劉麗霞

【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)對改善國民生活，促進社會經(jīng)濟發(fā)展起到了重要作用。不可忽視的是，房地產(chǎn)屬于泡沫經(jīng)濟，其發(fā)展存在高風(fēng)險和不穩(wěn)定性，涉及到了多方利益，房地產(chǎn)企業(yè)與不少合作者存在諸多矛盾。而且，部分房地產(chǎn)企業(yè)存在不誠信行為，為了短期利益，甚至不惜匯報虛假信息，制作假賬，背信棄義等。因此，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用建設(shè)至關(guān)重要。

【關(guān)鍵詞】第三方;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);信用評價

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

做好基于第三方的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價工作，理應(yīng)準(zhǔn)確把握評價要點，健全信用評價體系，加強對房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控力度，細(xì)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)評價標(biāo)準(zhǔn)，在房地產(chǎn)交易過程中，恪守公平性、公正性原則，發(fā)揮評估的杠桿作用，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)狀況和信用進行透明性呈現(xiàn)，準(zhǔn)確鑒別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的誠信，通過誠信監(jiān)督努力解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的誠信危機。本文將簡單分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用危機問題，系統(tǒng)論述第三方評價概念，并綜合探討基于第三方的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價要點。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用危機問題

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息存在不對稱問題

當(dāng)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運營管理中，信息不對稱問題頗為常見，出現(xiàn)這一問題的主要原因是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房的消費者雙方所掌握的信息并不對等。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)項目產(chǎn)品質(zhì)量，產(chǎn)品升值的潛力以及日后的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等信息更為了解，可以說全面掌握。而購房的消費者對房地產(chǎn)開發(fā)項目所了解的信息甚少，通常只掌握了少量的對外公開信息。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會利用信息不對稱的漏洞，故意隱瞞負(fù)面信息以牟利，進而嚴(yán)重?fù)p害了消費者的合法權(quán)益（例如部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會故意隱瞞房屋的漏水問題，讓消費者在不知情的情況下簽訂購房合同，當(dāng)消費者發(fā)現(xiàn)問題后再次起訴必然會引起經(jīng)濟糾紛，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這種行為屬于嚴(yán)重的失信行為）。

1.2 信用評價體系須待健全

中國當(dāng)前尚未建立基于第三方的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用指標(biāo)體系，部分指標(biāo)體系并不屬于完善的官方體系。與此同時，國家當(dāng)前針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所制定和行駛的信用評價方法尚且缺乏科學(xué)性、有效性和嚴(yán)謹(jǐn)性。其次，和西方發(fā)達(dá)國家相比，國內(nèi)當(dāng)前尚且缺乏像穆迪公司、普爾公司等標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的第三方信用評價機構(gòu)，與此同時，各個信用評價機構(gòu)之間并未進行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)評價信用信息的共享，這樣難免存在暗箱操作。對此，應(yīng)重視健全信用指標(biāo)體系，設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)的第三方信用評價機構(gòu)，促進各機構(gòu)信息的共享，在履行信用評價機制的過程中，應(yīng)嚴(yán)格堅守公平性與公正性原則，實現(xiàn)監(jiān)督執(zhí)行部門和掌權(quán)部門的分離，以免出現(xiàn)官商勾結(jié)現(xiàn)象，確保評價結(jié)果的真實性和信用評價工作的有效性。

1.3 信用制度存在缺失

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的信用危機，有一個不可忽視的原因是當(dāng)前國內(nèi)針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)評價的信用制度還存在缺失。縱觀現(xiàn)狀問題，不能看出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用制度的缺失現(xiàn)象可分為三種：第一，社會非正式約束明顯出現(xiàn)了軟化詳細(xì)。第二，國家的正式約束力度不足。第三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場運行機制須待健全。在針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價的社會非正式約束領(lǐng)域，不少企業(yè)自身的信用意識偏低，容易滋生投機取巧意識，普遍存在機會主義，時常會為了本企業(yè)的利益而出現(xiàn)失信行為。與此同時，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用文化建設(shè)須待加強，未樹立正確的核心價值觀，這樣難免存在損人利己行為。在針對房地產(chǎn)企業(yè)信用評價管理工作的國家正式約束領(lǐng)域，因為在司法制度、合約管理和經(jīng)濟約束等領(lǐng)域未能有效制約企業(yè)的失信行為，所以無法區(qū)別信用評價結(jié)果的精確性。在房地產(chǎn)市場運行機制這一方面，國內(nèi)尚未建立失信懲治管理制度和完善激勵守信機制，這樣很難對存在失信行為的房地產(chǎn)企業(yè)進行應(yīng)有的懲處，也沒有對信用等級較高的房地產(chǎn)企業(yè)進行激勵，未提供相應(yīng)的優(yōu)惠與便利業(yè)務(wù)，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所付出的失信成本較低。

