高宏苗 山東科技大學

一、借名買房合同概述

（一）借名買房的概念

隨著我國社會經(jīng)濟的高速穩(wěn)定發(fā)展，房地產市場的投機行為也不斷增多，借名買房便是其中之一，又因其在我國法律沒有相應規(guī)定故成為各界人士關注的焦點。借名買房并不是一個法律概念，是指用他人名義登記購買不動產的行為。借名買房導致實際出資人與登記所有人分離，本文將實際出資者稱為借名人，將登記在不動產登記簿上的人稱為出名人，出賣房屋的一方則稱其為出賣人。在這個三方法律關系中，出名人與借名人之間存在借名合同，出名人與出賣人即房屋買賣合同的相對方之間存在一份房屋買賣合同，而借名人與出賣人之間雖然沒有書面的合同，但雙方構成事實上的房屋買賣行為。

（二）借名買房的成因

筆者在中國裁判文書網(wǎng)隨機選取了90份裁判文書，分析發(fā)現(xiàn)購買經(jīng)濟適用房、公有住房等保障性住房的10件，購買單位福利性住房的8件，貸款限制故借名買房的24件，政策限購借名買房的18件，其他諸如避免離婚財產分割、逃避強制執(zhí)行等30件。對其抽象歸類可對借名買房的原因分為以下三大類：一是規(guī)避國家政策，包括國家提供的弱勢群體保障性住房，拆遷安置戶的優(yōu)惠房，還有為了最大化的享受國家貸款、稅收等政策而借名買房的。北京昌平區(qū)人民法院處理的一起保障房買賣合同糾紛中，涉案房屋屬于政府優(yōu)惠的經(jīng)濟適用住房，該類房屋購買資格是有限制的，故法院判決涉案上方口頭訂立的借名買房合同屬于無效合同。二是獲得買房優(yōu)惠，如單位福利房以及政府基于補償角度給拆遷安置戶的優(yōu)惠房。三是隱匿或轉移財產，如夫妻離婚時一方為了避免財產分割隱匿或轉移財產，債務人為逃避強制執(zhí)行，還有隱藏灰色收入或者掩蓋非法收入。北京豐臺區(qū)人民法院處理過相關案件，原告劉某起訴要求確認涉案房屋歸自己與被告之一的王某所有，同時要求另一被告劉某某返還出售涉案房屋的價款。該案中涉案房屋購于劉某與王某婚姻存續(xù)期間，王某提供了部分出資證明以及劉某某書寫的房屋屬于王某所有的證明，但原告未能提供其他證明，同時法院查明 2013 年，王某曾起訴劉某某訴請法院確認上述涉案房屋歸其所有未得到法院支持，最終法院判決駁回了原告的訴訟請求。這個案例中王某在婚姻存續(xù)期間借用劉某某的名義買房就是為了隱匿婚姻存續(xù)期間的財產。

二、借名買房行為效力認定的標準

（一）是否以通謀虛偽意思表示訂立合同

根據(jù)我國民法對于民事法律行為是否生效的相關規(guī)定，筆者認為應先判斷合同主體做出行為的具體意思與其真實內心意思表示是否一致，若其中一方主體故意造成外在的意思與真實意思表示不一致，表面“合法”，但內心并不希望之前的行為發(fā)生效力，這種情況屬于虛偽意思表示，此時不管是外在的表象行為還是基于真實意圖的隱藏行為均無效。在討論借名買房行為是否因通謀虛偽意思表示而無效時，應當根據(jù)產生虛偽意思表示的實際情況確定，對于隱藏掩蓋非法所得的，雙方均觸犯刑法合同應屬無效，且涉案房屋應予沒收；對于規(guī)避民事責任承擔或者民事義務履行且證據(jù)充分的也應當認定為無效；對于規(guī)避稅款的，應區(qū)分是規(guī)避現(xiàn)行稅收政策還是“未雨綢繆”為未來“房產稅”等可能出臺的稅收政策做準備，若是前者借名買房合同應屬無效，后者則不能稱為“逃稅”應認定有效；其他雙方僅以促成交易目的而借名買房的，應屬真實的意思表示而有效。

（二）是否違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定

根據(jù)我國民法相關規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為應屬無效，合同的內容僅僅違反法律、行政法規(guī)的倡導性內容與任意性內容，該合同就不是無效合同。根據(jù)上文對借名買房的原因分析，城鎮(zhèn)居民購買農村宅基地屬于違反《土地管理法》強制性規(guī)定的行為應屬無效。實踐中出現(xiàn)借名買房這一現(xiàn)象主要是由《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》引起的，雖然其性質上屬于行政法規(guī)，但通知中并為明確違反后果，應屬于管理型強制規(guī)范，不宜作為判斷民事法律行為以及合同效力的標準。國務院辦公廳及各地政府發(fā)布的各種管理辦法等屬規(guī)章政策一類，從理論角度來看，不應援引此類規(guī)定認定合同效力，但司法實踐中存在部分援引此類條文的案例，主要考慮若合同有效，那么房屋限購政策將失去意義。

