張晨輝

（天津大學(xué) 法學(xué)院，天津300072）

一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中占有效力的法律缺失

我國(guó)《物權(quán)法》以動(dòng)產(chǎn)交付、不動(dòng)產(chǎn)登記作為物權(quán)變動(dòng)的公示方式。于此看似清晰的二分法下，不可避免地存在著一個(gè)夾層問(wèn)題：即占有對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)究竟具有怎樣的意義？對(duì)此現(xiàn)行法無(wú)明確的條文規(guī)定，學(xué)理上則眾說(shuō)紛紜。這一問(wèn)題在“一房二賣(mài)”情境中體現(xiàn)得最為淋漓盡致。若奉行嚴(yán)格的登記生效主義原則，認(rèn)為只有已經(jīng)取得登記的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人才是真正的所有權(quán)人，而未經(jīng)登記的先買(mǎi)受人即便已經(jīng)實(shí)際占有不動(dòng)產(chǎn)，也僅僅為一般意義上的債權(quán)人，進(jìn)而基于“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的一般原理，似乎可以邏輯性地得出“后買(mǎi)人的登記物權(quán)優(yōu)先于先買(mǎi)人的債權(quán)”的結(jié)論。[1]然而，這種以登記為唯一標(biāo)準(zhǔn)、無(wú)視占有的做法產(chǎn)生了越來(lái)越多的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，在特定情形下甚至嚴(yán)重偏離公平正義的民法價(jià)值。例如，在“賀某與邴某等房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案”①參見(jiàn)遼寧省沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院[2007]沈民(2)房終字第725號(hào)民事判決書(shū)。中，盡管先買(mǎi)人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并占有房屋長(zhǎng)達(dá)7年時(shí)間，但由于未辦理房屋登記，法院只將其認(rèn)定為普通債權(quán)人，而已辦理登記但并未實(shí)際占有的后買(mǎi)人則被認(rèn)定為所有權(quán)人，可以要求先買(mǎi)人返還房屋。在這里，先買(mǎi)人的占有、支付價(jià)款等因素被完全忽視，后買(mǎi)人的善意、知情與否也未被考察，法院僅以登記為標(biāo)準(zhǔn)區(qū)分債權(quán)和物權(quán)，該種處理方式的合理性值得商榷。當(dāng)下應(yīng)當(dāng)進(jìn)行深刻反思的是：在登記生效主義的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式下，占有還能發(fā)揮什么作用？獲得占有的先買(mǎi)人取得的是一種什么權(quán)利？是否得以對(duì)抗已經(jīng)取得登記的后買(mǎi)人？對(duì)這些問(wèn)題的研判和解決將有助于深化對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的認(rèn)識(shí)，有利于公平正義的價(jià)值實(shí)現(xiàn)。

二、占有不動(dòng)產(chǎn)“準(zhǔn)物權(quán)”效力之證成

占有在特定條件下是否可能對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)產(chǎn)生某種程度的公示效力，對(duì)此學(xué)界觀(guān)點(diǎn)不一。否定說(shuō)認(rèn)為，承認(rèn)占有在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的公示效力，就是以占有限制登記簿的絕對(duì)公信力。[2]67-79肯定說(shuō)則認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)認(rèn)可在特定條件下占有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)具有一定的公示效力。至于該種效力緣何產(chǎn)生，則有不同的解釋路徑。按照董學(xué)立教授的觀(guān)點(diǎn)，在后的買(mǎi)受人對(duì)在先的買(mǎi)受人的占有負(fù)有查知義務(wù)，未盡該義務(wù)則為非善意。再者，可借鑒“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則之原理，既然法律可以特別規(guī)定“買(mǎi)賣(mài)不破基于債權(quán)關(guān)系而產(chǎn)生的租賃權(quán)”制度，以此來(lái)保護(hù)承租人對(duì)租賃房屋的占有使用權(quán)益，那么按照“舉輕以明重”原則，旨在獲得所有權(quán)的買(mǎi)受人對(duì)房屋的占有使用權(quán)益更應(yīng)得到法律的重視和保護(hù)。[3]78-84

