趙栗

摘要：近年來，隨著我國經(jīng)濟平穩(wěn)高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過一段時間的高速發(fā)展后，經(jīng)過市場洗牌淘汰也已進入穩(wěn)定發(fā)展階段。房地產(chǎn)行業(yè)中存在的各種問題也隨之暴露出來，其中資產(chǎn)負債率過高就是非常嚴肅的問題，此問題會對企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生嚴重的影響，對債權人的投資意愿也會有所觸動。在新的發(fā)展時期，如何解決房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率較高的問題，成為房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展的首要課題。本文首先對資產(chǎn)負債率的概念進行簡要介紹，其次闡述了降低資產(chǎn)負債率的意義和重要性，再次深入分析了房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率的現(xiàn)狀以及產(chǎn)生的原因，最后針對企業(yè)資產(chǎn)負債率過高的情況提出了有效的解決措施。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);資產(chǎn)負債率;財務風險

當前，國家為規(guī)范房地產(chǎn)市場，出臺了許多新的行業(yè)政策和規(guī)定，控制房價，使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨于穩(wěn)定。過去的高速發(fā)展使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險較高，資產(chǎn)負債率過高導致許多房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，因此平穩(wěn)降低資產(chǎn)負債率已成為房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展的重要財務問題。為實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，降低資產(chǎn)負債率應成為目前房企的重中之重。

一、資產(chǎn)負債率概述

（一）資產(chǎn)負債率的含義

資產(chǎn)負債率指的是企業(yè)的負債總額與資產(chǎn)總額的比例關系，反映負債占資產(chǎn)的比重，是反映資金提供者資金安全的指標。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)中，資產(chǎn)負債率的高低可以很好地衡量企業(yè)的經(jīng)濟活動的管理水平，以及其償債能力。

（二）資產(chǎn)負債率指標的相關使用者

首先，從投資者的角度看，他們最關心的是哪種融資方式安全，哪種融資方式能夠順利收回投資本金和投資收益。企業(yè)負債率低，債務清償有保障，投資風險相對較低。其次，債權人更關心的是借給債務人的本金能否順利收回，借入資金的利息能否保證。當企業(yè)的利潤率超過利息費用時，投資人就能得到較高的回報，可以無償占有利用債權人的資金獲得的收益超過利息費用的部分。相反，如果利潤率低于借入資金利息率，投資人所得到的利潤就會相應減少，這樣對投資人不利，因此在利潤率較高時，投資人希望資產(chǎn)負債率越高越好，可以獲得較高的財務杠桿效應。最后，從企業(yè)的角度看，企業(yè)希望資產(chǎn)負債率高，通過吸引更多外部資金的投入，擴大經(jīng)營規(guī)模，投入更多項目，提高市場占有率，從而獲得更高利潤。

（三）降低房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率的意義和重要性

1.降低企業(yè)的財務風險，促進企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率較高，會有巨大的財務風險，可能會造成工程款無法按時支付，農(nóng)民工無法及時結算工資，工程進度慢，甚至造成爛尾樓情況的出現(xiàn)，進而影響企業(yè)經(jīng)營發(fā)展。

2.對金融制度的完善作出貢獻

房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量巨大，從招投標到施工建設及出售都需要大量資金，僅靠企業(yè)的自有資金很難完成，因此大多數(shù)企業(yè)都會和銀行等金融機構建立密切的業(yè)務往來。如果房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率高導致不能按期還款，形成債務違約，將會直接影響金融機構的安全運行和穩(wěn)定。

3.對維持經(jīng)濟穩(wěn)定增長和社會安定有重要意義

房地產(chǎn)項目使用的原材料多、建設周期長，其健康穩(wěn)定發(fā)展對原材料等上游企業(yè)的良性發(fā)展具有積極作用，對購房者來說能保障購房者的利益，維護社會的安定。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率現(xiàn)狀以及產(chǎn)生原因

