廖熳

摘要：近年來，我國經(jīng)濟快速發(fā)展，物業(yè)行業(yè)也隨之發(fā)展壯大，物業(yè)企業(yè)之間的競爭亦日趨激烈。由于競爭的加劇以及物業(yè)企業(yè)收費的標(biāo)準(zhǔn)化管理，物業(yè)企業(yè)成為微利服務(wù)行業(yè)，為了增加收入，提高企業(yè)競爭力，物業(yè)企業(yè)需要占領(lǐng)更多的市場，拿下更多的物業(yè)項目，因而出現(xiàn)了許多大型的跨區(qū)域多項目物業(yè)企業(yè)。對于這些大型企業(yè)，由于區(qū)域太廣，“戰(zhàn)線”太長，存在的地域差異和管理資源的鞭長莫及會增加許多不確定性，導(dǎo)致風(fēng)險的發(fā)生，尤其是財務(wù)風(fēng)險。企業(yè)開拓市場的根本目的是將企業(yè)做大做強，如果發(fā)生了財務(wù)風(fēng)險，不僅造成了該項目的經(jīng)濟損失，嚴(yán)重的還會影響整個企業(yè)后期的經(jīng)營，從而使企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)難以實現(xiàn)。本文從企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范角度出發(fā)，闡述了跨區(qū)域多項目物業(yè)企業(yè)可能存在的財務(wù)風(fēng)險，并從全面預(yù)算管理、內(nèi)控管理制度、考核監(jiān)督制度、信息系統(tǒng)等方面提出了相應(yīng)的風(fēng)險防范措施，有利于大中型物業(yè)企業(yè)盡可能將財務(wù)風(fēng)險降至最低。

關(guān)鍵詞：跨區(qū)域多項目? 物業(yè)企業(yè)? 財務(wù)風(fēng)險防范

一、跨區(qū)域多項目物業(yè)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范的重要性

簡單來講，財務(wù)風(fēng)險防范是企業(yè)在經(jīng)營過程中，將對內(nèi)外環(huán)境因素可能引起的財務(wù)成果損失降至最低所采取的措施。時至今日，物業(yè)行業(yè)已進入微利時代，許多物業(yè)企業(yè)采用了跨區(qū)域多項目的運營管理，通過“薄利多銷”的模式增強企業(yè)的競爭力，在企業(yè)規(guī)模橫向和縱向拓寬的同時，也增加了對資源及管理的需求，此時做好財務(wù)風(fēng)險防范尤為重要。

（一）財務(wù)風(fēng)險防范有利于企業(yè)從全局出發(fā)，營造安全穩(wěn)健的經(jīng)營環(huán)境

企業(yè)采取跨區(qū)域多項目經(jīng)營的根本目的是通過多個“點”的盈利來推動整個“面”的發(fā)展，從而增加企業(yè)整體價值。企業(yè)在開發(fā)市場的過程中，應(yīng)客觀分析各地的政策差異，人力資源差異，物料成本差異及存在的財務(wù)風(fēng)險，從企業(yè)整體利益出發(fā)，確定該項目是否可行，防止風(fēng)險帶來的財務(wù)危機給企業(yè)造成損失，給企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營帶來不利影響。

（二）財務(wù)風(fēng)險防范有利于物業(yè)項目的安全運營

收益和風(fēng)險總是共存的。項目在運營過程中，通過財務(wù)風(fēng)險防范可以識別來自于收入、支出及偶發(fā)性的風(fēng)險，并對風(fēng)險進行分析和度量，在項目運行中通過相關(guān)制度及措施加以控制，減少財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的可能性，將項目的損失降至最低。

（三）財務(wù)風(fēng)險防范有利于企業(yè)形成穩(wěn)定的財務(wù)活動

對跨區(qū)域多項目的物業(yè)企業(yè)，其財務(wù)活動涉及的“點”多、“面”廣，財務(wù)信息匯總所需時間較長，財務(wù)風(fēng)險較之其他企業(yè)也更大。因此，在財務(wù)風(fēng)險管理過程中，應(yīng)加速資金流轉(zhuǎn)，縮短資金在各項目的沉淀時間，及時匯總至企業(yè)總賬戶，保障資金安全，這樣有利于資金統(tǒng)籌管理，避免資金分散影響資金安全及使用效率，為企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)提供堅實的財力物力基礎(chǔ)。

