王文姣

（上實(shí)發(fā)展青島公司，山東 青島 266061）

一、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)分析概述

（一）房地產(chǎn)行業(yè)的核算特點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投入資金大、建設(shè)周期長(zhǎng)、投資風(fēng)險(xiǎn)高、地域性強(qiáng)的特點(diǎn)。這些特點(diǎn)也決定了房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算具備一定的特殊性。例如為了快速收回資金，以降低資金斷裂的潛在風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在取得預(yù)售許可證之后便可進(jìn)行房屋銷售。而預(yù)售時(shí)收取的購(gòu)房款都沉淀在預(yù)收賬款中，待項(xiàng)目竣工交付之后才能結(jié)轉(zhuǎn)收入成本，而不能像生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)一樣在當(dāng)期進(jìn)行確認(rèn)。因此，在房地產(chǎn)建設(shè)期，在建工程反映在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（存貨）中，預(yù)售購(gòu)房款反映在預(yù)收賬款中，完整的項(xiàng)目利潤(rùn)只有在項(xiàng)目完工交付后才能計(jì)算出來(lái)。所以，建設(shè)期的資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表并不能如實(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)狀況，需要綜合考慮這些特定因素才能得到真實(shí)的情況。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)分析基本方法

1.水平分析法

它又稱橫向比法，這是最基本的財(cái)務(wù)分析方法。主要比較財(cái)務(wù)報(bào)表本期與上一期的數(shù)據(jù)，來(lái)分析企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的變動(dòng)情況。水平分析法既可以選擇對(duì)一兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行比較，也可以選擇多個(gè)項(xiàng)目甚至全部項(xiàng)目進(jìn)行全方位的比較，從各個(gè)角度披露存在的問(wèn)題，以避免得出片面結(jié)論。

該方法主要通過(guò)比較財(cái)務(wù)指標(biāo)的相對(duì)值，來(lái)全面反映企業(yè)生產(chǎn)周轉(zhuǎn)及盈利償債的能力，以便更直觀地為投資者和企業(yè)管理者提供財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果。其中包括反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的存貨周轉(zhuǎn)率和流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；反映盈利能力的凈資產(chǎn)收益率和資本收益率；反映償債能力的資產(chǎn)負(fù)債率和速動(dòng)比率；反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的銷售增長(zhǎng)率和資本保值增值率。這些財(cái)務(wù)比率的對(duì)比會(huì)使財(cái)務(wù)分析更加全面和深刻。

3.趨勢(shì)分析法

它是將目標(biāo)項(xiàng)目一定時(shí)間段內(nèi)的財(cái)務(wù)報(bào)告數(shù)據(jù)與基期相比較，將其增減變動(dòng)的方向和幅度形成曲線變化圖，以此來(lái)分析目標(biāo)項(xiàng)目特定時(shí)期內(nèi)的變化趨勢(shì)，并作為預(yù)測(cè)未來(lái)長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)的依據(jù)之一。趨勢(shì)分析法既可用于對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的綜合分析，也可用于某些財(cái)務(wù)指標(biāo)的發(fā)展趨勢(shì)分析。

4.因素分析法

它又稱經(jīng)驗(yàn)分析法。該方法主要將財(cái)務(wù)分析指標(biāo)分解為各個(gè)可以計(jì)量的因素，并根據(jù)各個(gè)因素之間的相互關(guān)系，據(jù)以測(cè)算各因素對(duì)分析指標(biāo)的影響程度，具體包括連環(huán)替代法、差額分析法、指標(biāo)分解法等。

5.綜合分析法

這是從企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的整體角度出發(fā)，將相互關(guān)聯(lián)的各財(cái)務(wù)指標(biāo)結(jié)合在一起，然后對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)決策和發(fā)展趨勢(shì)做全面綜合的分析。目前實(shí)踐中主要采用杜邦財(cái)務(wù)分析體系來(lái)測(cè)算凈資產(chǎn)收益率，影響因素分別是銷售凈利率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)，它們分別代表公司的銷售盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力、償債能力。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析的現(xiàn)實(shí)意義

1.有助于真實(shí)反映經(jīng)營(yíng)與資金狀況

語(yǔ)言問(wèn)題的哲學(xué)探索—— 認(rèn)知語(yǔ)言學(xué)哲學(xué)觀述評(píng) ………………………………………………………………… 戴瑞亮（6．81）

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表是不同主體獲取企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果和會(huì)計(jì)信息最直接、最公開(kāi)的方式。但是財(cái)務(wù)報(bào)表是根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則編制的，專業(yè)性比較強(qiáng)，沒(méi)有一定會(huì)計(jì)基礎(chǔ)的使用者根本無(wú)法直接從財(cái)務(wù)報(bào)表中獲取想要的信息，例如企業(yè)的盈利能力、負(fù)債水平、存貨周轉(zhuǎn)能力都難以直接獲得。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)特殊的銷售方式及會(huì)計(jì)核算特性，導(dǎo)致它的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)信息區(qū)別于其他行業(yè)，當(dāng)期的資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表無(wú)法真實(shí)反映資產(chǎn)負(fù)債、收入利潤(rùn)的情況。良好的財(cái)務(wù)分析體系能夠?qū)嵤┤轿坏姆治?，進(jìn)而發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)背后房地產(chǎn)企業(yè)真實(shí)的經(jīng)營(yíng)情況和資金狀況。

