黃蕾

【摘要】近年來我國綜合國力的不斷增強，人民生活水平的提高，促進房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。進入新時代，如何進行有效運營、高效管理、績效考核等精細化管理，是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一項重要而緊迫的課題。本文就精細化管理在房地產(chǎn)企業(yè)運營中的應(yīng)用展開探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);企業(yè)管理;精細化

房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理是一項十分艱巨的任務(wù)，關(guān)系到企業(yè)資金的合理使用和融資，更關(guān)系到房地產(chǎn)項目的開發(fā)與建設(shè)，影響房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟效益。因此，必須強化房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理，提高營運資金管理水平，確保企業(yè)健康、可持續(xù)經(jīng)營。

1、精細化管理的價值作用

（1）提升核心競爭力的必然要求。在現(xiàn)階段經(jīng)濟發(fā)展形勢較為嚴峻的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要克服目前的困難實現(xiàn)突圍，進而把發(fā)展?jié)摿εc發(fā)展動能充分釋放，實施精細化管理是最佳的選擇。只有實施精細化管理，才能在錘煉內(nèi)功的過程中產(chǎn)生疊加助力，才能在激烈的市場競爭中塑造新的思維，才能在規(guī)范工作流程的同時構(gòu)建精準落實機制。從目前的房地產(chǎn)市場看，碧桂園、萬科、恒大等超大型房地產(chǎn)企業(yè)實施精細化管理后，都取得了使自身“筋骨”更強健的積極成果。（2）適應(yīng)時代發(fā)展的必然要求。隨著房地產(chǎn)開發(fā)成本的不斷增加與不可預(yù)測風(fēng)險的增多，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著利潤不斷萎縮的生存壓力以及由過去的賣方市場向現(xiàn)在的買方市場轉(zhuǎn)變的巨大挑戰(zhàn)。尤其是隨著我國疫情防控進入常態(tài)化，房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰將進一步加速。在當前資本市場整體遇冷的形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)如何進一步發(fā)展，是十分重要的關(guān)鍵問題。

2、精細化管理在房地產(chǎn)企業(yè)運營中的應(yīng)用

2.1制定明確的經(jīng)營指標，搭建可復(fù)制的開發(fā)標準

房地產(chǎn)企業(yè)在制定三年經(jīng)營計劃、年度經(jīng)營計劃及項目經(jīng)營計劃等節(jié)點計劃時，要根據(jù)自身實力和情況，要通過調(diào)查、分析研判制定切實可行的經(jīng)營目標，在編制里程碑或一級節(jié)點計劃時要考慮到大氣污染防治、政策等客觀因素的影響，更要將經(jīng)營計劃和企業(yè)現(xiàn)金流相結(jié)合，制定符合實際的經(jīng)營目標。在制定二三級節(jié)點計劃時要充分考慮各項目實際情況及爭取相關(guān)部門的專業(yè)意見，使各部門在制定計劃時充分考慮跨部門工作的銜接作用，使制定的計劃形成完全的閉合，同時，在計劃執(zhí)行過程中做好監(jiān)督管控，使計劃執(zhí)行真正落實到實處。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)標準能夠為項目的開發(fā)全生命周期形成指導(dǎo)，因此，在標準建制方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合項目公區(qū)域內(nèi)特點，有針對性的制定項目開發(fā)標準工期，如根據(jù)城市級別制定一線城市標準、二線城市標準及三四線城市標準，達到可快速復(fù)制的標準。

2.2項目施工管理精細化

住宅對于一個家庭而言，既是居住的場所，又是財富的載體。所以，具有責(zé)任擔當?shù)拈_發(fā)商都非常注重根據(jù)消費者的需求建設(shè)房屋。然而，建好房屋不僅要依靠規(guī)劃設(shè)計，還要依靠施工管理。如果沒有施工管理作為支撐，任何良好的規(guī)劃設(shè)計都難以得到有效的落實。因此，施工管理對項目產(chǎn)品的質(zhì)量起著決定性的作用。經(jīng)過長期的施工管理實踐，筆者認為，關(guān)鍵要抓好四個重點：一是要與時俱進選擇先進的建筑材料，并在采購、質(zhì)檢、存放等環(huán)節(jié)做好材料管理工作;二是強化工作安排的計劃性、超前性、周密性與數(shù)字化，使每一個員工都能夠盡其所能地使自己的價值最大化地發(fā)揮;三是做好項目施工組織設(shè)計、設(shè)計變更、方案審核、過程管控、細部工程驗收;四是根據(jù)項目總目標與各類進度進行資源配置優(yōu)化。

