張莉敏

摘要：隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，社會(huì)各個(gè)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)規(guī)模的快速擴(kuò)張起到了巨大的推動(dòng)作用。房地產(chǎn)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要力量，也在不斷地?cái)U(kuò)大規(guī)模。由于房地產(chǎn)企業(yè)跟人民的生活息息相關(guān)，因此房地產(chǎn)內(nèi)部管理也顯得非常重要。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的資金流動(dòng)巨大，要想能夠順應(yīng)市場(chǎng)的不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員首先應(yīng)當(dāng)提升資金內(nèi)控管理效率，通過不斷規(guī)范相關(guān)制度，引進(jìn)專業(yè)人才，促進(jìn)資金良性循環(huán)，真正提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。本文作者從不同角度詳細(xì)闡述了在內(nèi)控視角下房地產(chǎn)企業(yè)如何優(yōu)化資金管理的問題，希望為相關(guān)人士帶來(lái)思考。

關(guān)鍵詞：內(nèi)控視角下;房地產(chǎn)企業(yè);資金管理

現(xiàn)階段很多房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)控資金管理中仍然有很多問題，比如規(guī)章制度不完善，監(jiān)督反饋機(jī)制缺失，資金鏈斷裂等，這些現(xiàn)象必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)阻礙，嚴(yán)重的會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，從這個(gè)角度來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)必須采取有效的措施，提高和優(yōu)化資金管理體系，最終達(dá)到提升內(nèi)控資金管理水平的目的。

一、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金管理的積極意義

中國(guó)人口眾多，人民對(duì)住房的需求也與日俱增。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也開始越來(lái)越激烈，于是國(guó)家的相關(guān)政策以及法律的相關(guān)條文也都在不斷地出臺(tái)，力求讓房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理模式從開放式管理轉(zhuǎn)向精細(xì)化管理。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部如果能夠加強(qiáng)資金管理，不僅可以為企業(yè)節(jié)省大量資金，還能讓企業(yè)增添投資回報(bào)，使企業(yè)多一種盈利渠道，提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。另外優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資金管理水平，還能為企業(yè)化解資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，最大程度降低企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)成本，提高運(yùn)營(yíng)效率，最終為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到推動(dòng)作用。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金管理存在的不足之處

（一）中小房地產(chǎn)企業(yè)籌資能力有限

在目前的房地產(chǎn)企業(yè)中，一些中小企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)較大的發(fā)展就要進(jìn)行融資，但是由于企業(yè)規(guī)模有限、影響力也不夠，所以融資渠道很少。一些較大的房地產(chǎn)企業(yè)可以通過發(fā)行股票的方式獲得較大的融資，像那些中小型的企業(yè)只能采用貸款的形式獲取發(fā)展資金。而銀行的借貸政策門檻較高，很多中小房企被迫選擇民間借貸的方式承擔(dān)高額資金成本，所以，中小房企由于企業(yè)規(guī)模小、抗壓能力低等特點(diǎn)，常常面臨較大資金壓力和困境。

（二）預(yù)算機(jī)制不完善導(dǎo)致資金使用效率低下

在目前的大部分房地產(chǎn)在資金預(yù)算管理方面都存在著較大的問題，企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)于資金的預(yù)算管理不重視，或者是相應(yīng)的管理模式不適合，還有就是預(yù)算管理的工作效果差，這些問題都是導(dǎo)致企業(yè)面臨資金壓力的主要原因，一些中小型企業(yè)對(duì)于預(yù)算管理過程缺少管理，執(zhí)行過程缺乏考核，指導(dǎo)性差，流于形式;合約規(guī)劃的不完善，引起資金浪費(fèi);行業(yè)門檻不高，管理水平和效率不高，造成資金使用效率低下。

（三）應(yīng)收賬款管理粗放，內(nèi)控松散導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)率低

近幾年，政府部門對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理力度越來(lái)越大，相應(yīng)的對(duì)房地產(chǎn)資金的管理也越來(lái)越嚴(yán)格，對(duì)于在房地產(chǎn)中的預(yù)收款也采取了嚴(yán)格的管理，需要由建設(shè)部門、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)和中國(guó)人民銀行三方面進(jìn)行審核和管理，這就導(dǎo)致在房地產(chǎn)建設(shè)初期的資金壓力比較大。資金回籠周期拉長(zhǎng)，我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)普遍管理水平不高，內(nèi)控松散，而在政府加大管理和調(diào)控力度的環(huán)境下，過于粗放的應(yīng)收賬款管理使資金周轉(zhuǎn)率低下。