二、跨區(qū)域多項目物業(yè)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

（一）市場開發(fā)過程中存在的財務(wù)風(fēng)險

面臨激烈的市場競爭，物業(yè)企業(yè)只有做“大”，才能做“強”。在搶占市場份額時，有些物業(yè)企業(yè)缺少前瞻性，沒有對市場進行充分調(diào)研，沒有分析因地域差異而產(chǎn)生的政策差異、人文差異，貿(mào)然前行，為企業(yè)的經(jīng)營埋下危機。比如在招投標(biāo)過程中，有企業(yè)為了拿下項目，沒有考慮當(dāng)?shù)厝藛T實際工資水平，僅依據(jù)政府規(guī)定的較低的工資水平報價。對于勞動力密集的物業(yè)企業(yè)，這樣必然導(dǎo)致實際運營中人力成本的大幅增加，使企業(yè)盈利水平降低甚至虧損。

許多大中型物業(yè)企業(yè)的項目已輻射了大半個中國，為進一步擴展占領(lǐng)市場，有企業(yè)甚至在某些未占領(lǐng)區(qū)域設(shè)立長期的市場開發(fā)部，人馬設(shè)施一應(yīng)俱全，未充分考慮由此產(chǎn)生的巨額前期費用，而這些費用的來源是靠其他項目的盈利支撐，如果不知取舍，這些沒有項目的開發(fā)部將成為企業(yè)的負擔(dān)，讓企業(yè)負重而行，這是與企業(yè)開發(fā)市場的初衷背道而馳的。

（二）項目營運過程中存在的財務(wù)風(fēng)險

跨區(qū)域多項目物業(yè)企業(yè)在項目運營過程中的財務(wù)風(fēng)險主要來源于兩個方面。一方面是來源于外部因素的不確定性，另一方面來源于內(nèi)部因素的不確定性，即企業(yè)內(nèi)控制度缺少或不完善帶來財務(wù)風(fēng)險的可能性。

1.物業(yè)企業(yè)外部因素造成的財務(wù)風(fēng)險。第一，合同收入的不確定性風(fēng)險。對于跨區(qū)域多項目物業(yè)企業(yè)，其物業(yè)管轄區(qū)有居民小區(qū)、寫字樓、醫(yī)院、學(xué)校等，服務(wù)對象有居民、國企、民營，還有行政單位，不同的服務(wù)對象物業(yè)費收取難易程度也不同。對于國企行政事業(yè)單位，其物業(yè)費收取幾乎沒有風(fēng)險，而對于居民或民營企業(yè)，因其個體或自身經(jīng)營的不確定性，物業(yè)費收入也存在不確定性。

第二，當(dāng)?shù)卣哒{(diào)整及物價變化引起的不確定性風(fēng)險。物業(yè)企業(yè)跨區(qū)域的項目大多是醫(yī)院或辦公樓等大型物業(yè)項目，其收入即是合同約定收入，而項目自進駐以后就會發(fā)生人工物料等成本費用，如遇當(dāng)?shù)卣{(diào)高最低工資標(biāo)準(zhǔn)或物價上漲，則會出現(xiàn)收入不變，費用增加的財務(wù)風(fēng)險。

2.物業(yè)企業(yè)內(nèi)控制度缺少或不完善引發(fā)的財務(wù)風(fēng)險。對于跨區(qū)域多項目物業(yè)企業(yè)，尤其是新入駐項目，因機構(gòu)新建，人員大多是臨時招募，對業(yè)務(wù)不熟，內(nèi)控意識薄弱，更容易引發(fā)如下財務(wù)風(fēng)險：

