陳杉

3月16日，貝殼發(fā)布截至2020年12月31日的未經(jīng)審計(jì)的第四季度和全年財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)，這是貝殼上市首年財(cái)報(bào)。財(cái)報(bào)顯示，2020年第四季度平臺(tái)總交易額（GTV）達(dá)1.12萬(wàn)億元，同比大增65.4%。全年GTV突破3.5萬(wàn)億元，同比上漲64.5%。其中，去年貝殼存量房交易GTV為1.94萬(wàn)億元，占比55%，同比增長(zhǎng)49.5%;新房交易GTV為1.38萬(wàn)億元，占比39%，同比增長(zhǎng)85.0%;新興及其他服務(wù)GTV為1761億元，同比增長(zhǎng)113.0%。

伴隨GTV大增的是公司收入的增長(zhǎng)，貝殼第四季度營(yíng)收227億元，同比增長(zhǎng)57.6%，去年?duì)I收為705億元，同比增長(zhǎng)53.2%;第四季度凈利潤(rùn)達(dá)10.96億元，經(jīng)調(diào)整后凈利潤(rùn)達(dá)人民幣20.01億元;全年凈利潤(rùn)達(dá)27.78億元，首次實(shí)現(xiàn)美國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的全年盈利，經(jīng)調(diào)整后凈利潤(rùn)達(dá)57.20億元，同比大增245.4%。

面對(duì)2020年業(yè)績(jī)，貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、CEO彭永東在Q4電話(huà)會(huì)議上將原因歸功于規(guī)模效應(yīng)、高效運(yùn)營(yíng)和有品質(zhì)的服務(wù)，結(jié)合強(qiáng)勁的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，形成了正向循環(huán)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，去年疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了諸多沖擊，但反而刺激了線(xiàn)上業(yè)績(jī)。隨著各地政策以及市場(chǎng)回暖，類(lèi)似企業(yè)能夠形成此類(lèi)發(fā)展，具有積極的導(dǎo)向，也說(shuō)明貝殼戰(zhàn)略方向是正確的。

各板塊業(yè)務(wù)高速增長(zhǎng)新房業(yè)績(jī)追趕存量房

目前貝殼已成為國(guó)內(nèi)最大規(guī)模的線(xiàn)上線(xiàn)下居住服務(wù)平臺(tái)。2018-2020年，貝殼GTV從1.15萬(wàn)億增至3.50萬(wàn)億元，營(yíng)收從286億元增至705億元。

值得注意的是，近幾年，貝殼持續(xù)保持新房交易上漲的態(tài)勢(shì)，去年其新房業(yè)務(wù)全年?duì)I收超過(guò)了存量房，不僅如此，新房業(yè)務(wù)的GTV也有“趕超”后者之勢(shì)。財(cái)報(bào)顯示，2020年貝殼新房業(yè)務(wù)GTV為1.38萬(wàn)億，全年?duì)I業(yè)收入同比增長(zhǎng)87.1%至379億元;2020年貝殼存量房業(yè)務(wù)GTV為1.94萬(wàn)億元，全年存量房營(yíng)業(yè)收入為306億元。

對(duì)于新房業(yè)務(wù)的提升，彭永東表示，其持續(xù)組織新房銷(xiāo)售系統(tǒng)化培訓(xùn)，結(jié)合平臺(tái)對(duì)渠道的動(dòng)員能力進(jìn)行聚焦打盤(pán)以提升去化效率和去化概率。這些措施使得平臺(tái)鏈家及非鏈家連接門(mén)店能力均持續(xù)增加，店均新房GTV實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)20%。

財(cái)報(bào)顯示，由鏈家貢獻(xiàn)的新房交易GTV同比增37.2%至2767億元，通過(guò)非鏈家連接門(mén)店和其他銷(xiāo)售渠道完成的新房交易GTV同比增長(zhǎng)102.7%至人民幣1.11萬(wàn)億元。

據(jù)悉，2020年，貝殼平臺(tái)新房整體回款周期全年為103天，較2019年僅略有延長(zhǎng)。貝殼新房墊傭規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，墊傭覆蓋率超過(guò)40%，且實(shí)現(xiàn)了整個(gè)新房墊傭流程線(xiàn)上化和24小時(shí)墊傭。

彭永東稱(chēng)，針對(duì)行業(yè)供給端，平臺(tái)進(jìn)一步與開(kāi)發(fā)商達(dá)成深度合作，對(duì)開(kāi)發(fā)商提供更具針對(duì)性的服務(wù)：截至2020年年底，平臺(tái)新房在售合作盤(pán)數(shù)量達(dá)到8600個(gè)，對(duì)比2019年為7700個(gè)。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于此類(lèi)新房的交易，也說(shuō)明平臺(tái)在積極研究當(dāng)前市場(chǎng)的交易特點(diǎn)，能夠把新房業(yè)務(wù)牢牢把握其中，有助于其開(kāi)拓業(yè)務(wù)。另外很關(guān)鍵的一點(diǎn)是，通過(guò)此類(lèi)業(yè)務(wù)發(fā)展，使得房企的營(yíng)銷(xiāo)模式也在轉(zhuǎn)變，這使得平臺(tái)和房企之間的關(guān)聯(lián)度逐漸強(qiáng)化。

