廖雪泓

（中共樂(lè)山市委黨校，四川 樂(lè)山 614000）

《中華人民共和國(guó)民法典》首次提出了“居住權(quán)”這一新型用益物權(quán)，以獨(dú)立章節(jié)的形式對(duì)居住權(quán)制度作出了規(guī)范。但是目前司法實(shí)踐中的居住權(quán)糾紛多基于居住權(quán)與所有權(quán)的沖突，而《中華人民共和國(guó)民法典》尚未規(guī)定爭(zhēng)議解決規(guī)則。鑒于此，本文將從解釋論的角度對(duì)居住權(quán)的伴隨債之關(guān)系進(jìn)行研究，以期回應(yīng)構(gòu)建居住權(quán)制度的正當(dāng)性與應(yīng)然性。

一、居住權(quán)權(quán)益沖突的實(shí)證考察

（一）文本選擇情況

本文以“民事案件”+“居住權(quán)糾紛”+“判決書”“2021 年1 月1 日—2022 年6 月30 日”為關(guān)鍵詞進(jìn)行檢索，通過(guò)剔除重復(fù)案例，最終選出117 個(gè)樣本。將案由選擇為“居住權(quán)糾紛”是因?yàn)楸疚闹饕接懢幼?quán)的權(quán)益沖突與保護(hù)問(wèn)題。將文書類型選擇為“判決書”是因?yàn)楸疚难芯康氖蔷S護(hù)居住權(quán)的實(shí)體問(wèn)題。將時(shí)間基點(diǎn)定為“2021 年1 月1 日”是因?yàn)椤吨腥A人民共和國(guó)民法典》于2021 年1 月1 日正式施行。

（二）居住權(quán)權(quán)益沖突的類型化研究

本文選取117 份涉及居住權(quán)糾紛的樣本案例進(jìn)行分析，法律依據(jù)為《中華人民共和國(guó)民法典》第367 條、第368 條，即當(dāng)事人訂立書面合同且辦理登記后才能設(shè)立居住權(quán)。由于上述條文較為寬泛，法院在適用過(guò)程中存在自由裁量度較大的特點(diǎn)。

1.當(dāng)事人提出享有居住權(quán)的訴求。各級(jí)法院針對(duì)當(dāng)事人的這類訴求存在兩種判決。一是因當(dāng)事人訂立了居住權(quán)合同，法院據(jù)此支持當(dāng)事人享有居住權(quán)的訴求。在“姚某、李某與游某居住權(quán)糾紛案”中，當(dāng)事人在離婚協(xié)議中對(duì)原告享有居住權(quán)進(jìn)行了約定，此時(shí)原告享有的居住權(quán)可以對(duì)抗被告的所有權(quán)。二是因當(dāng)事人缺乏居住權(quán)合同，法院據(jù)此駁回當(dāng)事人享有居住權(quán)的訴求。在“陳某與吳某居住權(quán)糾紛案”中，因當(dāng)事人未訂立居住權(quán)合同，尚未設(shè)立居住權(quán)，從而不能對(duì)抗所有權(quán)。

2.居住權(quán)人提出排除所有權(quán)妨害的訴求。在此類情形下，因居住權(quán)人對(duì)房屋享有占有、使用的權(quán)利，故其可以對(duì)抗所有權(quán)人的不當(dāng)行為，法院據(jù)此支持居住權(quán)人的訴求。在“劉某與郝某甲、郝某乙居住權(quán)糾紛案”中，法院認(rèn)為當(dāng)事人享有的居住權(quán)具有否定所有權(quán)人占有、使用等物權(quán)基本權(quán)能的效力。

（三）實(shí)證考察分析

綜上所述，面對(duì)所有權(quán)人損害居住權(quán)人的居住權(quán)糾紛，法院主要分兩個(gè)步驟解決。一是明確當(dāng)事人之間是否成功設(shè)立居住權(quán)，即滿足合同與登記要件；二是在設(shè)立居住權(quán)的前提下，居住權(quán)人通過(guò)其占有、使用權(quán)能排除所有權(quán)人的妨害。居住權(quán)具備物權(quán)排他效力，即在正常行使權(quán)利的過(guò)程中不受所有權(quán)人的干擾。然而，居住權(quán)的物權(quán)內(nèi)生屬性只能起到定紛止?fàn)幍男Ч瑹o(wú)法防止當(dāng)事人之間爭(zhēng)議的發(fā)生。故深化居住權(quán)的伴隨債之關(guān)系，即從合同層面明晰居住權(quán)人與所有權(quán)人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系至關(guān)重要。

