孫永會

（河北吉昌會計師事務所（普通合伙），河北 石家莊 050000）

近年來，國家出臺了“限購、限價、限貸”等多項政策來穩(wěn)定房價，提出的“房子是用來住的、不是用來炒的”的理念更是堅定了穩(wěn)定地產房價的決心。加強內部控制成為地產行業(yè)內部管理的重要環(huán)節(jié)，對于地產企業(yè)來說，如何在業(yè)務環(huán)節(jié)中落實內控，成為企業(yè)內控建設面臨的普遍難題。

一、房地產企業(yè)內部控制概述

（一）房地產企業(yè)內部控制的特點

房地產企業(yè)就基本身來講，有其一定的特殊性，最主要的特點就是建設周期長，地域性強，具有明顯的政策導向性，沒有現成的內控模式，多數地產企業(yè)側重于事后控制，都是在總結前期開發(fā)項目經驗基礎上不斷完善內控制度和流程，另外地產企業(yè)主要精力多數放在直接關系公司現金流和經濟效益的產品開發(fā)和銷售，缺少全流程的完善有效的內部控制體系。

（二）房地產企業(yè)內部控制制度的重要性

與企業(yè)發(fā)展相適應的有效的內部控制可以促進房地產企業(yè)健康穩(wěn)定和可持續(xù)性發(fā)展，可以保證房地產企業(yè)從項目立項、前期設計規(guī)劃、開發(fā)建設、銷售、竣工驗收備案、物業(yè)交付、項目清算等全過程得到管控，有利于提升地產企業(yè)各個環(huán)節(jié)操作的規(guī)范性和交易的安全性，完善有效的內容控制能夠將地產企業(yè)各個部門及開發(fā)建設的各個環(huán)節(jié)聯系在一起，最終達到企業(yè)經濟效益最大化。

二、房地產企業(yè)內部控制存在的問題及原因

（一）缺乏良好的內部控制環(huán)境，內控制度執(zhí)行流于形式

內部控制制度制定的很好，但是執(zhí)行流于形式，實際執(zhí)行不到位，形同虛設，主要表現在。第一，企業(yè)內部控制氣氛差，員工缺乏自我約束力，存在著“有章不循，有律不依”的情況，在實際執(zhí)行公司的內部控制制度時，在流程上能省則省，比如在審批權限上，制度規(guī)定應當逐級審批，但越級審批屢見不鮮，從而增加企業(yè)的經營風險，原因是企業(yè)員工對內部控制制度不熟悉，只是被動執(zhí)行，缺少參與的積極性，缺少對企業(yè)內控管理制度的認知。第二，內部控制的關鍵控制環(huán)節(jié)和重要崗位隨意安排親信，管理粗放，本應需要由企業(yè)領導與員工一同執(zhí)行的內部控制度，實際執(zhí)行中僅僅對業(yè)務人員進行規(guī)范，在管理層流于形勢，以致上行下效，加上員工自身業(yè)務水平與企業(yè)發(fā)展的不同步，崗位勝任能力不足，員工們缺乏對內控制度執(zhí)行的真正主動深入地參與。員工的自覺性及控制意識是企業(yè)建立實施內部控制的基礎環(huán)境，內部控制的基礎環(huán)境影響企業(yè)規(guī)章制度的執(zhí)行力，最終影響企業(yè)的經營管理目標。

（二）缺乏有效的內部監(jiān)督及獎懲激勵機制，內控制度落實不到位

第一，企業(yè)未設定單獨的監(jiān)管部門對內部控制制度的執(zhí)行情況進行監(jiān)督，房地產企業(yè)在內部控制實施過程中，需要對日常運行中的前期、工程及銷售等各個環(huán)節(jié)進行監(jiān)督和管理，以保證內部控制的順利進行，但在實際運行當中，很多地產公司的內部監(jiān)督主要依賴于辦公室或是財務管理部門，內部控制職責不明確，缺乏獨立性及專業(yè)性，最終導致監(jiān)管重點不準確、監(jiān)管力度不夠，影響內控制度的執(zhí)行效果，不能夠很好地發(fā)揮內控制度的效力；第二，企業(yè)未設立有效的獎懲制度，房地產企業(yè)缺少對內控執(zhí)行質量考核的獎懲標準或是獎懲標準不明確，對內部監(jiān)督中發(fā)現的問題沒有相應的獎懲措施或是獎懲力度不夠，致使部分人員認為執(zhí)行與否無關緊要，削弱了員工執(zhí)行內控制度的自覺性，使得內控制度難以落到實處。

