呂麗

摘要：在政府宏觀政策調(diào)控下，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展也逐漸趨于平穩(wěn)，一定程度上也使得房地產(chǎn)企業(yè)利益受到影響。在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想順利渡過難關(guān)，提升自身的競爭優(yōu)勢，就需要做好內(nèi)部管理工作。而財務(wù)成本管理作為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的重要組成部分，當務(wù)之急便是要提升財務(wù)成本管理水平，這樣才能夠有效降低企業(yè)成本費用，提升企業(yè)的利潤。為此，文章以房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理為主要的研究對象，先是分析該項工作的意義，然后具體分析該項工作在實際開展過程中存在的問題，最后再提出幾點解決對策，旨在為促進房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)成本管理;問題;解決對策

財務(wù)成本指的是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營時所產(chǎn)生的各項成本費用，而財務(wù)成本管理則是企業(yè)通過綜合性的核算方式對這些成本費用進行管理，包括前期預(yù)算、核算、審計監(jiān)督、結(jié)算等，核心目的是降低企業(yè)成本，提升企業(yè)的經(jīng)濟效益。在新的經(jīng)濟發(fā)展形勢下，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了許多挑戰(zhàn)，尤其是當前房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險越來越大，更加顯現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理的重要性，房地產(chǎn)企業(yè)需要進一步加強財務(wù)成本管理，通過有效的管理方式及措施，提升財務(wù)成本管理水平，進而為促進房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理工作的重要意義

（一）有利于提高企業(yè)發(fā)展速度

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)項目周期較長，一般至少需要2年以上的周期，若是滾動開發(fā)項目，則周期更長。而在如此長的開發(fā)過程中，會受到各種因素的影響，使得項目進度拉長，進而增加房地產(chǎn)企業(yè)管理成本及經(jīng)營風(fēng)險，甚至可能會引發(fā)各種安全事故。而通過加強財務(wù)成本管理，并將其深入到項目開發(fā)全過程中，對各個環(huán)節(jié)進行嚴格的監(jiān)督控制，可有效提升項目開發(fā)的速度，同時也能夠減少意外事件的發(fā)生，這樣便能夠保證項目順利完工，進而提高房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的速度。

（二）有利于降低企業(yè)稅負水平

資金體量大也是房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)過程中特點之一，因此也導(dǎo)致房地產(chǎn)稅負成本較高。相比較一般的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中，需要按照稅收規(guī)定繳納各種稅費，包括消費稅、營業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅及附加稅等，加之房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期較長，在項目籌備、立項、施工、銷售、竣工驗收、產(chǎn)權(quán)辦理等環(huán)節(jié)均會產(chǎn)生稅費，若是能夠做好財務(wù)成本管理工作，科學(xué)合理進行稅收籌劃，可有效降低企業(yè)的稅負水平。

（三）有利于提升企業(yè)競爭優(yōu)勢

自改革開放以后，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，房價也是一路高漲，甚至翻上幾十倍。在這樣高利潤的誘惑下，房地產(chǎn)開發(fā)銷售規(guī)模越來越大，并且滋生了大量的炒房團。后在政府宏觀政策調(diào)控下，購房者不再盲目進行投資，房地產(chǎn)經(jīng)濟也從過熱階段進入到寒冬，房地產(chǎn)開發(fā)銷售量明顯降低。而房地產(chǎn)企業(yè)如何能夠順利渡過寒冬，并在眾多房地產(chǎn)企業(yè)中“殺出一條血路”，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)加強財務(wù)成本管理，提升企業(yè)內(nèi)部管理水平，進而提升企業(yè)的競爭優(yōu)勢。

二、當前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理中主要存在的問題

（一）管理流程并不規(guī)范

房地產(chǎn)行業(yè)作為一個新興的行業(yè)，其發(fā)展歷程還較短，許多企業(yè)也是在不斷摸索和改進，甚至在這一過程中走了不少的彎路，付出了許多心血和成本。目前房地產(chǎn)項目開發(fā)管理制度體系不完善仍舊是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中的“攔路虎”，而本身房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長、資金體量較大，在各個階段環(huán)節(jié)均會產(chǎn)生各種費用，加之容易受到各種因素的影響，但是因為項目管理制度不完善，缺乏科學(xué)規(guī)范的管理流程，導(dǎo)致各個環(huán)節(jié)工作不能嚴格按照標準規(guī)范進行，從而出現(xiàn)各種各樣的問題。如施工階段使用不符合質(zhì)量要求的材料設(shè)備;在現(xiàn)場驗收階段實際工程量超出預(yù)算;工程返工等，這些問題的存在，均會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本增加，同時還會增加企業(yè)的經(jīng)濟損失和質(zhì)量安全風(fēng)險。

