汪 楠，劉佳麗，呂 津，楊文婷

（閩南理工學(xué)院 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，福建 泉州 362700）

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)銷售增速放緩，為加強(qiáng)保障性住房建設(shè)力度。2021年7月2日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策。同年8月31日，國新辦新聞發(fā)布會(huì)上住建部表示“十四五”期間，將以發(fā)展保障性租賃住房為重點(diǎn)，進(jìn)一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給。我國因“重售輕租”的歷史，導(dǎo)致租賃市場(chǎng)發(fā)展薄弱、亂象叢生、問題嚴(yán)重。目前，租賃企業(yè)常用的“租金貸”模式，金融風(fēng)險(xiǎn)極大，租賃企業(yè)資金鏈脆弱。利用區(qū)塊鏈的共識(shí)機(jī)制、智能合約等基礎(chǔ)技術(shù)，與住房租賃產(chǎn)業(yè)鏈相結(jié)合，能夠有效解決多種問題，促進(jìn)住房租賃高質(zhì)量發(fā)展。

一、國內(nèi)住房租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀

(一)需求旺盛，供給不足

城鎮(zhèn)化的發(fā)展使大量人口流入城市，第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年我國常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到63.89%，比2010年提高了14.21個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)到2035年我國城鎮(zhèn)化率將達(dá)到70%以上。隨著城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展，越來越多人進(jìn)入大城市尋找工作與機(jī)遇，也意味著目前進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)的多為中低收入群體。受高房價(jià)低收入約束，中低收入群體為降低居住消費(fèi)支出，更偏好中低價(jià)位的租賃住房，且新就業(yè)大學(xué)生與外來務(wù)工人員多為個(gè)人，對(duì)小戶型租賃住房需求大。

由于大戶型住房供大于求、中小戶型租賃住房供不應(yīng)求，城中村租賃、合租現(xiàn)象普遍，住房租房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供給不足。根據(jù)央行2020年4月發(fā)布的《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》，我國城市居民的住房擁有率達(dá)到了96%，多為大戶型住房。我國的房屋空置率也很高，按照國際通行慣例，房屋空置率在10%-20%之間為危險(xiǎn)區(qū)，在20%以上為嚴(yán)重積壓區(qū)，我國一線城市的房屋空置率都達(dá)到了20%，房屋庫存嚴(yán)重積壓，而住房租賃市場(chǎng)卻供給不足。

(二)住房環(huán)境差異大

我國租賃住房環(huán)境差異大，價(jià)格較低的租賃住房多在城市內(nèi)部的城中村、老舊小區(qū)，或遠(yuǎn)離市中心的城郊新建小區(qū)。城中村、老舊小區(qū)租賃房屋，但配套設(shè)施老舊，社區(qū)管理服務(wù)差；遠(yuǎn)離市中心的郊區(qū)租賃房屋，配套設(shè)施較為齊全但交通不便；而位于城市內(nèi)部環(huán)境好、設(shè)施齊全的租賃住房少、價(jià)格高。

(三)市場(chǎng)信息可信度低，監(jiān)管難度大

我國租賃住房供給主要為個(gè)人房東，租戶多通過中介了解房屋信息，信息的真實(shí)性難以得到保證，還有可能被“黑中介”利用信息差克扣房租、騙取高額中介費(fèi)?，F(xiàn)在，租房人群趨于年輕化，除了租房中介，大多數(shù)的年輕人還會(huì)通過貼吧、豆瓣、咸魚、租房APP等尋找房源信息，網(wǎng)絡(luò)上的房源信息更是真假難辨，也更易暴露個(gè)人信息等。租戶與個(gè)人房東簽訂租房合同時(shí)一般未經(jīng)房管部門備案，有關(guān)部門難以監(jiān)管，產(chǎn)生糾紛時(shí)協(xié)調(diào)困難，租戶的權(quán)益難以得到保障。面對(duì)日益復(fù)雜的市場(chǎng)規(guī)則，過去只針對(duì)房東和租戶的法規(guī)已難以對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行有效指導(dǎo)和監(jiān)管，與住房租賃行業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)亟待完善。

二、國內(nèi)住房租賃企業(yè)存在的問題

(一)專業(yè)化、規(guī)?；髽I(yè)少

2020年由于新冠疫情的打擊，整個(gè)市場(chǎng)幾乎陷入停擺的狀態(tài)。據(jù)相關(guān)資料數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2020年全國已經(jīng)注銷或吊銷的長租公寓相關(guān)企業(yè)約為170家、占相關(guān)企業(yè)總量約15%，其中又有近5%左右的相關(guān)企業(yè)曾收到過行政處罰或有過嚴(yán)重違法行為。目前，住房租賃企業(yè)投入大、成本高、回報(bào)率低，住房租賃企業(yè)難以專業(yè)化、規(guī)?；l(fā)展。