（三）內部控制體系不健全，對內控制度的建設存在認識誤區(qū)

第一，內部控制應該是全面性的，需要涵蓋企業(yè)經濟業(yè)務活動的各個環(huán)節(jié)，是全流程的，有些地產企業(yè)僅對貨幣資金的收支建立內控制度，缺少對前期、工程及銷售環(huán)節(jié)的內部控制制度，內部控制被當作財務部門的職責，對于其他部門出現的問題則側重于事后控制，導致有些問題無法及時發(fā)現并改正，從而造成更大的經濟利益損失。

第二，房地產企業(yè)主觀上對內部控制的認識存在誤區(qū)，將主要精力放在直接關系到公司現金流的開發(fā)產品建設與銷售上，不重視內控制度的建設，主要原因是認為內部控制增加了企業(yè)的經營成本，制約了企業(yè)發(fā)展的靈活性，妨礙企業(yè)辦事效率，而且內控制度并不能直接帶來經濟效益，這些主觀認識上的偏差，致使公司領導層對內部控制制度不健全導致的風險重視度不夠，內控意識薄弱，導致企業(yè)問題無法及時被發(fā)現并糾正，最終導致內部控制系統(tǒng)失效。

三、房地產企業(yè)內部控制的改進對策

（一）優(yōu)化內部控制環(huán)境

第一，在房地產企業(yè)內部創(chuàng)造良好的內控執(zhí)行環(huán)境，培育符合公司實際情況的內部控制文，加強企業(yè)文化及團隊建設，培養(yǎng)企業(yè)員工的主人翁意識和責任感，使員工能主動參與到企業(yè)內部控制工作當中，配合內部控制制度的執(zhí)行，促進內部管理制度在企業(yè)各個業(yè)務環(huán)節(jié)當中得到貫徹落實。

第二，做到以制度管人，不搞特殊化，倡導新的用人觀，不能任人唯親，要任人唯賢，重點崗位不能只安排家族親信，要做到尊重知識，尊重人才，另外，在內控制度管理過程中，要加強員工的專業(yè)化培訓，提高員工的整體專業(yè)水平，還要重點培養(yǎng)員我責任意識和價值取向，要讓員工真正認識到自己的崗位職責，提高員工的責任心和主人翁意識，要培養(yǎng)出一支無論是業(yè)務能力還是品質方面都過硬的職工隊伍，同時還需要加強對管理人員的監(jiān)管，解決“控下不控上”的不合理現象，無論是普通員還是管理層都要深入理解內控制度對企業(yè)的重要性，真正發(fā)揮內控制度的作用。

（二）完善內部監(jiān)督機制，強化考核，做到獎懲分明

第一，在房地產企業(yè)內部設立獨立的內審機構，直接對企業(yè)最高層負責，以防止內審機構人員做和事佬情況，另外鑒于地產企業(yè)各部門的專業(yè)性較強，應在內審部門配備董前期、預算、工程、銷售及財務技能的內審人員，定期或是隨機對各部門及業(yè)務工作進行檢查監(jiān)督，同時配備專職監(jiān)管人員對各類檢查中發(fā)現的問題要抓好后續(xù)整改跟蹤檢查，來防“邊改邊犯”“改后再犯”的現象。

