趙煥煥
(三亞國奧體育產業(yè)園三區(qū)投資有限公司,海南 三亞 572000)
房地產市場的火熱,帶動了我國經濟的高速發(fā)展,越來越高的房價并不意味著人民生活水平同比提高,反而是加重了中低收入群體的壓力,嚴重影響了生活質量。另外高收入者非理性投資泛濫,引發(fā)了投資熱,影響房地產產業(yè)結構調整,并且使大量社會資金沉淀為難以變現的不動產,導致資金使用效率降低,助長了房地產投資風險,進而危及社會穩(wěn)定。國家通過對房地產行業(yè)進行嚴格的宏觀調控,來提升人民的生活質量,促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
財務風險在企業(yè)不同的發(fā)展階段,有不同的表現形式。資本的循環(huán)運動過程就是財務風險的轉移和積聚過程。根據企業(yè)運行特點,房地產企業(yè)的財務風險表現為:投資風險、籌資風險、資金占用風險、銷售風險、資金回收風險。
財務風險貫穿于企業(yè)整個生產經營活動的全過程,風險防范的意義主要是有效的識別財務風險,制定財務風險防范體系,降低和減少企業(yè)在經營過程中可能產生的財務風險。有利于企業(yè)做出正確的決策,實現企業(yè)的經營活動目標。
近年來房地產市場過熱,房地產開發(fā)相對傳統行業(yè)獲取高額回報。很多的社會資本紛紛跟投到房地產市場中來,造成房地產行業(yè)產業(yè)結構比較混亂。房地產作為新興行業(yè),內部管理體制不完善,從業(yè)人員素質參差不齊,管理過程中存在管理能力低、資源信息不完整、信息傳第不及時,計劃與實際管理不吻合,整體管控失去平衡。造成對市場行情誤判,到期無法取得預期投資回報,或者項目投資失敗給企業(yè)造成虧損,給房地產企業(yè)帶來投資風險。投資風險是資本循環(huán)所有風險的主導。
房地產公司投資規(guī)模大,開發(fā)流程耗時較長,資金回收周期長,僅僅依靠自有資金無法滿足企業(yè)項目開發(fā)的需要。而大多數房地產企業(yè)融資方式比較單一,多依賴于向銀行等金融機構借款等方式獲取資金進行生產經營。近年來,為了抑制房地產過熱,規(guī)范房地產金融市場,監(jiān)管部門出臺了一系列的宏觀調整政策,提高房地產開發(fā)貸款門檻,減少銀行資金向房地產行業(yè)的投放量,加劇銀行貸款難度。相對于商業(yè)銀行與政策性銀行的房地產開發(fā)貸利率,資產管理公司、信托等金融機構利率高,增加了企業(yè)財務成本,擴展融資渠道迫在眉睫。
房地產企業(yè)在開發(fā)階段,資金占用主要集中在土地支出和建造支出,項目開發(fā)周期長,資金占用量大,造成資金占用風險高。房地產開發(fā)流程可以分解為拿地、設計、施工三個重要階段。首先,土地在房地產開發(fā)中居于基礎地位。近幾年各地政府加強土地宏觀調控,建立規(guī)劃調整硬性約束機制,嚴格控制商品住宅用地供應,土地財政作為各地財政重要收入供給不足地價上漲。開發(fā)過程中的閑置土地,也會被無償收回或是處以罰款,增加了企業(yè)的開發(fā)成本。其次,未對施工組織設計方案認真審核,施工過程中頻繁的工程簽證不利于房地產開發(fā)企業(yè)控制投資規(guī)模。工程簽證既包括設計不完善不合理造成圖紙變更,也包括施工條件或合同條件的更改引起工程量的變化等造成開發(fā)過程中成本支出浪費。最后,受內外部因素影響,開發(fā)項目運營計劃執(zhí)行未按節(jié)點落實,造成工期延長影響交房,除增加延期交房違約金、監(jiān)理費等支出,也增加了項目開發(fā)資金占用費。
房地產項目銷售受其產品的價位等因素影響,消費者選擇時反復慎重考慮,稍有不滿意就會改變注意;而且房地產產品地域屬性很強,購買人群大多為本地居住。再者,項目在銷售過程中受到定價策略不合理、銷售渠道選擇不恰當、廣告宣傳不到位等因素影響,不能及時準確地向消費者傳遞樓盤信息引導其購買意向,造成銷售不能按時完成。其次,受限購、限貸政策影響,符合條件的購買人群范圍再次變小,市場預期降低加大了銷售壓力。造成了房地產銷售不同于其他傳統行業(yè)的銷售風險。
資金回收期限與金額不確定,可變現能力差資金回籠速度慢,加大了房地產企業(yè)財務風險。為了保障購房人的合法權益,防止開發(fā)商挪用資金,部分省市實施房地產企業(yè)預售資金監(jiān)管政策,將房地產的預售款劃入預售資金監(jiān)管戶實行封閉式管理,要求房地產企業(yè)按照完工進度,經過驗收并提供相關證明資料,向住建部門申請,才能從銀行獲取預售款,限制了企業(yè)提前通過預售來獲取資金的渠道,使企業(yè)資金回款期限延長。