2.3各部門協(xié)調(diào)配合，做好成本管控，降低財務(wù)風(fēng)險

建立健全完善的資金管理制度，制定預(yù)算收支計劃，確?；I措和回籠的資金與使用資金數(shù)額相匹配，防止現(xiàn)金流不足所造成的財務(wù)風(fēng)險。對工程付款，一定要由工程部門審核完工程實際進度，依據(jù)合同按工程節(jié)點支付工程款。遇到資金緊張時期，要將有限的資金分散開，避免集中單項支付，做到付款的明目多，單相金額少，盡可能地使整個項目整體運轉(zhuǎn)，均衡工程進度，統(tǒng)籌好有限的資金，把錢花在刀刃上。材料管理部門要及時上報庫存量和需求量，提前做好資金的統(tǒng)籌計劃。還要把握好付款的先后順序，可以后付的，就不要先支。在資金監(jiān)管賬戶管理方面，工程和財務(wù)兩部門，要緊密配合，及早制定預(yù)算支出計劃，保證將賬戶可用資金得到及時利用，想法設(shè)法地減少資金的空檔期，使有限的資金得到合理的利用，提高資金利用率。對于公司各種用途的個人借款，金額超過十萬以上的，必須要董事會通過，健全審批制度，真正做到制度大于總經(jīng)理。公司各部門要定期開例會，多溝通交流，大家齊參與，共同抓管理，各負其責(zé)，協(xié)調(diào)發(fā)展，降低資金管理的財務(wù)風(fēng)險。同時，加強財務(wù)部門自身隊伍建設(shè)，認真學(xué)習(xí)專業(yè)技能，善于總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，從審核憑證做賬中走出來，積極參與到公司項目的經(jīng)營管理中去，搞好財務(wù)管理工作，依據(jù)自己的職業(yè)判斷和敏銳的洞察力，適時地做出提醒，提出意見和建議，真正起到公司領(lǐng)導(dǎo)的助手和參謀作用，為公司的資金管理保駕護航。

2.4強化預(yù)算管理，提高資金利用率

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門必須形成預(yù)算意識，加強對企業(yè)資金的預(yù)算管理，科學(xué)編制企業(yè)資金預(yù)算計劃，依據(jù)計劃有效反饋企業(yè)的資金運作狀態(tài)，合理安排企業(yè)資金，有效減少資金浪費和資金配置不合理帶來的損失。

2.5充分發(fā)揮計劃運營信息化管理的作用，提高計劃運營管理效率

目前已經(jīng)進入大數(shù)據(jù)時代，是一個信息化的社會，計劃運營管理作為數(shù)據(jù)統(tǒng)計的信息源頭越來越被房地產(chǎn)企業(yè)所認識，通過信息化大數(shù)據(jù)分析功能來完成計劃運營管理的所有功能，減少人工操作，化繁為簡，提高效率，統(tǒng)計分析和預(yù)警跟蹤就能夠一目了然，所有基礎(chǔ)信息確保了準確與及時，考核結(jié)果自動形成，成果公開，大家可互相對比，即提高了工作效率，又減少了由于人為操作管理引起的各種偏差，同時也為實現(xiàn)企業(yè)產(chǎn)品標準化奠定可行的基礎(chǔ)，大大提高運營管控的效率。

2.6制定相關(guān)政策制度，完善配套機制

房地產(chǎn)企業(yè)計劃運營要想得到順利貫徹和實施，必須有與之相配套的制度作為保證，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在做計劃運營管理時，將例會制度、薪酬考核制度、產(chǎn)品標準化、流程完善制度等建立起來。在計劃運營管理中，通過每月初召開例會，專題對運營管理分析、總結(jié)，及時解決新的運營管理模式下的帶來的新問題，為持續(xù)改進做好基礎(chǔ)信息收集工作，同時，充分發(fā)揮薪酬考核的作用，為不斷變革的運營管理模式的順利實施做好制度支撐，最后是通過總結(jié)歸納以往工作經(jīng)驗，形成工作標準和工作流程，積累新的運營管理模式下的管理數(shù)據(jù)和模型，為高效運營管理打好基礎(chǔ)。

結(jié)語：

房地產(chǎn)項目精細化管理是一項十分復(fù)雜的工作，其需要持續(xù)改革與不斷探索。當前，房地產(chǎn)企業(yè)要保持持續(xù)健康發(fā)展，則只有嚴格實施精細化管理，使各個環(huán)節(jié)得到有效控制，才能使各項措施從根本上得到落實，從而提升管理水平，提高自身經(jīng)濟效益。

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