2.有助于降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)分析幫助企業(yè)管理者和投資者了解企業(yè)資本保值增值能力、資本擴(kuò)張能力及資金回籠的速度等，以便及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略和發(fā)展戰(zhàn)略，降低國(guó)家政策和金融政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的不利影響，促使企業(yè)提高盈利能力并保持合理的發(fā)展速度。

3.有助于落實(shí)績(jī)效管理

財(cái)務(wù)分析工作既可以計(jì)算與財(cái)務(wù)相關(guān)的各項(xiàng)指標(biāo)，也可以計(jì)算其他不同部門和崗位的分析指標(biāo)，例如銷售部相關(guān)的回款完成率、營(yíng)銷費(fèi)用支付比率；財(cái)務(wù)部相關(guān)的資產(chǎn)負(fù)債率、資本收益率等。企業(yè)管理者可以根據(jù)財(cái)務(wù)分析的結(jié)果重新細(xì)化各個(gè)部門崗位的考核指標(biāo)，過(guò)程中跟進(jìn)重要工作的實(shí)時(shí)狀況，年度結(jié)束后考核其目標(biāo)責(zé)任完成情況，有助于總結(jié)每個(gè)崗位工作的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)，是企業(yè)輔助管理不可或缺的工具之一。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析中存在的主要問(wèn)題

（一）財(cái)務(wù)分析方法比較單一，不能滿足現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)管理的需要

在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)中，目前采用的財(cái)務(wù)分析方法主要是比率分析法、水平分析法，甚至有些中小型房地產(chǎn)企業(yè)壓根不做財(cái)務(wù)分析。如果長(zhǎng)期僅采用單一傳統(tǒng)的分析方法會(huì)有一定的滯后性，僅能反映過(guò)去已經(jīng)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)狀況，對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)的參考意義不大，從而影響企業(yè)管理者的判斷。

（二）財(cái)務(wù)分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)缺乏準(zhǔn)確性，且數(shù)據(jù)來(lái)源分散

財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)是資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表這三大報(bào)表，如果企業(yè)管理者或財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人為了報(bào)表好看而對(duì)報(bào)表數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，那么財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)就缺乏準(zhǔn)確性，導(dǎo)致財(cái)務(wù)分析的結(jié)果不具有參考意義。

另外房地產(chǎn)企業(yè)目前都使用明源軟件處理各項(xiàng)數(shù)據(jù)，需要營(yíng)銷、成本、開(kāi)發(fā)等各部門錄入相關(guān)數(shù)據(jù)，而業(yè)務(wù)部門對(duì)這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的用處并不了解，這導(dǎo)致財(cái)務(wù)部門收集數(shù)據(jù)的來(lái)源比較分散且數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性不能完全保證，對(duì)財(cái)務(wù)分析的結(jié)果影響較大。

（三）財(cái)務(wù)分析過(guò)于重視數(shù)據(jù)分析，忽略非財(cái)務(wù)信息

財(cái)務(wù)人員對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析時(shí)，過(guò)于注重?cái)?shù)據(jù)分析，往往只看到了財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)表面，很多非財(cái)務(wù)信息容易被忽略，比如國(guó)家政策、金融政策的出臺(tái)或者經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響等。一方面財(cái)務(wù)人員是專業(yè)技術(shù)人員，不是經(jīng)營(yíng)管理者，無(wú)法站在企業(yè)管理者的角度看問(wèn)題；另一方面財(cái)務(wù)人員對(duì)非財(cái)務(wù)信息的捕捉不敏感。

（四）企業(yè)管理者重收入利潤(rùn)，輕財(cái)務(wù)分析

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈以及三道紅線的出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)在不斷地壓縮，但是投資者對(duì)企業(yè)管理者的考核卻越來(lái)越重，這就導(dǎo)致了企業(yè)管理者更重視銷售收入和利潤(rùn)的增長(zhǎng)，而財(cái)務(wù)分析的結(jié)果僅僅為了應(yīng)對(duì)上級(jí)部門的考核，也就無(wú)法深度使用。

（五）財(cái)務(wù)分析意識(shí)不強(qiáng)，財(cái)務(wù)分析專業(yè)人員素質(zhì)有待提高

很多房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小型企業(yè)不會(huì)專門設(shè)置財(cái)務(wù)分析崗位，而是由會(huì)計(jì)核算人員兼任，這導(dǎo)致財(cái)務(wù)人員更重視會(huì)計(jì)核算的工作而忽視了財(cái)務(wù)分析工作。因此財(cái)務(wù)分析工作成了一種形式，一種慣性，無(wú)法根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況和國(guó)家政策環(huán)境進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，管理者也沒(méi)法做出正確的經(jīng)營(yíng)決策。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析的對(duì)策建議