企業(yè)為了加大銷售力度,信用期限制定不科學,雖然實現了“去庫存”增加了銷售業(yè)績和收入,但是資金不能及時收回,降低了資金利用率增加了企業(yè)成本。
做好房地產項目的正確定位。提高企業(yè)管理人員素質,不斷提升決策質量,設計科學合理的內部管理體制規(guī)避風險。項目前期通過全面細致的深入市場調研和可行性分析,充分了解房地產市場的現狀,結合相關法律法規(guī)和城市規(guī)劃,項目地段價值以及市場空間判斷,找到適合的客戶群體,決策出項目正確的定位。項目定位關乎項目成敗和企業(yè)發(fā)展。
籌資決策除規(guī)劃資金需求量,以合適的方式籌措到所需資金外,還要權衡不同籌資方式下的風險程度,并提出規(guī)避和防范措施。
第一,合理的籌資需求量。根據公司項目的開發(fā)節(jié)奏,編制全周期現金流,按照資金需求提前制定融資計劃、開展融資活動。如果授信金額大于當前資金需求量,可按照資金需求分批提款,防止籌措資金閑置,企業(yè)負擔高額的資金占用費。
第二,擴展籌資渠道。推行融資租賃方式。融資租賃主要是通過所有權的轉變獲取相關投資者的資金,完成項目后可通過銷售收入收回所有權。成立職工持股會。按照職工在企業(yè)服務時間、崗位級別等制定認購比例,認購價格,定期分紅。職工持股會作為公司的股東,代表全體持股職工在公司內部行使股東權利,參與公司的管理,既保證了公司股權結構穩(wěn)定性又給企業(yè)籌措到了資金,也增加了職工工作積極性。
第三,要權衡不同籌資方式下的風險程度。既要考慮融資成本,也要考慮放款條件、資金使用要求、對公司股權的影響等眾多因素,是否給企業(yè)正常生產經營帶來風險。
作為資金密集型的房地產企業(yè),項目開發(fā)周期長,維持和支撐項目開發(fā)所需要的資金占用量大,在開發(fā)階段合理控制成本減少不必要的浪費至關重要。
首先,提高土地利用率,合理規(guī)劃土地用量,根據開發(fā)計劃拍地。其次,設計作為房地產建安成本控制的關鍵,決定了公司產品70%以上的成本支出。設計工作水平及設計質量的高低,不僅影響到施工階段工程投資,也影響到項目建成投產以后經濟效益的高低。因此保證設計質量,減少施工期間的設計變更,就需要房地產公司設計人員加強與設計單位有效信息的傳遞與溝通,在操作和理論層面不斷優(yōu)化設計內容,節(jié)省不必要的設計成本浪費,也為消費者提供更高品質的產品。再次,在企業(yè)施工過程中,成本控制貫穿于項目建設的全過程,房地產企業(yè)應以目標成本管理為目的,質量控制、進度控制、安全控制等。減少施工過程中的簽證,合理控制工期,減少因工程延期造成的預售延期、交房延期,帶來的預售資金回籠慢、交房延期賠償,資金占用成本。最后,開發(fā)過程中通過品牌溢價、低成本優(yōu)勢、集中采購等控制成本。
房地產銷售是將房地產企業(yè)開發(fā)的產品轉換成市場需求的橋梁,是房地產企業(yè)取得投資回報的重要環(huán)節(jié),加強房地產銷售關系著項目成敗。首先,加強項目宣傳推廣。房地產銷售受地域性影響,購買人群有限,必須要加大業(yè)務宣傳,讓更多有需要的購買人群知道項目的存在,了解項目的優(yōu)勢,推進項目的銷售。其次,制定合理的營銷策略,拓寬銷售渠道。緊跟市場節(jié)奏推盤,多渠道營銷。開展多項目合作聯動打造購房節(jié)等活動,強強聯合提高項目品牌效應;開展內部員工推介折扣、提高傭金比例等方式,發(fā)動全民銷售的主動性、積極性;開展線上營銷、網上VR看房讓客戶身臨其境,打破距離局限性等眾多營銷策略,為項目蓄客;再通過加大優(yōu)惠、無理由退房等銷售方式實現項目有效去化。最后準確把握銷售時機。要根據政策變化、城市規(guī)劃布局變更等賣點,調整銷售方案。實現項目利潤最大化。
房地產企業(yè)銷售資金作為開發(fā)反投,銷售應盡快回籠資金,加快資金流動,降低運營成本,最大程度提升資金利用率。對于不同的付款方式的人群要制定不同的方案。一次性付款方式要給予一定的折扣力度,吸引客戶選擇一次性付款。對于分期付款客戶,要在合同明確約定回款次數與回款期限,到期前主動發(fā)函提醒客戶,無正當理由到期無法回款應終止協議無息退還已收款,進行再次銷售。針對按揭回款,可以先安排客戶銀行預審,同時辦理網簽、備案及抵押等事宜,節(jié)省銀行審批時間盡快放款。同一項目可以選擇多個銀行開展按揭業(yè)務,既加大銀行之間服務的競爭,也可以根據每個銀行特點(按揭額度是否充足、資格審核松緊等),幫助購房者選擇合適的按揭銀行,使企業(yè)能夠快速收回按揭款。
房地產企業(yè)發(fā)展一定按照自身體量,深入了解政策,選擇適當的入市時機和高超的資金調度能力,不能依據自身喜好盲目投資,要適應房地產本身的運行規(guī)律,注重因城施策、因地制宜,科學合理的擴大規(guī)模防范財務風險。