2、第三方評價概述

2.1 第三方評價理論依據(jù)

第三方信用評價的理論依據(jù)主要包括以下三種：

（1）信息不對稱理論。信息不對稱理論主要是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信息進行全面了解，做好信息評估工作，將房地產(chǎn)項目產(chǎn)品質(zhì)量，產(chǎn)品升值的潛力以及日后的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等信息告知公眾。

（2）第三方干預(yù)理論。第三方干預(yù)理論主要是發(fā)揮獨立第三方的作用（第三方和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及購房消費者沒有沖突利益），采用多種有效的方法幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房消費者解決沖突，化解雙方矛盾。

（3）“3F”要素學(xué)說。首次是由美國學(xué)者米爾頓·德·里克提出，所謂的“3F”要素包括管理、財務(wù)和經(jīng)濟等三方面的要素。其中，管理要素是指企業(yè)的能力與品格。財務(wù)要素又名資本要素，是指企業(yè)組織的具體財務(wù)狀況，企業(yè)所掌握的財務(wù)資金體現(xiàn)了本組織的信用特質(zhì)。如果財務(wù)資金流動不暢，資本結(jié)構(gòu)存在失衡問題，就很容易誘發(fā)后期的失信行為，因此，企業(yè)財務(wù)要素屬于信用評價工作的要點。經(jīng)濟要素則是指企業(yè)保險和環(huán)境狀況，其保險要素一般包括企業(yè)的信用證和信用保險，這在商業(yè)交易和信用評估中必須加以重視。環(huán)境狀況是指企業(yè)內(nèi)部運營狀況以及房地產(chǎn)市場運營狀況。

2.2 第三方評價的基本內(nèi)涵

進入21世紀(jì)后，國家非常重視構(gòu)建“第三方評價模式”，并落實該模式。政府已組建了第三方評估管理機構(gòu)，同時，非常重視完善該機構(gòu)，確保該機構(gòu)的獨立性與專業(yè)性，從而準(zhǔn)確評估房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用。在開展第三方評價工作的過程中，嚴(yán)格遵守“科學(xué)、客觀、公正”的方針，對參評者的相關(guān)信用信息進行準(zhǔn)確提取與審核，認(rèn)真鑒別信息的真實性，按照標(biāo)準(zhǔn)的評價步驟準(zhǔn)確估量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用度。

3、基于第三方的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價要點

3.1 發(fā)揮第三方評價的作用

準(zhǔn)確把握基于第三方的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價要點，做好評價工作，必須充分發(fā)揮第三方評價的作用，推進評價工作改革，著手解決信息不對稱問題，完善信用評價管理制度，大力加強中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用評價監(jiān)督工作，健全房地產(chǎn)開發(fā)市場的信用管理系統(tǒng)，針對房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)行為進行科學(xué)整治，依法維護房地產(chǎn)銷售市場秩序的合法性、公平性與公正性，創(chuàng)建和諧、良好的信用環(huán)境。與此同時，要將第三方評價模式應(yīng)用落到實處，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用狀況進行依法評估，不斷增強房地產(chǎn)企業(yè)的自律能力，確保房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境的純潔性。

