崔 征 陳夢姣（通訊作者） 孔靈柱 崔 曉

（吉林建筑大學，吉林 長春 130118）

一、引言

房價受人均收入、土地價格、通貨膨脹率、政策等多種因素影響，當房價持續(xù)上漲或者出現(xiàn)不穩(wěn)定式反彈時，政府會通過出臺相應的房地產(chǎn)政策進行調(diào)控，而限購政策的演進過程及具體實施隨經(jīng)濟環(huán)境變化而改變。其于2010年正式被提出，后期隨著房價持續(xù)上漲以及限購政策對財政收入的削減作用等原因，地方政府對限購政策的實施力度有所減弱，從2014年6月份開始，除了北京、上海、廣州、深圳和三亞這些城市以外，較多大中小城市要么直接退出限購，要么委婉的中斷限購政策的實施進度。直到2016年，為緩解一二三線城市房價過快增長的趨勢，推行“房住不炒”，限購限貸政策被各地政府重新推出。

2020年以來，新冠疫情蔓延，經(jīng)濟發(fā)展受到阻礙，同時，與歐美發(fā)達國家的貿(mào)易摩擦也在很大程度上抑制了外循環(huán)經(jīng)濟，于是國家及時調(diào)整經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，致力于建立新的發(fā)展格局，由靠出口拉動向內(nèi)需拉動經(jīng)濟轉(zhuǎn)變。消費過高會對投資形成擠出效應，使經(jīng)濟不能持久，總消費過低又與高速擴張的生產(chǎn)能力不相適應，那么消費應該處于怎樣的水平，我國的消費又處于何種水平？該答案從圖1中可知，即我國居民消費對國民經(jīng)濟的拉動作用有一定的上升空間。限購通過限制住房數(shù)量、限制購房資質(zhì)，會將部分房屋需求者清除出市場，減少住房消費，那么住房限購政策與住房消費、經(jīng)濟發(fā)展之間是怎樣的傳導關系？本文將通過一系列分析來回答這些疑問。

圖1 2000年～2019年居民消費率變化趨勢

二、文獻綜述

限購政策的有效性已有不少學者關注，但結論尚不一致，國內(nèi)學者主要分執(zhí)三種觀點：房地產(chǎn)限購政策有效（劉江濤，2012）、無效（李昱璇，2015；韓璟，2017）和正負效應并存（廖奇云，2018）。另外，葉劍平等（2018）通過分析發(fā)現(xiàn)，供給端的土地政策和財稅政策效果長期來看效果顯著，但需求端的金融政策長期效果不顯著。黃昕等（2018）探討限購、限貸、限售、土地供給四種房地產(chǎn)調(diào)控措施對房價增速的差異性影響，指出房貸利率政策、限貸和限售政策相比限購和土地供應政策來講，對房價變化的作用效果較強。朱愷容等（2019）利用雙重差分模型探究限購政策對房地產(chǎn)租賃市場與土地市場的外部性效應，認為該政策不利于改善實際住房需求者福利，且可能引發(fā)地方政府的“軟性抵抗”。

隨著資產(chǎn)市場價格波動與實體經(jīng)濟發(fā)展的關聯(lián)性增強，商品房價格上漲使傳統(tǒng)制造業(yè)等實體經(jīng)濟行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的收益率之差加劇，資金從實業(yè)流入金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)（王永欽等，2015）。馬理（2015）、孟憲春等（2018）等認為可以將推動資產(chǎn)價格上漲作為提振經(jīng)濟的重要舉措，但一些研究也質(zhì)疑資產(chǎn)價格上漲對我國經(jīng)濟增長的促進作用，認為資金的“脫實向虛”嚴重威脅到宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，白仲林等（2019）證實了限購政策對支持實體經(jīng)濟發(fā)展存在較顯著的“回饋效應”，胡寧（2019）發(fā)現(xiàn)限購政策有效緩解了實體企業(yè)金融化趨勢，羅鵬（2020）在已有研究的基礎上用全要素生產(chǎn)率代表實體企業(yè)的技術創(chuàng)新程度，房價看漲預期會造成社會資本過度流向房地產(chǎn)業(yè)，導致供給端的創(chuàng)新投入和需求端的消費升級受抑制。

少數(shù)學者認為限購政策將對相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生影響（董晶等，2017）。陳倩（2020）認為限購政策與地方債很大程度上有關聯(lián)，關濤等人（2019）還嘗試著考察了住房限購與地方債務之間的具體關系，結果表明限購實施會促進地方債規(guī)模增長的結論。國外學者也認為調(diào)控政策干預市場會引起房價的波動（Dodson，2006），且房價水平對市政債有重要影響（Benito.et al，2015）。

