孫兆秋

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展呈現(xiàn)增長的發(fā)展勢頭，同時房地產(chǎn)行業(yè)也是推動經(jīng)濟(jì)建設(shè)不可或缺的主力，但是隨著房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的增加，房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有自己的特點，企業(yè)要想在激烈的市場環(huán)境中占有發(fā)展的優(yōu)勢，需要重視財務(wù)管理工作對房地產(chǎn)企業(yè)的影響。本文主要討論房地產(chǎn)企業(yè)實施財務(wù)管理的重要性，分析現(xiàn)階段房地產(chǎn)財務(wù)管理工作存在的主要問題，并提出優(yōu)化策略，旨在提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的水平，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展獲得更多的發(fā)展機(jī)遇。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)管理;策略;意義

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型和勞動密集型的企業(yè)，企業(yè)的規(guī)模一般比較大，同時項目的建設(shè)周期長，資金回籠慢，所以財務(wù)管理工作的影響因素很多。房地產(chǎn)企業(yè)要想走穩(wěn)定發(fā)展的道路必須要重視財務(wù)管理，意識到財務(wù)管理對企業(yè)發(fā)展的重要性，才能結(jié)合市場經(jīng)濟(jì)形勢準(zhǔn)確地制定自己的發(fā)展戰(zhàn)略，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的內(nèi)涵以及發(fā)展的意義

（一）財務(wù)管理內(nèi)涵

財務(wù)管理主要指房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營的過程中通過對資金的分配，使用，管理，控制等環(huán)節(jié)所開展的經(jīng)濟(jì)活動并產(chǎn)生財務(wù)關(guān)系的過程。房地產(chǎn)企業(yè)由于是資金密集型的企業(yè)，所以財務(wù)管理工作的主要核心是資金的使用與管控的過程，同時由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠慢，項目建設(shè)過程中會有很多不確定的因素，所以財務(wù)管理工作會有一定的難度，加上房地產(chǎn)企業(yè)的投融資方式關(guān)系到資金是否充足，也是財務(wù)管理的重要內(nèi)容，所以房地產(chǎn)企業(yè)比其他行業(yè)來說，財務(wù)管理的要求更加嚴(yán)格。

（二）財務(wù)管理的發(fā)展意義

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理的發(fā)展是保證資金充足的首要措施。財務(wù)管理工作的開展能夠為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策提供真實的財務(wù)數(shù)據(jù)，有利于企業(yè)管理者準(zhǔn)確掌握自己經(jīng)營的優(yōu)勢和內(nèi)部資金的實際流動情況，確保企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略決策的準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的科學(xué)發(fā)展有利于企業(yè)節(jié)約成本，優(yōu)化資源配置，做全面預(yù)算管理工作。還有利于企業(yè)及時地做財務(wù)管理風(fēng)險的防控，幫助企業(yè)積極應(yīng)對市場中的競爭環(huán)境，提高企業(yè)資金的使用率，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作存在的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)缺少對財務(wù)管理的重視

現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營更多的重視經(jīng)濟(jì)效益最大化，忽視了財務(wù)管理工作對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的重要意義，尤其是企業(yè)管理者對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重要性認(rèn)識不足，導(dǎo)致財務(wù)管理工作人員的日常工作積極性不高，各部門的財務(wù)數(shù)據(jù)的真實性很難保證，必然導(dǎo)致財務(wù)管理處于被動的管理狀態(tài)。財務(wù)管理機(jī)制形式化現(xiàn)象比較多，內(nèi)部的相關(guān)流程沒有明確的規(guī)定，財務(wù)管理的審批手續(xù)不完整，財務(wù)收支管理混亂，所以導(dǎo)致財務(wù)管理工作的時候難度很高。財務(wù)管理的日常工作就是做好財務(wù)核算，做財務(wù)的各類報表，很少涉及到財務(wù)預(yù)測和財務(wù)數(shù)據(jù)的分析，也沒有做財務(wù)總結(jié)，缺少財務(wù)控制的相關(guān)內(nèi)容。由于房地產(chǎn)行業(yè)的很多不確定性，加上房地產(chǎn)企業(yè)缺乏財務(wù)工作的意識，會影響財務(wù)管理的職能發(fā)揮。