二、居住權(quán)與所有權(quán)的權(quán)益沖突與保護(hù)

（一）居住權(quán)與所有權(quán)的關(guān)系

我國(guó)的物權(quán)分為自物權(quán)與他物權(quán)。自物權(quán)以所有權(quán)為代表，他物權(quán)又分為用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)；其中，居住權(quán)屬于用益物權(quán)。所有權(quán)是我國(guó)最完整的物權(quán)，包括占有、使用、收益和處分權(quán)能，所有權(quán)人有權(quán)全面支配其所有物。居住權(quán)包括占有、使用權(quán)能，居住權(quán)人只能占有、使用他人的房屋，而不享有收益、處分的權(quán)利。所有權(quán)人與居住權(quán)人可以在合同中約定居住權(quán)的期限；若未約定，則該期限為居住權(quán)人的一生?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》未規(guī)定居住權(quán)存續(xù)期間所有權(quán)人與居住權(quán)人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但居住權(quán)存續(xù)期間，居住權(quán)人對(duì)房屋的排他性必然會(huì)與所有權(quán)人產(chǎn)生一定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，因此本文擬通過(guò)解釋論對(duì)其進(jìn)行研究。

（二）居住權(quán)人與所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系

《中華人民共和國(guó)民法典》未就居住權(quán)存續(xù)期間所有權(quán)人與居住權(quán)人之間的雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系做出規(guī)定。然而，雙方對(duì)占有、使用居住房屋的重合必然會(huì)導(dǎo)致沖突的發(fā)生，具體包括居住權(quán)人對(duì)房屋的管理義務(wù)、維修義務(wù)和支付義務(wù)，所有權(quán)人在此期間應(yīng)履行的容忍義務(wù)，居住權(quán)人與所有權(quán)人共同費(fèi)用支出的分?jǐn)倖?wèn)題，以上問(wèn)題需要通過(guò)具體規(guī)定來(lái)明確。

1.居住權(quán)人的義務(wù)。

（1）妥善管理住宅的義務(wù)。居住權(quán)人對(duì)房屋行使占有、使用的權(quán)利，而在行使居住權(quán)的過(guò)程中必然涉及到對(duì)房屋的妥善管理。由于《中華人民共和國(guó)民法典》第366 條至第371 條未對(duì)此做出明確規(guī)定，可采用第714 條關(guān)于承租人義務(wù)的規(guī)定。具體規(guī)定適用于居住權(quán)制度，則可以表示為居住權(quán)人負(fù)有妥善保管居住房屋的義務(wù)，保管不善而導(dǎo)致房屋毀損的，應(yīng)向所有權(quán)人承擔(dān)賠償義務(wù)。所謂妥善保管居住房屋的義務(wù)，即盡到善良管理人的注意義務(wù)。

在當(dāng)事人有償設(shè)立居住權(quán)的情形下，居住權(quán)人由于管理不善導(dǎo)致房屋損害的，均應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任；在當(dāng)事人無(wú)償設(shè)立居住權(quán)的情形下，居住權(quán)人僅對(duì)因故意或重大過(guò)失導(dǎo)致的損害承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)然，由于居住權(quán)的存續(xù)一般為居住權(quán)人的終生，針對(duì)房屋發(fā)生的自然損耗、老化等問(wèn)題，居住權(quán)人無(wú)須承擔(dān)責(zé)任。

（2）住宅的通常維修義務(wù)。房屋的維修一般分為通常維修與重大修繕。通常維修主要針對(duì)房屋的保管性維修，一般表現(xiàn)為粉刷墻面、修理門窗等簡(jiǎn)單維修。重大修繕則涉及到房屋的長(zhǎng)期保有問(wèn)題，一般表現(xiàn)為房屋翻修等。從立法來(lái)看，通常維修義務(wù)一般由承租人承擔(dān)，重大修繕義務(wù)一般由所有權(quán)人承擔(dān)。針對(duì)居住權(quán)制度，若所有權(quán)人與居住權(quán)人對(duì)房屋的維修問(wèn)題進(jìn)行了約定，應(yīng)優(yōu)先遵循當(dāng)事人的約定。當(dāng)事人未約定或約定不明的情況下，則按以下原則處理：針對(duì)維修義務(wù)的分配，居住權(quán)人承擔(dān)通常維修義務(wù)，所有權(quán)人承擔(dān)重大修繕義務(wù)。針對(duì)維修比例的分配，若居住權(quán)人占有、使用全部房屋，則居住權(quán)人應(yīng)對(duì)全部房屋承擔(dān)維修義務(wù)；若居住權(quán)人僅占有、使用住宅的一部分，則居住權(quán)人僅針對(duì)該部分承擔(dān)維修義務(wù)。

