耿慧霞

（河南孟電集團(tuán)有限公司，河南 輝縣 453600）

1 引言

房地產(chǎn)行業(yè)屬于我國國民經(jīng)濟(jì)中的支柱性行業(yè)，由于市場可觀且進(jìn)入的技術(shù)與政策門檻不高，因此每年都有大量新的房地產(chǎn)企業(yè)涌入市場。房地產(chǎn)不僅關(guān)乎百姓民生問題，還涉及多個行業(yè)以及國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以房地產(chǎn)行業(yè)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)至關(guān)重要。但是，房地產(chǎn)行業(yè)也存在競爭激烈，政策、融資和市場風(fēng)險諸多現(xiàn)實(shí)問題。為了確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好地健康發(fā)展，企業(yè)需要通過內(nèi)部審計提高管理水平以及風(fēng)險管控能力[1]。傳統(tǒng)的內(nèi)部審計側(cè)重于對問題的發(fā)現(xiàn)以及糾錯，容易使管理行為產(chǎn)生滯后性。風(fēng)險導(dǎo)向作為一種新的風(fēng)險管控理念，可以與內(nèi)部審計相結(jié)合，即側(cè)重企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略與經(jīng)營業(yè)務(wù)的結(jié)合，基于此確定內(nèi)部審計目標(biāo)、提前識別風(fēng)險、評估風(fēng)險，防止內(nèi)部審計孤立以及與企業(yè)的戰(zhàn)略愿景相互脫離。風(fēng)險導(dǎo)向下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計更有利于審計與業(yè)務(wù)的結(jié)合，有益于企業(yè)對風(fēng)險的把控。

2 房地產(chǎn)企業(yè)存在的主要風(fēng)險

2.1 國家政策風(fēng)險

隨著房價的持續(xù)高升，為了緩解百姓購房壓力，國家近年來加大了對房地產(chǎn)市場的管控力度。中央及地方相繼出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。例如，通過限購、限貸等提高購房門檻；增加個人房產(chǎn)稅；加大對購買者征信審查以及已有貸款使用情況、增加公租房的供應(yīng)等。國家的宏觀調(diào)控勢必影響房地產(chǎn)的市場需求量，同時也在獲取土地和進(jìn)行融資等方面增加了房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)成本。

2.2 資金風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)不同于一般的制造業(yè)，其產(chǎn)品開發(fā)周期較長，一般長達(dá)數(shù)年。有的房地產(chǎn)企業(yè)甚至跨區(qū)域經(jīng)營多個項(xiàng)目，因此工程造價較高，需要大量資金支持。資金對于房地產(chǎn)企業(yè)而言更是存活的命脈。房地產(chǎn)企業(yè)的啟動就需要大量資金，因此其資金運(yùn)作流程為融資-開發(fā)-銷售-還款-再融資-再開發(fā)銷售-再還款[2]。一旦中間某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)中斷，就會造成房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，項(xiàng)目爛尾，甚至企業(yè)破產(chǎn)等嚴(yán)重后果，更為關(guān)鍵的是最終造成購房者的巨大損失。但現(xiàn)實(shí)中不乏有一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有正確應(yīng)對資金風(fēng)險，一方面沒有科學(xué)的融資策略導(dǎo)致融資成本較高，另一方面銷售回款政策不佳，無法進(jìn)行資金回籠。

2.3 內(nèi)部管控風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)中的企業(yè)規(guī)模不一，尤其是小的房地產(chǎn)開發(fā)商，自身內(nèi)部管理體系不健全，內(nèi)控意識不強(qiáng)，內(nèi)部審計效果不佳，導(dǎo)致企業(yè)不能及時正確識別和、評估風(fēng)險與應(yīng)對風(fēng)險。另外，房地產(chǎn)企業(yè)本身業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)較多，例如，投資、施工、質(zhì)量驗(yàn)收、銷售回款等每個環(huán)節(jié)都可能存在諸多風(fēng)險，如何結(jié)合自身業(yè)務(wù)把控各個風(fēng)險點(diǎn)，規(guī)范風(fēng)險控制流程也是至關(guān)重要的。

