蔣菊香，陽(yáng)愛(ài)國(guó)

(1.國(guó)家稅務(wù)總局稅務(wù)干部學(xué)院長(zhǎng)沙校區(qū)， 湖南 長(zhǎng)沙 410116； 2.國(guó)家稅務(wù)總局衡陽(yáng)市稅務(wù)局， 湖南 衡陽(yáng) 421000)

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，土地增值稅逐漸成為地方稅收的一個(gè)重要稅種，土地增值稅清算是整個(gè)土地增值稅征收管理的重要環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理的重點(diǎn)。通過(guò)對(duì)土地增值稅清算管理存在的問(wèn)題及解決途徑的實(shí)務(wù)調(diào)研，以求解決這些問(wèn)題并加強(qiáng)土地增值稅清算管理，提高土地增值稅清算管理能力和水平。

一、當(dāng)前土地增值稅清算管理面臨的主要問(wèn)題

1.清算對(duì)象確定難。根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，土地增值稅清算分為必須清算和可以清算兩種情形。在土地增值稅清算管理實(shí)際工作中，由于涉稅信息不對(duì)稱，稅務(wù)機(jī)關(guān)并不能及時(shí)掌握納稅人需要進(jìn)行土地增值稅清算的情形。同時(shí)，在項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)的情況下，是按期數(shù)來(lái)確定清算對(duì)象，還是按建設(shè)工程規(guī)劃許可證等確定清算對(duì)象，其實(shí)并不規(guī)范和統(tǒng)一。此外，對(duì)于土地增值稅可以清算的情形，由于沒(méi)有事先進(jìn)行稅收測(cè)算，而是單純根據(jù)銷售比例和預(yù)售期限來(lái)通知清算，造成目前土地增值稅清算結(jié)果退稅的多、補(bǔ)稅的少。

2.清算收入審核難。目前土地增值稅清算收入主要依賴于企業(yè)的土地增值稅清算申報(bào)數(shù)據(jù)，雖然收集了一些第三方數(shù)據(jù)，但主要依靠手工操作進(jìn)行網(wǎng)簽合同、實(shí)測(cè)面積、銷售單價(jià)等的比對(duì)，土地增值稅清算工作量大，效率較低，工作效果也不佳。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目總可售面積、視同銷售、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類型、房地產(chǎn)價(jià)格區(qū)間等收入因素，缺少第三方信息自動(dòng)驗(yàn)證、比對(duì)，大大制約了大數(shù)據(jù)作用的發(fā)揮。

3.扣除項(xiàng)目核實(shí)難。當(dāng)前困擾土地增值稅清算的最大難題是開(kāi)發(fā)成本難以核實(shí)。開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目多、業(yè)務(wù)多、票據(jù)多、時(shí)間跨度長(zhǎng)，如果單靠人工審核，只能發(fā)現(xiàn)一些形式方面存在的問(wèn)題，難以挖掘一些深層次的問(wèn)題。一些與開(kāi)發(fā)成本有關(guān)的內(nèi)部數(shù)據(jù)和第三方信息，如土地出讓金及返還、政府規(guī)費(fèi)、工程費(fèi)竣工結(jié)算備案信息、發(fā)票、稅金等，只能以人工方式收集和整合，很難以迅速形成鏈條。

4.清算結(jié)果產(chǎn)生難。土地增值稅清算被稱為“第一難”的稅務(wù)工作，一項(xiàng)清算工作往往歷時(shí)數(shù)月甚至一年。同時(shí)，由于土地增值稅清算人員業(yè)務(wù)水平和業(yè)務(wù)習(xí)慣等不同，產(chǎn)生的清算結(jié)果基本不同，容易與納稅人發(fā)生爭(zhēng)議。土地增值稅的申報(bào)表、審核表的數(shù)據(jù)不能自動(dòng)計(jì)算，人工計(jì)算量大，容易發(fā)生差錯(cuò)。清算審核發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)和問(wèn)題需要手工匯總和處理，清算報(bào)告和清算結(jié)果需要手工錄入。這些因素極大地影響了土地增值稅清算的效率和效果。