在筆者看來(lái)，已實(shí)際占有不動(dòng)產(chǎn)之買(mǎi)受人取得的是一種介于債權(quán)向物權(quán)轉(zhuǎn)變過(guò)程中的“準(zhǔn)物權(quán)”。所謂準(zhǔn)物權(quán)，即現(xiàn)階段還不是真正意義上完整的物權(quán)，但是與物權(quán)在實(shí)質(zhì)上是統(tǒng)一的，并且將來(lái)能夠發(fā)展為完整的物權(quán)的權(quán)利。正如德國(guó)著名法學(xué)家拉倫茨所言：“從債權(quán)債務(wù)關(guān)系發(fā)生的占有的權(quán)利，就其結(jié)構(gòu)說(shuō)，也是一種支配權(quán)，而不是債權(quán)?！盵4]必須進(jìn)一步深究的是，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人緣何憑占有獲得準(zhǔn)物權(quán)？

1.“占有”獨(dú)特的法律意義

在民法上“占有”具有獨(dú)特的意義。從外觀(guān)來(lái)看，占有具有天然的公示效果——即使是對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)而言亦然。與登記相比，占有不僅更加直觀(guān)、便利，而且不存在交付和登記之間的時(shí)間差。[5]占有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的公示效果固然不能與動(dòng)產(chǎn)同日而語(yǔ)，但絕非全無(wú)。遺憾的是，占有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)事實(shí)意義上的公示效果并未在法條中得到昭示和闡明，故爭(zhēng)議叢生?？隙ㄕ加性诓粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的公示效力并非完全否定登記生效主義，而是與其協(xié)同發(fā)揮作用。先買(mǎi)人的占有起碼給第三人提供一種“權(quán)利可能存在”的外觀(guān)事實(shí)，從而衍生出后買(mǎi)人合理調(diào)查的義務(wù)。即登記不應(yīng)具有絕對(duì)的效力，后買(mǎi)人不能僅憑登記簿的記載就斷定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬，而是要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占有進(jìn)行實(shí)地察看。在“一房二賣(mài)”中，如果正常人通過(guò)合理察看即能發(fā)現(xiàn)實(shí)際占有房屋的權(quán)利人與登記簿上的記載不一致，那么未盡該調(diào)查義務(wù)的后買(mǎi)人即便取得了登記，也不應(yīng)被認(rèn)定為所有權(quán)人，故其要求先買(mǎi)人返還房屋的請(qǐng)求亦不應(yīng)予以支持。[6]

從實(shí)質(zhì)內(nèi)容來(lái)看，買(mǎi)受人基于占有而對(duì)標(biāo)的物享有排他性控制，由此產(chǎn)生的占有權(quán)是整個(gè)所有權(quán)的基礎(chǔ)，即使用、收益和處分都是以占有為前提的。在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中，一旦買(mǎi)受人完成全部?jī)r(jià)款的支付，出賣(mài)人將標(biāo)的物交付于占有買(mǎi)受人后，便可以認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)合同的主義務(wù)已經(jīng)履行完畢，此時(shí)出賣(mài)人所有權(quán)中的占有、使用、收益權(quán)便在事實(shí)上歸買(mǎi)受人享有。[7]根據(jù)物權(quán)的排他性，這也就意味著出賣(mài)人喪失了占有、使用、收益權(quán)。如果出賣(mài)人自身都已不再享有這些權(quán)利，那么其僅存的處分權(quán)又如何行使？事實(shí)上出賣(mài)人的所有權(quán)已經(jīng)被掏空，若其就同一不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行再出賣(mài)，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無(wú)權(quán)處分。由此，后買(mǎi)人即便在先買(mǎi)人之前取得了登記，也不應(yīng)僅憑登記就判定其獲得了所有權(quán)。如若后買(mǎi)人主張善意取得，則還要結(jié)合其是否履行了占有的公示效力所產(chǎn)生的合理調(diào)查義務(wù)，來(lái)對(duì)其知情與否進(jìn)行考察。上述觀(guān)點(diǎn)賴(lài)以成立的前提是打破二元公示模式的限制，打破登記生效絕對(duì)化，將物權(quán)的取得視為一個(gè)動(dòng)態(tài)的、漸進(jìn)的過(guò)程，即隨著交付、受領(lǐng)等行為的完成，買(mǎi)受人便獲得了一系列物權(quán)性權(quán)利。[8]