資深房地產(chǎn)分析師陳雷稱(chēng)，存量房在重點(diǎn)城市市場(chǎng)占比較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也大，但在三四線(xiàn)城市中，新房市場(chǎng)仍然是主流，貝殼進(jìn)入到三四線(xiàn)城市的新房市場(chǎng)，屬于開(kāi)拓市場(chǎng)階段，因此，貝殼在存量房市場(chǎng)增長(zhǎng)速度不如新房。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟表示，新房市場(chǎng)交易增長(zhǎng)也是基于其二手房門(mén)店的渠道，以及對(duì)新房的銷(xiāo)售的有效控制，再加上最近新房市場(chǎng)成交非?；馃?，達(dá)到了一個(gè)相對(duì)高漲的狀態(tài)。未來(lái)個(gè)體隨著整體調(diào)控的延續(xù)，新房和存量市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)達(dá)到一個(gè)平衡的狀態(tài)。

除存量房和新房領(lǐng)域取得增長(zhǎng)外，貝殼也在新居住領(lǐng)域開(kāi)展全面探索。財(cái)報(bào)顯示，2020年貝殼的裝修等新興業(yè)務(wù)營(yíng)收達(dá)人民幣20億元，同比增幅達(dá)68.7%。與其他主營(yíng)業(yè)務(wù)的協(xié)同效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)。

房產(chǎn)市場(chǎng)年底翹尾貝殼借勢(shì)發(fā)力數(shù)字化改造

成立于2018年的貝殼，于2020年8月順利登陸美國(guó)紐交所。截至3月16日，貝殼市值超過(guò)700億美元，高于萬(wàn)科3724億元的市值。

在陳雷看來(lái)，全國(guó)新房市場(chǎng)因快速由熱轉(zhuǎn)冷，使得開(kāi)發(fā)商在營(yíng)銷(xiāo)方面準(zhǔn)備不足，疊加地價(jià)上漲、融資收緊，開(kāi)發(fā)商對(duì)于去化速度的追求較高，因此，貝殼新房得以在最近幾年快速發(fā)展。而貝殼存量房、新房和新興業(yè)務(wù)三大板塊增長(zhǎng)背后，得益于其持續(xù)對(duì)居住產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行深度數(shù)字化改造。

截至2020年底，貝殼樓盤(pán)字典累計(jì)收集了中國(guó)2.4億套房屋的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)，累計(jì)收集了超過(guò)900萬(wàn)套房屋的VR房屋模型。年末VR拍攝房源覆蓋在售二手房源比例超過(guò)73%。2020年全年VR帶看發(fā)起量超過(guò)6600萬(wàn)次，對(duì)比2019年僅為390萬(wàn)次。

在技術(shù)投入方面，財(cái)報(bào)顯示，2020年貝殼研發(fā)費(fèi)用為24.78億元，在推動(dòng)人、物、流程的標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)字化和智能化的同時(shí)，也促進(jìn)了貝殼移動(dòng)端下載量。貝殼2020年第四季度移動(dòng)端MAU達(dá)到4818萬(wàn)，同比增長(zhǎng)高達(dá)88%。

在陳晟看來(lái)，貝殼建立了標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)字社區(qū)的“底板”，這是其今日成績(jī)背后的關(guān)鍵點(diǎn)，之后基于這個(gè)“底板”，再疊加其他服務(wù)能力做到行業(yè)領(lǐng)先的位置，才能達(dá)到遙遙領(lǐng)先的狀態(tài)。

談到貝殼模式，其針對(duì)信息隔離痛點(diǎn)推出ACN（Agent Cooperate Network， 經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)），可打通經(jīng)濟(jì)品牌、經(jīng)紀(jì)人之間的隔離墻，將之前傳統(tǒng)模式下單一經(jīng)紀(jì)人的工作給分為10個(gè)角色（房源方5個(gè)，客源方5個(gè)），這些基于真實(shí)業(yè)務(wù)場(chǎng)景進(jìn)行的角色分工，讓經(jīng)紀(jì)人可以在自身擅長(zhǎng)的領(lǐng)域參與多單交易中的多個(gè)環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)信息共享和高效協(xié)作。而這一方式，也吸引了眾多中小機(jī)構(gòu)加入。

具體而言，貝殼通過(guò)ACN鏈接鏈家、德佑、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、優(yōu)銘家等經(jīng)紀(jì)品牌和經(jīng)紀(jì)人，在其背后的平臺(tái)則融合了從合作機(jī)制、合作規(guī)則、SaaS作業(yè)系統(tǒng)、運(yùn)營(yíng)管理能力、文化建設(shè)等體系。在這樣的綜合體系下，品牌、門(mén)店通過(guò)與貝殼合作（整體合作或加盟貝殼已經(jīng)合作的新經(jīng)紀(jì)品牌），不僅能通過(guò)二手房、新房?jī)蓚€(gè)領(lǐng)域業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)增收，也能不斷打磨自身基于社區(qū)的底層服務(wù)能力、服務(wù)品質(zhì)和成長(zhǎng)空間，構(gòu)建自身長(zhǎng)期職業(yè)發(fā)展的核心能力，與貝殼平臺(tái)一起享受品質(zhì)增長(zhǎng)的紅利。

