黃世為

摘要：我國(guó)城市建設(shè)總體由“大規(guī)模增量建設(shè)”進(jìn)入“存量提質(zhì)改造”階段，而長(zhǎng)三角地區(qū)是中國(guó)城鎮(zhèn)化水平最高的區(qū)域之一，城市更新需求更為明顯和迫切。同時(shí)，推進(jìn)城市更新是城市建設(shè)的歷史要求，也是貫徹新發(fā)展理念，推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展，走中國(guó)特色新型城鎮(zhèn)化道路的時(shí)代要求。城市更新市場(chǎng)巨大，已成為房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。在長(zhǎng)三角一體化背景下，在分析投資開(kāi)發(fā)企業(yè)在搶抓城市更新業(yè)務(wù)時(shí)面臨機(jī)遇、挑戰(zhàn)的基礎(chǔ)上，探索布局長(zhǎng)三角城市更新業(yè)務(wù)的路徑，即走“聚焦、聯(lián)動(dòng)、差異化”發(fā)展道路。

關(guān)鍵詞：長(zhǎng)三角一體化;城市更新;聚焦聯(lián)動(dòng);差異化發(fā)展

DOI：10.3969/j.issn.1674-7739.2021.05.014

2020年底，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)63.9%，城市建設(shè)總體由“大規(guī)模增量建設(shè)”階段進(jìn)入“存量提質(zhì)改造”階段。[1]長(zhǎng)三角地區(qū)作為中國(guó)城鎮(zhèn)化水平最高的區(qū)域之一，區(qū)域內(nèi)大多數(shù)城市城鎮(zhèn)化歷史悠久，在此過(guò)程中存在規(guī)劃不系統(tǒng)、原始建設(shè)不合理、部分區(qū)域老化、城中村和棚戶(hù)區(qū)依然較多等諸多問(wèn)題。隨著長(zhǎng)三角一體化進(jìn)程的加快，人口進(jìn)一步向該區(qū)域集聚，城市資源供給矛盾進(jìn)一步凸顯。推進(jìn)城市更新是城市建設(shè)的時(shí)代要求，長(zhǎng)三角地區(qū)城市更新市場(chǎng)巨大，已成為房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，因此，分析在推進(jìn)長(zhǎng)三角一體化戰(zhàn)略中，投資開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市更新中面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，對(duì)于對(duì)立足長(zhǎng)三角區(qū)域的房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)，有重要的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。

一、城市更新給投資開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

城市更新范圍較廣，我國(guó)之前實(shí)施過(guò)的棚戶(hù)區(qū)改造、老舊小區(qū)改造、三舊改造等都屬于此范疇。但城市更新主要以保留利用為主，國(guó)家嚴(yán)管大拆大建，避免過(guò)度房地產(chǎn)化，防止城市更新變形走樣。

（一）長(zhǎng)三角城市更新帶來(lái)的投資開(kāi)發(fā)機(jī)遇

1.高城鎮(zhèn)化率的長(zhǎng)三角已進(jìn)入城市更新時(shí)代

按照諾瑟姆提出的城鎮(zhèn)化理論，當(dāng)城鎮(zhèn)化率大于70%后，開(kāi)始進(jìn)入再城鎮(zhèn)化階段，即“城市更新運(yùn)動(dòng)”。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程總體邁入中后期，城市建設(shè)和房地產(chǎn)行業(yè)大規(guī)模擴(kuò)張的增量時(shí)代也將結(jié)束，逐漸過(guò)渡到存量開(kāi)發(fā)即城市更新時(shí)代。[2]根據(jù)預(yù)測(cè)，到2030年我國(guó)整體城鎮(zhèn)化率將達(dá)到70%。按照諾瑟姆理論分析，我國(guó)即將進(jìn)入城市更新的新階段，城市開(kāi)發(fā)建設(shè)也將和之前存在著很大不同。[3]

長(zhǎng)三角地區(qū)的城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平。長(zhǎng)三角三省一市中除安徽省城鎮(zhèn)化率為55.81%以外，其余3省市城鎮(zhèn)化率均超過(guò)70%，上海以87.61%的城鎮(zhèn)化率位居全國(guó)第一，江蘇、浙江分別以70.61%、70.00%位居全國(guó)第5、6位。聚焦長(zhǎng)三角內(nèi)部主要城市，區(qū)域內(nèi)有9個(gè)城市高于70%。這說(shuō)明在全國(guó)進(jìn)入城鎮(zhèn)化快速發(fā)展后期的背景下，長(zhǎng)三角地區(qū)已經(jīng)率先進(jìn)入“城市更新行動(dòng)”的新時(shí)代。