(二)住房租賃企業(yè)資金壓力大

住房租賃企業(yè)初期在拓展市場(chǎng)時(shí)，需要投入大量的資金用于人員招聘、獲取房源、房屋裝修等準(zhǔn)備工作環(huán)節(jié)，后期在運(yùn)營管理時(shí)仍需要大量的資金才能保障正常的經(jīng)營工作，而按月或按年收取的租金難以迅速獲利，資金回流慢，企業(yè)資金壓力大。近年來，在國家相關(guān)政策與市場(chǎng)高需求的刺激下，不少住房租賃公司為率先搶占市場(chǎng)份額，盲目激進(jìn)擴(kuò)張，發(fā)動(dòng)價(jià)格戰(zhàn)來搶占房源，而在快速擴(kuò)張過程中所產(chǎn)生的巨額開銷使得公司的資金鏈壓力過大，極易發(fā)生斷裂。

(三)租賃企業(yè)融資困難，租賃金融問題嚴(yán)重

進(jìn)入住房租賃行業(yè)需要長期大量投入資金，而中小企業(yè)又缺乏相關(guān)抵押工具，民間借貸更難以滿足資金需求，住房租賃企業(yè)融資渠道狹窄。與國外成熟的REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)模式相比，我國住房租賃企業(yè)缺少成熟的融資模式。為緩解融資問題，一些商家將金融平臺(tái)為年輕人提供租房資金的“租金貸”產(chǎn)品用做融資工具，來獲取擴(kuò)張資金?！白饨鹳J”的模式下運(yùn)營商把房子租給租戶后，租戶向第三方金融平臺(tái)申請(qǐng)租賃貸款，按月償還租賃貸款，金融平臺(tái)一次性將一年甚至多年的租金支付給運(yùn)營商，而運(yùn)營商按月將租金付給原房東，形成資金的期限錯(cuò)配，借此來擴(kuò)張規(guī)模，以求獲得規(guī)模效益。而一旦平衡被打破，因資金的期限錯(cuò)配，原房東收不到租金將會(huì)驅(qū)趕租戶，租戶無房居住卻要繼續(xù)償還租賃貸款，無論是在信用、經(jīng)濟(jì)還是法律方面“租金貸”模式都有巨大風(fēng)險(xiǎn)。

三、基于區(qū)塊鏈技術(shù)下住房租賃平臺(tái)的設(shè)計(jì)

(一)區(qū)塊鏈技術(shù)特點(diǎn)

“十四五”規(guī)劃將區(qū)塊鏈列為七大數(shù)字經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)之一，區(qū)塊鏈賦能房屋租賃可有效打擊租房亂象，增強(qiáng)各部門監(jiān)管，促進(jìn)良好租房生態(tài)的形成。區(qū)塊鏈?zhǔn)且环N數(shù)據(jù)以區(qū)塊為單位產(chǎn)生和存儲(chǔ)，并按照時(shí)間順序首尾相連形成鏈?zhǔn)浇Y(jié)構(gòu)，同時(shí)通過密碼學(xué)保證不可篡改、不可偽造及數(shù)據(jù)傳輸訪問安全的去中心化分布式賬本，具有數(shù)據(jù)透明、不易篡改、可追溯、安全可信等特性，可解決多方可信協(xié)同問題。

區(qū)塊鏈底層技術(shù)是構(gòu)建住房租賃平臺(tái)的技術(shù)基礎(chǔ)，通過分析不同技術(shù)對(duì)住房租賃平臺(tái)的作用，構(gòu)建相應(yīng)的技術(shù)模塊，如智能合約模塊、區(qū)塊管理模塊、共識(shí)機(jī)制模塊、分布式賬本模塊、信用憑證模塊、信息加密模塊，模塊的具體功能如圖1所示。

圖1 構(gòu)建住房租賃平臺(tái)的區(qū)塊鏈技術(shù)基礎(chǔ)

(二)各方互通，構(gòu)建信任平臺(tái)

住房租賃平臺(tái)以區(qū)塊鏈技術(shù)為基礎(chǔ)，建立一條聯(lián)盟鏈，設(shè)立了準(zhǔn)入限制和嚴(yán)格的身份認(rèn)證，并對(duì)進(jìn)入者進(jìn)行信用評(píng)級(jí)、信息分級(jí)。政府部門、金融平臺(tái)和住房租賃企業(yè)等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)相互鏈接，根據(jù)區(qū)塊鏈內(nèi)數(shù)據(jù)不可篡改且數(shù)據(jù)易追溯的特性，政府部門可對(duì)金融平臺(tái)與租房租賃平臺(tái)所發(fā)布信息和交易的過程進(jìn)行有效監(jiān)督，有利于規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序。區(qū)塊鏈底層的信任機(jī)制，能夠增強(qiáng)金融平臺(tái)對(duì)中小企業(yè)信任，有利于解決中小企業(yè)融資難問題?；趨^(qū)塊鏈技術(shù)下的住房租賃平臺(tái)，不但解決數(shù)據(jù)互信問題，還能提高各方交易速率，形成可靠可信的交易平臺(tái)，總體框架如圖2所示。

