米祺馨

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)對中國GDP增長的促進是有目共睹的，它以其獨有的經(jīng)濟地位、社會地位成為我國新時代的支柱型產(chǎn)業(yè)，可以說，房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)向前發(fā)展能幫助中國經(jīng)濟在新形勢下將迎來新的歷史變革。房地產(chǎn)項目開發(fā)與建設屬于龐大的系統(tǒng)工程，需要高額的成本投入、精準的風險防控，管理責任重大。本文研究新形勢下房地產(chǎn)項目管理的普遍問題，并提出針對性的對策建議。

關鍵詞：新形勢;房地產(chǎn);項目管理;問題剖析

社會發(fā)展面臨的不確定性因素較多，各行各業(yè)也會受到波及影響，同時穩(wěn)定行業(yè)的首要前提是穩(wěn)定市場，所以對應房地產(chǎn)行業(yè)，做好項目管理是極其重要的，因為它能直接決定房地產(chǎn)市場是否穩(wěn)定、是否安全[1]。在復雜多元的經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)項目的建設與施工可以借助新的管理理念、管理技術和管理平臺，同樣也將面臨新的挑戰(zhàn)和問題。

1 房地產(chǎn)項目管理問題

1.1 沒有做好市場調(diào)研

房地產(chǎn)項目需要依靠市場運營來實現(xiàn)收益，同樣市場的變化也會影響到項目管理結果和成效。如：項目設計之初，因為缺乏對項目周邊環(huán)境進行準確定位，導致項目落成后價值下降;項目開發(fā)商沒有準確預估市場變化，導致項目建設功能與其建設環(huán)境不適配;房地產(chǎn)市場因為經(jīng)濟環(huán)境影響，行業(yè)發(fā)展減緩，導致項目存在收益風險或資金壓力等等。房地產(chǎn)項目與市場息息相關，如果預先未做好市場調(diào)研，則后續(xù)項目施工、成本投入、質(zhì)量驗收等工作也會問題叢生。因此，房地產(chǎn)工程項目因沒有預先做好市場調(diào)研，導致后期管理失去決策依據(jù)、失去前瞻視角，項目管理的效率與質(zhì)量下降是必然的。

1.2 設計階段沒有做好預算控制

房地產(chǎn)項目最終要實現(xiàn)效益經(jīng)營，從項目設計角度看，房屋建筑的功能應與其價值相匹配，質(zhì)量及建設標準也要符合規(guī)范要求，這些是設計階段房地產(chǎn)項目完成合理科學預算的關鍵，也是達到效益目標的前提。然而，目前很多房地產(chǎn)項目都沒有在設計階段重視預算控制，項目預算、工程造價等工作浮于表面、流于形式，有時候項目會因為計劃外成本投入過大而停止或延遲施工，這些問題造成的經(jīng)濟損失是巨大的。

1.3 項目分轉(zhuǎn)包嚴重，質(zhì)量得不到控制

房地產(chǎn)項目因為涉及到很多工程內(nèi)容，所以經(jīng)常以“分包”的形式分層管理、分區(qū)域管理，分包能解決工程量過大，企業(yè)或外包公司管理資源有限等問題，但也大大提升了房地產(chǎn)項目管理的不確定性。一方面，負責單位、負責部門、負責人等無法統(tǒng)一管理，很難保證工程進度、工程質(zhì)量、物資調(diào)配與生產(chǎn)經(jīng)營。另一方面，因負責權限和任務相互混淆，工程施工交接的時候亦會出現(xiàn)矛盾，相互推諉、溝通不暢、問題責任人不明確、合作意識差等情況。

2 新形勢下的房地產(chǎn)項目管理問題的解決措施

研究房地產(chǎn)項目管理問題的解決措施，需要立足于房地產(chǎn)行業(yè)和市場調(diào)研，從問題的根本成因入手，采取改革措施，糾正錯誤的管理理念、管理方法，對房地產(chǎn)項目管理全過程進行優(yōu)化。具體解決措施如下：

2.1 做好項目可行性分析

房地產(chǎn)項目在設計之初應該進行深入的市場調(diào)研，調(diào)查的內(nèi)容包括：房地產(chǎn)行業(yè)或市場在近幾年的發(fā)展趨勢、房地產(chǎn)項目在建設施工過程中要付出的成本及房地產(chǎn)項目在短期內(nèi)的收益回報、市場變化對房地產(chǎn)項目的價值變化影響多大、房地產(chǎn)項目功能調(diào)研等。這些市場調(diào)查工作能夠幫助項目在設計階段便擁有較為豐富的可行性依據(jù)，這些信息能為項目管理提供寶貴的財富，如：對項目人力資源管理、成本管控、各施工計劃和方案的制定、效益經(jīng)營等，參考設計階段的市場調(diào)研情況，根據(jù)現(xiàn)有市場環(huán)境與項目經(jīng)營生產(chǎn)背景，管理者能迅速做出判斷，采取科學決策，應對變化情況和突發(fā)性問題[2]。任何一個房地產(chǎn)項目，其管理的難點都在于項目推進過程中有諸多的“變化因素”、“不確定性因素”，前提調(diào)查研究、推進項目可行性分析能夠幫助房地產(chǎn)項目管理在充分了解市場的前提下，制定科學的管理方案或計劃，做好財力投入準備、人力資源規(guī)劃、物資分配等工作，讓管理充滿“預見性”，綜合提高管理效率與質(zhì)量。