3 企業(yè)實(shí)行風(fēng)險導(dǎo)向?qū)徲嫷谋匾?/h2>

3.1 提高房地產(chǎn)企業(yè)審計工作的效能

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動復(fù)雜，面臨風(fēng)險較多，競爭環(huán)境激烈，因此采用風(fēng)險導(dǎo)向?qū)徲嬆軌蛱岣咂髽I(yè)對高風(fēng)險的識別與把控能力，是該行業(yè)的內(nèi)在要求。傳統(tǒng)的內(nèi)部審計制度不完善、效率低下、對風(fēng)險的應(yīng)對較為滯后。風(fēng)險導(dǎo)向?qū)徲媯?cè)重于重大風(fēng)險的提早識別與評估，即目標(biāo)-風(fēng)險-控制-審計的模式。這樣有利于企業(yè)結(jié)合自身經(jīng)營戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)目標(biāo)來確定內(nèi)控目標(biāo)，確定各個環(huán)境重大風(fēng)險事項(xiàng)，并結(jié)合事中監(jiān)控和事后反饋，及時對風(fēng)險進(jìn)行應(yīng)對和消除[3]。大大提高了內(nèi)部審計工作的效能，為管理層提供了更加準(zhǔn)確及時的內(nèi)部控制信息，提高了房地產(chǎn)企業(yè)對風(fēng)險的管理水平。

3.2 降低房地產(chǎn)企業(yè)審計風(fēng)險

風(fēng)險導(dǎo)向內(nèi)部審計更側(cè)重于對風(fēng)險進(jìn)行科學(xué)有效的管控，進(jìn)而提高審計的質(zhì)量和效率。因此這種以風(fēng)險為核心與起點(diǎn)的審計流程一方面能夠提高審計人員的風(fēng)險意識、專業(yè)人員素質(zhì)、樹立企業(yè)內(nèi)部管理層及其他工作者的風(fēng)險理念，另一方面風(fēng)向?qū)驅(qū)徲嬢^于傳統(tǒng)內(nèi)部審計流程更加科學(xué)完善，大大降低了企業(yè)的審計風(fēng)險，提高審計質(zhì)量[4]。

3.3 完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計部門的建設(shè)

目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立有內(nèi)部審計部門，且賦予一定的審計職責(zé)。但其在人員規(guī)模、人員專業(yè)素養(yǎng)和資源分配等方面存在建設(shè)不完善或投入不足的現(xiàn)狀。尤其是與財務(wù)部門、業(yè)務(wù)部門相比，內(nèi)部審計部門的受重視程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。這就導(dǎo)致內(nèi)部審計工作的開展阻礙重重，實(shí)施效果可想而知。風(fēng)險導(dǎo)向內(nèi)部審計的積極推行，使管理層認(rèn)識到審計部門工作的重要性，進(jìn)而加大內(nèi)部審計部門的建設(shè)力度，更加科學(xué)合理的分配審計資源，規(guī)范業(yè)務(wù)程序，完善內(nèi)控制度。

4 風(fēng)險導(dǎo)向下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計工作難點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動周期長、資金占用量大、而且大多為集團(tuán)性企業(yè)，因此在進(jìn)行內(nèi)部審計時業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)多而繁雜，具有一定難度。房地產(chǎn)企業(yè)通常自身尚未形成較為完善的管理體系，管理制度存在漏洞，也沒有合理的監(jiān)督機(jī)制與獎懲措施，導(dǎo)致內(nèi)部審計環(huán)境惡劣。尤其是規(guī)模較大存在跨區(qū)域經(jīng)營現(xiàn)象的房地產(chǎn)企業(yè)，為了能夠縮短跨區(qū)域項(xiàng)目的市場反應(yīng)時間，會設(shè)置相應(yīng)分支機(jī)構(gòu)對跨區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行管理。這種分散狹長的管理結(jié)構(gòu)不利于總公司的監(jiān)督和管理，容易隱藏風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)在產(chǎn)品設(shè)計和工程造價方面會千差萬別，這種多樣性勢必會增加財務(wù)舞弊風(fēng)險。另外，異地項(xiàng)目成員可能存在早日擺脫異地工作狀態(tài)的想法，采取快速結(jié)束項(xiàng)目，迅速回籠資金的行為，導(dǎo)致出現(xiàn)短期牟利等不合理行徑[5]。