（三）是否是惡意串通，損害他人合法權益訂立的合同

根據(jù)我國《民法典》的規(guī)定，借名買房要構成“惡意串通，損害他人合法權益”需滿足四個要件：一是出名人和借名人均明知或應知自己的行為會損害他人合法權益，即雙方主觀存在惡意；二是雙方有串通行為；三是該串通行為會損害他人合法利益；四是串通行為與他人合法利益被損害之間存在因果關系。借名買房行為中有一類重要的原因是隱匿或轉移財產，對于掩蓋非法所得的情形，應認定其借名買房的行為無效，上文已經(jīng)說明不再贅述。對于避免離婚財產分割及逃避民事債務的情形，若出名人明知借名人以逃避民事責任承擔或者義務履行為目的，此時應當認定借名買房的雙方當事人構成惡意串通，損害了他人合法利益，借名買房應屬無效的民事法律行為。除上述情形以外，筆者認為因其他原因發(fā)生的借名民法行為不因惡意串通，損害他人合法利益而無效。

（四）是否違背公序良俗

從合同法到民法典的變更可以看出，民法一直用公序良俗來保護國家、集體和社會公共利益，違背公序良俗這一條款系一種補充與兜底性事由，但我國目前對其理解沒有形成統(tǒng)一的概念，《民法典》也未對其做出具體定義或列舉說明?！睹穹ǖ洹穼⒌?53條第2款作為補足與兜底事由，其目的在于缺乏相應的法律規(guī)定但公民實施了損害國家利益、損害社會公共利益的行為時，法院可以直接適用公序良俗原則進行判斷。借名買房行為發(fā)生原因中最可能違背公序良俗原則的當屬規(guī)避國家政策、優(yōu)惠買房的。不論是規(guī)避限購政策，購買經(jīng)濟適用房或是購買單位福利房，只要不是囤房炒房的，因其產生的借名買房行為不因違背公序良俗而無效。誠然借名人存在鉆政策空子的想法，但借名人同時也消耗了出名人的購房資格，這種借名買房實質上是出名人讓渡自己的購房優(yōu)惠或者利益的行為。出名人在借名買房發(fā)生后也無法享受經(jīng)濟適用房、福利房、貸款稅收優(yōu)惠等伴隨購房資格的福利，因此借名買房行為并不會對政府規(guī)劃等造成影響，所以此種情形下借名買房行為不應當被認定為無效。當然炒房、囤房的投機客則不在此列。

三、借名買房行為中物權歸屬的認定

借名買房另一個最大的爭議點就是房屋的歸屬問題，以下內容均在房屋買賣合同有效且已經(jīng)辦理過戶手續(xù)的基礎上討論，即本文討論的是涉案房屋所有權歸于出名人、借名人或者第三人的問題。通過上文分析可知，借名買房合同在不同的情形下效力不同，故下文對此將分別討論。

（一）借名買房合同有效時房屋所有權的歸屬

借名買房合同中通常會規(guī)定達到某種條件時出名人與借名人變更不動產產權登記，本節(jié)將根據(jù)是否涉及第三人分別進行論述。

1.不涉及第三人利益時物權的歸屬

不涉及第三人利益時物權歸屬的判定，應當尊重雙方訂立合同時的真實意思表示。如果借名人可以提供充分的證據(jù)證明其享有涉案房屋所有權，而出名人又不能提供相反證據(jù)的，應認定屋所有權歸借名人。不動產登記是一種推定不動產所有權人的公示制度，《民法典》規(guī)定了更正登記制度，其根本目的在于維護真正權利人的合法權益，登記僅僅是一種權利推定，這就說明我國法律更注意保護的是房屋的真正權利人，借名買房合同有效時雙方當事人均為真實意思表達，民法尊重并保護公民依照自己的意愿從事民事活動的權利，所以借名買房合同有效且不涉及第三人時應保護事實物權人的權利。

2.涉及第三人利益時物權的歸屬

出名人作為不動產登記簿上登記的權利人，在面對巨大的經(jīng)濟誘惑時，不再安分守己僅做個法律上的權利人的可能性大大增加，往往容易出現(xiàn)處分房產的行為，這時判斷房屋權屬變得更加復雜，因其不單是出名人于借名人之間的歸屬問題，還關系到第三人善意取得的問題。故涉及第三人時首先要考慮第三人善意與否。

若第三人不是善意第三人，其明知房屋實際所有人與不動產登記簿上登記的人不一致，應屬惡意串通損害他人的合法利益，出名人與此惡意第三人之間的民事法律行為無效，不應保護。若涉及的第三人屬于不知情的善意第三人，則應對比善意取得的構成要件判斷能否善意取得。借名買房中出名人擁有權利外觀，房屋實際屬于借名人所有，故出名人處分房屋的行為構成無權處分。因第三人善意若其支付了合理對價且辦理了過戶登記，第三人可善意取得該房屋，借名人可向出名人主張違約或侵權責任；若未辦理不動產登記，則不發(fā)生物權變動，房屋歸借名人所有。

（二）借名買房合同無效時房屋所有權的歸屬

根據(jù)本文第二章的論述，借名買房合同并不是全部有效的，借名買房合同會因為各種原因導致其稱為無效合同。合同無效時自始無效、當然無效，所以借名買房合同對出名人與借名人均自始沒有約束力，雙方約定也自始無效。此時借名人不能依據(jù)一份自始無效的合同要求出名人與其辦理房屋登記事宜。此時因房屋登記權利人為出名人，結合我國的登記制度，涉案房屋應屬出名人所有。