2.社會(huì)實(shí)踐的現(xiàn)實(shí)需求

首先，自古以來(lái)“一手交錢(qián)、一手交貨”便是約定俗成的習(xí)慣。買(mǎi)受人支付對(duì)價(jià)，出賣(mài)人交付標(biāo)的物，所有權(quán)便發(fā)生了轉(zhuǎn)移。按照我國(guó)傳統(tǒng)，登記更多地被視為一種行政管理手段，相比之下人們往往更習(xí)慣于以占有來(lái)宣示自己對(duì)物的所有權(quán)和控制力，從而使占有在一定程度上發(fā)揮了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)公示的作用。時(shí)至今日，在我國(guó)一些偏遠(yuǎn)山村地區(qū)，農(nóng)民進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)依然會(huì)保留著這樣的習(xí)慣：不以登記作為房屋所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的依據(jù)，而是在買(mǎi)賣(mài)雙方都信任的中間人的見(jiàn)證下，互付房款、房屋產(chǎn)權(quán)證明書(shū)等，便完成了房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。

其次，肯定占有不動(dòng)產(chǎn)的公示意義與社會(huì)心理相契合。人總是處在一定的社會(huì)群體中，既有占有某物的心理，同時(shí)在觀(guān)察到他人的占有后也會(huì)有“不得侵犯他人占有”的心理?；谶@種社會(huì)心理，在一定程度上肯定占有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的公示意義有其合理性。不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人可以通過(guò)占有來(lái)向其他人宣示對(duì)物所享有的支配、控制權(quán)，而他人只要明白自己并非物權(quán)人、不得侵犯他人的合法占有，那么整個(gè)交易秩序就會(huì)在這兩種心理的指導(dǎo)下變得安全、有序。

最后，鑒于我國(guó)現(xiàn)行登記制度并不完備，發(fā)掘占有的公示意義可彌補(bǔ)其不足。目前我國(guó)還未能建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿，由此導(dǎo)致一些事實(shí)上存在的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)并沒(méi)有體現(xiàn)在國(guó)家的登記系統(tǒng)內(nèi)。[9]在此情形下，若僅僅憑借登記來(lái)認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬而忽視其他因素，特別是實(shí)際的占有情況，必然會(huì)造成當(dāng)事人利益保護(hù)的失衡。

3.司法實(shí)踐的有益嘗試

我國(guó)法院對(duì)于占有不動(dòng)產(chǎn)的公示意義持積極態(tài)度，體現(xiàn)在一系列相關(guān)司法解釋和案件的判決中。

最高人民法院《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第71條規(guī)定，尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)但已向買(mǎi)方交付的財(cái)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。由于該條并未說(shuō)明是針對(duì)動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)，解釋上應(yīng)認(rèn)為均包含在內(nèi)。據(jù)此，在企業(yè)破產(chǎn)案件中，不動(dòng)產(chǎn)交付占有后即不再屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，即使買(mǎi)受人尚未辦理登記手續(xù)也可以對(duì)抗普通債權(quán)人，其實(shí)是準(zhǔn)物權(quán)效力之體現(xiàn)。此外，最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第28條規(guī)定：“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：①在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；②在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；③已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；④非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記?！币罁?jù)該條文，付清全款并獲得占有的未登記買(mǎi)受人，可以對(duì)抗普通債權(quán)人的執(zhí)行申請(qǐng)，這顯然是比普通債權(quán)更加優(yōu)越的民事權(quán)利，若追尋該優(yōu)越地位之法理基礎(chǔ)，占有是至關(guān)重要的因素。再者，《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第1條第2款規(guī)定：“基于與建設(shè)單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的業(yè)主?！睋?jù)此，獲得占有而未登記的商品房買(mǎi)受人絕不僅僅是一般債權(quán)人，“業(yè)主”一詞傳達(dá)了鮮明的物權(quán)意涵。[10]