房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全問題比較突出，一方面是融資方式不科學(xué)、融資成本高，另一方面是在企業(yè)采購、施工、銷售等各個環(huán)節(jié)會涉及大量的資金收付。如果內(nèi)部控制不足，就會引發(fā)資金安全風(fēng)險。

5 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計存在的問題

5.1 對內(nèi)部審計重視不夠

不只是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，多數(shù)其他行業(yè)的企業(yè)也存在這樣的誤解，認(rèn)為業(yè)務(wù)部門、銷售部門和財務(wù)部門才是公司的核心。對內(nèi)部審計部門的態(tài)度則是可有可無，相關(guān)工作也流于形式，沒有充分發(fā)揮內(nèi)部審計工作的監(jiān)督職能。甚至有的內(nèi)部審計部門都沒有專門的職員，而是從其他部門直接調(diào)用或者兼職，一方面這些人員沒有內(nèi)控方面的專業(yè)知識，另一方面兼職會增加員工的工作壓力，不僅內(nèi)控工作沒有做好，反而影響了本職工作[6]。內(nèi)部審計部門被忽視或閑置的現(xiàn)象屢見不鮮。企業(yè)的管理層應(yīng)當(dāng)提高審計意識，并且積極學(xué)習(xí)內(nèi)控知識，提升自身管理水平。現(xiàn)代內(nèi)部審計不再是簡單的針對財務(wù)報表進(jìn)行數(shù)據(jù)核對以及糾錯，而是要對業(yè)務(wù)流程和內(nèi)容進(jìn)行制度規(guī)范和風(fēng)險識別，充分發(fā)揮內(nèi)部審計的監(jiān)督與控制風(fēng)險職能以及咨詢職能。

5.2 風(fēng)險管控理念樹立不到位

房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險諸多，且潛藏在業(yè)務(wù)活動的各個環(huán)節(jié)。除了政策風(fēng)險、資金風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)全過程中風(fēng)險不斷。例如，投資風(fēng)險、投標(biāo)風(fēng)險、施工風(fēng)險、質(zhì)檢風(fēng)險、銷售風(fēng)險、回款風(fēng)險等。如果管理層沒有足夠的風(fēng)險意識，沒有樹立風(fēng)險防范理念，就無法在管理過程當(dāng)中合理規(guī)避風(fēng)險。再加上企業(yè)本身對內(nèi)部審計意識不強(qiáng)，就更無法將風(fēng)險導(dǎo)向理念納入內(nèi)控流程的設(shè)計當(dāng)中。導(dǎo)致企業(yè)無法及時識別風(fēng)險、正確評估風(fēng)險、有效應(yīng)對風(fēng)險。

5.3 內(nèi)部審計質(zhì)量難以保證

內(nèi)部審計質(zhì)量難以保證主要體現(xiàn)在以下幾個方面：首先，由于對內(nèi)部審計不重視，目前一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有一套完整科學(xué)的內(nèi)部審計制度，即使是有內(nèi)部審計制度，也是網(wǎng)上下載或者參照其他企業(yè)經(jīng)驗(yàn)制定而成，并沒有結(jié)合企業(yè)自身實(shí)際，導(dǎo)致內(nèi)部審計的工作指引文件缺乏有效性，最終引發(fā)后續(xù)審計工作的推行失去意義。其次，為了節(jié)省工作時間部分審計工作的執(zhí)行出現(xiàn)崗位職責(zé)交叉、代為審核現(xiàn)象，致使審計工作效果大打折扣，嚴(yán)重影響了審計工作質(zhì)量。最后，審計工作質(zhì)量的好壞需要有相應(yīng)的評價機(jī)制來進(jìn)行考核和評判，目前大多房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部審計工作執(zhí)行的效果缺乏評價機(jī)制，或者即使有評價機(jī)制但卻缺少“風(fēng)險”這一關(guān)鍵評價要素。通常企業(yè)認(rèn)為簡單地按照日常流程走程序簽字就會規(guī)避風(fēng)險，并沒有對風(fēng)險給予足夠的關(guān)注[7]。評價機(jī)制的缺失使內(nèi)部審計工作執(zhí)行的質(zhì)量不能得到有效控制，不利于內(nèi)審工作的總結(jié)與改進(jìn)。