（四）資金管理意識(shí)淡薄，管理效率低下

一些房地產(chǎn)企業(yè)在公司的運(yùn)營(yíng)和管理上沒有建立標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的制度和體系，在使用資金時(shí)就是哪里需要給哪里，不注重企業(yè)整體的發(fā)展方向和戰(zhàn)略布局，在資金管理方面的意識(shí)較差。另一方面相對(duì)于大型房企來(lái)講，中小房地產(chǎn)企業(yè)資金管理意識(shí)較為淡薄，缺乏有效的信息化手段，更多的是依靠人力進(jìn)行資金管理，加之資金管理的人員素質(zhì)也有限，所以會(huì)擴(kuò)大資金風(fēng)險(xiǎn)，造成資金運(yùn)營(yíng)效率低下。

三、內(nèi)控視角下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理優(yōu)化的具體措施

（一）拓寬融資渠道，降低融資成本

一些中小型企業(yè)不能只拘泥于一種融資方式，要開放思想，拓寬眼界，思考其他的融資模式。對(duì)于融資的資金不能只要求數(shù)量，不要求速度，無(wú)形中增加資金運(yùn)營(yíng)成本。要有充分的準(zhǔn)備，對(duì)相關(guān)的政策進(jìn)行充分了解，這樣在需要資金時(shí)能夠較快的進(jìn)行融資。還可以對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分期建設(shè)，減緩資金壓力。還可以依托一些集團(tuán)進(jìn)行融資，利用集團(tuán)的影響力獲取融資，再將資金貸給下面的子公司。如果在資金壓力較大的情況下而且在合同上具備條件時(shí)，可以與承包企業(yè)或者是材料供應(yīng)企業(yè)進(jìn)行磋商，延緩結(jié)清費(fèi)用的時(shí)間，減少資金壓力。另外。國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)融資方面出臺(tái)了新的規(guī)章制度，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行貸款時(shí)的高利息進(jìn)行了控制，主要內(nèi)容有三條紅線。紅線一：剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;紅線二：凈負(fù)債率不得大于100%;紅線三：現(xiàn)金短債比不得小于1倍。根據(jù)“三道紅線”的觸線情況，將房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔：紅色檔：如果三條紅線都觸碰到了，則不得新增有息負(fù)債;橙色檔：如果碰到兩條線，負(fù)債年增速不得超過5%;黃色檔：碰到一條線，負(fù)債年增速不得超過10%;綠色檔：三條線都未碰到，負(fù)債年增速不得超過15%。最后，房地產(chǎn)企業(yè)要提高融資能力不能全部依托于外部條件，還要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的資金管理，通過資金的科學(xué)合理運(yùn)營(yíng)推進(jìn)企業(yè)自身的發(fā)展，只有企業(yè)自身發(fā)展壯大起來(lái)后，企業(yè)在市場(chǎng)上才有影響力，才能提升融資效率。還要注重對(duì)于企業(yè)外部合作，與一些信譽(yù)良好、實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)進(jìn)行相關(guān)的合作，擴(kuò)大發(fā)展。要設(shè)計(jì)科學(xué)合理的資金管理計(jì)劃，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，要有合理的融資規(guī)劃，避免出現(xiàn)以短補(bǔ)長(zhǎng)增加資金壓力和風(fēng)險(xiǎn)的情況出現(xiàn)。

（二）建立健全相關(guān)的資金風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系

①房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行充分的調(diào)查研究，對(duì)于市場(chǎng)上的風(fēng)險(xiǎn)要注意規(guī)避，注重收集市場(chǎng)的信息和風(fēng)向，對(duì)這些信息企業(yè)要組織進(jìn)行研究，分析項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的可行性，將企業(yè)內(nèi)部各個(gè)工作部門的工作進(jìn)行合理安排，確保在市場(chǎng)上有足夠的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力。②全項(xiàng)目和年度合約規(guī)劃編制相結(jié)合。在審批通過可行性研究報(bào)告基礎(chǔ)上，再度細(xì)化，明確到每一項(xiàng)業(yè)務(wù)的具體支出類別，并擬定項(xiàng)目整體和年度的合約規(guī)劃，其精細(xì)程度可以不同，項(xiàng)目整體規(guī)劃著眼于全項(xiàng)目，可以宏觀一點(diǎn)，以成本的類別進(jìn)行規(guī)劃;年度規(guī)劃需要每年根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)整，細(xì)化到每一條具體招標(biāo)項(xiàng)目和合同項(xiàng)目，并按季度進(jìn)行滾動(dòng)刷新。③建立資金計(jì)劃支付機(jī)制。在合約規(guī)劃的基礎(chǔ)上，合理的編制資金支付計(jì)劃，按照不同的資金使用金額劃分出資金準(zhǔn)備期，提前安排好資金，根據(jù)合同的付款節(jié)點(diǎn)，提出資金支付申請(qǐng)。要做好對(duì)于事前的控制工作，在項(xiàng)目建設(shè)中要確保有序性管理，要預(yù)留企業(yè)內(nèi)部的可流動(dòng)資金，確保在一些需要資金的建設(shè)環(huán)節(jié)能夠拿出資金，保證項(xiàng)目的正常建設(shè)。

