王曉慧

（中鐵十八局集團(tuán)有限公司 財務(wù)部，天津 300222）

一、文獻(xiàn)分析及方法選擇

房地產(chǎn)上市公司是建筑行業(yè)綜合實力的代表，它的發(fā)展能夠反映整個行業(yè)的面貌。通過對房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)績效進(jìn)行研究，可以了解公司的經(jīng)營狀況，找出存在的問題與不足，并及時積極采取相應(yīng)對策，引導(dǎo)公司健康發(fā)展［1］（P27-P30）。 利用科學(xué)的財務(wù)指標(biāo)對公司的經(jīng)營狀況進(jìn)行評價分析，可以給投資者和其他相關(guān)利益者提供參考并使消費者更好地認(rèn)識到公司的績效水平。而構(gòu)建科學(xué)合理的財務(wù)績效評價體系也可以給其他相關(guān)聯(lián)的行業(yè)或內(nèi)部企業(yè)作為學(xué)習(xí)或改進(jìn)的基礎(chǔ)，從而進(jìn)一步完善房地產(chǎn)上市公司的整體發(fā)展。 因此，當(dāng)前國內(nèi)外學(xué)者有關(guān)研究較多。國外關(guān)于財務(wù)績效各方面的研究較為成熟，對財務(wù)指標(biāo)的研究比較全面；相比之下，國內(nèi)起步較晚，大多是通過實證分析為改進(jìn)公司的經(jīng)營管理提出具有實踐意義的措施。

在績效評價研究方面，國內(nèi)外研究主要集中在財務(wù)指標(biāo)方面。 如Konstantinos J Liapis 等研究了房地產(chǎn)投資評價的綜合模型，提供了一套具有現(xiàn)實意義的財務(wù)指標(biāo)評價體系［2］。 Eugene F Brigham 等通過建立杜邦財務(wù)分析體系，得到具有明顯層次結(jié)構(gòu)的企業(yè)盈利水平，可以更好的分析對比企業(yè)的財務(wù)績效［3］。 焦?fàn)幉芯科髽I(yè)綜合財務(wù)績效評價，發(fā)現(xiàn)沃爾評分法存在財務(wù)指標(biāo)選取不全面、權(quán)數(shù)較為主觀的問題［4］，并針對存在的缺點改進(jìn)了沃爾評分法財務(wù)指標(biāo)的構(gòu)建。劉斐從盈利、償債、營運(yùn)、成長、現(xiàn)金流量和可持續(xù)發(fā)展等方面建立房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)指標(biāo)體系，系統(tǒng)地評價出公司的財務(wù)績效總體表現(xiàn)［5］（P23-33）。 溫秀平強(qiáng)調(diào)財務(wù)指標(biāo)是企業(yè)績效考核關(guān)鍵指標(biāo)，是評價指標(biāo)體系的核心，體現(xiàn)企業(yè)的真實經(jīng)營狀況［6］。 李育珠認(rèn)為財務(wù)績效評價體系由經(jīng)營風(fēng)險、資金風(fēng)險、市場風(fēng)險以及投資風(fēng)險能力構(gòu)成［7］。

在財務(wù)績效評價方法研究方面。 Deryl Northcott 等運(yùn)用平衡計分法分析評價了董事會的財務(wù)績效和管理水平［8］。 Lloren Bagur-Femenías 利用結(jié)構(gòu)方程分析評價公司的財務(wù)績效，發(fā)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的實踐對公司的財務(wù)狀況有直接的影響［9］。 國內(nèi)學(xué)者也對公司的財務(wù)績效評價方法有很多研究，并得出豐富成果。 如，石惠惠運(yùn)用杜邦分析法分析房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債與收益及資產(chǎn)效率之間的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)可以通過適度下降債務(wù)融資比率、重視產(chǎn)品創(chuàng)新來提高公司的財務(wù)績效水平［10］。王如燕等以改進(jìn)的杜邦分析法對保利地產(chǎn)的財務(wù)績效進(jìn)行評價分析，并提出合理的建議［11］。湯云剛利用熵權(quán)法對我國房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)績效進(jìn)行綜合評價［12］。李嬌把熵權(quán)法與灰色關(guān)聯(lián)分析法相結(jié)合， 對19 家房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)績效進(jìn)行評價，對企業(yè)的成長提出相應(yīng)措施［13］。吳媚、朱家明研究房地產(chǎn)公司的財務(wù)績效，利用層次分析法對其財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行評價［14］。 樊樹海、 凌寧把層次分析法和TOPSI 法相結(jié)合構(gòu)建一種綜合評價模型，對幾家公司進(jìn)行財務(wù)績效評價實證研究［15］。 安曉瑩運(yùn)用因子分析法對 90 家房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)績效進(jìn)行評價，找出其存在的問題并提出解決措施，以促進(jìn)房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展［16］。王婧霏選取16 家房地產(chǎn)上市公司， 利用因子分析法評價分析其財務(wù)績效［17］。