通過(guò)城市更新，挖掘空間內(nèi)部承載力潛能是長(zhǎng)三角一體化新時(shí)代實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的必然出路。同時(shí)隨著長(zhǎng)三角一體化高速推進(jìn)，越來(lái)越多人集聚到此區(qū)域，對(duì)于城市更新開(kāi)發(fā)、土地高效利用、新城開(kāi)發(fā)、保障房建設(shè)等方面有著巨大需求。

2.國(guó)家及地方對(duì)城市更新行業(yè)給予大力支持

城市更新已經(jīng)提升到了國(guó)家高度。2019年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上首次提出加強(qiáng)城市更新;2021年3月，實(shí)施城市更新行動(dòng)首次進(jìn)入中央政府工作報(bào)告，同時(shí)納入我國(guó)“十四五”戰(zhàn)略規(guī)劃，[3]城市更新重要性提到了前所未有高度。

上海是長(zhǎng)三角地區(qū)較早探索城市更新的城市之一。20世紀(jì)90年代，上海打造了“上海新天地”城市更新名片項(xiàng)目。[4]近年來(lái)上海在政策體系、配套細(xì)則、資金支持上更加成熟。2021年6月，上海城市更新基金成立，基金總規(guī)模約800億元，是目前全國(guó)落地規(guī)模最大的城市更新基金。2021年9月，《上海市城市更新條例》公布，進(jìn)一步從地方性法規(guī)層面，為地區(qū)城市更新提供政策保障。

3.長(zhǎng)三角區(qū)域人民對(duì)城市生活品質(zhì)提出更高要求

長(zhǎng)三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人均收入水平也較高，對(duì)于生活品質(zhì)要求也較高，從而要求更好的居住環(huán)境和配套設(shè)施。但目前能夠滿(mǎn)足要求的高品質(zhì)的資源稀缺程度較高，然而房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)在這方面卻具有明顯優(yōu)勢(shì)，依托系統(tǒng)資源與開(kāi)發(fā)投資經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)多年來(lái)在長(zhǎng)三角地區(qū)的深耕與布局，能夠較為便捷地獲取符合要求的資源，以及開(kāi)發(fā)出性?xún)r(jià)比更高的城市更新地產(chǎn)和相關(guān)設(shè)施。

（二）投資長(zhǎng)三角區(qū)域城市更新面臨的挑戰(zhàn)

1.受政策影響深，區(qū)域政策不統(tǒng)一

在國(guó)家實(shí)施城市更新行動(dòng)指引下，各個(gè)地方正在陸續(xù)出臺(tái)政策。相對(duì)傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，城市更新政策約束多、區(qū)域性強(qiáng)，不同城市政策在主管部門(mén)、土地出讓方式、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度限制、公共配套要求、獎(jiǎng)勵(lì)政策、更新流程等方面存在差異，一些城市存在“一城多策”甚至“一區(qū)多策”。城市更新的政策性和地域性差異，增加了投資開(kāi)發(fā)企業(yè)參與城市更新業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。在長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)，除上海已經(jīng)形成相對(duì)完善的城市更新體系外，其他城市尚處于探索階段，面臨政策不統(tǒng)一等問(wèn)題，企業(yè)開(kāi)發(fā)模式可能無(wú)法簡(jiǎn)單復(fù)制推廣。