第一，物業(yè)費收繳的風(fēng)險。物業(yè)企業(yè)項目提供服務(wù)的對象雖不相同，但收費項目大致相同，主要有保潔費，安保費，維修費、綠化費、停車費等，其中維修費和停車費大多是零星收取的費用，如員工缺乏內(nèi)控意識，只收費而不上繳，則會造成此部分物業(yè)費的流失。對于合同約定支付的如保潔、安保費等大額合同收入，由于內(nèi)控管理的不到位，甚至出現(xiàn)跨區(qū)域項目財務(wù)人員挪用公款，這種情況在跨區(qū)域物業(yè)公司并不少見。

第二，物料采購及出入庫風(fēng)險。物業(yè)企業(yè)的成本費用中，比重最大的是人工費用，其次是物料成本。在批量材料采購過程中，如果采購人員對當(dāng)?shù)厥袌鋈狈α私?，沒有貨比三家，或者從個人私利出發(fā)而采用單一來源采購，則會增加企業(yè)采購成本，減少項目利潤。在材料領(lǐng)用環(huán)節(jié)，由于把控不嚴(yán)，沒有嚴(yán)格執(zhí)行出入庫制度，造成材料浪費，材料庫存的賬實不符。

第三，資金管理環(huán)節(jié)的風(fēng)險。對于跨區(qū)域多項目的物業(yè)企業(yè)，由于空間跨度比較大，企業(yè)未提前制定約束條款，總部對其收支情況不能及時掌握，對項目資金及時上交不能有效監(jiān)督，使項目資金不能及時到達單位總賬戶，不利于企業(yè)資金的統(tǒng)籌安排，造成資金閑置，甚至出現(xiàn)公款私存、私設(shè)小金庫現(xiàn)象，危及資金安全。

三、跨區(qū)域多項目物業(yè)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范的建議

對于跨區(qū)域多項目的物業(yè)企業(yè)，其首要的責(zé)任就是對風(fēng)險懷有敬畏之心，在運營管控中利用專業(yè)敏銳的洞察力識別風(fēng)險、度量風(fēng)險、防范風(fēng)險，具體風(fēng)險防范建議如下：

（一）對企業(yè)實行全面預(yù)算管理，健全財務(wù)管理制度

首先，從整個企業(yè)層面出發(fā)，應(yīng)該有“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”的前瞻思想。對企業(yè)實行全面預(yù)算管理，使企業(yè)明確收入目標(biāo)及費用上限，不僅為企業(yè)的市場開發(fā)工作提供較為準(zhǔn)確的參考意見，避免“冒進”造成的財務(wù)風(fēng)險，同時也引導(dǎo)監(jiān)督各項目在運營中不出現(xiàn)偏離預(yù)算的行為，能最大程度的保障收入目標(biāo)的實現(xiàn)。

其次，企業(yè)在開發(fā)市場過程中，應(yīng)進行足夠的事前市場調(diào)研，充分了解當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理水平及對物業(yè)管理需求，結(jié)合當(dāng)?shù)卣摺趧恿Τ杀?、物價水平，對是否投入開發(fā)及如何開發(fā)做出正確判斷，做到有的放矢，爭取到優(yōu)質(zhì)項目。

最后，具體到企業(yè)各跨區(qū)域項目，企業(yè)應(yīng)抓好項目處財務(wù)人員的財務(wù)基礎(chǔ)工作，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算管理，確保規(guī)范操作，如實記錄各項經(jīng)濟業(yè)務(wù)，建立和完善各種登記簿，做到賬證相符、賬實相符，并按期與企業(yè)總部財務(wù)對賬。各項目處提供的財務(wù)信息真實、完整、及時，能有利于企業(yè)降低服務(wù)成本，獲得經(jīng)濟效益。

（二）建立完善的內(nèi)控管理制度

內(nèi)部控制制度是財務(wù)管理的重要內(nèi)容，是企業(yè)得以生存發(fā)展的根基。企業(yè)缺少良好的內(nèi)控管理制度，則資金無法得到有效地利用，企業(yè)財產(chǎn)安全也無法得到保障。對物業(yè)公司而言，企業(yè)應(yīng)從如下幾個方面進行內(nèi)部管理控制：

