楊千玲

中共德陽市委黨校，四川 德陽 618000

居住權肇始于羅馬法人役權制度［1］，是指非所有人居住他人房屋的權利?！睹穹ǖ洹坊诂F(xiàn)實關照，首次將居住權作為新型用益物權納入“物權編”，實屬物權制度的重大進步。然而，現(xiàn)有的居住權制度囿于文本篇幅的匱乏，致使該規(guī)則在學術理解與司法適用上存在模糊性，特別是現(xiàn)有的居住權制度體系尚無法涵蓋涉居住權的糾紛實際。故本文擬從實證分析的立場出發(fā)，對居住權制度入典以來四川省司法裁判文書資料庫中涉及居住權糾紛的案例進行梳理分析，以期在居住權類型化規(guī)則體系的完善上提出創(chuàng)見。

一、涉“居住權”糾紛的司法裁判類型化現(xiàn)狀

（一）裁判文書中“居住權”規(guī)范類型的差異化

1.法定居住權

經查閱已公開裁判文書，所涉案例較大比例皆基于特定家庭關系而形成的居住他人住宅的權利，此類權利主要源于親屬間法定的贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或扶養(yǎng)義務，稱之為法定居住權［2］。如法院依據(jù)“成年子女對父母有贍養(yǎng)、扶助和保護的義務”認定原告享有案涉房屋居住權，而被告作為唯一成年子女，強迫父母搬離案涉房屋并遷居條件低劣的房屋實則對原告的法定居住權造成了侵害。

2.意定居住權

區(qū)別于法定居住權的強制性規(guī)定，意定居住權的產生主要基于當事人之間的意思自治。意定居住權的產生設立源于兩類情形，一類集中在以買賣、贈與、租賃、借用等合同方式建立的債之關系，如雙方當事人簽訂財產贈與合同，約定所贈財產用于被贈人購買房屋，但贈與人需享有該房屋的永久居住權，進而通過贈與以債權債務關系設定居住權。另一類則是基于居住權合同而形成的物之關系。如甲方與乙方簽訂《協(xié)議書》載明：“甲方將房子交乙方一個人住到百年終生為止?！痹摪赶档湫偷幕诤贤s定直接設立居住權而形成的物之關系。

（二）裁判文書中“居住權”功能定位的差異化

1.社會性居住權

社會性居住權包括兩類，一類是涉及家庭法領域解決家庭成員居住困難的功能定位，在所查閱案例中，有80%的案例均屬于社會性居住權類型。如男女雙方解除婚姻關系，簽訂《離婚協(xié)議書》約定女方享有對涉案房屋的居住權，該行為源于《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》（已廢止）第二十七條第三款：“離婚時，一方以個人財產中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權或者房屋的所有權。”的制度設計。另一類著眼于對無住房群體的社會保障功能的實現(xiàn)，往往通過自管公房、拆遷安置等方式給予本單位職工、被拆遷戶房屋居住權。

2.投資性居住權

投資性居住權區(qū)別于社會性居住權的最大特征在于其有償性，其社會功能體現(xiàn)為對財產的多樣化利用。通過將完整的所有權進行拆分，設立具有他人居住權負擔的不完整所有權，以實現(xiàn)兼具債權與物權雙重屬性的居住權能。如男女雙方簽訂《離婚協(xié)議》約定：“男女雙方婚姻期間以女方名義，由女方出資15萬元購買房屋一套。2年后女方收回15萬元，男方有永久居住權?！睆脑搮f(xié)議看，雙方離婚時明確約定案涉房屋由男方享有永久居住權是附條件的約定，即是2年后支付15萬元款項給女方，就此而言，該居住權屬于有償取得的投資性居住權，但是該居住權系以男方終身為限，又兼具社會保障的屬性。

二、《民法典》居住權制度非類型化界定導致的規(guī)則缺失

如前所述，在司法實踐中，已經出現(xiàn)多類型化與多功能化的涉居住權糾紛案例，但因現(xiàn)有的居住權制度刻意回避了其不同類型的司法現(xiàn)狀，導致居住權具體規(guī)則理解與適用的模糊化。