3.2 完善第三方評價指標(biāo)體系

完善基于第三方的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價指標(biāo)體系，理應(yīng)發(fā)揮德爾菲法的作用，廣泛聽取房地產(chǎn)專家的意見，依據(jù)相關(guān)理論基礎(chǔ)，準(zhǔn)確分析房地產(chǎn)項目的全壽命周期特點，將企業(yè)維度、項目維度和社會維度納入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)評價指標(biāo)體系中。與此同時，應(yīng)合理選取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的誠信評價指標(biāo)，以此確保評價結(jié)果的準(zhǔn)確性與合理性。在選取評價指標(biāo)時，應(yīng)堅守全面性準(zhǔn)則與代表性準(zhǔn)則，確保指標(biāo)數(shù)量的適量性，選取指標(biāo)不宜過多或者過少，以免出現(xiàn)重復(fù)和片面性問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價指標(biāo)體系必須科學(xué)合理，指標(biāo)內(nèi)涵應(yīng)具有準(zhǔn)確性，其含義必須明確，這樣方能房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用情況予以精準(zhǔn)表述。

3.3 做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)控評價工作

企業(yè)內(nèi)部控制制度是企業(yè)內(nèi)部建立起來的，促使各項業(yè)務(wù)活動互相聯(lián)系、互相制約的措施、方法和規(guī)程。企業(yè)內(nèi)部控制是企業(yè)內(nèi)部管理的重要內(nèi)容，是企業(yè)自我調(diào)整與自我約束的重要手段。內(nèi)容主要包括授權(quán)批準(zhǔn)控制、組織結(jié)構(gòu)控制、會計記錄控制、資產(chǎn)保護控制、職工素質(zhì)控制、預(yù)算控制和風(fēng)險控制等，在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理中發(fā)揮著重要的作用?？陀^評估房地產(chǎn)企業(yè)信用等級，必須做好企業(yè)內(nèi)控評價工作，這對企業(yè)各個環(huán)節(jié)的經(jīng)營活動，對經(jīng)營活動的各個方面實施有效的管理和監(jiān)督，確保其規(guī)范、有序的進行，有助于其經(jīng)營方針和目標(biāo)更好的實現(xiàn)。同時，有助于保證房地產(chǎn)企業(yè)各項資產(chǎn)的安全性和完整性，有效的防止和規(guī)避資產(chǎn)流失的現(xiàn)象，不斷的優(yōu)化和完善企業(yè)的內(nèi)控制度和相關(guān)的機制，有助于保證企業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營信息、財務(wù)會計資料的真實性、完整性，為企業(yè)做出科學(xué)的決策提供支撐和依據(jù)。其次，做好房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控評價工作有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟核算的可靠性、準(zhǔn)確性，促使企業(yè)的會計核算、業(yè)務(wù)核算等更完整準(zhǔn)確，進而全面、準(zhǔn)確的考核和反映企業(yè)的經(jīng)濟效益、經(jīng)營狀況和企業(yè)經(jīng)營管理水平。而且，有助于提高企業(yè)的經(jīng)營管理能力和經(jīng)營管理水平，及時的發(fā)現(xiàn)和處理企業(yè)的各種不穩(wěn)定因素和各類風(fēng)險問題，在規(guī)避和防范企業(yè)風(fēng)險的過程中發(fā)揮著重要的作用，促使房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)建設(shè)和運營管理環(huán)境更安全，也能夠完善和優(yōu)化企業(yè)的各項制度，發(fā)揮好制度的保障和約束作用，能促使企業(yè)的操作行為更規(guī)范，各項業(yè)務(wù)開展更流程化、規(guī)范化，避免人為因素對企業(yè)造成的影響和損失。不可忽視的是，加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控建設(shè)，提升評估效果應(yīng)重視完善相關(guān)制度。

