材料供應(yīng)市場(chǎng)并不完全健全，磚、瓦、灰、沙石等供應(yīng)商魚(yú)龍混雜，小規(guī)模、個(gè)體戶占比不少，實(shí)務(wù)中很多并不能提供合規(guī)發(fā)票，能提供合規(guī)發(fā)票的成本并不公允，隱形的稅負(fù)不能在采購(gòu)環(huán)節(jié)直接判斷，增加了很多成本風(fēng)險(xiǎn)。

第二，建筑勞務(wù)在成本中的一般占比為20%-30%，勞務(wù)用工形式靈活，進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣較為困難，這部分稅金成本最終也會(huì)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)企業(yè)。

第三，建安成本中機(jī)械設(shè)備費(fèi)一般占比為2%-2.5%，營(yíng)改增后有形資產(chǎn)租賃的增值稅稅率為13%，相對(duì)于之前稅負(fù)大幅升高，這也使得房地產(chǎn)稅被動(dòng)增加。

（二）影響房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表的關(guān)鍵指標(biāo)

1．對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表的影響

資產(chǎn)類項(xiàng)目。營(yíng)改增前，開(kāi)發(fā)成本中含營(yíng)業(yè)稅金，“營(yíng)改增”后，需取得相關(guān)增值稅專票，方可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，在資產(chǎn)負(fù)債表中，列入“存貨”科目中的周轉(zhuǎn)材料、勞務(wù)成本不變，貨幣資金、應(yīng)收賬款也不變；由于增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，使得開(kāi)發(fā)成本降低，存貨成本降低，從而流動(dòng)資產(chǎn)減少，資產(chǎn)總額下降。在企業(yè)負(fù)債總額不變的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率提高。而該指標(biāo)往往是金融機(jī)構(gòu)對(duì)融資方的主要授信參考指標(biāo)，過(guò)高的資產(chǎn)負(fù)債率，加大了融資難度，加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2．對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)表造成影響

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)收入額的確認(rèn)為不含稅銷售額，在銷售價(jià)格、營(yíng)業(yè)成本不變的情況下，會(huì)使得會(huì)計(jì)利潤(rùn)較營(yíng)改增前表現(xiàn)為降低。如考慮營(yíng)業(yè)成本因素，則進(jìn)項(xiàng)稅票能否取得且合理抵扣變得更為關(guān)鍵。如果無(wú)法取得、無(wú)法抵扣合規(guī)進(jìn)項(xiàng)票據(jù)，相應(yīng)的稅金計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，便進(jìn)一步減少了會(huì)計(jì)利潤(rùn)。若能夠取得增值稅專用發(fā)票，且合理抵扣，則開(kāi)發(fā)成本只是不含稅價(jià)款。基于營(yíng)業(yè)稅制，施工方營(yíng)業(yè)稅額存在于購(gòu)買價(jià)款內(nèi)。所以這樣一來(lái)就會(huì)大大降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的采購(gòu)成本，導(dǎo)致總利潤(rùn)比繳納的營(yíng)業(yè)稅還要高。企業(yè)的可抵扣成本比例越高，毛利率的提高幅度會(huì)更為突出。這種依賴于成本取得狀況所產(chǎn)生的不穩(wěn)定性，會(huì)直接影響企業(yè)利潤(rùn)指標(biāo)的可比性和穩(wěn)定性以及消費(fèi)者和投資人對(duì)企業(yè)的認(rèn)可度和對(duì)財(cái)務(wù)狀況的判斷。

3．對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量表造成影響

雖然售賣商品、提供服務(wù)所獲得的現(xiàn)金與購(gòu)買商品、接受服務(wù)所付出的現(xiàn)金并不會(huì)產(chǎn)生任何改變，可是一旦稅費(fèi)變多，則經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的現(xiàn)金流量勢(shì)必會(huì)變少，不過(guò)值得注意的是，這樣并不會(huì)對(duì)籌資與投資活動(dòng)造成任何的影響。

（三）納稅義務(wù)性發(fā)生時(shí)間存在理解偏差，導(dǎo)致銷、進(jìn)項(xiàng)發(fā)生時(shí)間不一致造成的收、支時(shí)間錯(cuò)配

1．認(rèn)為應(yīng)按交付時(shí)間

目前參考多個(gè)省市按這一口徑執(zhí)行。部分省明確指出：根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)，以不動(dòng)產(chǎn)交付（實(shí)際所有權(quán)轉(zhuǎn)移）給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間，在具體交房時(shí)間的分辨上，以《商品房買賣合同》上約定時(shí)間的，以實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn)。以交房時(shí)間作為房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，主要是考慮到了以下幾點(diǎn)因素：首先，能夠?qū)Χ惪铑A(yù)繳納的時(shí)間跟納稅義務(wù)產(chǎn)生時(shí)間不明朗的現(xiàn)象進(jìn)行有效解決；其次，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)內(nèi)銷項(xiàng)稅額跟進(jìn)項(xiàng)稅額出現(xiàn)差價(jià)所引發(fā)的錯(cuò)配現(xiàn)象（若以接收到價(jià)款作為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，很可能會(huì)產(chǎn)生初期銷項(xiàng)稅額多、中期進(jìn)項(xiàng)稅額大、長(zhǎng)期留抵等問(wèn)題）；最后，能夠及時(shí)解決在銷售額內(nèi)扣除的價(jià)款跟實(shí)際收入相符的問(wèn)題。