在近年來(lái)不動(dòng)產(chǎn)糾紛案件審判中，占有的意義也越來(lái)越得到法院的重視。在2010年鄭州市中原區(qū)人民法院審理的“張淑琴訴河南省鄭州市土畜產(chǎn)品進(jìn)出口公司破產(chǎn)清算組房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案”①參見(jiàn)河南省鄭州市中原區(qū)人民法院[2010]中民一初字第702號(hào)民事判決書(shū)。中，法院沒(méi)有拘泥于登記生效主義原則，而是考慮了買(mǎi)受人已付清全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有和使用房屋的現(xiàn)實(shí)情況，判決房屋歸屬于買(mǎi)受人而不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。在《最高人民法院公報(bào)》刊載的“連成賢訴臧樹(shù)林排除妨礙糾紛案”②參見(jiàn)《連成賢訴臧樹(shù)林排除妨礙糾紛案》，最高人民法院公報(bào),2015年第10期。中，法院亦沒(méi)有因買(mǎi)受人辦理了登記便支持其要求原所有權(quán)人返還房屋的主張，而是合理地考慮了原所有權(quán)人從未間斷占有的因素，使之能夠?qū)公@得登記的買(mǎi)受人。

綜上，肯定占有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示意義，既有充分的法理基礎(chǔ)，又有堅(jiān)實(shí)的實(shí)踐基礎(chǔ)。進(jìn)而需要探討的是：占有究竟如何影響不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)？

三、占有影響不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的進(jìn)路

1.“準(zhǔn)物權(quán)”中對(duì)占有的條件限制

物權(quán)的對(duì)世性要求其權(quán)利狀態(tài)能夠通過(guò)顯著且明確的方式公示給社會(huì)上不特定的第三人，以方便他人知曉、交易。[11]因此，欲發(fā)揮占有在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的公示作用，肯定已占有、未登記的買(mǎi)受人的準(zhǔn)物權(quán)地位，就要明確限定占有的時(shí)間、范圍和程度。具體來(lái)講：

（1）買(mǎi)受人應(yīng)該在發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因行為時(shí)即已實(shí)際占有標(biāo)的物。[12]以“一房二賣(mài)”為例，在后買(mǎi)人與出賣(mài)人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，先買(mǎi)人應(yīng)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了對(duì)房屋的占有。因?yàn)橘x予僅欠缺登記要素的先買(mǎi)人準(zhǔn)物權(quán)這一事實(shí)加重了后買(mǎi)人的注意義務(wù)，其不僅要查看登記狀況，還要調(diào)查實(shí)際占有情況，并判斷二者是否存在權(quán)利沖突。若先買(mǎi)人在合同簽訂時(shí)未實(shí)際占有房屋，則后買(mǎi)人的審查義務(wù)便沒(méi)有條件履行，即使履行了也沒(méi)有意義。

（2）占有必須是公開(kāi)、明確的，并且占有人已經(jīng)做出了核心性利用。所謂“公開(kāi)”，是指占有人必須將自己的占有向大眾公布，使不特定第三人通過(guò)一般渠道便能夠獲悉、查證標(biāo)的物的權(quán)利歸屬狀態(tài)；“明確”則是指占有人的占有應(yīng)該顯著、突出，能夠具體定位、識(shí)別到不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)前的占有使用人；“核心性利用”即針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的特有屬性做出的最重要的利用，就房屋而言，居住使用便是其核心性利用，觀(guān)賞乃至炒房盈利則顯然不是。[13]之所以關(guān)注核心性利用，是因?yàn)樗P(guān)乎人們的生存與發(fā)展，因此顯然應(yīng)該在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中作為一個(gè)重要的現(xiàn)實(shí)利益予以?xún)?yōu)先考慮和保護(hù)。

（3）占有人的信息披露義務(wù)。既然在非因本人原因未能辦理登記的情況下，法律認(rèn)可了占有的公示效力并保護(hù)先買(mǎi)人所享有的準(zhǔn)物權(quán)，那么依據(jù)“權(quán)利與義務(wù)相一致”原則，實(shí)際占有的先買(mǎi)人便應(yīng)該承擔(dān)信息披露的義務(wù)。即一旦后買(mǎi)人實(shí)地察看并詢(xún)問(wèn)相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬狀況時(shí)，先買(mǎi)人便有義務(wù)如實(shí)告知。否則，由于先買(mǎi)人未盡到信息披露義務(wù)而導(dǎo)致后買(mǎi)人無(wú)法獲悉標(biāo)的物真實(shí)權(quán)利狀態(tài)，善意地與出賣(mài)人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并辦理登記手續(xù)，那么此時(shí)先買(mǎi)人因先占有而獲得的準(zhǔn)物權(quán)將不再受到優(yōu)先保護(hù)。

