潘運(yùn)華 詹宇雷

(福州大學(xué)法學(xué)院， 福建福州 350108)

一、問題的提出

隨著機(jī)動(dòng)車數(shù)量迅速增長，住宅車位的稀缺性以及作為小區(qū)配套設(shè)施的重要功能日益凸顯。為規(guī)制開發(fā)商與業(yè)主間的利益沖突，防范開發(fā)商隨意高價(jià)對(duì)外轉(zhuǎn)讓車位，導(dǎo)致業(yè)主無法在本小區(qū)內(nèi)停車，《中華人民共和國民法典》(以下簡稱《民法典》)繼續(xù)采用原《物權(quán)法》的限制條件，在第276條將“首先滿足業(yè)主需要”作為處分車位的前提(1)本文的處分代指廣義上的處分，既包括處分行為，又包括負(fù)擔(dān)行為(設(shè)定贈(zèng)與、租賃等)。,《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》)第5條又進(jìn)一步規(guī)定“配置比例”可以作為判斷是否“首先滿足業(yè)主需要”的具體標(biāo)準(zhǔn)(2)《中華人民共和國民法典》第276條：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條：“建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合民法典第二百七十六條有關(guān)‘應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要’的規(guī)定。”。由此可知，建設(shè)單位按照配置比例將車位處分給業(yè)主使用是沒有任何障礙的。該條款看似明確列出一項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，卻欠缺對(duì)“配置比例”規(guī)則內(nèi)涵與解釋邏輯的清晰界定，難以直接就開發(fā)商處分車位的具體限制條件作出判斷。

就開發(fā)商收回建設(shè)成本與實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值而言，其處分住宅車位要受到不同的法律限制：首先,在處分方式上，開發(fā)商是否必須先出租車位后才能出售，能否徑行出售？其次,在可以出售后，先考慮對(duì)業(yè)主出售是否要受到業(yè)主購買數(shù)量上限的約束？最后，當(dāng)上述交易均不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，又能否向小區(qū)以外的第三人流轉(zhuǎn)車位？若能，需要具備哪些法律要件？這些問題直接關(guān)涉住宅車位的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和市場流通，但《民法典》和《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》均未能明確規(guī)定。我國學(xué)者對(duì)以上問題的討論存有較大的分歧，司法審判實(shí)務(wù)中的觀點(diǎn)也未能一致，不僅如此，我國一些地方的規(guī)范條例和實(shí)踐做法也有較大差別。對(duì)此，本文以《民法典》第276條和《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第5條的解釋為基礎(chǔ)，從實(shí)證角度對(duì)上述疑問作進(jìn)一步說理和論證。

二、處分方式的首要限制：租售選擇的干預(yù)

開發(fā)商徑行出售而不租賃車位的行為，被法律規(guī)范納入“只售不租行為”的概念并加以禁止，如果無法正確回應(yīng)對(duì)租售方式的法律干預(yù)，自然無從談及車位的后續(xù)流轉(zhuǎn)。在我國法律實(shí)踐中，對(duì)于能否禁止開發(fā)商只售不租車位的行為，現(xiàn)行規(guī)則難以就此得出一致結(jié)論。對(duì)于《民法典》未明確規(guī)定的，但地方規(guī)范已直接禁止的，如在上海市、福建省等地的相關(guān)規(guī)定中禁止開發(fā)商對(duì)車位只售不租的行為，已然成為地方行政部門約束開發(fā)商的行政管理規(guī)范。(3)禁止對(duì)車位只售不租的地方文件有：《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》(2020)第62條、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》(2018)第64條第3款、《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》(2018)第59條第2款、《貴州省物業(yè)管理?xiàng)l例》(2020)第87條第2款、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》(2021)第63條第3款、《東莞市物業(yè)管理辦法》(2018)第54條。與其不同的是，北京市、廣東省、湖北省、四川省、江蘇省蘇州市、廣東省深圳市等地的規(guī)定沒有禁止只售不租，重慶市甚至規(guī)定開發(fā)商自主選擇租售方式。(4)重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)下發(fā)的《重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范商品房配套車位銷售有關(guān)事宜的通知》(渝建市場〔2020〕5號(hào))第2條：“……房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可根據(jù)自身經(jīng)營狀況對(duì)小區(qū)車位自主選擇出租或出售……”針對(duì)以上各地存在的不同規(guī)定，有必要對(duì)車位租售方式的選擇作出明確回應(yīng)。

(一)禁止只售不租在邏輯上不夠周延

禁止只售不租規(guī)則指的是在業(yè)主只要求承租車位的情況下，開發(fā)商對(duì)車位不能只售不租。其制度考量是在業(yè)主只能負(fù)擔(dān)租賃費(fèi)用的情況下，防止開發(fā)商以強(qiáng)勢(shì)地位拒絕滿足業(yè)主的停車需要。如果承認(rèn)此前提，將會(huì)導(dǎo)致這樣的后果：地方規(guī)范禁止只售不租，卻無禁止只租不售，是否可以認(rèn)為允許開發(fā)商對(duì)車位只租不售？如果允許只租不售，又可能存在開發(fā)商以所有權(quán)壟斷的優(yōu)勢(shì)設(shè)立高額租金的租賃方式。由此可知，禁止只售不租在于防范高額售價(jià)，卻未防范高額租金。與其說禁止只售不租，毋寧說是禁止寧空不租、寧空不售更為合理。即便認(rèn)為開發(fā)商不能只售不租并且必須將車位強(qiáng)制租賃給業(yè)主的判決中，也強(qiáng)調(diào)了未處分未出售這一前提。(5)參見山西省太原市中級(jí)人民法院(2019)晉01民終1430號(hào)民事判決書；四川省成都市中級(jí)人民法院(2021)川01民終17423號(hào)民事判決書。因此，對(duì)禁止只售不租規(guī)則應(yīng)該有更準(zhǔn)確的解釋，該規(guī)則并不認(rèn)為租賃具有排除買賣的效力，也并非片面主張租賃優(yōu)先買賣，而是認(rèn)為當(dāng)車位未有任何處分時(shí)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將車位強(qiáng)制租賃給業(yè)主。