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率現(xiàn)狀

一般認為，資產(chǎn)負債率在40%到60%之間是合理的。但由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，其資產(chǎn)負債率高達70%以上。具體體現(xiàn)在以下幾方面：在房地產(chǎn)企業(yè)中，由于經(jīng)營規(guī)模比較大，從拍賣土地到房屋交付需要經(jīng)歷較長的周期，還需要投入大量資金。加上近些年來房價的迅速上漲使開發(fā)商看到了巨大利益，企業(yè)不斷擴大投入占有市場，造成資產(chǎn)負債率快速升高。企業(yè)一般通過銀行貸款等方式籌集資金，當房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營不善發(fā)生虧損時，若流動現(xiàn)金不足，企業(yè)的經(jīng)營狀況很容易受到影響，出現(xiàn)資金鏈斷裂的風險，這些都有可能使企業(yè)承擔巨大的經(jīng)營風險，甚至瀕臨破產(chǎn)。房地產(chǎn)本身是資本密集型行業(yè)，房產(chǎn)項目的開發(fā)需要大量的現(xiàn)金流，相對而言，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率就要高于其他行業(yè)。為此，中國人民銀行和住房城鄉(xiāng)建設部于2020年8月宣布，為房地產(chǎn)企業(yè)設立了新的融資規(guī)則，被媒體稱為“三條紅線”?！叭龡l紅線”的具體內(nèi)容為：剔除預收賬款后，資產(chǎn)負債率不能超過百分之七十，凈負債率不能超過百分之百，現(xiàn)金短債比不能小于1。房地產(chǎn)企業(yè)被分為四檔進行管理，即如果三項指標全部“踩線”，所借的有息負債不能增加;如果指標中有兩項“踩線”，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%;如果只有一項“踩線”，有息負債規(guī)模年增速可放寬至10%;如果全部指標符合監(jiān)管層要求，則有息負債規(guī)模年增速可放寬至15%。在過去的10多年里，中國的房價飆升了6倍，深圳、北京、上海等城市的房價已經(jīng)超越倫敦。房地產(chǎn)開發(fā)商的債務狂潮也一直是房價上漲的重要推動因素。為了獲得融資，大量開發(fā)商不得不承受更高的利息，以彌補不斷上升的債務負擔。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率過高的原因分析

1.房地產(chǎn)行業(yè)自身原因

由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營周期比較長，一方面，從拍賣土地、規(guī)劃施工到促銷推廣，以及到最后的售賣環(huán)節(jié)，在這一系列過程中都需要投入大量的資金來維持項目的正常運轉，這些資金來源大多通過融資活動籌集。另一方面，由于建設初期需要消耗大量的人力、物力，如工人工資、大量的工程款等，而房地產(chǎn)企業(yè)項目周期長，資金回籠慢，雖然在前期收到了客戶的預收款，但從競標成功到最終交房完成，資金的投入方式大多通過自有資金以及銀行貸款獲得。而現(xiàn)實是，這些資金根本維持不到最終的售賣環(huán)節(jié)，因此企業(yè)經(jīng)營者要想使項目正常運營下去，必須通過其他途徑獲得自有資金，所以房地產(chǎn)企業(yè)通常會付出更大的代價獲得資金。最終使企業(yè)資產(chǎn)負債率在警戒線邊緣徘徊，導致企業(yè)在正常營運的過程中承擔了巨大的財務風險，限制了房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

2.經(jīng)營者的盲目擴張

近些年來，由于房價的非理性快速上漲，經(jīng)營者看到了房地產(chǎn)行業(yè)豐厚的利潤，大量舉債搶占市場，進行大規(guī)模擴張。但隨著近些年來國家宏觀調(diào)控政策的影響，如限購政策、房產(chǎn)稅的推行、房住不炒等，使企業(yè)前期投入的房產(chǎn)項目無法及時變現(xiàn)，放緩了企業(yè)回籠資金的速度，加大了經(jīng)營風險和成本。部分房地產(chǎn)企業(yè)由于前期的急劇擴張造成資產(chǎn)負債率過高，同時受國家宏觀調(diào)控政策影響，對政策把握不準帶來較高的風險，資金鏈斷裂，最終破產(chǎn)清算。為了使企業(yè)維持正常的運轉，企業(yè)只能通過銀行貸款來緩解資金緊張的局面，再次導致資產(chǎn)負債率的攀升。