（二）融資渠道單一

房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)，需要巨額資金的投入，這對房地產(chǎn)資金投融資工作是一個巨大的挑戰(zhàn)，企業(yè)要經(jīng)營發(fā)展，必然要開展項目投資，所以需要有大量的流動資金，這對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營是一個巨大的挑戰(zhàn)。目前房地產(chǎn)行業(yè)的主要融資渠道分為內(nèi)部融資和外部融資。內(nèi)部融資是企業(yè)通過預(yù)售房產(chǎn)的方式以及企業(yè)內(nèi)部自有的資金來為企業(yè)的發(fā)展獲得資金，但是內(nèi)部融資的資金來源有限，而且資金獲得比例一般不超過投資項目的30%。企業(yè)的外部融資難度比較大，而且融資的渠道單一。房地產(chǎn)企業(yè)也都是采取銀行貸款，房地產(chǎn)債券等方式，但是由于貸款數(shù)額比較大，銀行的信貸門檻也有所提升，所以增加了融資的難度，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理在其融資工作上有著非常大的影響，限制了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

（三）資金管理體系不完善

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的核心主要是資金的管理，一旦資金管理體系不完善，必然會影響房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部所有經(jīng)濟(jì)活動的開展，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)項目的建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資金管理體系不完善，對資金管理的重視不足，沒有相對完善的資金預(yù)算管理制度，對資金的分配，使用，管控等缺少系統(tǒng)化的分析與管理，制度的約束力下降，導(dǎo)致資金管理混亂。加上資金審批程序不完整，會出現(xiàn)資金被占用，資金私自挪用等現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)無法對資金進(jìn)行有效的集中管理，隨著時間的推移，企業(yè)的資金使用風(fēng)險比較大，在項目投資中資金的盲目與隨意使用，一定程度上會導(dǎo)致企業(yè)陷入資金困境，嚴(yán)重情況會影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的成敗。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)有待提高

房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理內(nèi)容比較復(fù)雜，所以對財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)方面要求比較高，但是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員的專業(yè)管理能力、較強(qiáng)的職業(yè)道德及風(fēng)險防范意識等都有很大的提升空間。實際情況是企業(yè)財務(wù)工作人員的專業(yè)能力水平并不能與企業(yè)的實際需求持平，財務(wù)人員的綜合素質(zhì)與預(yù)期的要求還存在一定的差距，財務(wù)風(fēng)險的意識弱。財務(wù)管理人員都只注重眼前的工作任務(wù)，重視短期目標(biāo)的實現(xiàn)，忽視長遠(yuǎn)的規(guī)劃管理，所以沒有將眼光放得更加長遠(yuǎn)些，導(dǎo)致自身工作存在很大的局限性，財務(wù)人員的創(chuàng)新力受限。同時企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)人員的工作責(zé)任感以及奉獻(xiàn)精神缺乏，綜上所述這些問題在變化的市場經(jīng)濟(jì)中不利于自身工作價值的體現(xiàn)。

（五）缺乏系統(tǒng)性的財務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制

在新形勢的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)沒有建立系統(tǒng)性的財務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制，這對于信息時代的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展來說是存在發(fā)展劣勢。財務(wù)管理的信息化，系統(tǒng)化水平低，各部門之間的合作不順暢，信息系統(tǒng)的財務(wù)管理模塊不完善，由于預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)未能得到統(tǒng)一，相關(guān)的預(yù)算體系無法得到有效的應(yīng)用，從而無法保證財務(wù)數(shù)據(jù)是否具有絕對的真實有效性，這也對企業(yè)財務(wù)管理水平的提高及企業(yè)未來的發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面的影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理優(yōu)化策略

（一）提高對財務(wù)管理的重視

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營和管理中提高對財務(wù)管理的重視，首先企業(yè)管理者要帶頭重視財務(wù)管理工作，并且按照財務(wù)管理機(jī)制的要求，在企業(yè)內(nèi)部做好財務(wù)管理重要性的工作宣傳。并且鼓勵各部門積極參與到財務(wù)管理機(jī)制建設(shè)中，確保財務(wù)管理數(shù)據(jù)真實。同時企業(yè)內(nèi)部要完善日常的財務(wù)管理工作，擴(kuò)展財務(wù)管理的工作內(nèi)容，在保證日常財務(wù)管理的數(shù)據(jù)整理和報表以外，還要明確相關(guān)的工作流程。時刻提醒自己財務(wù)管理具有不確定性，重視財務(wù)數(shù)據(jù)的分析和總結(jié)，以便企業(yè)管理者能夠準(zhǔn)確地掌握財務(wù)管理的工作情況，利用財務(wù)管理的數(shù)據(jù)了解房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營情況，并且為做項目投資奠定基礎(chǔ)。