二、土地增值稅清算管理大數(shù)據(jù)運(yùn)用的思路

《關(guān)于進(jìn)一步深化稅收征管改革的意見(jiàn)》(六)深化稅收大數(shù)據(jù)共享應(yīng)用：“探索區(qū)塊鏈技術(shù)在社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)征收、房地產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)登記等方面的應(yīng)用，并持續(xù)拓展在促進(jìn)涉稅涉費(fèi)信息共享等領(lǐng)域的應(yīng)用。不斷完善稅收大數(shù)據(jù)云平臺(tái)，加強(qiáng)數(shù)據(jù)資源開(kāi)發(fā)利用，持續(xù)推進(jìn)與國(guó)家及有關(guān)部門信息系統(tǒng)互聯(lián)互通。2025年建成稅務(wù)部門與相關(guān)部門常態(tài)化、制度化數(shù)據(jù)共享協(xié)調(diào)機(jī)制，依法保障涉稅涉費(fèi)必要信息獲??；健全涉稅涉費(fèi)信息對(duì)外提供機(jī)制，打造規(guī)模大、類型多、價(jià)值高、顆粒度細(xì)的稅收大數(shù)據(jù)，高效發(fā)揮數(shù)據(jù)要素驅(qū)動(dòng)作用。完善稅收大數(shù)據(jù)安全治理體系和管理制度，加強(qiáng)安全態(tài)勢(shì)感知平臺(tái)建設(shè)，常態(tài)化開(kāi)展數(shù)據(jù)安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和檢查，健全監(jiān)測(cè)預(yù)警和應(yīng)急處置機(jī)制，確保數(shù)據(jù)全生命周期安全。加強(qiáng)智能化稅收大數(shù)據(jù)分析，不斷強(qiáng)化稅收大數(shù)據(jù)在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行研判和社會(huì)管理等領(lǐng)域的深層次應(yīng)用。”

綜合上述宏觀背景和征管改革規(guī)定，以及當(dāng)前土地增值稅清算管理存在的問(wèn)題，有必要推廣應(yīng)用大數(shù)據(jù)管理來(lái)破解土地增值稅清算的難題。目前，土地增值稅清算管理工作中只是解決了自動(dòng)計(jì)算清算結(jié)果的問(wèn)題，數(shù)據(jù)錄入、第三方數(shù)據(jù)比對(duì)和疑點(diǎn)審核應(yīng)對(duì)等，仍然停留在手工層面，應(yīng)用價(jià)值不高，需進(jìn)一步立足土地增值稅清算管理的實(shí)際情況，以清算風(fēng)險(xiǎn)管理為導(dǎo)向，突出項(xiàng)目管理、信息分析、內(nèi)外部數(shù)據(jù)比對(duì)、疑點(diǎn)審核等流程，實(shí)現(xiàn)土地增值稅清算管理的優(yōu)化。建議：土地增值稅清算管理應(yīng)以房地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期為主線，從房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)、銷售、清算等階段出發(fā)，以土地增值稅清算為重點(diǎn)，以清算風(fēng)險(xiǎn)管理為導(dǎo)向，突出項(xiàng)目管理、信息分析，實(shí)現(xiàn)土地增值稅清算管理的“四化三觀”體系。

1.土地增值稅清算管理的“四化”體系。(1)數(shù)據(jù)來(lái)源多元化。建立以房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)為主的大數(shù)據(jù)中心，接入包括稅務(wù)內(nèi)部數(shù)據(jù)、政務(wù)數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)、企業(yè)申報(bào)數(shù)據(jù)，豐富數(shù)據(jù)來(lái)源。(2)清算過(guò)程標(biāo)準(zhǔn)化。利用大數(shù)據(jù)平臺(tái)規(guī)范企業(yè)申報(bào)，數(shù)據(jù)分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)、清算報(bào)告輸出等過(guò)程管理標(biāo)準(zhǔn)化，進(jìn)一步規(guī)范清算工作流程，強(qiáng)化過(guò)程管理。根據(jù)土地增值稅清算工作規(guī)程，設(shè)置操作崗位和操作權(quán)限，實(shí)現(xiàn)流程規(guī)范化、系統(tǒng)化，實(shí)行流程分析和流程監(jiān)控。同時(shí)，形成土地增值稅大數(shù)據(jù)庫(kù)，供審閱轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、土地增值稅清算對(duì)象、清算進(jìn)度、清算成果等數(shù)據(jù)，并提供清算對(duì)象土地增值稅預(yù)清算稅負(fù)率，為評(píng)估決策是否清算提供重要參考。(3)歸集比對(duì)自動(dòng)化。利用各方數(shù)據(jù)來(lái)源，自動(dòng)歸集各個(gè)項(xiàng)目數(shù)據(jù)，形成清算提醒、數(shù)據(jù)歸集、數(shù)據(jù)比對(duì)，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)清算報(bào)告自動(dòng)化。(4)風(fēng)險(xiǎn)分析智能化。利用數(shù)據(jù)的電子化數(shù)據(jù)沉淀，清算骨干人員的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)沉淀，形成對(duì)清算過(guò)程中各項(xiàng)指標(biāo)橫向、縱向的智能化分析。

