文/張智超 (煙臺(tái)市正泰土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司)

隨著現(xiàn)代城市的發(fā)展，城市擴(kuò)張程度逐漸提高。為了與自然取得更大的一致性，必須掌握全面準(zhǔn)確的地質(zhì)信息，才能在科學(xué)水平上開發(fā)土地并合理利用土地。在傳統(tǒng)的土地測(cè)繪中，依靠人力收集和傳輸數(shù)據(jù)有時(shí)會(huì)造成重大錯(cuò)誤，導(dǎo)致最終測(cè)繪出現(xiàn)許多問題。集計(jì)算機(jī)技術(shù)、遙感技術(shù)和成像技術(shù)于一體的綜合系統(tǒng)，能夠自動(dòng)收集和輸入地形測(cè)繪所需的信息，有效地保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，大大方便了測(cè)繪工作。

一、地理信息系統(tǒng)技術(shù)在土地估價(jià)中應(yīng)用的必然性

土地估價(jià)不僅包含大量非空間數(shù)據(jù)，還包括大量與地理位置相關(guān)的空間數(shù)據(jù)，如公共服務(wù)、土地建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施配置。土地評(píng)估不僅需要居民估價(jià)者良好的工作經(jīng)驗(yàn)，而且需要估價(jià)者處理、分析和比較相關(guān)數(shù)據(jù)。同時(shí)，需要一個(gè)評(píng)估系統(tǒng)，不僅要具備管理非空間數(shù)據(jù)，而且需要能夠分析和管理空間數(shù)據(jù)的能力，而空間數(shù)據(jù)可以通過地理信息技術(shù)得到有效實(shí)現(xiàn)，這是土地估價(jià)工作的發(fā)展趨勢(shì)。地理信息系統(tǒng)是一門不斷發(fā)展的學(xué)科，匯集了信息科學(xué)、計(jì)算機(jī)科學(xué)、空間科學(xué)和行政科學(xué)等許多領(lǐng)域。由于它不斷地發(fā)展，已成為計(jì)算機(jī)領(lǐng)域的一個(gè)關(guān)鍵組成部分，與空間信息密切相關(guān)，廣泛、普遍的應(yīng)用于設(shè)施管理、資源管理、環(huán)境管理和城市規(guī)劃等領(lǐng)域。

二、地理信息系統(tǒng)技術(shù)在土地估價(jià)中的應(yīng)用策略

（一）GIS技術(shù)運(yùn)用于土地復(fù)墾

需要使用地理信息系統(tǒng)技術(shù)進(jìn)行土地復(fù)墾，特別是在一些經(jīng)常遭到破壞的采礦和森林地區(qū)，怎樣有效的評(píng)價(jià)土地復(fù)墾的適應(yīng)度，已成為有關(guān)部門的一個(gè)重要問題，在這些部門，GIS技術(shù)可以得到有效利用。首先，利用地理信息系統(tǒng)技術(shù)，確定土地改善評(píng)估指標(biāo)，然后利用地理信息系統(tǒng)技術(shù)進(jìn)行定量分析，對(duì)土地狀況進(jìn)行徹底評(píng)估和定量分析。在此過程中，使用GIS技術(shù)中的空間疊羅分析方法。它是一種基于數(shù)學(xué)統(tǒng)計(jì)分析的拓?fù)溥\(yùn)算法則，是目前最常用、最多的算法，主要用于評(píng)估土地復(fù)墾的適宜性。以下是對(duì)這一過程實(shí)際步驟的描述：首先，使用 GIS 技術(shù)或計(jì)算制圖功能，分析和統(tǒng)計(jì)收集到的數(shù)值，將空間收集的信息與土地相關(guān)的信息相結(jié)合。這種疊置的技術(shù)不僅可以提高評(píng)估效率，同時(shí)降低其成本。

（二）地理信息系統(tǒng)能使土地管理更加的規(guī)范化

當(dāng)今社會(huì)的生活水平比以前有了顯著提高，人的平均壽命也在增長(zhǎng)，人口數(shù)量逐年增長(zhǎng)。面對(duì)不斷增長(zhǎng)的人口，人均土地資源正在減少，國(guó)家面臨的壓力越來越大。然而，由于土地管理不善，盡管土地資源嚴(yán)重缺乏，但土地浪費(fèi)現(xiàn)象依然存在，土地污染普遍，如果土地管理方法得不到盡快改善，土地資源的缺乏將是影響我國(guó)發(fā)展的重要因素。土地管理需要引進(jìn)新技術(shù)進(jìn)行改革，地理信息系統(tǒng)可以很好地規(guī)范土地管理，提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)分析，為土地管理提供數(shù)據(jù)和技術(shù)支持，避免浪費(fèi)土地資源。