第二，對嚴格履行內控制度的人員應當給予獎勵，未履行的視嚴重程度予以處罰，重重獎之下必有勇夫，而重罰之下，必將使違規(guī)者付出代價，使之不敢違規(guī)，提高內控制度的執(zhí)行力就要強化責任追究，對存在問題整改不到位，有章不循，屢禁不止的直接責任人實行嚴格懲戒，同時對制度執(zhí)行有力的員工要及時進行獎勵，與績效掛鉤，將其融入薪酬體系當中，做到獎懲分明。

（三）重視內控制度的建設，建立科學的內部控制體系

1.優(yōu)化業(yè)務流程

房地產企業(yè)開發(fā)項目周期較長，少則兩三年，多則三五年，涉及舊改項目的時間甚至更長，內部控制工作涉及前期、工程、預算、銷售、財務等多個業(yè)務環(huán)節(jié)，而各業(yè)務環(huán)節(jié)雖然有單獨的系統(tǒng)，但是個別業(yè)務與地產公司整體項目業(yè)務又必然發(fā)生聯系，并受其他業(yè)務環(huán)節(jié)工作進展情況的牽制，所以說內控制度的有效運行離不開各環(huán)節(jié)所涉及的各個部門的通力合作，房地產企業(yè)應當建立有效的內部控制信息聯絡機制，將各部門有機聯系起來，強化部門之間的信息資源共享及合作，而不是各自為政，以便于管理層精準掌握企業(yè)項目建設的實際情況，為經營決策層提供及時、真實、完整的數據信息，最大程度降低因信息傳遞失誤給企業(yè)帶來的經濟風險。

2.提高領導層的內控意識

內部控制需要由上而下全員性控制，尤其領導層要高度重視，領導層需要從公司戰(zhàn)略層面重視內控制度的建設與實施，要改變管理思維，樹立正確的內部控制管理意識，企業(yè)的內部控制體系建設離不開公司領導的重視與支持，在實際工作中，一旦遇到問題，領導層首先要結合公司的內部控制制度及執(zhí)行的有效性， 并隨著問題的解決逐步完善內部控制制度建設，領導層只有充分了解內控制度的具體實施過程，才能充分發(fā)揮內部控制的作用，有了領導層的高度重視，才能真正將內部控制的剛性體現出來，才能有效地維護企業(yè)制度的剛性約束力，建立有效的上傳下達機制，使內部控制能夠高效運轉。

3.實現全員參與

房地產企業(yè)的內部控制體系是對業(yè)務活動的全程控制，應當覆蓋整個建設項目的全過程，實現全程、全員的參與，只能這樣才能起到不同業(yè)務崗位互相牽制，互相監(jiān)督的作用，才能使企業(yè)的經濟目標不被偏離，實現內部控制的全員參與，還需要加強對企業(yè)全體員工內部培訓，要在全公司形成一種良好的內控制制度文化，讓員工將執(zhí)行內控制度形成一種習慣，才能將企業(yè)的內部控制制度體系真正建立起來。

4.內控制度體系的建設要與企業(yè)的發(fā)展相適應

科學的內部制度體系是一個不斷完善不斷提高和優(yōu)化的過程，在企業(yè)的不斷發(fā)展壯大過程中，立足于全局發(fā)展，建立與企業(yè)實際經營情況相符的內控體系，管理者應當在不斷總結經驗和教訓的過程中逐步完善內部控制制度。

四、結束語

房地產企業(yè)的內部控制存在其行業(yè)的特殊性，只有根據地產行業(yè)的特點并結合企業(yè)自身的實際情況，才能夠建立一個完善的內控制度，才能夠建立一個適用企業(yè)自身發(fā)展需要的內控體系，內控制度也不是一成不變的，而是隨著企業(yè)的發(fā)展壯大在不斷完善，總之房地產企業(yè)的內控制度既要適合企業(yè)所處發(fā)展階段的并隨著企業(yè)的發(fā)展而不斷更新，只有不斷完善的內部控制制度，才能充分發(fā)揮其重要性，能才真正提升房地產企業(yè)的綜合競爭力，才能有效控制企業(yè)的經營風險，才能使企業(yè)充滿活力，平穩(wěn)前行，實現企業(yè)的戰(zhàn)略目標。