（一）居住權內容構成的模糊性

1.居住權主體

《民法典》第三百六十六條將居住權適格民事主體表述為“居住權人”和“他人”，單從文本敘述無法得出居住權主體究竟僅限于自然人，或包括法人的明確結論。但是從第三百六十七條第一款“當事人的姓名或名稱”的表述中，可推演出法人及非法人組織亦可成為居住權主體的立法意圖。對此已有司法判例，如公司將直管公房交予本公司職工居住，體現(xiàn)的正是法人在自有住宅上為自然人設立居住權的情形。再結合客體和權能來看，第三百六十六條將居住權客體限定為“住宅”，將設立居住權目的限定為“滿足生活居住”的需要，而僅有自然人才存在生活居住的客觀可能性［3］，是否意味著只有自然人才能成為真正行使居住權的居住權人，而非自然人只能作為居住權的設立主體？此外，享有居住權的主體除去當事人之外，家庭成員如父母、子女或者為居住權人提供必要照顧的護理人員是否也同樣享有居住權益？對此還有待解釋。

2.居住權客體

《民法典》將居住權客體定位為“他人的住宅”，基于不同的文本解釋，可對住宅作出有區(qū)別化的內涵界定，如從一般字面上作廣義解釋，即以居住為主要功能的房屋，則只包括公寓、別墅、寢室。但若以局部體現(xiàn)居住功能來進行解釋，則可涵蓋酒店、民宿等經營性用房，基于不同的闡釋角度勢必得出不同的結論。

3.居住權權能

《民法典》第三百六十六條明確居住權屬于用益物權，用益物權通常包括占有、使用、收益三大權能，但是該條僅規(guī)定了居住權的“占有、使用”權能，否認了其收益權能。盡管如此，第三百六十九條卻以但書的形式做出了允許出租的例外性規(guī)定，即雙方當事人允許的條件下可做出出租行為。據(jù)此，居住權人可能通過收取租金的方式實現(xiàn)其收益權能，實際操作層面及例外規(guī)定的收益權能實現(xiàn)的可能性與法定無收益權能權利定位的矛盾，無益于居住權制度邏輯理性及法律嚴謹性自洽。

（二）居住權設立規(guī)則的局限性

《民法典》第三百六十七條對居住權的設立方式進行了明確規(guī)定，即以“書面”的合同形式予以確認，由此對居住權的設立做出了限制性規(guī)定。但是在實際案例中，居住權的設立卻并不局限在合同形式這一情形，例如［（2010）青白民初字第1293號］朱某民、何某離婚糾紛案中，法院判決兩人共同出資購買的房屋歸二人的女兒所有，朱某民享有該房屋的居住權，由此通過調解書的形式設立了當事人的居住權。可見，現(xiàn)有的居住權設立方式尚不能涵蓋所有的現(xiàn)實情形。

（三）居住權轉移后法律后果的模糊性

《民法典》第三百六十九條明確規(guī)定“居住權不得轉讓、繼承”，但是并未規(guī)定居住權人將居住權轉讓或遺贈給第三人的法律后果，由此會產生對于居住權合同效力的不同理解。若將法條中的“不得”理解為強制性規(guī)定，那么根據(jù)《民法典》第一百五十三條則應直接認定居住權轉移行為無效；但是若將其認定為效力待定的警示性規(guī)范，即提醒當事人基于該種行為可能產生不利的法律后果，但是實際后果則要根據(jù)當事人的行為性質進行判斷，例如是否造成了對住宅所有人權利的侵犯、是否得到其同意等。

三、居住權制度類型化完善的設想展開

（一）居住權功能定位的類型化

根據(jù)《民法典》增設居住權這一新型用益物權的立法意圖，是為了解決“住房保障”問題，也就是無住房者的居住問題，此類居住權的功能定位為社會性居住權。但是，社會性居住權則更多的屬于法定居住權，即在當事人未約定的情況下依據(jù)婚姻家庭領域的法律規(guī)定自動取得。［4］居住權現(xiàn)有的功能定位與居住權由“意定”產生的權利形成方式之間存在矛盾。因為“意定”設立的居住權，不限于親屬這一主體，還可以發(fā)生在陌生人之間，該類擺脫人身專屬性限制的居住權則不局限于無償，更多實現(xiàn)的是房產投資的功能。因而居住權的功能定位除去社會保障外，還應當認可其投資功能的實現(xiàn)。此功能定位也是進行居住權制度類型化設計的邏輯起點。