（二）缺乏完善的成本管理機制

缺乏完善的成本管理機制也是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理成效不佳的主要原因之一。首先，許多房地產(chǎn)企業(yè)并不重視成本的動態(tài)化管理，本身房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期較長，應(yīng)當對整個開發(fā)過程進行成本管理，但是受到企業(yè)管理人員思想意識和專業(yè)水平的影響，使得全過程成本管理工作并未有效落實，更多是側(cè)重于工程工期及工程節(jié)點完成情況的管理，忽視整個項目過程投入成本動態(tài)管控，所以對于是否該發(fā)生和是否在預(yù)算內(nèi)發(fā)生的成本均有所忽視，最終導(dǎo)致開發(fā)成本超出可控的范圍，給企業(yè)造成較大的經(jīng)濟損失。其次，仍有許多房地產(chǎn)企業(yè)并不重視項目的預(yù)算管理，即便是開始了預(yù)算工作，也只是將預(yù)算作為結(jié)算依據(jù)，對于工程進度結(jié)算并沒有進行嚴格的預(yù)決算控制，以致于到了竣工結(jié)算時，實際發(fā)生的總額要遠遠超出合同預(yù)計的總額。另外，有的企業(yè)在進行工程進度決算時，主要是依據(jù)現(xiàn)場提供的資料和施工單位報送的結(jié)算資料進行審核，但是對于資料的真實性和準確性并沒有太多的關(guān)注，缺乏完善的監(jiān)督機制，于是導(dǎo)致成本控制效果不佳，大量的資金被浪費。最后，仍有許多房地產(chǎn)企業(yè)并未有效進行開發(fā)費用的預(yù)決算管理，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，資金成本、銷售成本、管理成本等都是不可避免的，但許多企業(yè)并沒有事先對這些開發(fā)費用進行合理的統(tǒng)籌規(guī)劃，甚至為了能夠開拓市場，盲目進行融資和廣告宣傳，到最后項目清算時發(fā)現(xiàn)開發(fā)費用占據(jù)較大的比重，超出了可控的范圍，嚴重影響企業(yè)的利益水平。

（三）內(nèi)部控制力度不足

財務(wù)成本管理作為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的重要組成部分，也需要進一步加強內(nèi)部控制，從而保證企業(yè)財務(wù)成本管理工作順利進行。但從實際情況來看，許多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)水平較低，使得內(nèi)部控制難以有效發(fā)揮出作用，一方面表現(xiàn)在企業(yè)內(nèi)部各個部門之間缺乏一個有效的溝通機制，更多是各司其職，如工程部門只負責現(xiàn)場管理，設(shè)計部門只負責畫圖設(shè)計，但是一旦出現(xiàn)施工與設(shè)計不符時，工程部門并沒有及時與設(shè)計部門溝通，于是便導(dǎo)致返工問題屢屢發(fā)生，給企業(yè)造成經(jīng)濟損失。另外，業(yè)務(wù)部門和財務(wù)部門之間也不能夠?qū)崿F(xiàn)有機融合，業(yè)務(wù)部門人員缺乏財務(wù)成本控制意識，而財務(wù)部門人員也不能深入到業(yè)務(wù)中進行分析和處理。這些問題的存在，均是內(nèi)部控制不足的表現(xiàn)，也因此導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)成本管理工作難以有效開展;另一方面表現(xiàn)為企業(yè)缺乏完善的績效考核及審計問責機制，仍有一部分企業(yè)并未將成本控制納入到績效考核范疇中，且未設(shè)置專門的內(nèi)審機構(gòu)及機制，導(dǎo)致項目審計有所延遲，難以發(fā)現(xiàn)問題，即便發(fā)現(xiàn)了問題也沒有相應(yīng)進行追責懲罰，從而導(dǎo)致各種成本風(fēng)險存在。

（四）管理方式單一化

在信息化時代，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理方式方法也應(yīng)及時進行更新和轉(zhuǎn)變，但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)仍然停留在過去單一化的財務(wù)管理方式中，使得財務(wù)成本管理并不能滿足現(xiàn)代市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，且一定程度上還會增加企業(yè)的財務(wù)管理成本，使得企業(yè)可持續(xù)發(fā)展受到阻礙。另外，在實際的財務(wù)成本管理工作中，房地產(chǎn)企業(yè)也存在現(xiàn)代信息技術(shù)應(yīng)用效率不高的問題，主要原因是企業(yè)并沒有認識到現(xiàn)代信息技術(shù)的優(yōu)勢，在先進技術(shù)引進方面有所欠缺，使得人工成本過高、信息安全風(fēng)險等問題無法有效改善，從而降低了企業(yè)財務(wù)成本管理的水平。

（五）財務(wù)管理人員綜合素養(yǎng)有待提升

財務(wù)管理人員的綜合素養(yǎng)也直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理的水平，因此提升財務(wù)管理人員的綜合素養(yǎng)也是房地產(chǎn)企業(yè)提升財務(wù)成本管理水平的關(guān)鍵。然而從現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)企業(yè)仍然存在財務(wù)管理人員綜合素養(yǎng)不高的困擾，一是表現(xiàn)在財務(wù)管理人員對現(xiàn)代化成本管理技術(shù)及方法的掌握程度并不高，難以發(fā)現(xiàn)管理工作中存在的問題;二是表現(xiàn)在財務(wù)管理人員的責任意識較薄弱，存在責任推諉的現(xiàn)象;三是表現(xiàn)在財務(wù)管理人員接受專業(yè)培訓(xùn)的機會較少，企業(yè)并不重視對其進行培訓(xùn)。這些表現(xiàn)均使得房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理效果不佳，甚至引發(fā)各種財務(wù)危機。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理工作的對策

