楊明才

（云南城投置業(yè)股份有限公司，云南 昆明 650000）

作為國民經濟的支柱性產業(yè)，房地產企業(yè)在我國經濟社會發(fā)展的方方面面都會起到非常重要的作用，但是也因為其本身關聯(lián)的業(yè)務細節(jié)十分繁多，所以一旦出現(xiàn)問題，波及面往往超出人們的想象。在稅制改革的背景下，房地產企業(yè)如何在新的浪潮中發(fā)展前行，成為其不得不深思熟慮的一個問題。隨著建設成本的不斷提高，房地產企業(yè)的利潤空間正在不斷被壓縮，而在一系列會影響到房地產企業(yè)實際利潤的因素當中，稅負因素一直都是關鍵所在。

一、房地產企業(yè)稅務風險管理簡述

房地產企業(yè)稅務風險管理主要是指企業(yè)內部納稅征稅所面臨的風險，因為房地產企業(yè)的一些經營活動會產生納稅行為，故必須對其進行稅務核算，在此過程中要采取合理的手段規(guī)避風險，確保納稅行為的科學性。稅務風險的存在輕則會讓企業(yè)因為缺少必要的資金周轉而陷入運營的窘境，嚴重時甚至會讓企業(yè)接受法律的制裁，而一般情況下，企業(yè)所面臨的稅務風險主要來自于沒有嚴格遵守相關的法律要求導致納稅出現(xiàn)問題，或者因為相關的從業(yè)者沒有及時了解相關政策以及內容要求盲目繳納稅款，給企業(yè)帶來了一定的負擔和發(fā)展壓力。

二、房地產企業(yè)稅務風險的主要特點

對于房地產企業(yè)而言，其在運營管理過程中所能歷經的稅務風險主要包括如下幾個方面特點。

1.普遍性及廣泛性

房地產企業(yè)無論本身的規(guī)模究竟有多大，其因為本身產生了經濟活動就必然會涉及納稅行為，相應的也會面臨稅務風險。

2.客觀性

房地產企業(yè)的稅務風險不可能憑借個人的意愿或思想而消除，帶有強烈的客觀性。

3.潛在性

房地產企業(yè)所面臨的稅務風險很有可能給自身發(fā)展帶來損失，并且存在潛在性的危機，促使企業(yè)在以后的發(fā)展過程中面臨巨大的安全隱患。

4.可轉化性

房地產企業(yè)所面臨的稅務風險不是一成不變的，其隨時會因為企業(yè)本身的規(guī)模以及影響力產生其他連帶性的影響，并擴大波及的范圍。

5.無形性

房地產企業(yè)的稅務風險看不見、摸不到，需要內部管理人員憑借多年的經驗以及內部預警機制進行感知，這種無形性對于企業(yè)發(fā)展會產生非常明顯的影響。

三、房地產企業(yè)不同開發(fā)階段所會面臨的稅務風險

房地產企業(yè)的開發(fā)周期是非常漫長的，所以其內部的各個階段有可能面臨多方面的風險，充分認知這些風險，并采取有力的措施對其進行規(guī)避，降低企業(yè)所能面臨的風險以及危機。

1.前期取得土地及規(guī)劃階段稅收風險

此階段主要涉及契稅、印花稅、耕地占用稅、土地使用稅等稅種。

（1）契稅問題

《中華人民共和國稅收征收管理法》第二十九條明確規(guī)定，除了稅務機關、稅務人員以及稅務機關按照法律、規(guī)定委托代征的單位和個人，任何單位以及個人都不可以進行稅款的征收工作。一些房地產企業(yè)因為缺少對這方面內容的深刻認知，再加上對相關政策的不熟悉，在向購房者所收取的“辦證費用”當中自以為已經包括了契稅的稅款，但其實已經是違反規(guī)定的操作，不僅需要承擔相應的法律責任，甚至為購房者帶來一定的風險。

還有一些房地產企業(yè)在項目開發(fā)階段所繳納的配套設施費用并沒有被計入到契稅依據(jù)當中，及時繳納稅款。

（2）印花稅問題

《中華人民共和國印花稅暫行條例》第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內書立、領受本條例所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務人，應當按照本條例規(guī)定繳納印花稅。但是很多房地產企業(yè)在進行前期的土地簽訂或者轉讓、規(guī)劃設計以及其他施工的過程中會涉及大量的合同，但是合同當中卻會忽略對于印花稅的申報。