2.土地增值稅清算管理的“三觀”體系。(1)宏觀分析，加強(qiáng)預(yù)判。以清算單位為核心，根據(jù)單位的土地成本、非住宅比例、銷售收入分析，預(yù)估土地增值稅稅負(fù)率。(2)中觀分析，輔助測(cè)算。通過(guò)住建或者第三方公布的各類建筑平均成本為基礎(chǔ)，結(jié)合已清算同類項(xiàng)目的平均情況，測(cè)算土地增值稅。(3)微觀分析，細(xì)化執(zhí)行。以企業(yè)申報(bào)的明細(xì)憑證、發(fā)票數(shù)據(jù)，結(jié)合電子底賬與第三方數(shù)據(jù)精準(zhǔn)分析，計(jì)算土地增值稅。

三、土地增值稅清算大數(shù)據(jù)運(yùn)用的具體管理

土地增值稅大數(shù)據(jù)平臺(tái)總體按照一個(gè)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中心，支撐建設(shè)數(shù)據(jù)交換平臺(tái)、項(xiàng)目進(jìn)度管理平臺(tái)、信息分析及風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別平臺(tái)三個(gè)應(yīng)用平臺(tái)的架構(gòu)搭建。

1.數(shù)據(jù)交換平臺(tái)。通過(guò)建立數(shù)據(jù)交換平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)職能部門數(shù)據(jù)交換、企業(yè)數(shù)據(jù)申報(bào)、第三方數(shù)據(jù)采集的長(zhǎng)效機(jī)制，提供全面的可行性數(shù)據(jù)交換方案，整合各類數(shù)據(jù)源，加強(qiáng)數(shù)據(jù)的采集、清洗、加工。數(shù)據(jù)作為整個(gè)平臺(tái)搭建核心，一方面需整合各職能部門、互聯(lián)網(wǎng)公布數(shù)據(jù)，作為數(shù)據(jù)對(duì)比分析的參考標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行分析和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別；另一方面由企業(yè)自主申報(bào)數(shù)據(jù)，提高納稅人的主動(dòng)性和積極性。

2.項(xiàng)目進(jìn)度管理平臺(tái)?；诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目大數(shù)據(jù)中心，建立項(xiàng)目管理庫(kù)、清算庫(kù)，從立項(xiàng)、土地摘牌、規(guī)劃、建設(shè)、預(yù)售、竣工、清算等各環(huán)節(jié)開(kāi)展信息比對(duì)，對(duì)項(xiàng)目全流程情況進(jìn)行監(jiān)控，核查項(xiàng)目稅收到位情況。

(1)項(xiàng)目管理庫(kù)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為管理對(duì)象，建設(shè)工程規(guī)劃許可證發(fā)證時(shí)間作為項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)間，便于數(shù)據(jù)按項(xiàng)目歸集。