2．認(rèn)為應(yīng)按項(xiàng)目竣工時(shí)間

通常而言，當(dāng)完成項(xiàng)目以后，納稅人通過(guò)結(jié)算能夠得到足額進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票。以此時(shí)間節(jié)點(diǎn)為準(zhǔn)對(duì)增值稅進(jìn)行“清算”是十分合理的，有效規(guī)避了后期納稅人的進(jìn)項(xiàng)稅額難以抵扣現(xiàn)象。但此觀點(diǎn)沒(méi)有稅法依據(jù)，是增值稅混同了土地增值稅。綜上，本文認(rèn)為應(yīng)按第一種理解為妥。

三、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的建議

（一）建立健全新稅制下財(cái)務(wù)核算體系

充分理解國(guó)家稅務(wù)總局頒布的關(guān)于增值稅處理的稅收政策、法規(guī)，對(duì)納稅申報(bào)材料、不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法、《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)征收管理暫行辦法》《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》等加以了解，重新設(shè)置增值稅體制下標(biāo)準(zhǔn)的科目設(shè)置，結(jié)合企業(yè)業(yè)務(wù)模式，選擇合適的會(huì)計(jì)核算方式、規(guī)范業(yè)務(wù)流程，加強(qiáng)稅收籌劃，采取風(fēng)控措施，可聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)針擬定稅收優(yōu)惠舉措，確保企業(yè)能夠充分獲得稅制改革所帶來(lái)的益處。

（二）合理籌劃前期拿地方式，加強(qiáng)融資能力、提高資金管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)拿地具體方式對(duì)企業(yè)核算模式造成了直接化的影響，如出讓、舊城改造、項(xiàng)目收購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)等，拿地方式不同，可抵減增值稅銷售額的成本也會(huì)大有不同，選擇合適的拿地方式，合理規(guī)劃自持和銷售以及土地價(jià)款分拆方式下取得土地的實(shí)際成本，從而達(dá)到成本效益最佳。房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，充足的現(xiàn)金流決定著企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。全面“營(yíng)改增”之后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨進(jìn)項(xiàng)稅額與銷項(xiàng)稅額發(fā)生時(shí)間不匹配，資金使用效率顯得尤為重為，應(yīng)加強(qiáng)貨幣資金管理。首先，可以拓寬融資方式，多渠道募集資金、不動(dòng)產(chǎn)抵押、權(quán)利質(zhì)押、供應(yīng)鏈融資、信托產(chǎn)品、發(fā)行債券及銀行保理等等。其次，加強(qiáng)合約管理、付款管理、客戶信用期管理，應(yīng)收賬款管理，在合理的范圍內(nèi)加強(qiáng)資金流動(dòng)性減少壞賬損失等，提高資金的使用效率。

（三）合理控制建安成本

營(yíng)改增后能取得增值稅專用發(fā)票的建安成本越多將越利好企業(yè)負(fù)稅抵扣，建安成本是對(duì)企業(yè)負(fù)稅情況造成影響的關(guān)鍵要素。在建安成本中，應(yīng)時(shí)刻以施工環(huán)節(jié)為中心，尤其是工程招標(biāo)造價(jià)方案、成本控制策略及造價(jià)策略，參與增值稅專票與普票取得的稅費(fèi)測(cè)算，從而選擇更為有利的招采方案。

（四）重視增值稅專用發(fā)票和進(jìn)項(xiàng)抵扣管理

完善內(nèi)控制度，加強(qiáng)發(fā)票購(gòu)買、使用、核銷管理，確保合規(guī)、合法，票面信息要求真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，付款時(shí)要求保持“四流一致”即合同流、發(fā)票、資金流、物流相互印證；安排專人負(fù)責(zé)認(rèn)證、購(gòu)買、保管、開(kāi)具等工作；按照稅務(wù)部門要求安裝稅控、驗(yàn)證、抄報(bào)稅等電子設(shè)備及軟件系統(tǒng)。

（五）加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員專業(yè)勝任能力

重視財(cái)務(wù)人員的專業(yè)培訓(xùn)工作，加強(qiáng)培訓(xùn)、建立專門的稅務(wù)籌劃?rùn)C(jī)構(gòu)進(jìn)行事前測(cè)算，事中控制，事后監(jiān)督，與各業(yè)務(wù)部門進(jìn)行研討，注重實(shí)操作能力培養(yǎng)，形成有效的控制、反饋機(jī)制，從而提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率，創(chuàng)造附加價(jià)值。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，會(huì)計(jì)核算在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展中一直以來(lái)都扮演著十分重要的角色，它為企業(yè)順利生產(chǎn)與開(kāi)發(fā)提供了重要支撐，直接影響著企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力能否提升。尤其在財(cái)務(wù)核算方面，要求專業(yè)度高，學(xué)習(xí)力強(qiáng)，隨著《新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的實(shí)施，企業(yè)更應(yīng)當(dāng)不斷創(chuàng)建并健全核算管理體系，可是在復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境面前，企業(yè)自身發(fā)展情況與特點(diǎn)各不相同，存在明顯的差異化?；诖?，想要充分發(fā)揮出會(huì)計(jì)核算的作用，須結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況、發(fā)展特征及經(jīng)濟(jì)環(huán)境，在具體的工作中不積極尋找更加切合實(shí)際的、先進(jìn)的房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算管理標(biāo)準(zhǔn)及工作方法，方能確保企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、良好的發(fā)展。