（一）實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)分析的信息化和自動(dòng)化

首先，企業(yè)應(yīng)根據(jù)不同使用者的需求和企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的方向，制定完善的財(cái)務(wù)分析制度，明確具體的財(cái)務(wù)分析目標(biāo)，保持分析方法不斷更新?lián)Q代，經(jīng)營(yíng)分析與財(cái)務(wù)分析相結(jié)合，其他指標(biāo)與財(cái)務(wù)指標(biāo)相互核對(duì)。其次，在信息時(shí)代飛速發(fā)展的今天，數(shù)據(jù)的獲取更為便捷，應(yīng)積極引進(jìn)前沿的信息化處理軟件，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行快速的收集、匯總、計(jì)算、分析，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)信息化和自動(dòng)化，節(jié)省更多的時(shí)間對(duì)分析結(jié)果進(jìn)行深度解讀。

（二）提高財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和安全性

財(cái)務(wù)人員在分析財(cái)務(wù)報(bào)表的過(guò)程中，應(yīng)對(duì)受會(huì)計(jì)核算要求約束的科目以及對(duì)報(bào)表進(jìn)行調(diào)整的項(xiàng)目數(shù)據(jù)還原，對(duì)影響結(jié)果的重要信息在附注中單獨(dú)披露，必要時(shí)將財(cái)務(wù)語(yǔ)言轉(zhuǎn)為更通俗的文字予以表述，以便企業(yè)管理者更直接準(zhǔn)確地了解經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)分析結(jié)果。而且，企業(yè)管理者應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)分析工作的重要性，并將其作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重點(diǎn)推進(jìn)工作，積極組織協(xié)調(diào)各業(yè)務(wù)部門配合財(cái)務(wù)分析工作，各業(yè)務(wù)部門填報(bào)的數(shù)據(jù)應(yīng)及時(shí)與財(cái)務(wù)部進(jìn)行溝通，將業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)放在統(tǒng)一的信息平臺(tái)上進(jìn)行數(shù)據(jù)共享，保持?jǐn)?shù)據(jù)口徑一致。

（三）促進(jìn)財(cái)務(wù)信息與非財(cái)務(wù)信息的結(jié)合

一個(gè)企業(yè)的生存發(fā)展與外部的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、國(guó)家政策息息相關(guān)，關(guān)注國(guó)家政策、國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)等政治經(jīng)濟(jì)信息有助于財(cái)務(wù)人員更深刻地分析本企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，所以將非財(cái)務(wù)信息與財(cái)務(wù)信息相結(jié)合才能使財(cái)務(wù)分析工作更加全面。財(cái)務(wù)人員還應(yīng)充分利用表外信息，包括相關(guān)的營(yíng)銷臺(tái)賬、目標(biāo)成本、工程預(yù)決算書(shū)及成本采購(gòu)合同等，通過(guò)這些大量的非財(cái)務(wù)信息資料的分析，可以提高企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的可靠性，也為正確判斷分析結(jié)果提供了有效的參考。

（四）優(yōu)化財(cái)務(wù)分析的指標(biāo)體系

財(cái)務(wù)分析指標(biāo)具有極強(qiáng)的專業(yè)性，非財(cái)務(wù)人員并不能真正理解每個(gè)指標(biāo)所反映的問(wèn)題，所以設(shè)置一套讓非財(cái)務(wù)人員都能讀懂的指標(biāo)解讀體系是很有必要的。這個(gè)解讀體系應(yīng)包括財(cái)務(wù)分析的目標(biāo)和需求、每個(gè)指標(biāo)的所反映的問(wèn)題內(nèi)涵及計(jì)算原理、標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)區(qū)間及數(shù)值、產(chǎn)生差異的內(nèi)外部原因、未來(lái)如何避免問(wèn)題的發(fā)生等一系列詳細(xì)的說(shuō)明。同時(shí)，企業(yè)管理者或其他部門對(duì)分析結(jié)果提出的疑問(wèn)或者意見(jiàn)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)反饋給有關(guān)財(cái)務(wù)人員做進(jìn)一步的分析，后期應(yīng)當(dāng)定期總結(jié)、不斷完善，對(duì)不合適的地方進(jìn)行調(diào)整，真正提高分析結(jié)果參考價(jià)值。

（五）提高財(cái)務(wù)分析人員專業(yè)素養(yǎng)

近年來(lái)，隨著會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅收政策的不斷變化，財(cái)務(wù)人員更應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，通過(guò)業(yè)務(wù)培訓(xùn)與專業(yè)考試相結(jié)合的方式來(lái)提高自己的專業(yè)知識(shí)，同時(shí)也要時(shí)時(shí)關(guān)注經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和國(guó)家政策，才能真正加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析的解讀能力。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)招聘專業(yè)的財(cái)務(wù)分析人才，明確財(cái)務(wù)分析工作的崗位職責(zé)，并制定相應(yīng)的考核機(jī)制，將財(cái)務(wù)分析能力的好壞與工資薪金掛鉤，真正提高財(cái)務(wù)分析人員的主觀能動(dòng)性。