綜上所述，我國學(xué)者對房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)績效評價方法主要集中在杜邦分析法、 熵權(quán)法、層次分析法、灰色關(guān)聯(lián)分析法、因子分析法。各方法優(yōu)缺點比較見表1。

表1 財務(wù)績效評價方法比較

研究公司財務(wù)狀況需要分析大量樣本數(shù)據(jù)，但樣本數(shù)據(jù)含有多個變量且這些變量間可能會存在關(guān)聯(lián)性因而致使分析遇到重重困難。因子分析法可以全面反映眾多變量之間的內(nèi)部關(guān)系，從中提取更具有代表性的公共因子，用較少的變量清晰地反映影響企業(yè)財務(wù)績效水平的因素。使用系統(tǒng)生產(chǎn)所得的指標(biāo)進(jìn)行因子分析，具有客觀性、科學(xué)性，對探討影響房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)狀況的主要因素具有重要意義。因此本文利用因子分析法從盈利、營運(yùn)、償債及發(fā)展能力這些方面建立綜合評價指標(biāo)，對我國房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)績效進(jìn)行評價，進(jìn)而提出合理建議以期改善公司的財務(wù)狀況。

二、因子分析法概述及財務(wù)指標(biāo)的選取

（一）因子分析法介紹

因子分析法的核心思想是降維，研究如何從變量群中提取共性因子的統(tǒng)計技術(shù)，是一種簡化數(shù)據(jù)的統(tǒng)計方法，可在許多變量中將相同本質(zhì)的變量歸入一個因子，以較少的幾個因子反映原始樣本數(shù)據(jù)的大部分信息。

（二）因子分析法主要步驟

1.運(yùn)用SPSS 軟件對原始樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，消除不同單位指標(biāo)數(shù)據(jù)的差異。

2.進(jìn)行因子分析的可行性判斷，對標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)性檢驗。

3.確定公因子個數(shù)，根據(jù)提取的公因子累計貢獻(xiàn)率來確認(rèn)是否可以表達(dá)原始樣本數(shù)據(jù)。

4.進(jìn)行因子旋轉(zhuǎn)，得到旋轉(zhuǎn)因子載荷矩陣對各個因子中的指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行更好的解釋。

5.計算因子變量得分，計算得出公司的各因子得分。

（三）財務(wù)績效評價指標(biāo)的選取

應(yīng)用因子分析法對35 家房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行財務(wù)績效評價， 指標(biāo)選取主要以財務(wù)角度為主，結(jié)合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和各公司的實際情況來選取。依據(jù)全面性、系統(tǒng)性和科學(xué)性的原則，財務(wù)指標(biāo)可以概括為盈利能力、償債能力、營運(yùn)能力和發(fā)展能力，基于這四個方面選取12 個具有代表性的財務(wù)指標(biāo) （見表 2）。

表2 財務(wù)指標(biāo)的選取

三、我國房地產(chǎn)上市公司財務(wù)績效評價實證分析

（一）樣本選擇及數(shù)據(jù)來源

基于財務(wù)指標(biāo)情況對房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行篩選，為保證數(shù)據(jù)的可取得性和實用性，剔除財務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)不全以及異常的ST 物流上市公司，最后從滬深A(yù) 股市場中選取35 家房地產(chǎn)上市公司作為分析樣本。 借助SPSS 軟件對樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行因子分析，評價我國房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)績效。 采用的數(shù)據(jù)為房地產(chǎn)上市公司2019 年前三個季度的財務(wù)數(shù)據(jù)（本文所選用的數(shù)據(jù)均來自于新浪財經(jīng)網(wǎng)）。