（3）耕地占用稅問題

《中華人民共和國耕地占用稅法》第二條規(guī)定，“占用耕地建設建筑物、構筑物或者從事非農業(yè)建設的單位和個人，為耕地占用稅的納稅人”?！吨腥A人民共和國耕地占用稅法實施辦法》第二條規(guī)定，“經批準占用耕地的，納稅人為農用地轉用審批文件中標明的建設用地人，其中用地申請人為各級人民政府的，由同級土地儲備中心、自然資源主管部門或政府委托的其他部門、單位履行耕地占用稅申報納稅義務。未經批準占用耕地的，納稅人為實際用地人”——但是針對一些企業(yè)所獲取的國有劃撥土地，政府部門并沒有收取相應的耕地占用稅。

2.開發(fā)建設階段稅收風險

主要包括合同風險、發(fā)票風險，借款利息問題，債資比超標問題，各類印花稅繳納風險。

（1）合同風險

房地產企業(yè)在開發(fā)建設階段，在進行和同簽訂的過程中，具體涉及的合同種類包括廣告制作合同、勘察設計合同、借款合同、建設安裝承包合同等，其是否按照規(guī)定繳納了印花稅，需要引起足夠的重視。

（2）發(fā)票風險

一些房地產企業(yè)在進行項目建設的過程中，習慣于將一些比較小的項目分包給工程隊解決。但是這些工程隊往往并不具備開具發(fā)票的資格，所以只能依靠房地產企業(yè)自行解決這部分發(fā)票問題，在沒有稅制改革之前，其往往會通過一些普通發(fā)票來完成相應的沖賬工作。

但是在稅制改革之后，一些房地產企業(yè)為了抵扣增值稅稅額，需要購買增值稅專用發(fā)票，這樣的操作會加劇企業(yè)的稅務管理風險，輕則無法扣除納稅成本，嚴重時甚至會觸犯法律。

項目開發(fā)過程中，房地產企業(yè)往往也涉及園林綠化、購置草木等行為。因為園林苗木本身屬于免征稅產品，代開發(fā)票的成本比較低，而且由其所開具的增值稅專用發(fā)票對于下游企業(yè)而言也可以進行進銷項的抵扣，所以很容易出現(xiàn)房地產企業(yè)代采購商進行代開的行為，最終產生大量的、虛假的增值稅進項稅額。

（3）借款利息問題

根據(jù)所得稅利息資本化的相關規(guī)定，作為房地產企業(yè)必須將用于項目開發(fā)所產生的借款利息進行資本化呈現(xiàn)。在進行會計處理時需要計入“開發(fā)成本——開發(fā)間接費——利息支出”的科目進行核算，也就是說這部分費用在當年并不能進行稅前扣除，倘若企業(yè)違反規(guī)定進行提前扣除，那么就存在著延遲繳納稅款，后期需要補繳稅款的情況。

因此，從房地產企業(yè)發(fā)展的角度來說，其必須嚴格按照稅法以及會計準則的要求，及時將利息進行資本化處理，以免給企業(yè)后續(xù)帶來涉稅風險。

（4）債資比超標問題

對于房地產企業(yè)而言，如果能夠按照稅法以及相關實施條例的規(guī)定提供資料，并且能夠證明交易活動完全符合獨立交易的原則；或者企業(yè)的實際稅負并沒有超出境內關聯(lián)方的稅負情況，自身實際支付給關聯(lián)方的利息，在計算納稅所得額時就可以進行扣除。

對于房地產企業(yè)而言，超出債資比的借款利息支出不能進行稅前扣除并不是一個絕對的結論，倘若關聯(lián)企業(yè)之間的利息支出符合獨立交易原則，并且并不會受到債資比的限制，那么其就等于符合獨立交易的原則那么利息支出就可以進行稅前的全額扣除。

3.房產預售階段稅收風險

《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》第十條以及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條、《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》第一條當中都有類似規(guī)定，所有房地產企業(yè)在預售階段所收取的款項必須進入監(jiān)管賬戶。而在預收款征收的此月，需要向主管稅務機關預繳稅款，包括土地增值稅預征以及增值稅預繳申報。