2.資金投入大，實(shí)施周期長(zhǎng)，不確定性因素多

與傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相比，城市更新項(xiàng)目體量普遍較大，投資基本都在上百億級(jí)的規(guī)模。從空間維度看，長(zhǎng)三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平發(fā)達(dá)，城市更新項(xiàng)目多位于一二線城市中心區(qū)域，改造升級(jí)各方面成本都較高。從時(shí)間維度看，資金占用量大，回款周期長(zhǎng)，將對(duì)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流形成較大挑戰(zhàn)。從實(shí)施周期來(lái)看，城市更新項(xiàng)目周期短則5～8年，長(zhǎng)則10年以上，明顯高于傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期。三舊改造中，舊廠項(xiàng)目多為單一業(yè)主，產(chǎn)權(quán)清晰，前期協(xié)調(diào)難度低，整體開(kāi)發(fā)周期約3～5年。舊城鎮(zhèn)、舊村居改造中產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，開(kāi)發(fā)周期一般5～8年;項(xiàng)目不確定性因素較多，若項(xiàng)目進(jìn)展受阻，周期一般大于10年。實(shí)施周期長(zhǎng)，過(guò)程中充分不確定性，將對(duì)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)持久經(jīng)營(yíng)能力和長(zhǎng)遠(yuǎn)布局能力是一個(gè)巨大考驗(yàn)。

3.產(chǎn)業(yè)鏈條廣，需多方協(xié)調(diào)推進(jìn)

在城市更新推進(jìn)過(guò)程中要兼顧經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)價(jià)值、民生需要等多方面，非?？简?yàn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)的綜合能力。項(xiàng)目可能涉及規(guī)劃、拆遷、投資、建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)等各種復(fù)雜業(yè)務(wù)形態(tài)，同時(shí)還涉及如政府、企業(yè)、居民等各利益相關(guān)者協(xié)調(diào)統(tǒng)一，對(duì)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)的綜合協(xié)調(diào)能力提出了更高的要求。投資開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入城市更新業(yè)務(wù)，需要具備對(duì)當(dāng)?shù)爻鞘懈抡呔哂休^強(qiáng)理解能力、執(zhí)行能力、綜合運(yùn)營(yíng)能力、長(zhǎng)周期運(yùn)營(yíng)思路及綜合協(xié)調(diào)能力等。

（三）投資開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)重視長(zhǎng)三角城市更新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)

房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)憑借自身所具備的諸多優(yōu)勢(shì)，如果能夠進(jìn)入長(zhǎng)三角地區(qū)城市更新領(lǐng)域，將會(huì)取得良好的社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益。

1.城市更新可實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益雙提升

一是加快新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換。通過(guò)城市更新戰(zhàn)略，對(duì)城市傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施、老舊廠房進(jìn)行改造，可提高存量土地資源的利用率，通過(guò)模式創(chuàng)新、政策調(diào)整和創(chuàng)造新需求，促進(jìn)改革轉(zhuǎn)型發(fā)展，加快新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換。

二是有效擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求。城市更新是一個(gè)萬(wàn)億級(jí)的大市場(chǎng)，這其中商辦物業(yè)更新、老舊工業(yè)區(qū)改造等，都具有較好的投資回報(bào)，能夠快速有效地吸引社會(huì)投資。同時(shí)，通過(guò)城市更新還能形成新工業(yè)、新商住、新生態(tài)等業(yè)態(tài)的集聚，必然成為加快區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的有效手段之一。

三是推動(dòng)區(qū)域規(guī)劃和環(huán)境升級(jí)。長(zhǎng)三角地區(qū)城市歷史悠久，老舊小區(qū)多，大都存在原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)較低、維護(hù)不到位、市容市貌較差等問(wèn)題。通過(guò)城市更新可有效破解城市發(fā)展不平衡不充分的難題，提高居民獲得感，推動(dòng)區(qū)域規(guī)劃和環(huán)境升級(jí)，促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展。

2.增強(qiáng)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)的盈利和抗風(fēng)險(xiǎn)能力

一是契合投資開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)的需要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為應(yīng)對(duì)嚴(yán)峻復(fù)雜的外部環(huán)境，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，有必要豐富拓展產(chǎn)品線，向多元化發(fā)展進(jìn)行轉(zhuǎn)變，逐步增強(qiáng)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，而進(jìn)入城市更新賽道是比較好的契機(jī)。

二是發(fā)掘優(yōu)質(zhì)地塊，尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。舊改項(xiàng)目原有規(guī)劃因不符合城市的發(fā)展，因而更新升級(jí)與周邊匹配。因此，更新項(xiàng)目往往在區(qū)位、地段、配套方面優(yōu)勢(shì)很明顯，并且先于市場(chǎng)掌握信息，同時(shí)隨著城市不斷更新，時(shí)間成本的增加往往能夠帶來(lái)市場(chǎng)空間的增加。

