藍(lán)杏萍◆

前期物業(yè)管理是指，從商品房尚處于銷售階段，一直到物業(yè)管理合同正式生效這段期間。作為物業(yè)管理的新領(lǐng)域，前期物業(yè)管理在職責(zé)界定與工作流程界定方面均未實現(xiàn)明確化，因此頻頻引發(fā)各類糾紛矛盾，導(dǎo)致物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)方面面臨較大的管理風(fēng)險，同時也需要支付較高的管理成本。對于物業(yè)公司而言，強化前期物業(yè)管理顯得尤為重要且極為關(guān)鍵，這是規(guī)避風(fēng)險及降低運營損失的迫切需要。

一、強化前期物業(yè)管理的重要性

物業(yè)管理作為現(xiàn)代人居的需要，其問世后發(fā)展速度極快，但作為新興行業(yè)，其在發(fā)展過程中也暴露出很多問題，其中就包括成本控制及風(fēng)險管理等。從物業(yè)公司的視角出發(fā)，加強風(fēng)險管理關(guān)乎其發(fā)展乃至于生存，而規(guī)范前期物業(yè)管理并切實提升管理的有效性，這對提升物業(yè)公司風(fēng)險防控能力，降低物業(yè)公司運行成本，進(jìn)一步提升企業(yè)效益極為重要。

（一）有助于樹立企業(yè)形象及獲得業(yè)主的信任

加強前期物業(yè)管理并注重提升其工作的效果，這對三方即開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主間開展有效的溝通極為有益，其不僅有助于樹立企業(yè)正面形象，更容易獲得業(yè)主的認(rèn)同與信任，這對后期各項物業(yè)管理工作得以順利推進(jìn)極為有利。

（二）有助于及時查漏補缺及節(jié)省管理成本

開展專業(yè)化的前期物業(yè)管理，可以查驗房屋與公共設(shè)施等方面還存在哪些的問題，對于發(fā)現(xiàn)的問題可及時處理與完善，據(jù)此來達(dá)到防控管理風(fēng)險這個目的，同時還能有效節(jié)約物業(yè)管理成本，可見強化前期物業(yè)管理益處良多。

（三）有助于順利開展物業(yè)管理工作及提升物業(yè)品質(zhì)

物業(yè)公司通過提升前期物業(yè)管理效果，為業(yè)主提供專業(yè)化且高質(zhì)量的服務(wù)，有助于獲得業(yè)主的認(rèn)可，這對公司開展后期物業(yè)服務(wù)極為有益。此外，還有利于激發(fā)業(yè)主的主人翁意識，幫助業(yè)主方共同參與到小區(qū)建設(shè)中來，最終推動物業(yè)品質(zhì)實現(xiàn)提升，實現(xiàn)互利共贏。

二、開展前期物業(yè)管理主要存在的問題

物業(yè)建成之后，在業(yè)主大會成立之前的前期物業(yè)管理活動中，物業(yè)所有者通常沒有得到其應(yīng)有的重視，在建設(shè)商與物業(yè)管理企業(yè)交接物業(yè)時容易出現(xiàn)損害業(yè)主利益的情況，前期物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題為物業(yè)留下無窮隱患。下文將從責(zé)任、合同等角度剖析了這些問題發(fā)生的原因。

（一）開發(fā)商責(zé)任意識較為淡薄

部分開發(fā)商基于實現(xiàn)自身經(jīng)濟利益最大化的需要，在施工環(huán)節(jié)往往存在偷工減料、管理不善等現(xiàn)象，容易引發(fā)房屋漏水、下水道堵塞等遺留問題。業(yè)主在收房時對于類似問題，向開發(fā)商反映并要求及時處理，而開發(fā)商則將問題甩鍋物業(yè)公司，告知業(yè)主找物業(yè)公司尋求解決，于是便出現(xiàn)業(yè)主頻頻找物業(yè)公司解決問題，導(dǎo)致物業(yè)公司被迫擔(dān)責(zé)。