圖2 區(qū)塊鏈技術(shù)下住房租賃平臺(tái)的總體設(shè)計(jì)

(三)構(gòu)建共識(shí)，加強(qiáng)信任，解決融資難問題

區(qū)塊鏈中沒有中心化機(jī)構(gòu)，所以在進(jìn)行傳輸信息、價(jià)值轉(zhuǎn)移時(shí)，共識(shí)機(jī)制解決并保證每一筆交易在所有記帳節(jié)點(diǎn)上的一致性和正確性問題。住房租賃企業(yè)進(jìn)行融資時(shí)需向金融平臺(tái)上傳各種信息證明，基于區(qū)塊鏈內(nèi)信息的公開透明性和不可篡改性，以及對(duì)信息、交易過程等的可追溯性，可保障金融機(jī)構(gòu)得到的各種信息資料的真實(shí)可靠性，在一定程度上可降低融資風(fēng)險(xiǎn)，增加企業(yè)的融資機(jī)會(huì)。若有企業(yè)上傳的信息經(jīng)檢驗(yàn)為虛假信息，便會(huì)在信息鏈條中留下污點(diǎn)并公開。

(四)基于區(qū)塊鏈技術(shù)下住房租賃平臺(tái)應(yīng)用流程

所有用戶在進(jìn)入住房租賃區(qū)塊鏈需進(jìn)行實(shí)名，住房租賃企業(yè)和個(gè)人房東進(jìn)入?yún)^(qū)塊鏈租房租賃平臺(tái)時(shí)上傳房源的信息資料，政府部門節(jié)點(diǎn)對(duì)房源信息進(jìn)行登記。房源信息上傳時(shí)，將自動(dòng)根據(jù)房源信息的特性生成數(shù)據(jù)指紋，存入?yún)^(qū)塊鏈，并為圖像數(shù)據(jù)進(jìn)行掃描加蓋時(shí)間戳，以防止“一圖多用”的現(xiàn)象發(fā)生。新房源信息上傳過程中形成的數(shù)據(jù)指紋將與區(qū)塊鏈中已有的數(shù)據(jù)指紋進(jìn)行比對(duì)，重合度過高者將予以限制，并發(fā)起警告。

租戶在選擇房源時(shí)，可查詢房源所有者的信用評(píng)級(jí)和信息登記，根據(jù)行為信息選擇行為良好的出租方；同樣，出租方也可查詢租戶的行為信息，選擇是否租賃。通過將傳統(tǒng)租賃協(xié)議條款編譯為可自動(dòng)執(zhí)行的智能合約，來管理租賃過程中的交易行為。區(qū)塊鏈住房租賃平臺(tái)內(nèi)，出租方具有創(chuàng)建合約、激活合約、提出質(zhì)疑等的權(quán)限。租戶具有訪問智能合約、簽署合約、提出質(zhì)疑等權(quán)限。只有雙方達(dá)成共識(shí)后，智能合約才會(huì)生效，并上傳至政府監(jiān)督部門進(jìn)行登記備案，對(duì)租賃過程進(jìn)行監(jiān)督。與傳統(tǒng)的租賃合同相比智能合約的存在排除了主觀因素的干擾，降低了房屋租賃交易成本。

租賃結(jié)束后，租戶上傳房源信息，并根據(jù)房源信息生成驗(yàn)證數(shù)據(jù)指紋，驗(yàn)證通過者歸還押金，自動(dòng)結(jié)束合約，并增加一筆良好行為信息；未通過者根據(jù)合約約定內(nèi)容進(jìn)入清算階段，并增加一筆污點(diǎn)行為信息。一旦有所糾紛，各政府部門和司法機(jī)關(guān)可以更加迅捷地獲取各方信息，提高解決爭端的效率。

四、結(jié)語

當(dāng)前，區(qū)塊鏈技術(shù)正處于快速發(fā)展演進(jìn)期，基于區(qū)塊鏈的大量應(yīng)用正處于孕育階段，區(qū)塊鏈的未來無疑一片光明?；趨^(qū)塊鏈技術(shù)下的住房租賃平臺(tái)，可以去中介化，增加各個(gè)參與方的信任，打造一個(gè)更規(guī)范的住房租賃市場(chǎng)。傳統(tǒng)的住房租賃中，各方存在著巨大的信息差，相互之間信任缺乏，問題叢生，區(qū)塊鏈技術(shù)下的住房租賃平臺(tái)減小了各方之間的信息差，給各方提供了更多的選擇。基于區(qū)塊鏈技術(shù)能更好地解決中小企業(yè)融資問題，REITs也是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)融資工具的重要發(fā)展方向。