游前勇

（宜賓魯能開發(fā)（集團）有限公司，四川 宜賓 644000）

房地產(chǎn)市場化改革以來，長期的高速發(fā)展使得房價迅猛上升，目前高房價帶來的社會問題日益凸顯，在“房住不炒”的樓市調(diào)控總基調(diào)下，國家對房地產(chǎn)調(diào)控政策日益加強，提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的門檻，限制了其融資渠道，這些措施將會對企業(yè)的融資產(chǎn)生較大影響。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資概述

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資是指其利用各種可能的融資方法、工具，為房地產(chǎn)投資開發(fā)、經(jīng)營和購買等活動籌集、融通資金的過程，主要包括內(nèi)部融資、房地產(chǎn)信貸及資本市場融資。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2020年1-11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》，今年1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金17.11萬億元，資金仍是推動房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展的關(guān)鍵因素，缺乏穩(wěn)定的融資渠道，極易導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因資金鏈斷裂而破產(chǎn)。

二、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要融資方式及特點

（一）內(nèi)部融資

企業(yè)內(nèi)部融資是指企業(yè)籌集內(nèi)部資金的融資方式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部融資方式主要有企業(yè)自有資本金、集團內(nèi)部借款、員工內(nèi)部跟投資金等。在目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍采取“高周轉(zhuǎn)”的開發(fā)模式下，內(nèi)部融資日益成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的重要組成部分，同時也是企業(yè)進(jìn)行外部融資的基礎(chǔ)。根據(jù)監(jiān)管規(guī)定，“對項目資本金比例達(dá)不到 35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款?！?。內(nèi)部融資具有風(fēng)險較低、成本較低、融資自主性強的特點，但是內(nèi)部融資的規(guī)模受到企業(yè)自身的狀況及盈利能力的限制。

（二）銀行貸款

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資最主要的方式是銀行貸款。貸款方式主要有開發(fā)貸、并購貸、土地儲備貸款、流動資金貸等。根據(jù)規(guī)定，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款，因此，開發(fā)貸是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取銀行貸款的主要方式。房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的中長期項目貸款，具有風(fēng)險小、成本低、資金來源穩(wěn)定的特點，成為房地產(chǎn)企業(yè)最受歡迎的融資方式。雖然銀行貸款存在許多優(yōu)勢，但過多地依賴銀行貸款會增加企業(yè)融資風(fēng)險。銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款很大程度上建立在對未來房地產(chǎn)價格持樂觀態(tài)度的基礎(chǔ)上，銀行貸款無形之中將房地產(chǎn)企業(yè)與銀行的利益捆綁在一起，而銀行開發(fā)貸受政策監(jiān)管嚴(yán)，且貸款期限較短，一旦國家出臺新的調(diào)控政策，壓縮開發(fā)貸規(guī)模，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售回款不及時，不能按期償還貸款，將會極大降低企業(yè)信譽甚至導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。

（三）資本市場融資

資本市場融資最主要的方式是通過股票市場和債券市場融資。股票上市融資是指股份有限公司通過對公眾發(fā)行公司的股票以獲得資本的融資方式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市融資除能夠快速籌集大量的資金外，還可以提高企業(yè)的知名度，為企業(yè)帶來良好聲譽，且通過上市獲得的資金屬于權(quán)益性資金，沒有還本壓力，資金使用限制少。但上市的要求比較嚴(yán)格，對企業(yè)的注冊資本、經(jīng)營規(guī)模、盈利能力等都有嚴(yán)格的限制，一般都是資本雄厚，企業(yè)實力較強的公司才可能成功。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)9萬多家，截至2020年11月底，在A股、H股上市的只有235家。債券融資是以企業(yè)自身的經(jīng)營或者信譽作為擔(dān)保，向資金持有者有償借用資金并按約定的利率在規(guī)定的期限內(nèi)按期還本付息的融資方式。債券融資較銀行貸款具有融資額度大、籌資對象廣泛、融資成本低的特點。由于我國債券市場不完善，債券融資對企業(yè)的信用要求較高、還款約束強且發(fā)行手續(xù)繁瑣，發(fā)行債券對企業(yè)的凈資產(chǎn)、盈利能力、籌集資金的用途等都有嚴(yán)格的要求。受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影響，2017年后債券融資用于商品住房、商業(yè)綜合體等商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目正式叫停，國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)債券融資逐步凍結(jié)。

三、目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資現(xiàn)狀

（一）受政策影響大

房地產(chǎn)業(yè)的過度投資及房價的快速上漲，會引發(fā)各種社會問題。為控制房價，保持行業(yè)的健康發(fā)展和社會穩(wěn)定，央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會針對房地產(chǎn)融資監(jiān)管政策不斷趨嚴(yán)，推出了多項規(guī)定細(xì)則，通過暫停房開企業(yè)IPO、限制商業(yè)地產(chǎn)的債券融資等措施壓縮房地產(chǎn)企業(yè)在公開市場渠道的融資。2020年8月，央行與住建部聯(lián)合推出的“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)，對房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比提出要求，一系列宏觀調(diào)控政策是對中央“堅持房住不炒”精神的具體落實，將成為眾多房企融資的轉(zhuǎn)折點。為抑制房價過快上漲，未來一段時間房地產(chǎn)融資政策將繼續(xù)收緊，融資成本和難度都將會繼續(xù)增大。