胡濤（2011）和馮科（2012）從社會福利角度對限購政策進行評估，發(fā)現(xiàn)限購政策破壞了其他消費市場的均衡，導致各個需求者群體面臨福利損失，韓璟（2014）認為限購政策實施引起了住房市場供需雙方行動方向的分異，降低了需求者群體的住房需求量。韓永輝（2016）構建了帶“限購令”政策約束條件的單中心雙環(huán)城市住房市場模型，認為促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展必須轉(zhuǎn)變以行政性需求抑制為導向的調(diào)控政策。

已有研究從不同角度探討了限購政策，但缺乏限購影響住房消費及宏觀經(jīng)濟水平的分析。雖指出限購政策可以被更科學的需求管理手段取代，但缺乏相應的理論梳理，未具體分析限購如何抑制需求。本文重點剖析房地產(chǎn)限購政策如何影響到消費乃至國民經(jīng)濟水平以補充現(xiàn)有研究的不足。

三、房地產(chǎn)限購政策的住房消費傳導機制分析

住房作為大宗、耐用消費品的代表，將其納入消費范疇，自然也是應有之義，但由于住房具備投資與消費雙重屬性，因此除租房以外，住房消費實際上屬于投資環(huán)節(jié)。買房剛需、改善性需求和計劃向其他人出租出售住房將直接促進住房消費。但是，通過限購等調(diào)控政策影響居民購房決策時，也在一定程度上限制了住房消費。本節(jié)主要闡述房地產(chǎn)限購政策對住房消費的影響路徑：第一，房地產(chǎn)限購政策通過房價預期影響住房消費；第二，房地產(chǎn)限購政策通過信貸可得性影響住房消費；第三，房地產(chǎn)限購政策通過投資決策變化影響住房消費。

圖2 房地產(chǎn)限購政策的住房消費傳導機制研究框架

1.限購政策對住房消費的影響路徑分析

一方面，供需關系受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，通過加征房產(chǎn)稅、對本地戶籍與非本地戶籍居民家庭限購數(shù)量實施差異化規(guī)定等措施，使得房屋需求在一定程度上受到抑制，以及房價預期下降也會使投機性房屋需求減少。個人及企業(yè)的住房投資需求會隨著房價預期的降低而減少，從而減少了住房需求。另一方面，房價預期是影響限購政策有效與否的重要因素，限購政策通過影響房價預期影響住房供給，建筑企業(yè)土地成本、建安成本上漲增加了房地產(chǎn)開發(fā)成本，房地產(chǎn)項目利潤總額下降，建房激勵越小，所建的住房就越少，從而這一時期的住房需求受到抑制。

圖3 房地產(chǎn)限購政策通過房價預期影響住房消費的傳導機制

利率作為持有住房財富的一種機會成本，其調(diào)整必然影響到居民的房地產(chǎn)消費決策。限購政策通過限定按揭貸款利率等方式對購房者的資金結構提出相應要求，房貸利率的上升導致潛在購買者持觀望態(tài)度，減少了購房需求。同理，限購政策規(guī)定的第二套住房首付比等政策使更少的人購買自置住房或更換大的住房，即住房需求減少。除此之外，投機性需求者希望能夠在低買高賣中獲益，中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于貸款額和貸款率對資金來源的限制，不得不擱置在建樓盤，從而造成供給側房屋數(shù)量縮減。信貸通過借債來增加住房支出從而對經(jīng)濟產(chǎn)生影響，彌補了僅通過增加生產(chǎn)增加消費和促進經(jīng)濟發(fā)展的不足。

圖4 房地產(chǎn)限購政策通過信貸可得性影響住房消費的傳導機制

投資活動提升了限購政策對住房市場影響的復雜程度，投資性需求將住房作為商品消費，在短期內(nèi)彈性較大，易引起消費結構和形式改變。根據(jù)供需均衡理論，限購降低了均衡價格，房地產(chǎn)市場成交量與價格出現(xiàn)下滑，當住房貸款利率增加以及個人預期從住房中所得的估算租金及投資收益會減少時，便會降低住房投資需求。