6 房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險導(dǎo)向內(nèi)部審計模式的構(gòu)建與優(yōu)化

6.1 風(fēng)險導(dǎo)向內(nèi)部審計流程構(gòu)建

基于本文以上論述，對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險導(dǎo)向內(nèi)部審計流程設(shè)計如下：首先，是審計的準(zhǔn)備階段。房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合企業(yè)自身戰(zhàn)略目標(biāo)和經(jīng)營目標(biāo)，采取諸如“頭腦風(fēng)暴”等方法列示出企業(yè)可能面臨的所有風(fēng)險。通過建立風(fēng)險評估體系，將所有風(fēng)險按照風(fēng)險程度進(jìn)行排序。對于風(fēng)險程度較高的經(jīng)營活動，優(yōu)先分配審計資源，最終編制審計計劃表。其次，是審計實(shí)施階段，根據(jù)風(fēng)險的重要程度采取不同的方式和方法進(jìn)行控制測試或?qū)嵸|(zhì)性測試[8]。再次，是審計報告階段。審計實(shí)施階段識別的風(fēng)險是審計控制之后的剩余風(fēng)險，對剩余風(fēng)險進(jìn)行再測試，編制內(nèi)部審計報告并出具審計意見提交給管理層，其中要注明風(fēng)險內(nèi)容、類別和建議。最后，是后續(xù)審計階段。即對審計報告的執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤并及時進(jìn)行修正。

6.2 風(fēng)險導(dǎo)向內(nèi)部審計優(yōu)化建議

6.2.1 提高管理層內(nèi)審意識，加強(qiáng)內(nèi)部審計組織建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)管理層要提高內(nèi)部審計意識，內(nèi)部審計不僅能起到監(jiān)督作用，還能發(fā)揮咨詢職能，是企業(yè)管理活動中必不可少的一部分。內(nèi)部審計范圍不僅僅是對財務(wù)核算進(jìn)行監(jiān)督審查糾錯，還要對企業(yè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)風(fēng)險進(jìn)行識別控制，甚至為企業(yè)提供管理方面的建議。所以，首先，要建立一個單獨(dú)的正式的內(nèi)部審計部門，并配備專業(yè)的內(nèi)部審計人員，進(jìn)行崗前培訓(xùn)和日常進(jìn)修學(xué)習(xí)，確保內(nèi)審人才儲備充足，內(nèi)審實(shí)力扎實(shí)穩(wěn)健。其次，管理層要拓寬內(nèi)部審計視野?，F(xiàn)在的企業(yè)內(nèi)部治理賦予內(nèi)部審計更多的職能和任務(wù)，要把“增加企業(yè)價值”融入內(nèi)部審計目標(biāo)。內(nèi)部審計在諸多方面可以為企業(yè)增值發(fā)揮作用。例如，對采購和施工環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)控能夠節(jié)約企業(yè)直接成本，對項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控能夠減少二次返工從而降低企業(yè)成本，對業(yè)務(wù)流程進(jìn)行監(jiān)控避免出現(xiàn)貪污舞弊行為給企業(yè)造成損失。