2.調(diào)查義務(wù)與善意的證明

肯定占有在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的作用以及先買(mǎi)人所享有的準(zhǔn)物權(quán)后，僅憑登記簿上的記載推定真實(shí)權(quán)利人的結(jié)果可信度就會(huì)下降，這就要求不動(dòng)產(chǎn)交易中的理性買(mǎi)受人擔(dān)負(fù)合理的調(diào)查義務(wù)。所謂合理的調(diào)查義務(wù)，不僅包括查看登記簿，還包括存在可疑事由時(shí)實(shí)地察看不動(dòng)產(chǎn)的占有、使用情況，該義務(wù)的履行程度也是善意取得制度中認(rèn)定善意與否的重要考察因素。[3]78-84之所以規(guī)定買(mǎi)受人擔(dān)負(fù)此項(xiàng)義務(wù)，主要是基于以下三方面原因：

首先，從現(xiàn)實(shí)生活經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，作為一個(gè)普通的、理性的民事主體，從事不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)都應(yīng)當(dāng)具備“實(shí)地看房”的心理意識(shí)。因?yàn)楫吘共粍?dòng)產(chǎn)價(jià)值高昂且關(guān)乎買(mǎi)受人的生存利益，不能僅憑登記簿或者房屋產(chǎn)權(quán)證明就與出賣(mài)人達(dá)成交易。

其次，既然具有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)公示意義的占有是公開(kāi)、明確且排他性的，那么就足以能夠引起其他買(mǎi)受人的注意。即對(duì)于后買(mǎi)人而言，其履行合理調(diào)查義務(wù)的前提條件已經(jīng)存在。因此，任何一個(gè)買(mǎi)受人在不能排除可能存在享有準(zhǔn)物權(quán)的先買(mǎi)人的情況下，發(fā)現(xiàn)可疑事實(shí)時(shí)，理應(yīng)盡到合理的調(diào)查義務(wù)，這既是對(duì)自己行為的負(fù)責(zé)，也是對(duì)他人權(quán)利的尊重。

最后，由實(shí)際占有而引發(fā)的調(diào)查知情要求買(mǎi)受人負(fù)擔(dān)合理的調(diào)查義務(wù)。“調(diào)查知情”原則是美國(guó)法律的一項(xiàng)規(guī)定，它是指當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)交易過(guò)程中出現(xiàn)一些可疑的事實(shí)時(shí)，買(mǎi)受人不僅要對(duì)登記簿進(jìn)行查看，還要進(jìn)一步調(diào)查登記簿背后所存在的真實(shí)權(quán)利狀況。如果進(jìn)一步的合理調(diào)查能夠查明不同于登記簿的權(quán)利歸屬情況，而買(mǎi)受人卻未盡到此項(xiàng)調(diào)查義務(wù)，那么即認(rèn)定其為調(diào)查知情，因此將不會(huì)受到善意保護(hù)。未登記但已占有不動(dòng)產(chǎn)的先買(mǎi)人與出賣(mài)人之間形成的實(shí)際占有與登記信息不一致的情形當(dāng)屬于非常典型的可疑事實(shí)，因此筆者認(rèn)為，我國(guó)可以借鑒美國(guó)法的規(guī)定，引入調(diào)查知情原則。相應(yīng)地，買(mǎi)受人的合理調(diào)查義務(wù)便要作為調(diào)查知情原則的前提，在法律上予以規(guī)定。當(dāng)然，合理的調(diào)查義務(wù)也是有限度和范圍的，對(duì)于調(diào)查后買(mǎi)受人所得到的結(jié)果，也不要求一定與實(shí)際情況相符。即只要其盡到了同等情況下一般人應(yīng)盡的注意和調(diào)查義務(wù)，并據(jù)此做出合理判斷，便可推定其為積極的善意。相反，若買(mǎi)受人明明發(fā)現(xiàn)了可疑事實(shí)卻沒(méi)有履行合理的調(diào)查義務(wù)，則判定其為調(diào)查知情，從而因非善意而不能通過(guò)善意取得獲得所有權(quán)。