（二）物業(yè)公司落實驗收工作時敷衍了事

部分物業(yè)公司在驗收環(huán)節(jié)存在敷衍了事現(xiàn)象，直接安排實習(xí)生與保安負(fù)責(zé)驗收，沒有把好驗收關(guān)。由于對這一環(huán)節(jié)工作的疏忽，導(dǎo)致即便存在公共設(shè)施與配套設(shè)施存在不完善問題，也未能及時反饋并要求開發(fā)商整改，后果會更加嚴(yán)重。而一旦通過驗收，開發(fā)商則更加不會再管，留下這些問題只能強加給物業(yè)公司，導(dǎo)致后者的維護(hù)成本進(jìn)一步增加。

(三）物業(yè)管理方案未文件化。

前期物業(yè)管理方案指進(jìn)行前期物業(yè)管理的具體計劃。因為前期物業(yè)管理的復(fù)雜性和繁瑣性，前期物業(yè)管理方案是前期物業(yè)管理工作正式運作的規(guī)范性文件，它可以稱為是前期物業(yè)管理活動的命脈，它不允許有任何的差錯。因此，明確前期物業(yè)管理方案對做好前期物業(yè)管理具有重要作用。然而，由于物業(yè)管理行業(yè)的通性——低利潤，以及物業(yè)管理行業(yè)部分從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)不高，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇憑經(jīng)驗行事，并未將前期物業(yè)管理方案成文化，這就可能導(dǎo)致前期物業(yè)管理工作的開展存在遺漏，最終為后來的日常物業(yè)管理埋下隱患。

（四）《物業(yè)服務(wù)合同》不完善容易引發(fā)糾紛

在實際生活中，因為業(yè)主與物業(yè)公司所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同存在不完善問題，從而引發(fā)三方（業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司）后期各種糾紛矛盾的事件層出不窮。在開發(fā)商與業(yè)主之間，物業(yè)公司扮演著中間者的角色，多數(shù)情況下，其面臨左右為難的局面，這時推進(jìn)工作難度極大，所承擔(dān)的成本風(fēng)險往往也最高。在前期物業(yè)管理時，物業(yè)公司需要同時面對開發(fā)商與業(yè)主，在合同不完善的情況下，很難順利開展各項物業(yè)管理工作。

（五）物業(yè)公司存在專業(yè)人才缺乏問題

部分物業(yè)公司未及時建立完善的專業(yè)人才隊伍，導(dǎo)致在前期物業(yè)管理階段，存在專業(yè)性人才缺乏的問題，這對順利推進(jìn)各項物業(yè)管理工作極為不利。由非專業(yè)人員負(fù)責(zé)落實前期物業(yè)管理，容易出現(xiàn)管理遺漏問題，給日后物業(yè)公司開展常規(guī)管理工作帶來諸多隱患?？偟膩碚f，當(dāng)前開展前期物業(yè)管理仍存在諸多有待于解決的問題。

三、解決前期物業(yè)管理問題的措施

（一）不斷提升開發(fā)商的責(zé)任意識

想要做好前期物業(yè)管理工作，需要符合相應(yīng)的前提條件，其中就包括督促開發(fā)商依據(jù)規(guī)定履行相應(yīng)的義務(wù)。為此，不斷提升開發(fā)商責(zé)任意識，督促其依據(jù)規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)與責(zé)任顯得尤為重要。第一，開發(fā)商要做到規(guī)范施工，務(wù)必確保房屋達(dá)到質(zhì)量要求；第二，開發(fā)商在選聘物業(yè)公司時要以符合廣大業(yè)主利益為出發(fā)點，選擇口碑與業(yè)務(wù)能力俱佳的物業(yè)公司；第三，有關(guān)方面要監(jiān)督并落實前期物業(yè)管理工作，采取相應(yīng)措施推進(jìn)物業(yè)公司建設(shè)與發(fā)展。

（二）依據(jù)規(guī)定把好“驗收”關(guān)口

首先，物業(yè)公司在選擇項目時需要深入調(diào)查，如發(fā)現(xiàn)項目產(chǎn)生風(fēng)險的概率較大，依據(jù)當(dāng)前企業(yè)實力無法有效控制該風(fēng)險，則應(yīng)放棄選擇該項目，以便從源頭上達(dá)到規(guī)避風(fēng)險這一目的。

