朱夢(mèng)琪

摘要：在城市化進(jìn)程中，大量流動(dòng)人口進(jìn)入一二線城市，房屋租賃需求遠(yuǎn)大于供給，相對(duì)頻頻出現(xiàn)租房痛點(diǎn)的傳統(tǒng)房屋租賃模式來說，長(zhǎng)租公寓的確是剛剛進(jìn)入一二線城市發(fā)展的流動(dòng)人口的最佳選擇。但在實(shí)際發(fā)展過程中，融資難、盈利弱和行業(yè)服務(wù)水平不等的問題成為長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展的絆腳石，尤其在近期疫情影響下，很多長(zhǎng)租公寓品牌頻頻出現(xiàn)“暴雷”。

關(guān)鍵詞：流動(dòng)人口;住房租賃;長(zhǎng)租公寓

1 長(zhǎng)租公寓概述

1.1 定義

“長(zhǎng)租公寓”，又名“白領(lǐng)公寓”，“單身合租公寓”，是房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)新興的行業(yè)，將業(yè)主房屋租賃過來，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。

1.2 發(fā)展歷程

（1）2010-2012年：萌芽期。這一階段是創(chuàng)業(yè)公司成立時(shí)期，開始出來面向青年租客的長(zhǎng)租公寓模式，主要代表企業(yè)是魔方公寓、自如和青客等。

（2）2012-2014年：起步期。在這兩年，長(zhǎng)租公寓行業(yè)不斷發(fā)展，資本入場(chǎng)，多家公司得到資本市場(chǎng)多倫投資，如魔方、青客等，且在資本介入下新的品牌成立，如新品牌蘑菇公寓、寓見等。

（3）2015-2016：起跑期。這一時(shí)期長(zhǎng)租公寓加速發(fā)展，多元化主體進(jìn)入市場(chǎng)，國(guó)企、開發(fā)商、中介等主體入場(chǎng)，主要代表為房企萬科泊寓等，中介相寓、紅璞公寓等。

（4）2017年至今：擴(kuò)張期。在政策的大力支持下，規(guī)模化擴(kuò)張成為趨勢(shì)，各個(gè)品牌開始搶占市場(chǎng)，擴(kuò)大規(guī)模，如萬科泊寓、龍湖冠寓等。

2 行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

目前，我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)有1200多家品牌長(zhǎng)租公寓企業(yè)，房源規(guī)模超過200萬間，從公寓運(yùn)營(yíng)商企業(yè)背景來看，分為創(chuàng)業(yè)式、房企式、酒店式、中介式和國(guó)企式五類。

（1）創(chuàng)業(yè)式。數(shù)量龐大，發(fā)展最快，憑借自身在互聯(lián)網(wǎng)渠道方面的優(yōu)勢(shì)，極大迎合了青年主流消費(fèi)者需求，解決了房客和房東之間信息不對(duì)稱問題，并有效利用資本，建立品牌，加速布局。

（2）房企式。注重輕重資產(chǎn)結(jié)合，排名前三十的房企，有三分之一以自營(yíng)或投資方式布局長(zhǎng)租公寓，代表企業(yè)有萬科地產(chǎn)、旭輝地產(chǎn)、招商蛇口、龍湖地產(chǎn)等。

（3）酒店式。擅長(zhǎng)線下精準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)，本身具有成本控制、會(huì)員制和差異化經(jīng)營(yíng)三大核心優(yōu)勢(shì)，標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)、突出的品牌溢價(jià)能力和完善的加盟體系助力其迅速切入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，代表企業(yè)有如家、華住、鉑濤等。

（4）中介式。以分散式為主導(dǎo)，中介機(jī)構(gòu)能接觸到更多個(gè)人房源及零散客戶，房源優(yōu)勢(shì)明顯，客戶獲取能力強(qiáng)，代表企業(yè)有鏈家、我愛我家、世聯(lián)行等。

（5）國(guó)企式。作為國(guó)家隊(duì)，在房源獲取、拿地和開發(fā)成本方面具有先天優(yōu)勢(shì)，是未來行業(yè)發(fā)展引領(lǐng)者，代表企業(yè)有上海地產(chǎn)、上海城投、陸家嘴集團(tuán)等。

3 運(yùn)營(yíng)模式與盈利模式

3.1 運(yùn)營(yíng)模式

按照長(zhǎng)租公寓物業(yè)分布集中程度，運(yùn)營(yíng)模式可分為集中式和分散式。

集中式是指運(yùn)營(yíng)商通過收購(gòu)、租賃或者自持物業(yè)取得項(xiàng)目整體管理權(quán)，統(tǒng)一裝修改造并對(duì)外出租的租賃模式。該模式房源獲取難度大且裝修時(shí)間長(zhǎng)，但運(yùn)營(yíng)成本低且租金溢價(jià)率高，有利于品牌建立。

分散式是指運(yùn)營(yíng)商從多個(gè)業(yè)主手中獲取零散房源，統(tǒng)一裝修改造并對(duì)外出租的租賃模式。該模式雖然管理效率低，但房源獲取容易，裝修時(shí)間較短，滿足快速進(jìn)入市場(chǎng)擴(kuò)大規(guī)模的需求。