與此同時，《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》第九條規(guī)定，企業(yè)需要根據(jù)預計毛利額計算應納稅所得額并在企業(yè)所得稅季度預繳，但是一些房地產企業(yè)因為不熟悉此項規(guī)定，并沒有做到這一點。

4.尾盤處理階段稅收風險

在房地產項目進行尾盤銷售的階段，其很容易出現(xiàn)如下三方面風險。

首先，納稅人仍然按照過往的預征稅率進行申報，但是這明顯與國家現(xiàn)行的征稅政策相背離。

其次，納稅人按照已經清算項目的實際稅負率來進行申報，在單位扣除成本沒有發(fā)生改變的情況下，尾盤處理階段的項目銷售價格會受到政策、市場因素以及供求關系的直接影響，導致該階段前后實際納稅人所承擔的稅負并不可能完全相同。倘若此時只是單純套用已清算項目的稅負計算公式在進行土地增值稅的計算，很有可能導致繳納的稅款數(shù)量不正確。

最后，納稅人對增值率進行重新計算，即當期增值額=當期銷售收入-（清算時的扣除項目總金額/清算時總建筑面積）×當期銷售建筑面積，然后根據(jù)增值稅額重新進行增值率的計算，并根據(jù)最終生成的稅率繳納相應的土地增值稅稅額。盡管這樣的計算方法完全符合“土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售和轉讓面積計算（單位建筑面積成本=清算時的扣除項目總金額/清算時總建筑面積）”這樣的要求以及規(guī)定，但是所謂的“清算時的扣除項目總金額”概念當中，本身也包括了清算過程中對相應稅負的扣除情況——所以在重新進行增值率計算的過程中，不能籠統(tǒng)地、盲目地使用已經銷售的成本費用和總的稅金作為扣除項目，而是需要結合銷售尾盤實際發(fā)生的銷售收入來扣除相應的稅金。

四、房地產企業(yè)稅務風險出現(xiàn)的原因

1.稅收管理制度不健全，缺乏稅收管理的指導性

房地產企業(yè)內部如果沒有健全的稅務制度，那么其面臨稅務風險則是完全可以預料到的。不健全的稅收管理制度，容易讓企業(yè)內部的稅收管理工作缺乏指導性，進而有目標、有原則地規(guī)避稅務風險，完善房地產企業(yè)的相關管理制度，促使其得以更為健康的發(fā)展。

2.缺少專業(yè)的稅收管理人員

房地產企業(yè)內部從事稅收管理工作人員的素質高低，將會直接影響到企業(yè)相關稅務業(yè)務的辦理質量以及效果。通過對我國房地產企業(yè)辦稅人員的專業(yè)素質進行研究和評估，很容易發(fā)現(xiàn)一些企業(yè)內部從事此項工作的人員，對國家相關政策了解的并不透徹，或者說了解的不及時、內容解讀不夠到位，促使房地產企業(yè)在征稅納稅方面很容易做出一些錯誤的決定，甚至出現(xiàn)逃稅、避稅以及漏稅的情況。一旦出現(xiàn)此類情況，房地產企業(yè)必須面臨極大的稅務處罰，最終影響到企業(yè)的社會口碑以及經濟效益。

除此之外，國內的稅收政策變動概率非常高，如果房地產企業(yè)內部的實際辦稅人員并不能及時了解稅法政策的變動情況，就有可能導致企業(yè)出現(xiàn)納稅不及時或者金額不正確的情況，很容易給企業(yè)帶來直接的經濟以及社會口碑方面的損失，嚴重時，企業(yè)還必須承擔一部分的法律責任。

3.征納雙方信息不對稱，公司對現(xiàn)階段稅收風險把控不科學

目前，部分房地產企業(yè)征稅雙方彼此間存在嚴重的信息不對等問題，比如稅務機關和企業(yè)的生產經營信息不對稱，稅務機關和參與交易的工作人員之間信息不對等，稅務機關和社會機構之間的信息不對等，房地產企業(yè)和相關法律法規(guī)的信息不對等，等等。