圖5 房地產(chǎn)限購政策通過投資決策變化影響住房消費的傳導機制

綜上分析，房地產(chǎn)限購政策對住房消費的影響為負向影響。

2.住房消費對經(jīng)濟發(fā)展的影響分析

住房消費可通過影響總體消費水平影響經(jīng)濟發(fā)展。住房消費直接受到抑制會在一定程度上抑制總體消費水平，則不利于拉動內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟。限購使得國內(nèi)住房需求減少，可能會在一定程度上刺激境外購房及旅游消費，這使大量資金流失，于經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展不利，但從房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)的關系角度看，限購使未流入房地產(chǎn)業(yè)的資金轉(zhuǎn)而流入制造等實體行業(yè)，加上政府對實體企業(yè)生存和經(jīng)營的高度關注，這會促進實體企業(yè)資金流動，對創(chuàng)新數(shù)字化轉(zhuǎn)型、推動技術進步乃至提高經(jīng)濟增速皆有益。從家庭投資購房的角度來看，無論住房投資群體的購房方式是全款買房，還是分期貸款，居民用于住房投資的資金暫時擱置，從而家庭的現(xiàn)金流會比以往更為富足，此時家庭也許會傾向于增加銀行儲蓄，也可能會增加旅游、健康支出等其他消費，或者會將資金投向金融領域以及用于創(chuàng)業(yè)、開店投資等，有利于促進其他消費。假設住房消費占國民消費的比例為α，其他消費占國民消費的比例為1-α，α＜1-α的情境下，住房消費對國民消費的抑制效應會被實體投資等其他消費的促進效應抵消，限購總體上有利于經(jīng)濟增長。

住房消費通過影響關聯(lián)產(chǎn)業(yè)需求影響經(jīng)濟發(fā)展。假設住房消費占國民消費的比例為α，其他消費占國民消費的比例為1-α，α＜1-α的情境下，其他消費的增加會帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，出現(xiàn)乘數(shù)效應，誘發(fā)投資需求增加，限購政策通過其他消費對經(jīng)濟增長產(chǎn)生了影響。個人所得稅率不變，這意味著邊際消費傾向變大，此時，所得投資乘數(shù)變大，其對于經(jīng)濟增長的帶動作用也會變大；反之，則對經(jīng)濟增長的抑制作用會更大。房地產(chǎn)限購政策實施的直接效果便是使房價降溫，此時會抑制房產(chǎn)關聯(lián)行業(yè)——水泥、鋼鐵等基礎性資源的進口需求量，這會使房地產(chǎn)行業(yè)的關聯(lián)產(chǎn)品價格下降，而國內(nèi)商品性價比隨之提高，最終導致關聯(lián)產(chǎn)品在國際市場上的競爭優(yōu)勢會相應的增強，導致出口產(chǎn)出值增加。此時，通過增加進口彌補國內(nèi)相關行業(yè)的需求缺口就沒必要，我國基礎性資源供給嚴重依賴進口的局面將會得到一定的緩解。

住房消費通過影響國際資本流動影響經(jīng)濟發(fā)展。從投資的角度來看，住房限購政策的實施使房價在相對長的時間里處于下降趨勢，在很大程度上，投資者的房地產(chǎn)投資收益也會隨之下降，我國房地產(chǎn)市場的外資吸收功能暫時退化，從而房地產(chǎn)市場的投資減少，社會總產(chǎn)出下降。此時，國際流動資本處于外流的一個趨向，國際資本流出國內(nèi)房地產(chǎn)市場，我國出口產(chǎn)品的國際市場競爭力會因此增強，從而增加產(chǎn)品的出口增速。但是，此時可能會伴隨著人民幣貶值等現(xiàn)象的存在。盡管可能忽略了其他因素，房地產(chǎn)限購政策的實施影響進出口的正負方向總體上是確定的，即有利于我國出口和經(jīng)濟增長。

綜上分析，限購政策有利于促進國民消費與宏觀經(jīng)濟發(fā)展。

四、結論與建議

基于住房消費傳導路徑探析限購政策影響住房消費的作用機制及不同市場狀態(tài)下限購政策施行效果分析，本文得出如下結論：第一，房地產(chǎn)限購政策對住房消費的影響為負向影響，限購在長期供給端的需求減少對居民租房福利也會造成負面影響；第二，限購政策有利于促進總體國民消費，即有利于宏觀經(jīng)濟發(fā)展。

針對以上結論，提出建議如下：第一，從供給端的角度來講，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道應該得到保證，以及適當拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈；第二，提升其他消費與擴大投資相結合，在投資這個環(huán)節(jié)還應該警惕資金過多流入境外，從而促進經(jīng)濟增長；第三，在房價水平較高的發(fā)達城市，發(fā)揮限購政策的房價穩(wěn)定作用時，應防止房價暴跌，保證住房的保值性。