三是可以提升房地產(chǎn)投資企業(yè)的安全度。城市更新行業(yè)得到國(guó)家政策、地方政府的大力扶持，可以獲得相應(yīng)優(yōu)惠扶持與補(bǔ)貼。對(duì)于房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，可以起到規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)際作用。

四是項(xiàng)目由政府主導(dǎo)，資金支付有保障。城市更新的項(xiàng)目落地離不開(kāi)政府支持。目前長(zhǎng)三角地區(qū)城市更新主要模式是半市場(chǎng)化半行政化，土地由政府統(tǒng)一收儲(chǔ)，以帶方案限制條件推進(jìn)土地入市。與政府或者政府平臺(tái)公司簽訂合作協(xié)議，有了政府兜底，資金支付安全性大幅提高。

3.長(zhǎng)三角區(qū)域擁有巨大的城市更新市場(chǎng)

城市更新地產(chǎn)行業(yè)作為新興行業(yè)，剛性需求十分巨大。近年各地都在做舊改規(guī)劃及工作計(jì)劃，舊改項(xiàng)目增量巨大，是一片市場(chǎng)藍(lán)海。一旦在該領(lǐng)域獲得先發(fā)優(yōu)勢(shì)，將會(huì)贏得更大的發(fā)展前景與空間。國(guó)家“十四五”規(guī)劃提出實(shí)施城市更新行動(dòng)，未來(lái)五年要完成21.9萬(wàn)個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。中國(guó)指數(shù)研究院分析，目前存量更新市場(chǎng)空間500萬(wàn)億元，按照每年2%左右轉(zhuǎn)化率計(jì)算，預(yù)計(jì)每年全國(guó)城市更新規(guī)模超過(guò)10萬(wàn)億元，一個(gè)全新的萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)、業(yè)務(wù)新賽道正在形成。

二、投資開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入長(zhǎng)三角城市更新業(yè)務(wù)的路徑選擇

綜合前面分析，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)在長(zhǎng)三角城市更新中應(yīng)該走“聚焦、聯(lián)動(dòng)、差異化”的發(fā)展道路。

（一）聚焦核心區(qū)域，聚焦成片區(qū)和大體量項(xiàng)目

城市更新業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈條的復(fù)雜性，長(zhǎng)三角地域政策的差異性，而且產(chǎn)業(yè)處于新興時(shí)期，投資開(kāi)發(fā)尚處于探索階段，需要集中主要精力聚焦才能取得突破。

一是從地域城市上，聚焦區(qū)域內(nèi)潛力大的城市。從全國(guó)來(lái)看，粵港澳大灣區(qū)城市更新起步較早，對(duì)外地企業(yè)相對(duì)開(kāi)放。而在長(zhǎng)三角地區(qū)內(nèi)，城市間差異大，上海、南京兩地政策相對(duì)靈活，其他地區(qū)起步相對(duì)較晚。在長(zhǎng)三角區(qū)域可以考慮加大歷史街區(qū)更新類(lèi)投資開(kāi)發(fā)力度，通過(guò)容積率置換等手段獲取可開(kāi)發(fā)面積。

二是從項(xiàng)目類(lèi)別上，聚焦成片區(qū)和大體量項(xiàng)目。城市更新行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，小項(xiàng)目、易推進(jìn)項(xiàng)目是一片紅海，基本被民營(yíng)企業(yè)搶占。作為央企的投資開(kāi)發(fā)企業(yè)主要機(jī)會(huì)是成片區(qū)、大體量、改造難度大的項(xiàng)目，這類(lèi)項(xiàng)目可發(fā)揮央企優(yōu)勢(shì)，在用地指標(biāo)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等問(wèn)題上同政府爭(zhēng)取更大談判空間。

（二）加強(qiáng)內(nèi)部兄弟單位、外部合作單位聯(lián)動(dòng)

一是在系統(tǒng)內(nèi)部，加強(qiáng)兄弟單位聯(lián)動(dòng)。城市更新內(nèi)涵豐富，需兼顧設(shè)計(jì)、建設(shè)與運(yùn)營(yíng)服務(wù)，統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)、物業(yè)與商業(yè)等板塊。央企集團(tuán)具有“投資、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營(yíng)”等各自領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)實(shí)力和資源儲(chǔ)備，具備進(jìn)軍城市更新領(lǐng)域的潛在條件，全產(chǎn)業(yè)鏈資源儲(chǔ)備是全集團(tuán)拓展城市更新業(yè)務(wù)的支撐。作為投資開(kāi)發(fā)企業(yè)，要加強(qiáng)與兄弟單位聯(lián)動(dòng)，利用全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)，聯(lián)動(dòng)不同專(zhuān)業(yè)及所處產(chǎn)業(yè)鏈不同環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)信息互通、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、合作共贏，發(fā)揮合力，在城市更新業(yè)務(wù)中搶占市場(chǎng)。