3.房地產(chǎn)企業(yè)的粗放式管理導致經(jīng)營成本過高

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)，管理上大多數(shù)還是處于粗放式管理階段。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型企業(yè)，眾所周知，房地產(chǎn)具有建設周期長、專業(yè)性強、投入資金量大等特點，而且還容易受到市場宏觀政策的影響，具有較高的風險。房產(chǎn)企業(yè)粗放式的經(jīng)營管理模式必然導致經(jīng)營成本過高，如在房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設計階段，對土地成本缺乏必要的管控，企業(yè)拿地前沒有對地塊情況、土地規(guī)劃條件進行充分的調(diào)研和評估，往往存在著高價拿地的情況，這樣就會造成拿地的土地成本高，容易導致項目的完工總成本和銷售成本進一步升高。項目的規(guī)劃設計階段，設計的方案主要由設計單位來實施，工程、成本、銷售參與較少，這樣就會造成設計方案單一，總成本無法比對，不能選擇最優(yōu)方案。工程施工階段，材料采購過程缺乏市場數(shù)據(jù)的比價，采購價格存在偏高的情況，使得項目施工成本的增加。因為房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，資金的籌集和使用也會導致成本的增加。如資金的籌措，往往依賴于負債融資，負債規(guī)模大了，銀行等金融機構的信用評級風險就會上升，金融機構就會上調(diào)貸款利率，增加企業(yè)的經(jīng)營成本。同時，部分企業(yè)無專業(yè)的資金管理人員，無完善的資金回籠規(guī)劃，降低了資本的使用效率，進一步增加了企業(yè)在項目開發(fā)中的成本。

4.融資渠道受限

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量較大，背負著巨大的貸款壓力，有息負債比例過高，很難從銀行等金融機構再獲得貸款。另一方面，受國家宏觀調(diào)控政策的影響，凡是觸及“三條線”的房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道都會受到不同程度的限制，對于經(jīng)營管理水平較低、資金管理不善的房企來說，其未來的發(fā)展堪憂。

5.預收賬款對資產(chǎn)負債率造成的影響

現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)都實行預售模式，所以在開發(fā)商建商品房之前，會收到客戶的定金，形成預收款。這也是開發(fā)商籌集開發(fā)資金的主要方式。開發(fā)商預售房子時，因為銷售合同未生效，根據(jù)收入確認原則，所以收到購房者的訂金是不能作為企業(yè)的銷售收入予以確認的，只能暫時確認為企業(yè)的一項負債，也就是說銷售好、預收款多，負債就會高。

三、降低房地產(chǎn)資產(chǎn)負債率的對策建議

（一）房地產(chǎn)企業(yè)應該從外部融資轉向內(nèi)生發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營周期長，資金回籠慢，資金維持不到最終的售賣環(huán)節(jié)，資產(chǎn)負債率長期處在警戒線邊緣。一方面，是因為房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點，即資金需要量密集;另一方面，企業(yè)本身激進的擴張對外部融資的依賴增加。隨著社會經(jīng)濟轉型，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控收緊，規(guī)定“賣地金額不得超過銷售額的40%”，企業(yè)本身要從外部融資轉向內(nèi)生發(fā)展。這里所說的內(nèi)生發(fā)展是通過公司現(xiàn)有資產(chǎn)和業(yè)務，而不是通過并購方式實現(xiàn)的銷售收入和利潤的增長，其核心思想是認為企業(yè)能夠不依賴外力推動實現(xiàn)持續(xù)盈利。目前，房地產(chǎn)企業(yè)不可能完全擺脫外部融資，但是要逐步轉向內(nèi)生增長，主要依靠提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理水平;清出周期長利潤低的項目，盡快回籠資金;減少股東分紅，降低高利率負債的占比，用利潤進行再投資等。

由于過去房地產(chǎn)企業(yè)利潤率較高，成本管理往往不受重視，處于粗放狀態(tài)，而在新的生存環(huán)境下，企業(yè)要進一步加強長遠規(guī)劃和成本控制。首先，房地產(chǎn)企業(yè)相關的高層管理者必須要提高成本控制意識，同時由專業(yè)人員按照工程開發(fā)預算，制定資金使用和回款計劃，項目開發(fā)每個階段投入資金額度需要明確，盡可能快速回籠資金，降低成本，提高資金利用率。加強各部門之間的合作交流，對于成本控制成效顯著的部門予以獎勵，以此激勵全體員工，落實成本控制各項任務。