（二）居住權設立方式的類型化

在認可居住權制度應當既包括社會性功能又包括投資性功能的前提下，可以參照德國的立法模式設立兩種具有不同功能屬性的居住權制度。根據(jù)比較法，德國首先通過《德國民法典》設置了受限制的人役權制度，該居住權緊緊捆綁于居住權人身上，具有嚴格的不可流轉性。此項權利所聚焦的即是居住權人的住房保障。為了彌補居住權權能受限的遺憾，發(fā)揮該項用益物權的收益性權能，德國在《住宅所有權與長期居住權法》中又創(chuàng)設了可轉讓、可繼承、可出租的長期居住權，以實現(xiàn)居住權的財產功能。在中國的法律語境下，則可通過設置法定居住權與意定居住權兩類居住權制度達到立法目的。法定居住權主要基于婚姻、監(jiān)護、贍養(yǎng)等人身關系獲得，體現(xiàn)社會保障功能，依靠法律規(guī)定設立而非合同方式；意定居住權則體現(xiàn)投資等經濟價值，主要基于債權債務關系實現(xiàn)，以簽訂合同方式設立。

（三）居住權內容構成的類型化

1.居住權適用范圍的擴大化理解

對于非自然人主體能否成為居住權人存在兩種觀點，一種觀點認為居住權人只能是自然人；另一種觀點認為自然人、法人、非法人組織均能成為居住權人［5］。筆者認為，雖然居住權的設定目的為“滿足生活居住的需要”，意味著住宅只能用于居住，而非經營，其直接作用人只能是自然人，但是并不排除法人或非法人組織作為居住權人與他人簽訂居住權合同的情形，如現(xiàn)實中也大量存在公司與他人簽訂房屋租賃合同，將所租房屋給予本公司職工居住的案例。同理，非自然人亦可在獲得居住權后，將房屋給予自然人居住，此種行為與居住權客體用于“生活居住”的立法目的并不矛盾。

此外，居住權利益主體應當作擴大化理解，如《德國民法典》第一千零九十三條，將居住權益的行使主體擴張至“家庭成員以外的服務和護理人員（如保姆等）”，這一規(guī)定是保障居住權人“生活居住需要”的制度設計，因為生活需求包括生存需求與精神需求兩個層面，當體弱多病者需要特定人員進行生活的照料與護理時，則滿足了其生存需求；當需要配偶、父母等親人陪伴時，則滿足了精神需求，故無論基于何種需求滿足，都與居住權設立目的相契合。我國法律同樣可借鑒《德國民法典》對于主體的擴大化適用規(guī)定，賦予居住權人根據(jù)需要選擇與其共同生活的實際居住人的權利。

2.居住權客體的分類界定

對于居住權客體的理解，應當從居住權類型出發(fā)。一方面，法定居住權是保障弱勢群體的基本住房需求的權利類型，因此在客體的范圍界定時應當做限制性理解，即只能是非經營性地滿足最低居住標準的住宅；另一方面，意定居住權主要是為了滿足多功能的住房需求，若僅僅將其限制在基本住宅則無法滿足不同人群的住房需求，特別是在有償設立的情況下，居住權人更應當享有多類型房屋居住選擇的權利，正如德國《住宅所有權與長期居住權法》同樣認可了“住宅之外不以居住為目的的長期使用權”，也是為了拓展居住權的功能外延［6］?；诖?，在意定居住權的類型下，應將居住權客體適當拓展，認可酒店、民宿等具有居住功能的經營性用房的客體資格。

3.意定居住權權能的合理拓展

區(qū)別于法定居住權提供最低居住需求保障的特殊性考量，意定居住權在滿足住房居住外，還有實現(xiàn)經濟價值的功能，而這一功能主要通過出租等形式實現(xiàn)。例如房屋面積較大，或者居住權人因故較長時間不在該房屋居住，居住權人則可將多余房屋轉租給他人，以此獲取收益。然現(xiàn)有居住權制度雖在權利種類上將其定性為用益物權，但卻將居住權權能限制在人役權中使用權權能范圍之內，否定了其作為用益權的收益權能，雖具有創(chuàng)新性，但無法實現(xiàn)資源的最大化利用，也有礙居住權人物權利益的實現(xiàn)。因此，有必要拓展意定居住權的權能范圍，認定其為具有“占有、使用、收益”權能的用益物權。

（四）居住權轉讓效力認定的類型化

根據(jù)比較法，大陸法系的民法均通過明示或默示的方式確立了居住權的轉讓與繼承效力。但是我國的居住權制度卻明令禁止居住權不得轉讓，此種限制性規(guī)定將有損意定居住權財產性權利的實現(xiàn)。筆者認為，對于純財產權性質的意定居住權，當事人可自由約定是否允許轉讓居住權，如房屋所有人同意，則居住權的轉讓效力應當?shù)玫椒烧J可。需要說明的是，對于法定居住權，原則上對于居住權的轉讓效力不予認可，一般通過解除居住權的方式實現(xiàn)權利變更。