可見(jiàn)，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)過(guò)程中，因占有而引發(fā)的調(diào)查義務(wù)與買(mǎi)受人善意的證明建立了密切聯(lián)系。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返?5條的規(guī)定，推定受讓人善意的重要條件是其“無(wú)重大過(guò)失”。筆者認(rèn)為，“無(wú)重大過(guò)失”的直接表現(xiàn)即盡到合理的調(diào)查義務(wù)。若買(mǎi)受人能夠證明自己在盡到該項(xiàng)義務(wù)后仍未能發(fā)現(xiàn)在先權(quán)利人的存在（如因先買(mǎi)人的占有不夠明顯或先買(mǎi)人刻意隱瞞等），進(jìn)而與出賣(mài)人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并辦理了過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，那么此時(shí)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定后買(mǎi)人為善意，并通過(guò)善意取得獲得所有權(quán)。

3.不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中占有與登記效力的博弈

肯定占有在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的意義，賦予實(shí)際占有的先買(mǎi)人準(zhǔn)物權(quán)人的法律地位，是否意味著完全否定了取得登記的后買(mǎi)人的權(quán)利呢？“一房二賣(mài)”情境下占有與登記的關(guān)系究竟應(yīng)該如何處理？對(duì)此，筆者認(rèn)為，應(yīng)優(yōu)先對(duì)已取得占有的先買(mǎi)人權(quán)益進(jìn)行保護(hù)，對(duì)于辦理登記的后買(mǎi)人，不能僅憑登記這一要素便判定其取得所有權(quán)。后者只有在證明自己盡到合理調(diào)查義務(wù)、符合善意取得構(gòu)成要件時(shí)，才能戰(zhàn)勝先買(mǎi)人的準(zhǔn)物權(quán)，獲得所有權(quán)。值得注意的是，在本文的視角下論證善意取得中出賣(mài)人“無(wú)權(quán)處分”這一要件時(shí)，需要突破二元公示方式的限制，即不要認(rèn)為出賣(mài)人仍為登記簿上記載的所有權(quán)人便不構(gòu)成無(wú)權(quán)處分。[14]在此，筆者建議轉(zhuǎn)換思維，將所有權(quán)看作是集占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能為一體的綜合性權(quán)利，其轉(zhuǎn)移的過(guò)程也是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，具體如下：

當(dāng)先買(mǎi)人支付全部?jī)r(jià)款、出賣(mài)人移轉(zhuǎn)占有于先買(mǎi)人后，隨著占有的轉(zhuǎn)移，在法律上便產(chǎn)生了以下幾項(xiàng)效力：[15]第一，先買(mǎi)人取得了對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的占有權(quán)；且由于存在合法有效的買(mǎi)賣(mài)合同，先買(mǎi)人為有權(quán)占有，故出賣(mài)人不能要求先買(mǎi)人返還占有。第二，先買(mǎi)人在占有不動(dòng)產(chǎn)的同時(shí)享有使用權(quán)。對(duì)此，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第11條有關(guān)于“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外”的具體規(guī)定。第三，先買(mǎi)人在占有不動(dòng)產(chǎn)的同時(shí)亦享有收益權(quán)。因?yàn)槲覈?guó)《合同法》關(guān)于孳息的規(guī)定是“誰(shuí)占有誰(shuí)享有”。通過(guò)以上分析，我們不難發(fā)現(xiàn)：交付占有后的出賣(mài)人對(duì)標(biāo)的物所享有的所有權(quán)中已不再包含占有、使用、收益三項(xiàng)核心權(quán)能，其所有權(quán)實(shí)質(zhì)上已經(jīng)被“掏空”，僅剩的處分權(quán)甚至亦名存實(shí)亡。因?yàn)榍叭?xiàng)權(quán)利均已在事實(shí)上歸屬于先買(mǎi)人，故出賣(mài)人行使處分權(quán)的基礎(chǔ)早已不復(fù)存在?；诖耍梢哉J(rèn)為先買(mǎi)人享有無(wú)限接近所有權(quán)的準(zhǔn)物權(quán)而出賣(mài)人在事實(shí)上構(gòu)成了無(wú)權(quán)處分。