2.2 嚴格控制設計成本

房地產(chǎn)項目雖然由多個部門、機構或是團隊負責，但從管理角度看，項目的管理任務是統(tǒng)一的，即在規(guī)定的成本范圍內(nèi)落實建設完成高質(zhì)量標準的項目工程。針對這一管理訴求，項目應嚴格控制設計成本，首先，搜集整理房地產(chǎn)項目建設施工過程可能遇到的所有成本投入條目，主要是施工階段，固定成本、非固定成本、不確定性因素等，確定成本內(nèi)容后分析成本的流動變化情況，能夠幫助房地產(chǎn)項目建立相對完善、科學的預算體系。其次，重視功能設計與價值管理，房地產(chǎn)項目自身的流動性資金是需要依靠建設施工來實現(xiàn)的其對應價值的，所以項目管理應不遺余力地、盡可能地完成對項目預期功能價值的建設任務，如：進行口碑營銷、落實聯(lián)檢與考核工作，規(guī)范施工建設規(guī)程及質(zhì)量標準等。最后，成本設計應融合現(xiàn)代化管理理念，設定“彈性成本”，通過劃分彈性成本的區(qū)間范圍來規(guī)劃成本投入的各個程序和步驟[3]。成本設計也可以采用科學管理模式，在不影響工程質(zhì)量的前提下預先做好成本壓縮，或采用績效激勵的方式，通過設計成本管理的條款、規(guī)則來有效節(jié)約成本。

2.3 做好項目的質(zhì)量管理工作

對于房地產(chǎn)項目來說，質(zhì)量與安全是最為重要的，日常項目管理應當時刻以安全為準繩，并且嚴把質(zhì)量關。首先，選擇有資質(zhì)認證、經(jīng)驗豐富、信譽度好的分包公司或是施工團隊，與其達成合作的同時規(guī)范好各類條款，如：圍繞工程質(zhì)量及施工環(huán)節(jié)設定明確的權限職責，通過及時監(jiān)督、考核管理的辦法介入房地產(chǎn)項目施工建設全過程。其次，建立系統(tǒng)化、網(wǎng)絡化管理平臺，項目施工建設的每個環(huán)節(jié)、每個責任人都應當及時將施工建設信息匯報給管理中心，數(shù)據(jù)信息的集成化能幫助項目管理時刻了解項目施工建設進程。同時，網(wǎng)絡平臺或電子科技能夠幫助企業(yè)對項目進行全方位管理，包括成本投入、物料使用、人員培訓、工程質(zhì)量考核等。同時，依靠便捷渠道，信息能夠進行無障礙交流，部門、各施工團隊、各監(jiān)理機構的交互溝通也能更加順暢。最后，明確責任、劃分權限，責任到人，從管理角度設計管理計劃，各分包公司、機構或施工團隊都應當根據(jù)管理計劃制定工作計劃，每月、每季度參加聯(lián)合質(zhì)量檢查，部門相互監(jiān)督、相互監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題快速找到相關負責人，責令整改。

3 結語

通過分析新形勢下房地產(chǎn)項目管理問題不難發(fā)現(xiàn)，新形勢下，房地產(chǎn)項目管理應建立科學的管理理念、從項目可行性分析、成本設計、質(zhì)量管控等多個角度，履行房地產(chǎn)項目的建設責任與發(fā)展任務，提高管理效率的同時保障工程質(zhì)量。在復雜多元的發(fā)展背景下，房地產(chǎn)項目管理應把握好機遇，通過以往積累的經(jīng)驗，對項目管理工作進行重新整合，以有效促進房地產(chǎn)行業(yè)、市場向前穩(wěn)步發(fā)展。

參考文獻：

[1]晏昶.基于新形勢下的房地產(chǎn)項目管理問題研究[J].建材與裝飾，2018（19）：126-127.

[2]周嬋.基于新形勢下我國房地產(chǎn)項目管理中存在問題思考[J].科技風，2015（17）：180.

[3]薛春屹.基于新形勢下我國房地產(chǎn)項目管理中存在問題思考[J].價值工程，2012，31（26）：49-50.