1.收入的控制。微利時代的物企，確保高效的收費率是賴以存活的效益法則，只有收入保證了，才有能力支出，才有可能保障利潤空間。

企業(yè)應(yīng)梳理所有項目處的各項物業(yè)收入，對按合同約定收取的會議服務(wù)費、保潔費、安保費等大額收入，應(yīng)提前與業(yè)主溝通，以銀行轉(zhuǎn)賬的方式收取，并按企業(yè)規(guī)定及時劃入總部銀行賬戶;對維修、停車管理等費用的收取，應(yīng)通過簽發(fā)維修派出單、停車收費自動系統(tǒng)進行管理，確保零星收入的足額上繳。企業(yè)在收費過程中，可以推陳出新，采取一些當(dāng)下比較便捷的支付手段，如手機支付寶、微信等方式，也可以推出物業(yè)費儲值卡方式，這樣既高效，也便民。

2.材料采購及庫存物資的控制。對于項目較多的大中型物業(yè)企業(yè)，材料采購環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制尤為重要。企業(yè)的有關(guān)管理部門應(yīng)根據(jù)各項目處的庫存對其采購量進行監(jiān)督和控制，對項目處上報的大批材料采購，一是有關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格按預(yù)算規(guī)定審批，二是應(yīng)關(guān)注其采購價格及來源，是否通過市場調(diào)查競價購買，是否是單一來源購買及單一來源購買理由是否充分，確保采購過程的透明度。對于零星采購，企業(yè)有關(guān)部門應(yīng)按質(zhì)量、價格篩選，確保材料采購的經(jīng)濟實用。企業(yè)應(yīng)加強庫存物資的管理，出入庫物資必須履行相關(guān)手續(xù)。材料采購入庫時，應(yīng)填寫入庫單，經(jīng)驗收合格后入庫;領(lǐng)用材料時應(yīng)填寫出庫單方能領(lǐng)用，月末與財務(wù)對賬，做到賬實相符，防止材料的浪費與短缺。

3.成本費用的控制。成本費用的控制是企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的重點，企業(yè)應(yīng)在不影響服務(wù)品質(zhì)的前提下，盡可能減少成本費用，擴大利潤空間。物業(yè)企業(yè)的成本費用主要包括人工工資、物耗成本、辦公樓租金及各種稅費，其中人工工資比重最大。各項目處應(yīng)在不違背物業(yè)合同的前提下，縮減不必要的人員配置，減少人力成本，同時企業(yè)應(yīng)加強對各項目處人員數(shù)量的核實，采取上崗打卡制度，防止項目處虛報人數(shù)，虛增人力成本，減少企業(yè)經(jīng)濟利益。在物耗成本控制方面，企業(yè)一方面要控制采購價格及數(shù)量，確保合理庫存數(shù)量，避免不合理地占用資金;另一方面應(yīng)加強材料領(lǐng)用登記管理，對于一次性領(lǐng)用材料，倉儲保管人員應(yīng)根據(jù)領(lǐng)用單發(fā)出材料，對于周轉(zhuǎn)用材料，保管人員應(yīng)登記其領(lǐng)用和歸還情況，防止材料的重復(fù)領(lǐng)用及丟失。