（二）提高資金周轉率

房地產(chǎn)企業(yè)的盲目擴張，導致資產(chǎn)負債率過高，因此應加強企業(yè)經(jīng)營管理人員的培訓，提升他們的工作效率，針對各個項目合理分配資金，及時關注投入產(chǎn)出比。把控好材料采購環(huán)節(jié)，如工程需要多少鋼筋水泥沙子，提前合理地規(guī)劃好，做到量入為出，認真落實原材料入庫的登記工作，降低材料因管理不善造成的損失。做好項目宣傳推廣工作，加快銷售進度，積極開展打折促銷活動等使盡快回籠資金，擴大資金周轉率。其次，將企業(yè)的閑散資金合理利用起來，關注市場形勢，投入到當前投資收益高的項目中，創(chuàng)造更多的利潤，降低負債，平衡企業(yè)的財務杠桿，促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（三）改變粗放式管理模式，降低經(jīng)營成本

隨著房產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，根據(jù)行業(yè)發(fā)展的周期規(guī)律，房地產(chǎn)企業(yè)應該盡快改變過去粗放式的管理模式，著手降低杠桿，嚴格控制成本，增加銷售回款，創(chuàng)造更多的現(xiàn)金流量。規(guī)劃設計階段，企業(yè)打算拿地的時候，就應該提前做好詳盡的前期調(diào)研工作和可行性研究工作，將拿地的成本能夠控制在合理的價位，不能過高于周邊樓盤。規(guī)劃設計影響著后期工程的總成本，所以規(guī)劃設計十分重要。在項目的設計階段，可以通過公開招標的形式選擇最優(yōu)的設計方案，在方案實施前，各個部門如工程、成本、財務、銷售要參與進來，以實現(xiàn)設計方案最優(yōu)化。工程施工階段建立工程臺賬，編制成本分析表，預測成本的變動趨勢。要及時更新和完善工程物資的信息庫，加強對工程物資的質量、價格的監(jiān)督，合理地降低工程物資的采購成本并且保障工程物資的質量。在資金籌集和使用中，要優(yōu)化資本結構，加強應收賬款的管理，在房地產(chǎn)企業(yè)進行融資時，利用財務杠桿，使資金成本和收益合理配比，加強應收賬款的管理，加速資金快速周轉，增強資金的流動性，提高資金的使用效率。

（四）拓寬對外融資渠道

由于企業(yè)規(guī)模較大，從拍賣土地到完工周期較長，需要投入大量自有資金，而房產(chǎn)企業(yè)獲取自有資金的渠道主要是銀行貸款，其方式太過單一，加大了企業(yè)的財務杠桿。因此，企業(yè)必須積極拓寬新的融資渠道才能實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。首先，企業(yè)可以豐富融資對象，通過引進社會資本募集資金，降低財務成本，提高企業(yè)信用等級。其次，企業(yè)可以在不影響自己控制權、決策權的前提下進行股權融資，例如發(fā)行普通股、可轉債、優(yōu)先股等增加企業(yè)的權益資本，優(yōu)化了資本結構，降低企業(yè)的經(jīng)營壓力。在這種多元化的融資方式下，企業(yè)增加了權益資金，既可以平穩(wěn)有序地運轉，又可以減少過度舉債帶來的經(jīng)濟壓力，規(guī)避了各種財務風險。

（五）預收款項不作為負債核算

房地產(chǎn)行業(yè)，一直存在一個不成文的規(guī)定，即預收的房款不稱為債務。所以，某些上市房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績公布會上，往往會將預收房款從負債總額中扣除，并以此來計算資產(chǎn)負債率。

四、結束語

資產(chǎn)負債率過高是房地產(chǎn)行業(yè)的特點，而高負債意味著高風險，嚴重阻礙了企業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展，因此，需要深入分析房地產(chǎn)企業(yè)高負債的原因，通過有針對性的途徑和方式降低資產(chǎn)負債率，促進房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

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