3.2融資模式

當(dāng)前我國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的融資模式主要有四種，分別是資產(chǎn)證券化、銀行貸款、股權(quán)融資、保理。

資產(chǎn)證券化以運(yùn)營(yíng)商未來的租金收益權(quán)為底層資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品進(jìn)行融資，安全系數(shù)較高，看重長(zhǎng)租公寓自身的運(yùn)營(yíng)狀況及盈利水平，是運(yùn)營(yíng)商廣泛采用的融資方式。

銀行貸款是指運(yùn)營(yíng)商獲取銀行開發(fā)貸和安居貸，難度系數(shù)較高，對(duì)貸款資質(zhì)要求嚴(yán)格，國(guó)企式和房企式采用這種方式完成融資的可操作性較大。

股權(quán)融資是指運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行股權(quán)融資，如天使輪、A輪、B輪，或者以單個(gè)項(xiàng)目為標(biāo)的，進(jìn)行單項(xiàng)目股權(quán)融資，難度系數(shù)較高，注重運(yùn)營(yíng)商的規(guī)模及知名度，國(guó)企式較少采用。

保理是運(yùn)營(yíng)商以其與租客間已簽署租約的應(yīng)收租金為標(biāo)的，將與租客形成真實(shí)租約后產(chǎn)生的應(yīng)收賬款進(jìn)行保理融資，要求運(yùn)營(yíng)商具有穩(wěn)定的客源和租約，房企式、創(chuàng)業(yè)式和酒店式較為青睞。

4 發(fā)展問題

4.1 經(jīng)營(yíng)管理成本較高導(dǎo)致效率低盈利難

長(zhǎng)租公寓盈利主要來源為住房租金和房屋增值服務(wù)，從長(zhǎng)期來看的確是一個(gè)穩(wěn)步盈利的操作模式，但是此類項(xiàng)目盈利周期過長(zhǎng)，資金回籠速度太慢，高成本運(yùn)作給企業(yè)帶來很大的運(yùn)營(yíng)壓力。

4.2 融資渠道有限導(dǎo)致資產(chǎn)重?cái)U(kuò)張難

我國(guó)長(zhǎng)租公寓大多前期投入量較大。資產(chǎn)證券化仍是主流長(zhǎng)租公寓企業(yè)當(dāng)前廣泛采用的融資方式，我國(guó)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)發(fā)展不充分，無法助力長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)?；l(fā)展，同時(shí)存在市場(chǎng)信息披露不充分、投資風(fēng)險(xiǎn)提示不到位的問題，導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓企業(yè)資產(chǎn)重?cái)U(kuò)張難。

4.3 行業(yè)總體差異較大

首先，長(zhǎng)租公寓房源一般為房地產(chǎn)自身企業(yè)閑置不動(dòng)產(chǎn)，或者公寓企業(yè)收購(gòu)、租賃的房源，除一開始就專門規(guī)劃為長(zhǎng)租公寓的項(xiàng)目以外，大部分項(xiàng)目的地段不可控，因此在硬件配套設(shè)施上，不同地段的房源配置必然不同。其次，在目前發(fā)展條件下，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻較低，沒有統(tǒng)一的行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，各個(gè)企業(yè)不論規(guī)模，只要擁有基本資質(zhì)就可以項(xiàng)目運(yùn)作。

5 解決對(duì)策

5.1 改變運(yùn)營(yíng)模式，多方合作盤活資產(chǎn)

在運(yùn)營(yíng)方面，企業(yè)還需要采用“重資產(chǎn)輕運(yùn)營(yíng)”模式，可以在改造閑置房源的基礎(chǔ)上將服務(wù)外包，利用規(guī)模效應(yīng)和邊際成本遞減降低成本。也可以采用租售結(jié)合的模式，在同一樓盤中選擇某一區(qū)塊作為長(zhǎng)租公寓樓盤進(jìn)行改造，其余區(qū)塊正常出售，在不同時(shí)期可以實(shí)現(xiàn)資金流通、盤活存量資產(chǎn)。

5.2 注重“公寓Plus”服務(wù)，活用信息化手段

在互聯(lián)網(wǎng)飛速發(fā)展背景下，信息資源流通便利，消費(fèi)者偏好、市場(chǎng)需求等要素完全可以依靠信息反饋手段來獲取。在后續(xù)發(fā)展過程中，在有條件的情況下，長(zhǎng)租公寓企業(yè)可以開放一個(gè)公共交流平臺(tái)，供消費(fèi)者反映自身訴求，提出意見和建議。

5.3 加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)效應(yīng)，積極尋求政策支持

首先，應(yīng)當(dāng)建立起完善的行業(yè)細(xì)則，包括行業(yè)準(zhǔn)入許可、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和房屋質(zhì)量等基本要素。其次，政府也需要積極地配合長(zhǎng)租公寓企業(yè)制定法律法規(guī)上的優(yōu)惠政策。最后，政府和企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)積極進(jìn)行溝通，形成一套適合當(dāng)前情況的金融扶持政策，力爭(zhēng)解決存量資產(chǎn)難以轉(zhuǎn)化為流動(dòng)資金的問題。

參考文獻(xiàn)：

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