(2)項(xiàng)目清算庫(kù)：經(jīng)過(guò)分析對(duì)比后，可以清算和必須清算的項(xiàng)目自動(dòng)進(jìn)入清算庫(kù)，自動(dòng)歸集該項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)申報(bào)情況、銷售情況、成本情況、稅收情況，針對(duì)土地摘牌價(jià)、銷售進(jìn)度、商住配比進(jìn)行重點(diǎn)跟蹤管理。一方面針對(duì)未達(dá)到清算條件的項(xiàng)目，實(shí)時(shí)監(jiān)控項(xiàng)目進(jìn)度，對(duì)于新開(kāi)工、進(jìn)度緩慢的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)提醒，核查項(xiàng)目稅收落地情況，另一方面針對(duì)可以清算和必須清算的項(xiàng)目，自動(dòng)進(jìn)入清算庫(kù)，對(duì)比土地摘牌價(jià)、銷售比例、商住配比情況，深入分析項(xiàng)目。

以竣工驗(yàn)收和銷售(含自用或出租)比例確定是否辦理清算為例。①是否辦理竣工驗(yàn)收的研判：清算管理依托涉稅信息平臺(tái)，分月將項(xiàng)目臺(tái)賬中的建設(shè)工程規(guī)劃許可證(含多個(gè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證組合)信息，在工程竣工驗(yàn)收備案信息中嵌入項(xiàng)目名稱信息，以建設(shè)單位和項(xiàng)目名稱為識(shí)別條件，研判建設(shè)工程規(guī)劃許可證所列開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否已經(jīng)竣工驗(yàn)收，并反饋至項(xiàng)目管理臺(tái)賬對(duì)應(yīng)項(xiàng)目(是否竣工驗(yàn)收)。②銷售比例的計(jì)算：研判開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未竣工驗(yàn)收的，應(yīng)繼續(xù)做好項(xiàng)目管理，分月繼續(xù)研判開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否竣工驗(yàn)收，直至已經(jīng)竣工驗(yàn)收。研判開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)竣工驗(yàn)收后，分月以建設(shè)工程規(guī)劃許可證(含多個(gè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證組合)識(shí)別條件，檢索商品房預(yù)(銷)售許可證的項(xiàng)目指標(biāo)(如套數(shù)和面積等)，與商品房銷售網(wǎng)簽合同累計(jì)數(shù)據(jù)(數(shù)據(jù)由住建部門提供)、建設(shè)單位辦理自用和出租不動(dòng)產(chǎn)首次登記等信息(數(shù)據(jù)由不動(dòng)產(chǎn)登記中心提供)進(jìn)行比對(duì)，計(jì)算出銷售(自用或出租)比例，并反饋至項(xiàng)目管理臺(tái)賬對(duì)應(yīng)項(xiàng)目(銷售比例、自用和出租比例)。

(3)清算流程管理：建立標(biāo)準(zhǔn)化清算程序，建立統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)、一致導(dǎo)航式清算工作支撐平臺(tái)，清算過(guò)程中分項(xiàng)目對(duì)相關(guān)證書(shū)、房地產(chǎn)收入、成本、稅費(fèi)進(jìn)行統(tǒng)一管理，系統(tǒng)自動(dòng)記錄所有數(shù)據(jù)變動(dòng)，做到工作透明，數(shù)據(jù)留痕。①相關(guān)證書(shū)：管理項(xiàng)目相關(guān)證書(shū)，包括土地證、用地證、工程證、施工許可證、預(yù)售許可證等，一戶式管理項(xiàng)目相關(guān)證書(shū)。②銷售詳情：整合企業(yè)相關(guān)的銷售備案合同信息，管理銷售房源的情況，包括銷售面積、銷售套數(shù)、銷售金額等。③成本詳情：根據(jù)企業(yè)申報(bào)的成本情況，管理土地成本、建安成本、工程費(fèi)等，以項(xiàng)目為中心進(jìn)行歸集。④稅金詳情：根據(jù)企業(yè)申報(bào)和稅務(wù)審核確認(rèn)的情況，管理項(xiàng)目相關(guān)繳納稅金。

3.信息分析及風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別平臺(tái)。依托政務(wù)數(shù)據(jù)和第三方數(shù)據(jù)，驗(yàn)證企業(yè)申報(bào)數(shù)據(jù)是否存在風(fēng)險(xiǎn)，包括房地產(chǎn)收入、房地產(chǎn)面積、土地使用權(quán)、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、利息支出、稅金等預(yù)警分析模型， 針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行分析識(shí)別，預(yù)警指標(biāo)和分析模型涉及與清算相關(guān)的所有內(nèi)容，分別從宏觀、中觀、微觀的角度進(jìn)行分析，進(jìn)一步發(fā)揮數(shù)據(jù)在清算中的價(jià)值。