二是在系統(tǒng)外，加強(qiáng)各方力量聯(lián)動(dòng)。首先，加強(qiáng)與政府方聯(lián)動(dòng)。城市更新涉及政府多個(gè)部門(mén)，通過(guò)戰(zhàn)略合作構(gòu)建政企關(guān)系，提升與政府溝通效率，可獲得規(guī)劃政策、土地政策以及財(cái)稅補(bǔ)貼等支持。其次，加強(qiáng)與地方企業(yè)合作。城市更新業(yè)務(wù)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合能力要求高，抱團(tuán)合作成為共同選擇?？梢岳醚肫笃放婆c本地房企、房企與金融資本、房企與特色領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)企業(yè)合作。最后，加強(qiáng)與金融資本對(duì)接。長(zhǎng)三角城市更新項(xiàng)目體量普遍較大，資金投入大，資金占用量大，占用周期長(zhǎng)，回款周期長(zhǎng)，將對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流造成較大挑戰(zhàn)。創(chuàng)新投融資體制，加強(qiáng)與金融資本的對(duì)接，為城市更新業(yè)務(wù)提供可靠、低成本的資金支持。

（三）對(duì)城市更新項(xiàng)目實(shí)施差異化管理

在投資標(biāo)準(zhǔn)、績(jī)效考核、拓展方式等方面實(shí)行差異化管理。一是建立投資標(biāo)準(zhǔn)。建立城市更新項(xiàng)目投資標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置持有運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)指標(biāo)底線，健全城市更新投資項(xiàng)目實(shí)施流程。二是優(yōu)化考核體系。城市更新項(xiàng)目區(qū)別一般投資類(lèi)項(xiàng)目，對(duì)于“長(zhǎng)期”項(xiàng)目與“短期”項(xiàng)目考核方式區(qū)別對(duì)待，城市更新業(yè)務(wù)側(cè)重長(zhǎng)期效益和社會(huì)效益，避免短期效益考核要求，采用跨項(xiàng)目組合平衡模式實(shí)現(xiàn)效益指標(biāo)平衡。三是創(chuàng)新拓展方式?？紤]到城市更新項(xiàng)目推進(jìn)難度大，可通過(guò)對(duì)外并購(gòu)、股權(quán)合作等方式，適當(dāng)引入優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、戰(zhàn)略匹配的合作方，獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

三、結(jié)語(yǔ)

城市更新業(yè)務(wù)尚處于行業(yè)起步時(shí)期，未來(lái)將進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。但目前各地區(qū)城市發(fā)展程度不相同，各地區(qū)政策標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，規(guī)劃定位和頂層設(shè)計(jì)也區(qū)別較大，加之城市更新行業(yè)需要投資規(guī)模大、實(shí)施周期長(zhǎng)，需要政策上進(jìn)一步加以關(guān)注和傾斜，引導(dǎo)社會(huì)各方面力量廣泛參與。

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Huang Shiwei

（CSCEC East China Company，Shanghai 200062，China）

Abstract：China's urban construction has generally entered the stage of "stock upgrading and transformation" from "large-scale incremental construction"， and the Yangtze River Delta is one of the regions with the highest level of urbanization in China， the demand for urban renewal is more obvious and urgent. Meanwhile， promoting urban renewal is not only the historical requirement for urban construction， but also the requirement of the times to implement the new development concept， promote high-quality development and take the new urbanization road with Chinese characteristics. The urban renewal market is prodigious and has become a new performance growth point for real estate investment and development enterprises. Under the context of the integration of the Yangtze River Delta， based on the analysis of the opportunities and challenges faced by investment and development enterprises in seizing the urban renewal business， this paper explores the path of distributing the urban renewal business in the Yangtze River Delta， that is， to take the development path of "focus， linkage and differentiation".

Key words：Yangtze River Delta integration; urban renewal; focus linkage; differentiated development

責(zé)任編輯：王明洲