解彬

[摘要]隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)作為新興的服務(wù)行業(yè)取得了良好的發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)還有較大的發(fā)展空間，但在財務(wù)管理工作中還存在不足，普遍融資困難。文章總結(jié)了我國物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展概況，對我國物業(yè)管理企業(yè)融資渠道進(jìn)行了分析。在此基礎(chǔ)上，從宏觀角度和微觀角度詳細(xì)分析了影響物業(yè)管理企業(yè)融資的因素，并結(jié)合工作經(jīng)驗對物業(yè)管理企業(yè)如何優(yōu)化有效融資渠道的應(yīng)對策略進(jìn)行了探討，以期提供參考意見。

[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理企業(yè);融資渠道;房地產(chǎn)事業(yè)附加產(chǎn)業(yè)

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.33.064

1我國物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展概況

1.1物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展歷程

在我國實行改革開放之后，經(jīng)濟(jì)及科技等進(jìn)入了高速發(fā)展的時期，人們的需求更加多樣化，很多新興行業(yè)隨之出現(xiàn)，發(fā)展態(tài)勢極好，如房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)在近幾十年持續(xù)高效發(fā)展，經(jīng)濟(jì)效益明顯提升。作為房地產(chǎn)行業(yè)附加產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理行業(yè)也同樣有較好的發(fā)展，出現(xiàn)了較多的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)在不斷發(fā)展的過程中，企業(yè)數(shù)量明顯增多，經(jīng)營質(zhì)量上也有大幅度提升，有較為蓬勃的發(fā)展勢頭。而隨著社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，市場競爭也越發(fā)激烈，物業(yè)管理企業(yè)需不斷提升自身競爭力，占據(jù)更大的市場份額，獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。融資為物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展提供了資金支持，成為物業(yè)管理企業(yè)間競爭的主要方式。

1.2物業(yè)管理企業(yè)的實際發(fā)展?fàn)顩r

我國的物業(yè)管理企業(yè)普遍為中小型企業(yè)，工作人員數(shù)量少，企業(yè)規(guī)模相對較小，發(fā)展特點較為明顯。物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)源融資渠道主要有金融機(jī)構(gòu)及民間借貸、企業(yè)內(nèi)部籌資。物業(yè)管理企業(yè)還能通過銀行貸款、發(fā)行股票以及企業(yè)債券等外源融資渠道進(jìn)行融資。但受到多種因素的限制，物業(yè)管理企業(yè)的來源受限，對其發(fā)展造成約束，其融資需求增大。但因其自身特點能隨我國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化進(jìn)行快速調(diào)整，所要承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險較小，在時刻變化的市場環(huán)境中能很好的生存。物業(yè)管理企業(yè)可采取集體企業(yè)或私營企業(yè)等多種經(jīng)濟(jì)形式，實現(xiàn)較為均衡的發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)為我國財政稅收貢獻(xiàn)了自身力量，對達(dá)成小康社會的目標(biāo)起到積極推動作用。

2我國物業(yè)管理企業(yè)融資渠道

2.1物業(yè)管理企業(yè)的融資渠道

物業(yè)管理企業(yè)，尤其是中小型物業(yè)管理企業(yè)主要通過債務(wù)性資金和股權(quán)性資金實現(xiàn)有效融資。就當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展情況而言，股權(quán)資金主要有公眾股權(quán)和自有資本兩種融資渠道，債權(quán)資金的融資則需依靠內(nèi)源融資和外源融資。物業(yè)管理企業(yè)可通過商業(yè)信貸、金融長期或短期借貸的外源融資渠道獲取資金支持。

2.2物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展階段

現(xiàn)階段，可借助企業(yè)金融成長周期理論將物業(yè)管理企業(yè)的生命周期劃分為初步創(chuàng)業(yè)階段、發(fā)展階段、成熟階段以及消退階段五個階段。物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營過程中會因較多的影響因素出現(xiàn)破產(chǎn)的情況。物業(yè)管理企業(yè)在不同的階段需要不同數(shù)量資金的支持，如在發(fā)展階段需通過融資引入大量資金促進(jìn)企業(yè)高效運轉(zhuǎn)。在經(jīng)營管理過程中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依據(jù)自身償還能力等具體情況進(jìn)行融資，通過正當(dāng)商業(yè)借貸等融資方式獲取更多的資金，為企業(yè)經(jīng)營發(fā)展注入更多活力，從而實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的有效提升。

2.3物業(yè)管理企業(yè)的融資渠道現(xiàn)狀

我國對企業(yè)融資的管控較為嚴(yán)格，金融機(jī)構(gòu)及銀行等對借貸申請的企業(yè)有較為全面的檢查。在我國金融體制的影響下，物業(yè)管理企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)較為單一的特點。物業(yè)管理企業(yè)無法通過天使資金等融資渠道實現(xiàn)股權(quán)融資，存在較大難度。物業(yè)管理企業(yè)可通過港股融資渠道實現(xiàn)企業(yè)市值的有效增長，市場盈利率升高。但港股融資方式對物業(yè)管理企業(yè)融資的要求比較嚴(yán)苛。而就債務(wù)融資而言，我國的物業(yè)管理企業(yè)通常只能申請一種或兩種信貸資金種類，在債權(quán)融資上同樣也存在較大的限制。