（一）建立規(guī)范的管理流程制度，加強項目開發(fā)全過程管理

房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)財務(wù)成本有效的管理，應(yīng)建立起規(guī)范的項目開發(fā)管理流程制度，以此強化房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程的成本管理。具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)需要針對房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中各個環(huán)節(jié)工作制定完善的管理制度，包括施工圖紙會審管理、材料管理、工序交接驗收管理、現(xiàn)場簽證管理、設(shè)計變更管理、安全生產(chǎn)管理等，均需要做出明確的指示和規(guī)定，并落實相應(yīng)的管理責任，確保項目開發(fā)各個階段的管理工作能夠順利開展。與此同時，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，要將項目進度、安全、質(zhì)量及成本作為控制管理的重點進行，確保項目能夠按照標準順利完工，進而保障財務(wù)成本管理的質(zhì)量。

（二）建立完善的成本費用管理機制，強化預(yù)決算控制

首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立完善的工程預(yù)決算管理制度，在項目開始之前便進行項目投入成本進行預(yù)測和概算，然后結(jié)合實際情況制定合理的目標成本，編制成本計劃和可行的成本控制措施，實現(xiàn)對項目開發(fā)過程成本的動態(tài)化管控。其次，在工程進度結(jié)算及竣工結(jié)算時，除了要嚴格進行預(yù)決算審核，也要加強資料的審查，有必要的情況下應(yīng)到現(xiàn)場進行查驗，確保資料的真實性和準確性。最后，針對企業(yè)開發(fā)成本、銷售成本、管理成本等費用，均需要進行年度預(yù)算，并編制費用使用計劃，按月進行費用使用的管控，對費用使用情況定期核實通報，若發(fā)現(xiàn)有異常情況，及時采取有效措施解決，從而強化成本費用的動態(tài)管控。

（三）加快內(nèi)部控制建設(shè)，加強成本費用管理的監(jiān)督

為進一步強化房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理，房地產(chǎn)企業(yè)還需要建立一個完善的內(nèi)部信息系統(tǒng)，促使各個部門之間實現(xiàn)信息共享和傳遞，強化各個部門之間的溝通協(xié)作，更好地進行企業(yè)財務(wù)成本的管理。與此同時，要進一步推進業(yè)財融合，重視財務(wù)人員及業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)，使業(yè)務(wù)部門能夠熟悉財稅法規(guī)，財務(wù)部門能夠全面了解熟悉業(yè)務(wù)，從而強化財務(wù)成本管理。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要進一步加強成本費用管理的監(jiān)督，應(yīng)建立獨立的內(nèi)部審計機構(gòu)及完善的內(nèi)審機制，強化項目開發(fā)過程各環(huán)節(jié)成本費用的審計監(jiān)督，并根據(jù)審計結(jié)果實施相應(yīng)的問責處罰和績效獎勵，確保成本管控責任落實到人，從而提升全體人員成本費用控制管理的積極性，進而提升財務(wù)成本管理的成效。

（四）順應(yīng)時代發(fā)展變化，及時更新成本管理的方法

房地產(chǎn)企業(yè)還需要順應(yīng)時代發(fā)展變化，及時進行成本管理方法的革新。應(yīng)借助現(xiàn)代化信息手段，搭建更加科學(xué)高效的財務(wù)成本管理平臺，以此提升財務(wù)成本管理的效率，并做好財務(wù)成本管理環(huán)節(jié)的把控工作，有效解決實際管理過程中存在的各種問題，減少失誤的發(fā)生，從而實現(xiàn)財務(wù)成本管理質(zhì)的飛躍。

（五）做好培訓(xùn)工作，提升財務(wù)管理人員綜合素養(yǎng)

新時期房地產(chǎn)企業(yè)也需要做好財務(wù)管理人員的培訓(xùn)工作，應(yīng)根據(jù)企業(yè)財務(wù)經(jīng)營管理的要求，定期組織財務(wù)管理人員進行專業(yè)技能的培訓(xùn)，同時也要落實有效的培訓(xùn)考核機制，提升財務(wù)管理人員的責任意識，使其能夠認真地開展財務(wù)成本管理工作，減少工作失誤。另外，也需要通過有效的績效考核機制激發(fā)財務(wù)管理人員的工作積極性，使其能夠更加主動地參與到企業(yè)財務(wù)成本管理工作中，從而提升企業(yè)財務(wù)成本管理的成效，為促進企業(yè)更好的發(fā)展作出貢獻。

四、結(jié)語

總之，新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理面臨著諸多挑戰(zhàn)，若想提升自身的競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，就必須要做好財務(wù)成本管理工作，針對實際工作中存在的問題，采取有效的措施，不斷完善財務(wù)成本管理，從而降低企業(yè)成本，提升企業(yè)經(jīng)濟效益，進而為促進房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

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（作者單位：新泰市碧鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）