（二）融資渠道單一

融資渠道單一一方面是目前我國房地產(chǎn)融資策略最突出的問題。這種單一性是目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)絕大多數(shù)仍為中小房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)銷售額、盈利能力有限，難以滿足其他融資方式的要求，只能向銀行貸款。另一方面我國銀行業(yè)發(fā)展相對成熟，國家監(jiān)管力度更大，有一套政策保證貸款人的利益和資金的安全，且銀行貸款具有資金來源穩(wěn)定、籌資風(fēng)險和成本低等優(yōu)勢。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過度依賴銀行信貸資金，會擠占銀行信貸資源，導(dǎo)致資金使用效率進(jìn)一步降低，助長了房地產(chǎn)投資風(fēng)險行為。為全面有效防范房地產(chǎn)“灰犀牛”風(fēng)險，國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)融資活動的監(jiān)管力度，貸款審核要求更加細(xì)化，通過銀行貸款融資也將變得更加困難。

（三）與企業(yè)自身發(fā)展規(guī)模聯(lián)系緊密

隨著行業(yè)的發(fā)展，房開企業(yè)集中度進(jìn)一步提高。根據(jù)國家統(tǒng)計局、中國指數(shù)研究院等機構(gòu)發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2020年1-11月份，全國商品房銷售額14.90萬億元，前百強房企總銷售金額11.52萬億元，占了市場份額的77%。規(guī)模較大的房企，擁有較大的市場份額，更高的利潤率，企業(yè)組織構(gòu)架更加規(guī)范完善，能抵御更強的經(jīng)營風(fēng)險，投資者的信心也就更強，從而能夠通過各種渠道進(jìn)行融資。隨著行業(yè)調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌加劇，行業(yè)集中度進(jìn)一步上升，未來許多中小房地產(chǎn)企業(yè)不得不以破產(chǎn)或被并購的方式出局。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沖破融資困境的建議

（一）加強資金預(yù)算管理，提高資金使用效率

根據(jù)優(yōu)序融資理論，房開企業(yè)為新項目融資時，應(yīng)優(yōu)先考慮使用內(nèi)部的盈余，其次采用債券融資，最后才考慮股權(quán)融資，即遵循內(nèi)部融資、外部債權(quán)融資、外部股權(quán)融資的順序。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要做好資金預(yù)算管理，提升自身資金管理能力，控制資金總體規(guī)模，避免盲目融資。實行資金集中管理的集團化公司，可以通過采取集團授信貸款，內(nèi)部資金拆借等措施實現(xiàn)對成員公司資金的集中調(diào)控和統(tǒng)一管理，平衡各項目公司的資金量。在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)中加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，可以考慮結(jié)合企業(yè)自身實際建立對應(yīng)的資金管理制度和流程，明確項目開發(fā)建設(shè)過程中資金收支的重要節(jié)點，將整個資金管理流程落實到每一個細(xì)節(jié)，要從根本上加快資金回籠速度，合理控制資金支付，提高資金利用率，從總體確定最優(yōu)融資規(guī)模。

（二）科學(xué)開展管理，全面促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過三十多年的高速發(fā)展，市場將逐漸由增量為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐源媪繛橹鞯陌l(fā)展新格局，原有的高杠桿、高周轉(zhuǎn)和高拿地的運營模式難以持續(xù)，原有的高杠桿發(fā)展模式既難以適應(yīng)監(jiān)管的要求，也難以適應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展自身的需求。面對新的形勢，眾多龍頭房企已經(jīng)向文旅、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等新型地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。在這種運轉(zhuǎn)模式中，房地產(chǎn)企業(yè)要科學(xué)開展管理，通過自身的轉(zhuǎn)型，面向“十四五”以及更為長遠(yuǎn)的周期，服務(wù)更多群體，不能拘泥于傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)、住宅項目的開發(fā)，要把目光看向國家扶持的一些綠色、科技、環(huán)保、農(nóng)業(yè)、民生等房地產(chǎn)細(xì)分市場上，通過政策獲取更多的融資支持。

（三）開拓新的融資渠道，提高融資多樣性

房地產(chǎn)行業(yè)的融資除了傳統(tǒng)的銀行貸款、發(fā)行股票、債券融資外，隨著我國金融市場的日益完善，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有更多的融資渠道和金融創(chuàng)新工具可供選擇，其中發(fā)行規(guī)模較大的當(dāng)屬以房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）、商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）等為代表的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。根據(jù)中國資產(chǎn)證券化分析網(wǎng)（CNABS）數(shù)據(jù)顯示：自2014年4月國內(nèi)首單私募REITs產(chǎn)品“中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃”發(fā)行以來，截至2020年12月10日，國內(nèi)已發(fā)行173單CMBS產(chǎn)品，規(guī)模3，918.99億元，81單私募REITs產(chǎn)品，規(guī)模1，474.88億元。資產(chǎn)證券化發(fā)行方式更為靈活，極大改善了房地產(chǎn)行業(yè)的融資機構(gòu)，優(yōu)化了房地產(chǎn)企業(yè)資金來源。隨著資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在國家頂層設(shè)計的不斷推進(jìn)下，各項政策逐步完善，資產(chǎn)證券化將會成為房地產(chǎn)行業(yè)新的融資方向。

五、結(jié)束語

受國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)整政策的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資將會變得更加困難。房開企業(yè)要結(jié)合自身實際，提高資金利用效率，運用各種手段降低融資成本和風(fēng)險，同時要利用好各種金融創(chuàng)新工具，突破傳統(tǒng)融資模式的局限，提高融資多樣性。