6.2.2 將風(fēng)險理念全面融入房企內(nèi)審制度體系

房地產(chǎn)企業(yè)管理層要樹立全面風(fēng)險理念，并滲透到企業(yè)內(nèi)部各個部門，為風(fēng)險導(dǎo)向內(nèi)部審計提供良好的內(nèi)部環(huán)境。另外，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身特點(diǎn)把全面風(fēng)險管理理念融入內(nèi)部審計制度體系建設(shè)中，不能將風(fēng)險管理與內(nèi)部審計分割開來。風(fēng)險導(dǎo)向內(nèi)部審計制度體系的完善擴(kuò)寬了內(nèi)部審計的職能，也提高了企業(yè)風(fēng)險管控能力[9]。具體來講，企業(yè)在確定審計目標(biāo)時要結(jié)合風(fēng)險管理目標(biāo)；確定審計范圍時要結(jié)合企業(yè)總體戰(zhàn)略與管理層意愿進(jìn)行綜合考慮；在審計活動實(shí)施時要時刻關(guān)注風(fēng)險識別、評估與應(yīng)對。以上內(nèi)容都要細(xì)則化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，在企業(yè)內(nèi)部審計制度中予以明確，進(jìn)行落實(shí)。將風(fēng)險導(dǎo)向融入內(nèi)審制度，為企業(yè)更好規(guī)避風(fēng)險，發(fā)揮內(nèi)審作用提供方向。

6.3 建立完善的評價機(jī)制，提高內(nèi)部審計質(zhì)量

房地產(chǎn)企業(yè)需對內(nèi)部審計部門相關(guān)工作執(zhí)行情況進(jìn)行評估和考核，防止工作流于形式或滋生腐敗舞弊行為。這樣才能有利于提高內(nèi)部審計質(zhì)量，真正發(fā)揮內(nèi)審工作的職能。房地產(chǎn)企業(yè)可以借助“平衡計分卡”對內(nèi)部審計質(zhì)量進(jìn)行評估和考核。在財務(wù)業(yè)績維度可以考查內(nèi)審工作投入產(chǎn)出比和內(nèi)審問題發(fā)現(xiàn)與修正情況。其中投入產(chǎn)出比主要考核內(nèi)審部門的投入成本，有沒有出現(xiàn)資源浪費(fèi)情況，內(nèi)審部門發(fā)現(xiàn)的問題與修正情況能體現(xiàn)內(nèi)審意見的效果[10]。這兩個指標(biāo)可以結(jié)合定性和定量指標(biāo)綜合考查，尋找到企業(yè)自身的一個合理恰當(dāng)數(shù)值，這樣才有利于提高企業(yè)運(yùn)營效率。在顧客維度方面，主要體現(xiàn)內(nèi)部審計報告的使用者。既包括公司管理層，也包括各個職能部門和員工。管理層需要在管理角度考查內(nèi)部審計是否達(dá)到控制風(fēng)險、有效監(jiān)督的作用。員工則需根據(jù)審計報告內(nèi)容進(jìn)行改進(jìn)并接受跟蹤審計。這個更多是定性指標(biāo)，但也可結(jié)合定量指標(biāo)豐富評價體系[11]。

7 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)周期長、跨區(qū)域經(jīng)營、資金占用大、內(nèi)外風(fēng)險因素多等特點(diǎn)決定了其需要扭轉(zhuǎn)傳統(tǒng)內(nèi)審觀念，結(jié)合風(fēng)險導(dǎo)向進(jìn)行內(nèi)部審計工作的完善。面對內(nèi)部審計重視不夠、風(fēng)險管控理念樹立不到位、內(nèi)部審計質(zhì)量難以保證等現(xiàn)實(shí)，需要房地產(chǎn)企業(yè)基于風(fēng)險導(dǎo)向構(gòu)建內(nèi)部審計流程：審計的準(zhǔn)備階段-審計實(shí)施階段-審計報告階段-后續(xù)審計階段，然后在提高管理層內(nèi)審意識、將風(fēng)險理念全面融入房企內(nèi)審制度體系和建立完善的評價機(jī)制方面提高內(nèi)部審計質(zhì)量和效果，對內(nèi)部審計活動進(jìn)行優(yōu)化。以此來幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避各類復(fù)雜的風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)健康穩(wěn)定發(fā)展。