除此之外，多數(shù)房地產企業(yè)對于自身所面臨的風險和危機缺乏有效的、全面的認知，影響到企業(yè)運營的穩(wěn)定性。

五、針對房地產企業(yè)稅務風險管理的應對之策

1.建立健全房地產企業(yè)相關稅務管理制度

制度缺失是目前房地產企業(yè)進行稅務管理，進行風險防控所面臨的最大問題。因此，房地產企業(yè)內部有必要結合稅務崗位的實際需要進行定向招聘，通過設置科學合理的招聘流程，展開全方位的考察?；谝呀洿嬖诘南嚓P制度，房地產企業(yè)需要對內部崗位職責進行明確分工，規(guī)范相應的工作，確保稅務管理以及其他納稅行為能夠順利進行。另外，企業(yè)本身必須對內部簽訂的各種合同展開深入的研究，如此有助于避免企業(yè)所簽訂的各項合同當中存在潛在性的稅務風險。

2.全面提高稅務人員的綜合素質

房地產企業(yè)需要加強對內部工作人員素質的培養(yǎng)，選拔和聘用優(yōu)秀的專業(yè)人才。稅務人員必須了解開發(fā)項目的實際情況，熟知過程中的每一個細節(jié)以及進度，能夠對稅務活動出現(xiàn)的方向進行前期預測，對有可能出現(xiàn)的稅務風險進行提前感知，防止其給企業(yè)帶來更為嚴重的影響。

3.解決納稅雙方信息不對稱的問題

（1）統(tǒng)一口徑，將采集涉稅信息分類

隨著精細化管理的概念不斷融入到各行各業(yè)當中，數(shù)據(jù)采集領域需要擴大到行業(yè)外部，如行業(yè)稅源分布信息等，而所謂的外部部門主要包括行業(yè)主管部門、行政管理部門等。根據(jù)稅源信息不對稱的情況，在明確稅源數(shù)據(jù)收集內容的前提條件下，稅源信息大致可以氛圍戶籍、財務經營、申報納稅、發(fā)票數(shù)控以及舉報、綜合治理稅務等幾類數(shù)據(jù)。

（2）多元并舉，拓展信息采集渠道

首先，借助稅務登記系統(tǒng)進行采集；其次，借助納稅申報系統(tǒng)進行信息采集；再次，借助發(fā)票稅控系統(tǒng)進行信息采集；最后，進行人工實地、現(xiàn)場收集。

（3）依靠科技，加快信息建設步伐

首先，整合信息資源。需要整合稅務系統(tǒng)內部各項獨立的信息，并實現(xiàn)對其的統(tǒng)一規(guī)劃，通過保障各個系統(tǒng)之間的無縫銜接，盡可能消除重復采集涉稅信息的情況。其次，加強包括政府在內的稅務機關和部門的信息化建設進度。企業(yè)需要加快諸如金關、金稅等工程的進度并不斷擴大其覆蓋面，更要加快稅銀、稅企等與政府相關部門進行聯(lián)網的步伐，要盡可能生成統(tǒng)一的信息共享交流平臺并不斷完善相應的內容，在依法履行稅收管理和行政約束制度的同時，更保證降低溝通成本，提高管理效率。最后，必須加快金稅三期工程的建設步伐。

（4）樹立稅務風險意識，提高應對“風險”的能力

對于房地產企業(yè)而言，因為稅務風險有可能存在于各個階段，所以其本身帶有強烈的不確定性，其為了提高稅務風險防范和管控能力，需要從樹立稅務風險意識開始。

首先，企業(yè)內部的稅務管理人員必須樹立足夠的風險管理和防控意識，要加強日常各個環(huán)節(jié)的管理，能夠針對不同的問題進行有效防控，盡可能降低稅務風險出現(xiàn)的概率；其次，要制定嚴格的計劃以及目標，對于風險管理問題展開爭取且系統(tǒng)的認知；再次，企業(yè)內部的稅務管理人員必須做到對稅法了然于心，及時關注國家出臺的各項政策以及要求，不斷提高自身的綜合業(yè)務水平；最后，工作人員必須具備一定的風險防控和憂患意識，降低稅務風險發(fā)生的概率。

六、結語

對于房地產企業(yè)而言，各種稅務風險是無法避免的，稅務風險管理的目的并不是為了徹底杜絕風險的存在，而是通過有效的風險識別、預防以及管控手段，來促進房地產企業(yè)的健康發(fā)展，降低稅務風險所能產生的影響。因此，房地產企業(yè)在面對各種稅務風險時，就必須構建相對有效的防控機制，要不斷發(fā)揮自身在市場經濟中的優(yōu)勢和價值。