（三）加強貨幣資金管控，確保企業(yè)資金安全

貨幣資金是企業(yè)正常運營的關(guān)鍵保障，對跨區(qū)域物業(yè)企業(yè)，應(yīng)從以下方面確保貨幣資金的安全與合理使用：首先，設(shè)立備用金制度。各個項目應(yīng)根據(jù)日常開支情況合理確定備用金數(shù)量，不得從物業(yè)收費收入中直接開支;其次，合同收入直接匯入總賬戶，避免中間環(huán)節(jié)差錯。各跨區(qū)域項目，在簽訂合同時應(yīng)約定將服務(wù)費用直接匯入企業(yè)總賬戶，盡量避免匯入當(dāng)?shù)嘏R時賬戶，增加資金中間環(huán)節(jié)的風(fēng)險;再次，總部與項目處應(yīng)設(shè)立定期對賬制度。近年時有發(fā)生的企業(yè)出納人員挪用物業(yè)費事件，暴露了物業(yè)企業(yè)在財務(wù)風(fēng)險管理上的缺陷。因跨地域原因，企業(yè)總部對各項目處的收入實際到賬時間不能及時掌握，導(dǎo)致收入長期在“外”，給內(nèi)部不法分子以可乘之機。因此，企業(yè)總部應(yīng)根據(jù)合同約定付款時間，及時與項目核對收繳情況，避免資金安全風(fēng)險。

（四）設(shè)立審計巡視、質(zhì)量考核等監(jiān)督機構(gòu)，促使內(nèi)控制度落到實處

企業(yè)僅有內(nèi)控制度并不能有效地防范風(fēng)險，重要的是要將內(nèi)控制度落實到企業(yè)的每一個崗位，因此監(jiān)督機構(gòu)的設(shè)立和有效運行是必不可少的。對于項目眾多的物業(yè)企業(yè)，不定期的審計巡視有利于及時了解項目處的運營狀況，增強項目負責(zé)人的責(zé)任感，防止管理不當(dāng)或因私損工給企業(yè)帶來財務(wù)風(fēng)險。在審計過程中，應(yīng)重點對物業(yè)費收繳、庫存物資、實際到崗員工數(shù)量、管理費用開支進行審計。另外，企業(yè)年終對各項目進行質(zhì)量考核，利用收支盈虧等財務(wù)數(shù)據(jù)和用戶滿意度等非財務(wù)數(shù)據(jù)對各項目進行考評，根據(jù)考評結(jié)果高低決定項目的績效薪資，這樣既有利于崗位責(zé)任制的落實，又利于激勵員工，促進內(nèi)控制度的執(zhí)行。

（五）利用網(wǎng)絡(luò)信息化系統(tǒng)，提升企業(yè)與項目信息交流的速度與質(zhì)量

信息時代，先進的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有助于企業(yè)克服時間和空間對信息傳遞的阻礙，有利于企業(yè)節(jié)約成本、降低風(fēng)險。首先，對于跨區(qū)域項目較多的物業(yè)企業(yè)，因工作原因往返于項目和總部不僅會大幅增加差旅等費用，且工作效率較低，企業(yè)可以召開視頻會議達到信息互通，采用網(wǎng)絡(luò)審批解決某些常規(guī)性問題，先進的信息化技術(shù)能使信息在短時間內(nèi)達到收集和利用，及時解決各自存在的經(jīng)營問題，降低風(fēng)險的發(fā)生。其次，企業(yè)可以利用網(wǎng)絡(luò)信息化技術(shù)引進先進的財務(wù)管理系統(tǒng)，及時掌握各項目的日常財務(wù)收支，提升會計信息質(zhì)量。

四、結(jié)語

綜上所述，跨區(qū)域多項目的物業(yè)企業(yè)在競爭中既有規(guī)模上的優(yōu)勢，又有管理上的劣勢。當(dāng)物業(yè)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展到精細化服務(wù)的時代，企業(yè)的管理也應(yīng)盡可能做到精細化，企業(yè)應(yīng)不僅考慮日常收支方面風(fēng)險，還要考慮偶發(fā)性風(fēng)險，比如安全性風(fēng)險，因為它不僅會引發(fā)財務(wù)風(fēng)險，甚至?xí)绊懫髽I(yè)正常營運?？傊?，企業(yè)應(yīng)順應(yīng)市場發(fā)展規(guī)律，高瞻遠矚，堅持成本效益原則，敏銳專業(yè)地洞悉機遇中的風(fēng)險，構(gòu)建縱向橫向的預(yù)警機制，減少財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的可能性，在保證各項目良好運營的前提下，推動企業(yè)整體穩(wěn)健發(fā)展。

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作者單位：北京國天健宇物業(yè)管理發(fā)展有限公司