簡而言之，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)時代的需求、自身的實際需要，不斷的完善和優(yōu)化相關(guān)的制度機制，為企業(yè)的各項業(yè)務(wù)規(guī)范化開展和實施提供保障。健全和完善職責(zé)分工制度，確保各環(huán)節(jié)的人員明確自身的職責(zé)、目標(biāo)和任務(wù)，規(guī)范化的進行生產(chǎn)建設(shè)和施工作業(yè)。制定嚴(yán)格的審批檢查制度，對影響房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)建設(shè)和經(jīng)營管理的各項因素進行嚴(yán)格的審查和檢查，做好各重要和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的審批管理。健全和完善會計制度和企業(yè)管理制度，確保企業(yè)的會計信息真實、可靠、準(zhǔn)確、全面，提高會計信息的質(zhì)量;強化對房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)資金和固定資產(chǎn)的管理，有效的降低資產(chǎn)流失的現(xiàn)象;對會計人員進行有效的管理，確保其操作規(guī)范合理，避免人為因素造成的風(fēng)險問題和損失。完善內(nèi)部激勵和約束機制，建立和完善相關(guān)的法律法規(guī)和規(guī)章制度，有效的避免各種疏漏問題，提高內(nèi)部控制的效果。其次，要發(fā)揮好內(nèi)部審計的作用，構(gòu)建專門的內(nèi)部財務(wù)審計部門，并確保審計工作的獨立性，以全面、準(zhǔn)確的反映企業(yè)的運營、業(yè)務(wù)、財務(wù)資金狀況等，對房地產(chǎn)且的業(yè)務(wù)開支、票據(jù)手續(xù)、預(yù)算執(zhí)行情況等進行有效的監(jiān)督。聘請資質(zhì)強的審計監(jiān)督機構(gòu)全面的審查和分析企業(yè)的財務(wù)報表，進行資產(chǎn)評估，并就企業(yè)的一些問題提出科學(xué)的建議。與此同時，要實施全面預(yù)算管理，做好財務(wù)預(yù)測、科學(xué)預(yù)算等工作，確保房地產(chǎn)企業(yè)的投資更合理，資金的使用與分配更加合理，規(guī)避工程項目超預(yù)算情況?？茖W(xué)的預(yù)測和分析工程項目投資收益，做好成本、造價管理工作。實施全面預(yù)算管理與控制，強化對房地產(chǎn)企業(yè)整個運營活動、生產(chǎn)經(jīng)營活動的監(jiān)督管控。另外，要做好企業(yè)信息溝通工作，強化企業(yè)各部門、內(nèi)外部的信息溝通，解決信息交流和溝通不順暢的問題，提高信息資源的使用效率和共享程度。利用信息化技術(shù)，建立完善的信息系統(tǒng)和信息化平臺，方便企業(yè)獲取各類信息資源，為科學(xué)決策提供真實可靠、全面的數(shù)據(jù)。

3.4 優(yōu)化第三方評價方法

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價工作中，優(yōu)化第三方評價方法尤為重要。目前，最常用的評價方法包括門檻法和信用評分法，在中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價的準(zhǔn)入門檻以遵紀(jì)守法為基準(zhǔn)，也就是只有遵守國家相關(guān)法律法規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能或許信用評價的基本資格和持續(xù)經(jīng)營的條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價工作的對象是日常運營守法的企業(yè)組織。如果某一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在嚴(yán)重違法違規(guī)行為，必然失信，沒有信用等級評估資格，通常要直接列入企業(yè)誠信黑名單，無須開展詳細(xì)的信用評價工作。其次，國家目前已針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為約束工作頒布了一系列法律文獻(xiàn)，主要包括《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《合同法》和《招投標(biāo)法》等，對房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為均予以明確。再次，信用評分法在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價工作中的應(yīng)用也非常普遍，這種方法起初廣泛應(yīng)用于信貸服務(wù)管理領(lǐng)域，隨著相關(guān)技術(shù)的成熟與發(fā)展以及信用信息共享制度的日益完善，信用評分法的應(yīng)用范圍也更加廣泛。在此背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用數(shù)據(jù)共享制度的往上和啟用也能為信用評分法在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價工作的應(yīng)用提供了完善的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。據(jù)了解，信用評分法有效提取了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關(guān)信息，通過信息整理與分析以及量化評分準(zhǔn)確反映了該企業(yè)的信譽度。

結(jié)語：

綜上所述，做好基于第三方的房地產(chǎn)企業(yè)信用評價工作，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場，理應(yīng)重視發(fā)揮第三方評價的作用，推進評價工作改革，完善評價指標(biāo)體系和評價工作方法，加強企業(yè)內(nèi)控評價工作。

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