（二）實證分析

1.數(shù)據(jù)的處理與相關(guān)性檢驗

將原始數(shù)據(jù)導(dǎo)入SPSS22.0 軟件中， 首先對所有原始數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，然后通過KMO 檢驗和Bartlett 球形檢驗判斷樣本數(shù)據(jù)是否適用于因子分析。 KMO 的抽樣適度測定值在0.5 以上就可以接受，并且越接近于 1 越好；Bartlett 球形檢驗的P值為0.000，小于0.05，即樣本數(shù)據(jù)指標(biāo)之間存在相關(guān)性，表示樣本數(shù)據(jù)適合進(jìn)行因子分析（本文檢驗結(jié)果見表3）。

表 3 KMO 和 Bartlet 的檢驗

由表 3 可知，KMO 測量值為 0.590>0.5，Sig.為0.000<0.05， 所以選取的樣本數(shù)據(jù)適合進(jìn)行因子分析研究。

2.提取公共因子

根據(jù)提取公因子的條件，提取特征值大于1 的主成分因子（具體見表4）。

由表4 可知， 所提取的4 個主成分公因子，其方差累計貢獻(xiàn)率達(dá)到77.775%，說明這4 個公因子能夠反映出絕大部分原始數(shù)據(jù)的信息。

3.公因子旋轉(zhuǎn)及命名

因子旋轉(zhuǎn)的目的是對公因子變量的命名具有解釋性。 本文選擇正交旋轉(zhuǎn)的最大方差法， 通過SPSS22.0 軟件對因子載荷矩陣進(jìn)行旋轉(zhuǎn)，得到的旋轉(zhuǎn)成份矩陣可以更好地解釋提取的4 個公因子的含義。 對因子載荷矩陣旋轉(zhuǎn)后的結(jié)果見表5。

表4 總方差的解釋表

由表5 可知， 第一公共因子 F1 在流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率成分為0.948、存貨周轉(zhuǎn)率成分為0.800、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率成分為0.75，這三個變量排在前三位，因此，因子F1 可以解釋為營運(yùn)能力； 第二公共因子F2 在加權(quán)每股收益、 凈資產(chǎn)收益率和營業(yè)利潤率上有較高載荷，因此，因子F2 可以解釋為盈利能力；第三公共因子F3 在凈資產(chǎn)增長率、總資產(chǎn)增長率和主營業(yè)務(wù)收入增長率上有較高載荷，所以因子F3 可以解釋為發(fā)展能力；第四公共因子F4 在速動比率、流動比率上有較高的載荷，說明因子F4 可以解釋為償債能力。

表5 旋轉(zhuǎn)成分矩陣

4.因子得分及績效評價

因子分析的最后一步是運(yùn)用SPSS22.0 軟件直接計算出各個公司的因子得分情況， 然后再根據(jù)每個因子的得分情況， 運(yùn)用公式得出房地產(chǎn)公司的財務(wù)指標(biāo)綜合得分， 從而對公司的財務(wù)狀況進(jìn)行評價。

綜合得分的公式為（0.213 3*FAC1_1+0.191 78*FAC2_1+0.189 81*FAC3_1+0.182 66*FAC4_1）/0.777 55。 各個公司財務(wù)指標(biāo)得分見表6。

表6 房地產(chǎn)上市公司財務(wù)指標(biāo)因子得分

由表6 可知，因子得分大于0 說明企業(yè)經(jīng)營狀況相對較好， 小于0 說明企業(yè)經(jīng)營存在一定的風(fēng)險。 由上表所示，F(xiàn)1 因子中得分大于0 的有8 家。F1 因子反映的是營運(yùn)能力， 可以看出營運(yùn)能力最好的公司是中國國貿(mào)和國創(chuàng)高新，最差的是海航投資，通過比較可以得知表中大部分的公司營運(yùn)能力較差；F2 因子得分大于 0 的有 17 家。 F2 因子體現(xiàn)的是公司的盈利能力，其中盈利能力較好的公司是南京高科、廣宇發(fā)展、中洲控股，較差的公司是永泰能源、南國置業(yè)，表中48%的公司盈利能力較好，但最高和最差的得分差距比較大，可以看出盈利能力呈現(xiàn)兩極分化的趨勢；F3 因子得分大于0 的有15 家。F3 因子反映的是發(fā)展能力，發(fā)展能力較高的公司是大悅城、新城控股、華發(fā)股份，較低的是南京高科、海航基礎(chǔ)，從最高分和最低分可以看出發(fā)展能力不太平衡；F4 因子中得分大于0 的有12 家。F4 因子反映的是償債能力， 償債水平較高的有海航投資、銀泰黃金、中炬高新，較低的有蘇州高新、魯商發(fā)展、永泰能源；最后再看綜合得分排名，排在前五位的是大悅城、銀泰黃金、中炬高新、中國國貿(mào)、國創(chuàng)高新。