2.所有權(quán)人的義務(wù)。

（1）容忍義務(wù)。在居住權(quán)存續(xù)期間，所有權(quán)人對(duì)房屋所享有的權(quán)利實(shí)際為“空虛所有權(quán)”，其主要義務(wù)為容忍義務(wù)，即容忍居住權(quán)人對(duì)房屋符合居住目的之占有與使用，而不得對(duì)其行使排除妨害請(qǐng)求權(quán)等物上請(qǐng)求權(quán)。在前述“劉某與郝某甲、郝某乙居住權(quán)糾紛案”中，法院認(rèn)為當(dāng)事人享有的居住權(quán)具有否定所有權(quán)人占有、使用等物權(quán)基本權(quán)能的效力。

在羅馬法體系中，居住權(quán)是人役權(quán)的衍生權(quán)利，居住權(quán)人從而得到了物權(quán)保護(hù)，且人役權(quán)并不形成權(quán)利人對(duì)所有權(quán)人的債權(quán)，故在居住權(quán)合同中，所有權(quán)人對(duì)居住權(quán)人并不負(fù)有任何積極義務(wù)。在與居住權(quán)相似的租賃權(quán)中，因所有權(quán)人與承租人簽訂了具有債權(quán)性質(zhì)的租賃合同，出租人需對(duì)承租人負(fù)有積極義務(wù)，即保障其對(duì)租賃物的合理使用。

（2）瑕疵擔(dān)保義務(wù)。在買賣合同中，出賣人應(yīng)對(duì)買受人承擔(dān)瑕疵擔(dān)保義務(wù)，即保證標(biāo)的物的質(zhì)量符合合同約定。在居住權(quán)制度中，由于所有權(quán)人將占有、使用房屋的權(quán)利轉(zhuǎn)移給了居住權(quán)人，且居住權(quán)的立法意旨為保證居住權(quán)人“住有所居”，故所有權(quán)人應(yīng)保證其提供的房屋滿足居住質(zhì)量要求。若房屋威脅到居住權(quán)人的身體健康，居住權(quán)人有權(quán)隨時(shí)解除居住權(quán)合同。若居住權(quán)人在簽訂合同之前明知該房屋存在質(zhì)量瑕疵，則應(yīng)自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)語(yǔ)

《中華人民共和國(guó)民法典》對(duì)居住權(quán)的規(guī)定回應(yīng)了時(shí)代之問(wèn)，但針對(duì)居住權(quán)與所有權(quán)的沖突與權(quán)益保護(hù)問(wèn)題，并未涉及具體的適用規(guī)則，存在法律適用困境。本文從司法實(shí)踐的視角，通過(guò)分析現(xiàn)實(shí)中存在的居住權(quán)與所有權(quán)沖突糾紛，認(rèn)為解決居住權(quán)人與所有權(quán)人的糾紛除倚靠居住權(quán)的內(nèi)生物權(quán)對(duì)抗效力以外，還需深化居住權(quán)之伴隨債之關(guān)系，即明晰居住權(quán)人與所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。就具體規(guī)則而言，通過(guò)明確居住權(quán)人對(duì)住房的維修義務(wù)、妥善管理義務(wù)與所有權(quán)人的容忍義務(wù)、瑕疵擔(dān)保義務(wù)，從合同層面規(guī)避居住權(quán)人與所有權(quán)人可能發(fā)生的沖突?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》的一般規(guī)定難以解決居住權(quán)面臨的具體實(shí)踐難題，只有通過(guò)具體的適用規(guī)則才能發(fā)揮其解決實(shí)際問(wèn)題的效用，真正實(shí)現(xiàn)“住有所居”。