其次，及時完善管理漏洞。在提供物業(yè)服務(wù)過程中，應(yīng)學(xué)會及時總結(jié)，依據(jù)規(guī)定不斷完善接管驗收制度，明確開放商與物業(yè)公司各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，具體需把控好以下幾方面要點：一是依據(jù)規(guī)定驗收房屋建設(shè)質(zhì)量，查看房屋是否存在質(zhì)量問題；二是重點關(guān)注業(yè)主經(jīng)常投訴的問題，充分發(fā)揮把關(guān)人的角色作用；三是在進(jìn)行驗收時應(yīng)做好記錄工作，對于存在的問題，及時與開發(fā)商等進(jìn)行溝通并安排整改；四是收取并保管好交接圖紙以及各種資料。

（三）采取措施不斷提升物業(yè)服務(wù)水平

首先，明確并規(guī)范前期物業(yè)合同，據(jù)此來避免三方（業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司）出現(xiàn)糾紛矛盾問題。在處理三方糾紛問題時以該合同作為依據(jù)，此外在防止監(jiān)管出現(xiàn)脫節(jié)等問題上，也是以該合同作為重要依據(jù)。在所簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同中，需明確開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)哪些責(zé)任，指出開發(fā)商在選擇物業(yè)公司時扮演著什么角色，應(yīng)履行哪些義務(wù)，所選擇的物業(yè)公司應(yīng)符合哪些要求等等，對此合同規(guī)定應(yīng)細(xì)化，避免出現(xiàn)模糊不清現(xiàn)象。在設(shè)計合同條款方面，應(yīng)注重留有余地，同時符合實事求是這個要求。在簽訂該合同之后，雙方需承擔(dān)合同義務(wù)，對于物業(yè)公司來說，應(yīng)依據(jù)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行合同內(nèi)容規(guī)定，嚴(yán)格履行合同規(guī)定的各項業(yè)務(wù)。

其次，加強物業(yè)工作宣傳，與業(yè)主建立和諧關(guān)系，盡可能避免出現(xiàn)摩擦。在部分業(yè)主的潛意識里，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)應(yīng)是免費服務(wù)，為此拒絕繳納物業(yè)費。針對該現(xiàn)象，物業(yè)公司應(yīng)借助自身平臺加強宣傳，讓業(yè)主知曉相關(guān)法律知識并明確物業(yè)管理的服務(wù)本質(zhì)，給予物業(yè)公司相應(yīng)的支持。而在物業(yè)公司方面，在開展服務(wù)工作時，應(yīng)時刻做到為廣大業(yè)主的利益著想，為業(yè)主提供專業(yè)化且高質(zhì)量的服務(wù)，從而獲得業(yè)主的認(rèn)可與青睞。

（四）注重培養(yǎng)前期物業(yè)管理專業(yè)人才

物業(yè)管理對專業(yè)性方面要求較高，為此，開展物業(yè)管理工作，離不開專業(yè)化人才的支撐。對于物業(yè)公司而言，在建設(shè)人才隊伍方面，除從外部引進(jìn)人才來充實隊伍之外，還可采取內(nèi)部培養(yǎng)措施，通過這種途徑培養(yǎng)更多專業(yè)化人才。在具體落實方面，可通過建立長期學(xué)習(xí)機制與培訓(xùn)制度等來實現(xiàn)，據(jù)此來提升公司員工的綜合業(yè)務(wù)能力，為做好前期物業(yè)管理提供專業(yè)人才支持。而物業(yè)公司具備專業(yè)人才隊伍之后，則更加有利于其應(yīng)對各種管理風(fēng)險，對于物業(yè)公司的長遠(yuǎn)發(fā)展具有重要的意義。

四、結(jié)語

前期物業(yè)管理是整個物業(yè)管理體系的重要組成部分，不斷提升這項管理工作的成效，有助于提升我國物業(yè)管理行業(yè)的整體質(zhì)量，有效壓縮企業(yè)成本，提升企業(yè)經(jīng)濟效益，同時對提升人民生活質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量，以及構(gòu)建和諧社會等均具有重大意義?；诖?，對于物業(yè)公司而言，應(yīng)把前期物業(yè)管理工作放在重要地位，通過提升前期物業(yè)管理工作質(zhì)量，做好風(fēng)險防控工作，來規(guī)避各種經(jīng)濟損失問題，為物業(yè)行業(yè)實現(xiàn)健康發(fā)展提供強有力的支持。