（三）細(xì)化存貨應(yīng)收及回款管理，加速資金回籠

①要注重對(duì)于存貨回款制度的優(yōu)化，根據(jù)實(shí)際情況采用靈活的收款方法。例如，在建設(shè)商業(yè)住宅區(qū)的項(xiàng)目中，對(duì)于車位的回款上就要注重分析客戶的心理，根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況采取靈活的回款方式，可以對(duì)一次性結(jié)清的用戶推出優(yōu)惠政策，或者是宣傳利用信貸政策來(lái)促進(jìn)相應(yīng)的回款，能夠有效的緩解資金壓力。

②細(xì)化應(yīng)收賬款管理，從源頭分析并壓縮應(yīng)收賬款。對(duì)于應(yīng)收賬款的管理變“被動(dòng)”為“主動(dòng)”，從產(chǎn)生應(yīng)收賬款的源頭出發(fā)，對(duì)應(yīng)收賬款分階段進(jìn)行梳理，根據(jù)應(yīng)收賬款所處的階段分為：按揭資料準(zhǔn)備期，資料審核期，銀行放款期等，分階段管理。通過分析各階段關(guān)鍵管控環(huán)節(jié)，制定壓控措施并有效執(zhí)行。按應(yīng)收賬款的階段，明確職能部門的職責(zé)范圍，可采取“承包到崗”制。定期開應(yīng)收分析例會(huì)，對(duì)應(yīng)收清收情況進(jìn)行回顧并考核。這樣做的好處在于分段管理有利于清晰回款的具體階段，有的放矢地解決問題，提高應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，加速資金回籠。

③要注重對(duì)于保證金的回收力度。一般來(lái)說(shuō)，許多地區(qū)的公積金在進(jìn)行資金貸款時(shí)，會(huì)向企業(yè)收取一定比例的貸款保證金，一般都在貸款金額的5%～20%之間，這些資金屬于保證金，企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)無(wú)法使用。所以，要采用合理的方法使這部分資金解凍?？梢酝ㄟ^加快工程進(jìn)度的方式，盡快將這部分保證金解凍。還可以通過與銀行進(jìn)行談判，減少保證金的凍結(jié)比例。

（四）提升房地產(chǎn)企業(yè)所有人員的資金管理水平以及職業(yè)素養(yǎng)

在房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過程中，首先需要有完善的資金管理制度，這樣才能營(yíng)造出良好的科學(xué)的資金管理氛圍。房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層也應(yīng)當(dāng)重視資金管理，然后通過定期開展培訓(xùn)的方式提升每一個(gè)員工的職業(yè)道德教育以及技能，從而提升管理人員的資金風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，規(guī)范每個(gè)人使用資金的流程。其次，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的信息傳輸通道也應(yīng)當(dāng)確保安全性，基層工作人員應(yīng)當(dāng)將所有的資產(chǎn)信息按時(shí)傳達(dá)給上層領(lǐng)導(dǎo)，這樣方便領(lǐng)導(dǎo)科學(xué)分析前景并且準(zhǔn)確制定政策，同時(shí)還能幫助企業(yè)員工認(rèn)清自身承擔(dān)的資金管理工作風(fēng)險(xiǎn)，最大程度優(yōu)化管理機(jī)制。最后，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)也應(yīng)當(dāng)針對(duì)所有管理員工建立有效的激勵(lì)制度，確保提升每個(gè)員工的工作積極性，提升每個(gè)管理人員的職業(yè)素養(yǎng)以及行為規(guī)范，使所有的員工都能養(yǎng)成遵紀(jì)守法、遵守規(guī)章制度、認(rèn)清自身的責(zé)任及義務(wù)、自覺承擔(dān)責(zé)任的意識(shí)。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在全球所有國(guó)家均面臨經(jīng)濟(jì)嚴(yán)峻的形勢(shì)下，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)運(yùn)行均有著巨大的挑戰(zhàn)和壓力，在這樣的壓力下，房地產(chǎn)行業(yè)若想站穩(wěn)腳跟，穩(wěn)定發(fā)展，一定要提升自己企業(yè)的口碑以及市場(chǎng)占有率，同時(shí)加大內(nèi)部資金管理控制水平。高層領(lǐng)導(dǎo)者把握好市場(chǎng)行情，緊跟市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，制定符合政府以及國(guó)家要求的發(fā)展策略，這樣才能真正保證房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。

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