（三）地質(zhì)數(shù)據(jù)的管理與存儲(chǔ)

數(shù)據(jù)管理和存儲(chǔ)是土地測(cè)繪過程的重要組成部分，不能直接使用很多原始數(shù)據(jù)，但在轉(zhuǎn)移到計(jì)算機(jī)進(jìn)行測(cè)繪之前需要進(jìn)行一些分析。首先，用GIS將數(shù)據(jù)進(jìn)行分層儲(chǔ)存，即因外部原因或自然環(huán)境而更改的數(shù)據(jù)，系統(tǒng)在保留原始數(shù)據(jù)的情況下進(jìn)行更新和修改。如果員工想要調(diào)取這些數(shù)據(jù)，可以快速找到原始的相關(guān)數(shù)據(jù)。其次，GIS有一個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)，旨在存儲(chǔ)匯總的信息和數(shù)據(jù)。在數(shù)據(jù)庫(kù)中，可用線條代表道路或河流，并帶有方向性，并使用特定面標(biāo)記建筑物，表示不同的位置和角度。當(dāng)在數(shù)據(jù)庫(kù)存儲(chǔ)和提取時(shí)，這些數(shù)據(jù)完全存儲(chǔ)在分層中以形成自己的集合，從而避免多個(gè)數(shù)據(jù)冗雜出現(xiàn)許多錯(cuò)誤。

（四）土地定級(jí)估價(jià)信息系統(tǒng)設(shè)計(jì)

土地定級(jí)估價(jià)信息系統(tǒng)主要由系統(tǒng)維護(hù)、土地定級(jí)和土地估價(jià)三個(gè)功能模塊組成。系統(tǒng)維護(hù)模塊主要由區(qū)域設(shè)置評(píng)估、用戶和權(quán)限管理、數(shù)據(jù)備份等組成。土地定級(jí)功能模塊主要包括調(diào)查數(shù)據(jù)輸入、抽樣調(diào)查點(diǎn)數(shù)字化、編制分值表、分值表的制作、分值圖自動(dòng)確定、級(jí)別圖的生成等；土地估價(jià)模塊主要包括調(diào)查點(diǎn)數(shù)據(jù)輸入、抽樣地價(jià)評(píng)估、估價(jià)參數(shù)確定、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估、地價(jià)修正系統(tǒng)的建立等。

（五）估價(jià)參數(shù)管理

估價(jià)參數(shù)主要包括非空間數(shù)據(jù)和空間數(shù)據(jù)，非空間數(shù)據(jù)主要是估價(jià)期間運(yùn)用到的基本參數(shù)，如房屋的置換價(jià)格、土地復(fù)墾的利用率和剩余價(jià)值率?？臻g數(shù)據(jù)主要是代表空間物體的數(shù)據(jù)類型，如獨(dú)特的身份和工程信息。為了提高該系統(tǒng)的靈活性和開放性，它不僅應(yīng)該為居民的工作提供標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值，而且還應(yīng)該提供額外增設(shè)功能。雖然并非所有評(píng)估方法都附有一個(gè)基本公式或固定的長(zhǎng)期公式，因?yàn)楣街械拿恳环N方法都因地塊和城市而異，不同的地區(qū)會(huì)有著不同的選擇。如果剩余法用于評(píng)估土地使用，地是否有建設(shè)期？建設(shè)需要多長(zhǎng)時(shí)間？用什么方式進(jìn)行投資？所用的計(jì)算公式各不相同，一些城市不同土地用途的某些因素的改進(jìn)并不適合所有城市。因此，應(yīng)管理好上述問題的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?？梢栽O(shè)計(jì)系統(tǒng)更改主要的選擇界面，以便大量用戶能夠合理選擇響應(yīng)城市現(xiàn)實(shí)所需的更改，然后進(jìn)行調(diào)整并將其添加到數(shù)據(jù)庫(kù)中。

三、結(jié)語(yǔ)

土地估價(jià)是一個(gè)系統(tǒng)和定期的評(píng)估過程，不能只使用一個(gè)公式計(jì)算。在這方面，應(yīng)積極部署地理信息系統(tǒng)技術(shù)，防止估價(jià)者為自我評(píng)估創(chuàng)造空間數(shù)據(jù)，盡量減少估價(jià)錯(cuò)誤，從而為土地評(píng)估員提供有效結(jié)果，同時(shí)提供充分保證，確保土地估價(jià)的有效性。