3物業(yè)管理企業(yè)融資的影響因素

3.1宏觀角度

3.1.1市場環(huán)境

在我國，企業(yè)的所有制性質(zhì)對其融資借貸等具有較大的影響，私有制企業(yè)在貸款方面存在一定的難度。當(dāng)前有很多物業(yè)管理公司都已在香港上市，但A股比較少，融創(chuàng)物業(yè)也在今年實現(xiàn)港股上市。社會市場有關(guān)融資競爭的制度還不完善，投資方與貸款方的信息不對稱。銀行等金融機(jī)構(gòu)難以全面準(zhǔn)確判斷和了解物業(yè)管理企業(yè)的真實財務(wù)狀況、經(jīng)營風(fēng)險及效益，對其可做抵押的財富水平難以進(jìn)行有效掌握。銀行僅通過金融中介機(jī)構(gòu)或企業(yè)的財務(wù)會計報表對物業(yè)管理企業(yè)的市場價值做出間接的評價了解。物業(yè)管理企業(yè)存在這些發(fā)展問題，金融機(jī)構(gòu)對其信任度不高，難以對企業(yè)做出全面準(zhǔn)確的判斷，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)在信貸方面有較大的難度。

3.1.2物價及利率水平

物業(yè)管理企業(yè)的融資活動受到物價水平的較大影響，當(dāng)物價上漲時，物業(yè)管理企業(yè)就需投入較多的資金用于融資，所需融資代價較高，會導(dǎo)致正常融資存在較大難度。商品價格明顯上漲的情況下，物業(yè)管理企業(yè)需要更多的資金量，用于貸款的成本投入增加，可使用資金減少。物業(yè)管理企業(yè)在合理的利率水平條件下，運用借入資金創(chuàng)造更多的利潤，支付利息后還有較多的收入，對企業(yè)的發(fā)展起到積極作用。而利率水平不合理則會導(dǎo)致出現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)更大的融資風(fēng)險，會對物業(yè)管理企業(yè)融資發(fā)展的積極性帶來較大程度的消極影響。

3.2微觀角度

3.2.1物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營機(jī)制的完善程度

在企業(yè)經(jīng)營機(jī)制完善的前提下，物業(yè)管理企業(yè)可通過融資實現(xiàn)資金的有效補(bǔ)充，緩解資金緊張的壓力，在借入資金后進(jìn)行良好的資金管理實現(xiàn)資金的有效回流，能在合同規(guī)定時間內(nèi)還清借款項，保障融資的暢通和自身的信譽，還能獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益，對企業(yè)的發(fā)展起到積極作用。若物業(yè)管理企業(yè)缺少完善的經(jīng)營機(jī)制，借入資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)后會在其運營環(huán)節(jié)出現(xiàn)長時間沉淀的情況，無法在規(guī)定時間內(nèi)還清借款，給企業(yè)資金周轉(zhuǎn)及信譽造成不良影響，還會對融資方式取得較好的經(jīng)濟(jì)效益造成較大限制。

3.2.2物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理狀況

物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理水平對其融資能力會產(chǎn)生較大的影響。物業(yè)管理企業(yè)的借貸需依靠財務(wù)資料及經(jīng)濟(jì)效益信息等進(jìn)行銀行借貸，銀行則需根據(jù)其資料對是否批準(zhǔn)企業(yè)貸款進(jìn)行正確判斷。但多數(shù)中小型的物業(yè)管理企業(yè)對財務(wù)管理的重視程度不高，缺少系統(tǒng)性財務(wù)管理，缺乏專業(yè)能力較強(qiáng)的財務(wù)管理人才。少數(shù)物業(yè)管理企業(yè)為獲得更多的貸款會進(jìn)行財務(wù)造假，導(dǎo)致銀行難以了解其財務(wù)真實情況，產(chǎn)生不信任，進(jìn)而使得物業(yè)管理企業(yè)無法獲得貸款。

4物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)化有效融資渠道的應(yīng)對策略

在新時代發(fā)展背景下，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)不斷突破融資過程中的各種束縛，結(jié)合自身實際情況對融資工作進(jìn)行多種形式的創(chuàng)新探索，實現(xiàn)最大化整合社會資源及經(jīng)濟(jì)資源等，獲得良好的融資渠道，以期獲得長遠(yuǎn)健康發(fā)展。