（三）結(jié)果分析

根據(jù)實證分析所得的數(shù)據(jù)結(jié)果， 我們可以看出， 所選取的35 家房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營狀況存在較大差異，綜合得分較高的公司在其他經(jīng)營上也存在一些問題。 因此，各個公司應(yīng)該從各個方面分析自己的弱點，采取相應(yīng)的改進(jìn)措施，提高財務(wù)業(yè)績，促進(jìn)自身的經(jīng)營發(fā)展。

盈利能力方面， 房地產(chǎn)公司應(yīng)該結(jié)合自身特點， 一方面在生產(chǎn)經(jīng)營上應(yīng)盡量降低成本費用，提高凈利率，提高盈利能力；另一方面應(yīng)提高生產(chǎn)業(yè)務(wù)量，加速產(chǎn)品的流通，從而提高銷售收入，找準(zhǔn)核心競爭力，提高創(chuàng)新能力，制定發(fā)展多元化的經(jīng)營策略，滿足顧客的需求。

發(fā)展能力方面，房地產(chǎn)公司應(yīng)合理分析自身在發(fā)展過程中的優(yōu)勢和劣勢，一方面結(jié)合國家政策的實際情況，制定出真正適合公司的發(fā)展戰(zhàn)略，確保公司發(fā)展水平得到合理提高，通過提升公司發(fā)展水平，進(jìn)而推動整個行業(yè)的均衡發(fā)展；另一方面在打造品牌優(yōu)勢的同時，加快發(fā)展速度，擴(kuò)大規(guī)模，避免市場的強(qiáng)大競爭壓力，從而提高公司的整體發(fā)展水平。

營運(yùn)能力方面，公司要建立合理的經(jīng)營戰(zhàn)略體系，加速資金周轉(zhuǎn)，提高資金流動性，保持企業(yè)的競爭力。 一方面要樹立全面成本控制意識，建立科學(xué)的決策機(jī)制，實現(xiàn)成本控制經(jīng)營的專業(yè)化；另一方面要注重人才的培養(yǎng)，員工的學(xué)習(xí)成長能力關(guān)系著公司未來發(fā)展的高度， 加強(qiáng)員工的專業(yè)性和技術(shù)性，能夠讓員工更好地對公司進(jìn)行經(jīng)營管理，從而提升公司營運(yùn)能力。

償債能力方面，要警惕償債能力風(fēng)險，一方面加強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)上市公司的資本結(jié)構(gòu)管理， 降低公司的資產(chǎn)負(fù)債率，改善資金流動性差的狀況；另一方面房地產(chǎn)公司應(yīng)該拓寬融資渠道， 提高自有資金的比重，降低融資成本，改變資本結(jié)構(gòu)，提高償債能力。

四、結(jié)語

本文從房地產(chǎn)公司的盈利能力、 償債能力、營運(yùn)能力和發(fā)展能力四方面選取12 個財務(wù)指標(biāo)，運(yùn)用因子分析法對35 家樣本的財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行評價分析，計算得出公司的財務(wù)績效評價結(jié)果。從對35 家房地產(chǎn)上市公司的實證分析中探討中國房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營管理中普遍存在的問題或不足，并提出了改善中國房地產(chǎn)公司財務(wù)狀況與經(jīng)營管理水平的措施：第一，注重盈利能力，發(fā)展多元化策略，提高公司的獲利情況；第二，警惕償債能力風(fēng)險，降低公司的負(fù)債狀況；第三，關(guān)注公司的運(yùn)營管理，提高營運(yùn)能力，努力提升可持續(xù)發(fā)展能力。

本研究也存在以下不足： 研究樣本量較小，不足以全面反映我國房地產(chǎn)公司的財務(wù)情況；樣本從新浪財經(jīng)網(wǎng)站獲取，比較依賴公司財務(wù)報表的真實性；由于能力有限，應(yīng)用因子分析法對財務(wù)指標(biāo)影響分析必然存在一定的局限性，影響財務(wù)績效的因素比較多，不能僅從財務(wù)角度考慮。 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，非財務(wù)因素對財務(wù)績效評價影響的比重越來越大， 因此今后的研究應(yīng)對評價方法進(jìn)一步創(chuàng)新，對財務(wù)指標(biāo)的選擇進(jìn)行更深入的討論，完善財務(wù)指標(biāo)評價體系，以期更全面地評價我國房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)績效。