(1)信息分析：利用大數(shù)據(jù)分析，掌握房地產(chǎn)行業(yè)整體情況，實(shí)現(xiàn)整體分析、過(guò)程監(jiān)控、成果分析，為決策提供依據(jù)。宏觀分析主要以清算單位為核心，根據(jù)全區(qū)域土地增值稅清算情況，測(cè)算土地增值稅整體稅負(fù)率。中觀分析是通過(guò)住建、互聯(lián)網(wǎng)公布的各類建筑平均成本為基礎(chǔ)，結(jié)合已清算同類項(xiàng)目的平均情況，測(cè)算土地增值稅。微觀分析是以企業(yè)申報(bào)的憑證、發(fā)票數(shù)據(jù)，對(duì)比稅務(wù)電子底賬數(shù)據(jù)和其他部門的憑證數(shù)據(jù)，進(jìn)行土地增值稅明細(xì)數(shù)據(jù)的對(duì)比分析。土地增值稅清算報(bào)告是根據(jù)企業(yè)申報(bào)數(shù)據(jù)，計(jì)算企業(yè)預(yù)計(jì)清算的項(xiàng)目情況，是否為退稅或補(bǔ)稅，為決策提供依據(jù)。

以“與收入相關(guān)的面積”的審核及分析為例：涉稅信息平臺(tái)定期收集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)的“房屋面積測(cè)算技術(shù)報(bào)告書(shū)”信息。涉稅信息平臺(tái)按照委托單位名稱(納稅人名稱及統(tǒng)一社會(huì)信用代碼)、房屋名稱(項(xiàng)目名稱)、房屋類型、房號(hào)等，并以房號(hào)為檢索條件，結(jié)合涉稅信息平臺(tái)收集的房地產(chǎn)網(wǎng)簽合同、不動(dòng)產(chǎn)首次登記等信息，分普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、商鋪、車庫(kù)、辦公樓、會(huì)所、學(xué)校等公共配套設(shè)施，及其他幾種類型(車位)，按照可售面積、已售面積、待售面積、自用面積、出租面積等進(jìn)行信息整理和匯總。

土地增值稅清算在審核及分析時(shí)，調(diào)取涉稅信息平臺(tái)的房屋面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)，與納稅申報(bào)表附表的“與收入相關(guān)的面積明細(xì)申報(bào)表”的申報(bào)數(shù)自動(dòng)比對(duì)。數(shù)額相符的，繼續(xù)其他清算審核；數(shù)額不符的，推送至稅務(wù)機(jī)關(guān)(清算管理崗)處理。后續(xù)大數(shù)據(jù)分析具體產(chǎn)生的結(jié)果反饋給土地增值稅管理及相關(guān)部門，用于土地增值稅工作的指導(dǎo)和決策。

(2)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別：建立土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別模型。分析模型涉及與土地增值稅清算相關(guān)的所有內(nèi)容，包括房地產(chǎn)收入、房地產(chǎn)面積、土地使用權(quán)、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、稅金十大預(yù)警分析模型。以“建筑安裝工程費(fèi)”的審核為例：根據(jù)納稅申報(bào)表附表的“建筑安裝工程費(fèi)明細(xì)申報(bào)表”的合同備案編號(hào)，調(diào)取住建部門的“建設(shè)工程施工合同備案表”及附件“工程量清單計(jì)價(jià)”，或者按照竣工結(jié)算備案編號(hào)，調(diào)取住建部門的已備案的竣工結(jié)算書(shū)，與納稅申報(bào)表附表的“建筑安裝工程費(fèi)明細(xì)申報(bào)表”對(duì)應(yīng)行次載明的金額進(jìn)行比對(duì)。再以“工程管理人員工資項(xiàng)目”的審核為例：根據(jù)工程管理人員有效身份證件號(hào)碼(居民身份證號(hào)碼)，通過(guò)省建筑工程監(jiān)管信息平臺(tái)，校驗(yàn)清算申報(bào)表附表的“工程管理人員崗位配置及薪酬明細(xì)表”人員及崗位的可靠性。