據(jù)悉，目前，貝殼平臺(tái)上平均每 10單二手房交易有7單是通過(guò)不同門(mén)店間的跨店合作成交，部分經(jīng)紀(jì)門(mén)店的跨店成交率超過(guò)八成。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，對(duì)于此類(lèi)平臺(tái)來(lái)說(shuō)，實(shí)際上也是把過(guò)去中介行業(yè)的痛點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題給予解決。過(guò)去各類(lèi)虛假房源、惡意跳單等問(wèn)題，都說(shuō)明存在惡意競(jìng)爭(zhēng)。但在新平臺(tái)下，各類(lèi)問(wèn)題得到更好地解決，也使得交易的效率更高。對(duì)于各類(lèi)中介機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，也愿意加入此類(lèi)平臺(tái)。

經(jīng)紀(jì)行業(yè)未來(lái)空間廣闊經(jīng)紀(jì)門(mén)店、經(jīng)紀(jì)人快速增長(zhǎng)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)行業(yè)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)。2014-2019年經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)完成的房屋交易額從3.2萬(wàn)億元升至10.5萬(wàn)億元，CAGR達(dá)26.8%;滲透率從33%升至47.1%。其中，新房從9.7%升至25.9%;傭金收入從636億元升至2515億元，CAGR達(dá) 31.6%。根據(jù)CIC報(bào)告統(tǒng)計(jì)，2024年經(jīng)濟(jì)行業(yè)傭金收入或年均增長(zhǎng)15.1%至5078億元。業(yè)內(nèi)分析，根據(jù)國(guó)民對(duì)購(gòu)房需求的增長(zhǎng)、中介滲透率提升、傭金率存在提升空間，經(jīng)紀(jì)行業(yè)未來(lái)空間廣闊。

照貝殼的初始計(jì)劃顯示，成立平臺(tái)的目標(biāo)是連接100個(gè)品牌、10萬(wàn)家門(mén)店和100萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人。而這幾年，受益于A(yíng)CN模式，貝殼吸引大量經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)入駐，同時(shí)，房產(chǎn)銷(xiāo)售也離不開(kāi)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。2018年鏈家門(mén)店數(shù)量7673家，經(jīng)紀(jì)人數(shù)10.3萬(wàn)。2018年非鏈家門(mén)店8136家，經(jīng)紀(jì)人數(shù)6.1萬(wàn)。2019年鏈家門(mén)店數(shù)量7922家，經(jīng)紀(jì)人數(shù)12.5萬(wàn)。2019年非鏈家門(mén)店29592家，經(jīng)紀(jì)人數(shù)23.3萬(wàn)人。截至2020年12月31日，貝殼平臺(tái)連接的經(jīng)紀(jì)門(mén)店數(shù)已超過(guò)4.69萬(wàn)家，同比增長(zhǎng)25.1%，連接的經(jīng)紀(jì)人超過(guò)49萬(wàn)，同比增長(zhǎng)37.9%。

陳雷表示，經(jīng)紀(jì)人的快速發(fā)展，也是一個(gè)模式發(fā)展的問(wèn)題，在2019年之前，大量的小經(jīng)紀(jì)人在市場(chǎng)中存活，貝殼給他們提供了一個(gè)更為簡(jiǎn)便輕松的平臺(tái)，因此，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)紀(jì)人的快速增長(zhǎng)。從最近幾年國(guó)家調(diào)控政策來(lái)看，房產(chǎn)市場(chǎng)以穩(wěn)定發(fā)展為主。因此小經(jīng)紀(jì)人的生存環(huán)境越來(lái)越窄，加入貝殼成為一個(gè)更好的選擇。

貝殼CFO徐濤表示，截至2020年末，年度GTV超過(guò)人民幣5000萬(wàn)元溫飽線(xiàn)的門(mén)店比例已經(jīng)超過(guò)30%，而2019年僅為19%。貝殼成立兩年多，GTV增長(zhǎng)至3.0倍，收入增長(zhǎng)至2.5倍，調(diào)整后凈利潤(rùn)增長(zhǎng)至43.7倍。

陳雷表示，一方面2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)在好轉(zhuǎn);另一方面一旦模式跑通，接下來(lái)會(huì)迎來(lái)一個(gè)高速發(fā)展期，因此，2020年是貝殼的高速發(fā)展期，過(guò)溫飽線(xiàn)的門(mén)店快速增加。在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，類(lèi)似“溫飽線(xiàn)”的概念，具有積極的導(dǎo)向，也說(shuō)明中介門(mén)店等利用此類(lèi)平臺(tái)具有較好的價(jià)值。如果宣傳較好，勢(shì)必會(huì)吸引中介公司加入此類(lèi)平臺(tái)。