（二）拓寬企業(yè)的融資渠道

為了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，也為了規(guī)避財務(wù)管理工作的風(fēng)險，需要房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)寬融資渠道，減少對銀行信貸的依賴，以便尋找更多成本低的資金來源，確保企業(yè)的資金充足和穩(wěn)定。企業(yè)可以嘗試與其他企業(yè)聯(lián)合發(fā)展的模式，企業(yè)之間結(jié)成聯(lián)盟，把大家的資金集結(jié)在一起，形成利益共同體同時也是風(fēng)險共擔(dān)的局面，這樣能夠有效的轉(zhuǎn)移資金的使用風(fēng)險。同時企業(yè)還可以嘗試民間融資，這比較適合企業(yè)短期的資金需求，但是要確保企業(yè)的資金能夠按時償還，減少企業(yè)的償還債款的風(fēng)險。企業(yè)在融資的過程中要規(guī)避財務(wù)風(fēng)險，保持企業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)。另外房地產(chǎn)企業(yè)還可以利用自身產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行資金的管控，加上近年來很多金融機(jī)構(gòu)的誕生為房地產(chǎn)企業(yè)的融資提供了便于，都有利于房地產(chǎn)企業(yè)緩解資金的壓力。

（三）健全資金管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)需要建立符合當(dāng)前經(jīng)營情況的資金管理體系，才能滿足不斷變化的市場經(jīng)濟(jì)要求，也才能約束企業(yè)內(nèi)部的資金管理和使用流程。根據(jù)企業(yè)現(xiàn)狀以及市場環(huán)境進(jìn)行全面預(yù)算的編制，預(yù)算編制要客觀，改變以往的經(jīng)驗主義，要重視客觀數(shù)據(jù)的分析，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃要求，對資金規(guī)劃目標(biāo)進(jìn)行有效分解，制定資金使用的整體規(guī)劃，并在項目進(jìn)行過程中的資金使用情況進(jìn)行嚴(yán)格把控，對企業(yè)資金進(jìn)行嚴(yán)格有效的管理。房地產(chǎn)企業(yè)要設(shè)置專門的資金管理和使用臺賬，定期對各項專項資金的使用狀況進(jìn)行跟蹤與管理，確保企業(yè)的資金得到規(guī)范的使用。企業(yè)還要重視資金的結(jié)算，資金的預(yù)算管理以及資金的浪費現(xiàn)象，避免資金使用過程的浪費，節(jié)約資金，有效的控制企業(yè)的成本。

（四）加強(qiáng)對財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)培養(yǎng)提升

財務(wù)管理人員綜合素質(zhì)水平的高低會直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理質(zhì)量和水平。新時代房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作內(nèi)容比較多，所以對財務(wù)管理人員的要求也比以往更高，企業(yè)應(yīng)不斷加強(qiáng)對企業(yè)財務(wù)管理人員的技能、知識等方面的綜合培訓(xùn)工作。企業(yè)完善招聘機(jī)制，適當(dāng)提高企業(yè)的門檻，為企業(yè)引進(jìn)更多專業(yè)知識水平較高的人才。對已經(jīng)在崗的員工，企業(yè)定期對他們集中專業(yè)知識及技能方面的培訓(xùn)，確保他們的專業(yè)能力水平能夠得到有效提高。企業(yè)管理人員還應(yīng)采取合理的獎罰措施，落實崗位責(zé)任制的基礎(chǔ)上提高員工的工作積極性，挖掘員工的工作潛能，為企業(yè)奉獻(xiàn)自己。

（五）優(yōu)化財務(wù)管理細(xì)節(jié)，實行財務(wù)精細(xì)化、信息化管理

房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)一步細(xì)化財務(wù)管理的各項工作，進(jìn)而提高財務(wù)管理實效性。房地產(chǎn)企業(yè)采用精細(xì)化財務(wù)管理模式，利用信息系統(tǒng)，依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的管理模塊完善信息系統(tǒng)，全面掌握資金動態(tài)，使資金發(fā)揮最大效益。房地產(chǎn)企業(yè)要以信息技術(shù)帶動財務(wù)管理能力的提高，大力發(fā)展財務(wù)管理信息技術(shù)。做好財務(wù)管理工作中各個細(xì)節(jié)的優(yōu)化工作，重視工程施工過程的財務(wù)管理優(yōu)化，重視資金管理系統(tǒng)建設(shè)，還要加強(qiáng)對自身資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，盡可能將財務(wù)風(fēng)險降到最低。

結(jié)束語：

房地產(chǎn)企業(yè)對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響很大，雖然現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有很多不確定的因素，但是企業(yè)要想在行業(yè)中穩(wěn)步前進(jìn)前進(jìn)，依然要重視財務(wù)管理機(jī)制的建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)要正視自己財務(wù)管理工作存在的問題，并積極優(yōu)化解決策略，提高思想認(rèn)識，完善財務(wù)管理機(jī)制，重視員工素質(zhì)的提升，并企業(yè)重視擴(kuò)展籌融資渠道，制定完善的資金管理體系，確保房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化內(nèi)部管理水平，采取有效措施對財務(wù)管理的運(yùn)行進(jìn)行優(yōu)化，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展獲得更多的經(jīng)濟(jì)收益。

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