因此可以說(shuō)，若先買(mǎi)人在辦理登記的后買(mǎi)人與出賣(mài)人訂立合同時(shí)即已實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋的實(shí)際占有，那么原則上占有的公示效力大于登記。在此情形下，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記與占有發(fā)生沖突時(shí)，先買(mǎi)人因占有而獲得的準(zhǔn)物權(quán)優(yōu)先受到保護(hù)。這是因?yàn)?，發(fā)生在先的實(shí)際占有引發(fā)的“調(diào)查知情”要求后買(mǎi)人負(fù)擔(dān)合理的調(diào)查義務(wù)，若后買(mǎi)人未盡此義務(wù)，則可以產(chǎn)生推定其為惡意的效力。換句話(huà)說(shuō)，占有的事實(shí)將首先推定后買(mǎi)人為非善意，僅在其能夠證明自己已盡到合理的注意和調(diào)查義務(wù)，并符合善意取得的構(gòu)成要件時(shí)，法律才會(huì)保護(hù)已取得登記的善良買(mǎi)受人的合法權(quán)益，判定其獲得所有權(quán)。[16]此種制度設(shè)計(jì)是平衡先買(mǎi)人的占有與后買(mǎi)人的登記之間利益關(guān)系的有益探索。一方面，現(xiàn)實(shí)中層出不窮的“一房二賣(mài)”糾紛要求法律對(duì)處于弱勢(shì)地位、非由自身原因引起的未登記但已實(shí)際占有的先買(mǎi)人給予特殊保護(hù)。因此，唯有賦予先買(mǎi)人“準(zhǔn)物權(quán)”的優(yōu)先地位，在某種程度上加重后買(mǎi)人的調(diào)查義務(wù)，突破絕對(duì)的“登記生效主義”原則，才能對(duì)“一房二賣(mài)”行為產(chǎn)生一定的震懾作用，使后買(mǎi)人僅憑搶先登記便能獲得所有權(quán)的意圖落空，從而減少糾紛的形成。另一方面，若后買(mǎi)人確實(shí)善良不知情并已辦理登記，那么此時(shí)登記的效力大于占有，后買(mǎi)人所處情形與普通不動(dòng)產(chǎn)的善意取得并無(wú)二致，法律不宜矯枉過(guò)正，因過(guò)度保護(hù)先買(mǎi)人的“準(zhǔn)物權(quán)”而忽視后買(mǎi)人通過(guò)善意取得獲得的所有權(quán)。

四、結(jié)語(yǔ)

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的復(fù)雜過(guò)程，從買(mǎi)受人取得占有到完成登記往往有一段漫長(zhǎng)的時(shí)間，于此期間常常滋生“一房二賣(mài)”爭(zhēng)議。若采嚴(yán)格的登記生效主義而僅僅將先買(mǎi)人認(rèn)定為普通債權(quán)人，恐有違公平正義，作為矯正有必要挖掘占有在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的價(jià)值，有條件地賦予其一定的公示效力。有限承認(rèn)占有不動(dòng)產(chǎn)的公示效力在比較法上有據(jù)可尋，如德國(guó)法將買(mǎi)受人獲得交付占有后的權(quán)利稱(chēng)為“期待權(quán)”（類(lèi)似于所有權(quán)的權(quán)利），在英國(guó)法上也有“附實(shí)際控制的利益可以對(duì)抗登記物權(quán)”的規(guī)則。[2]67-79我國(guó)也應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)實(shí)際占有不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人權(quán)利的保護(hù)，將其定性為一種“準(zhǔn)物權(quán)”。先買(mǎi)人占有不動(dòng)產(chǎn)衍生出后買(mǎi)人之適當(dāng)查知義務(wù)，疏于履行查知義務(wù)則為非善意，不得以在后的登記對(duì)抗在先的占有。當(dāng)后買(mǎi)人辦理了登記且確實(shí)對(duì)在先權(quán)利的存在不知情、也不應(yīng)當(dāng)知情時(shí)，則可以此對(duì)抗獲得占有的先買(mǎi)人。