4.1創(chuàng)新融資渠道，科學(xué)拓展企業(yè)內(nèi)外源渠道

現(xiàn)階段，很多物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)有效融資渠道主要有內(nèi)源融資和外源融資兩種。物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)源融資可經(jīng)金融機(jī)構(gòu)、民間借貸以及內(nèi)部籌資等內(nèi)部渠道實現(xiàn)有效融資。物業(yè)管理企業(yè)的外源融資主要經(jīng)向銀行貸款、發(fā)行企業(yè)股票或企業(yè)債券等籌資方式實現(xiàn)外源籌資。在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的推動下，物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模明顯擴(kuò)大，業(yè)主的需求呈現(xiàn)多樣化發(fā)展的趨勢，僅依靠內(nèi)源融資渠道難以有效滿足物業(yè)管理企業(yè)的真實融資需求，外源融資渠道開始占據(jù)更為重要的地位。如物業(yè)管理企業(yè)可借鑒南都物業(yè)港股融資的具體操作方式，對融資發(fā)行人及其基本狀況、控股股東、財務(wù)數(shù)據(jù)等進(jìn)行詳細(xì)介紹，加強(qiáng)財務(wù)、經(jīng)營及市場方面風(fēng)險的管控，向外界披露自身技術(shù)信息以及財務(wù)信息等，并闡釋業(yè)務(wù)的未來發(fā)展目標(biāo)，明確融資用途以及有關(guān)政策。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對內(nèi)外源融資渠道進(jìn)行深入研究，還應(yīng)結(jié)合發(fā)展規(guī)劃及市場環(huán)境進(jìn)行新融資渠道的探索分析。如當(dāng)前企業(yè)融資中的供應(yīng)鏈融資渠道，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)和核心企業(yè)的聯(lián)系，構(gòu)建良好積極的合作關(guān)系，可在價格上提供適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠或者延長應(yīng)收賬款的賬期。物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)采取有效增信措施，加強(qiáng)應(yīng)收賬款征收樹立良好的企業(yè)形象，為獲取有效融資渠道提供有力保障。

4.2創(chuàng)新融資產(chǎn)品，探索基于互聯(lián)網(wǎng)的新型融資機(jī)制

在互聯(lián)網(wǎng)時代下，移動電子設(shè)備已實現(xiàn)大范圍覆蓋，市場環(huán)境更為復(fù)雜化，為物業(yè)管理企業(yè)提供了良好的融資發(fā)展機(jī)遇。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)不斷深入探索互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域，創(chuàng)新發(fā)展更加便利的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)合理利用基于互聯(lián)網(wǎng)的融資方式，緩解內(nèi)部資金壓力，在短時間內(nèi)合理獲取更多的運營資金，實現(xiàn)資金實力的增長。物業(yè)管理企業(yè)可引入P2P網(wǎng)貸平臺這類基于互聯(lián)網(wǎng)的融資產(chǎn)品實現(xiàn)有效融資。物業(yè)管理企業(yè)引入P2P后，可依托于這種新型的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款融資，在較短時間內(nèi)實現(xiàn)投資信息的有效整合，從中提出價值較高的投資信息，為企業(yè)融資提供有力支持。此外，物業(yè)管理企業(yè)還可借助P2P新型中介機(jī)構(gòu)專業(yè)化運營團(tuán)隊對投資信息進(jìn)行大范圍收集，合理優(yōu)化信息資源配置，實現(xiàn)最大限度融資。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)不斷探索融資產(chǎn)品創(chuàng)新，實現(xiàn)有效融資，促進(jìn)自身發(fā)展進(jìn)步。

4.3創(chuàng)新融資方式，聯(lián)合多主體發(fā)展產(chǎn)品組合融資

在新發(fā)展形勢下，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)結(jié)合內(nèi)外部環(huán)境，加強(qiáng)與多主體聯(lián)系，從整體聯(lián)合角度切入，合理嘗試多主體發(fā)展產(chǎn)品組合融資方式，相互提供幫助與便利，實現(xiàn)企業(yè)共贏。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)合理利用產(chǎn)品組合融資方式，突破融資期限對發(fā)展的限制，結(jié)合具體情況對融資成本進(jìn)行嚴(yán)格控制，共同承擔(dān)融資風(fēng)險，豐富融資品種，促使企業(yè)內(nèi)不斷增加的業(yè)務(wù)需求得以有效滿足。當(dāng)前社會市場所發(fā)行的組合融資產(chǎn)品在具體管理過程中仍存在較大的融資風(fēng)險。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)全面分析自身實際情況，了解掌握融資政策的約束，對融資方式中的差異認(rèn)真謹(jǐn)慎識別，在此基礎(chǔ)上合理設(shè)計出最佳的產(chǎn)品組合。

5結(jié)論

綜上所述，在新時期背景下，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)改善自身的不足，積極解決經(jīng)營中的問題，與自身實際發(fā)展?fàn)顩r相結(jié)合對有效融資渠道進(jìn)行探索，科學(xué)創(chuàng)新融資手段，有效整合社會資源，從而使發(fā)展和運營的需求得以有效滿足，進(jìn)而獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。各級政府也應(yīng)將融資的相關(guān)政策落實到位，合理引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)有序開展合法的融資活動。

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