(二)禁止只售不租不具有強(qiáng)制締約性

無論對(duì)禁止只售不租規(guī)則采取何種解釋，都表現(xiàn)為地方規(guī)范對(duì)車位處分方式的干預(yù)，旨在排除開發(fā)商進(jìn)行車位買賣的自由，必須依照業(yè)主的租賃意思表示與之締結(jié)租賃法律關(guān)系。因此，開發(fā)商此時(shí)是否負(fù)擔(dān)該強(qiáng)制承諾的義務(wù)是判斷禁止只售不租是否正當(dāng)?shù)暮诵囊Ｊ紫?，就?qiáng)制締約義務(wù)而言，《民法典》第276條所保護(hù)的業(yè)主利益指向具體，與社會(huì)公共利益有所距離(6)劉閱春：《“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要”的規(guī)范性質(zhì)探究——〈物權(quán)法〉第74條第1款的解釋論》，《法律科學(xué)》2013年第5期。，并不具有供電、水、氣、熱力等合同具備的公用、公益性質(zhì)(7)參見江蘇省徐州市中級(jí)人民法院(2020)蘇03民終853號(hào)民事判決書。，難以就保護(hù)具體利益將強(qiáng)制締約正當(dāng)化。其次，就內(nèi)容而言，根據(jù)《民法典》第275條規(guī)定，車位的權(quán)屬以買賣、租賃和贈(zèng)與等形式交由當(dāng)事人進(jìn)行約定;同時(shí),在《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第5條規(guī)定中，車位處分采取出售、附贈(zèng)還是出租方式的決定權(quán)歸屬建設(shè)單位而非業(yè)主，二者均采取并列列舉的表述意味著租賃和買賣具有同等適用的程度，沒有位階上的順序，條文也并未有強(qiáng)制開發(fā)商作出租賃承諾義務(wù)的規(guī)定。最后，就強(qiáng)制承諾義務(wù)來源的法律位階而言，《民法典》第494條第3款規(guī)定：“依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定負(fù)有作出承諾義務(wù)的當(dāng)事人，不得拒絕對(duì)方合理的訂立合同要求?！痹摋l款并非一般強(qiáng)制締約規(guī)定，并且規(guī)定負(fù)有強(qiáng)制承諾義務(wù)的規(guī)范基礎(chǔ)應(yīng)當(dāng)是其他法律、行政法規(guī)的規(guī)定。(8)楊代雄：《法律行為論》，北京大學(xué)出版社，2021年，第11-19頁。禁止只售不租規(guī)則散見于個(gè)別地方條例和通知文件中(9)《惠州市惠城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目停車位租售管理辦法》(惠府辦〔2019〕3號(hào))第4條第3款、《瀘州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位租售管理辦法》瀘市府辦發(fā)〔2019〕23號(hào)第8條。，效力層級(jí)不足，并未上升為法律和行政法規(guī)的規(guī)定，不產(chǎn)生強(qiáng)制締約的法律后果。

(三)禁止只售不租妨礙處分權(quán)能的行使

在法理層面，基于所有權(quán)社會(huì)功能理論，所有權(quán)的行使需要規(guī)范和引導(dǎo)，將私人所有權(quán)制度從純粹個(gè)人轉(zhuǎn)向兼顧個(gè)人與社會(huì)。(10)高富平：《物權(quán)法原論——中國物權(quán)立法基本問題研究》(上卷)，中國法制出版社，2001年，第156-167頁。為了使開發(fā)商處分車位能兼顧業(yè)主群體的停車?yán)?，《民法典》和《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》以處分對(duì)象為內(nèi)容對(duì)處分權(quán)能進(jìn)行限制并無不當(dāng)，但該限制并未針對(duì)租售的處分方式進(jìn)行限定。租賃需要的強(qiáng)制滿足，實(shí)際上是地方規(guī)范自行創(chuàng)設(shè)對(duì)處分權(quán)能行使的妨礙。一方面，開發(fā)商作為車位的建設(shè)者，享有車位的原始所有權(quán)，無論是租賃還是買賣均系處分方式，在沒有違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，應(yīng)當(dāng)以意思自治為原則，由其自由自主安排。(11)以小區(qū)產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有為由，支持租售方式由開發(fā)商決定的有：安徽省高級(jí)人民法院(2016)皖民申997號(hào)民事判決書；廣東省湛江市中級(jí)人民法院(2020)粵08民終1263號(hào)民事判決書；浙江省溫州市中級(jí)人民法院(2017)浙03民終1413號(hào)民事判決書；浙江省杭州市中級(jí)人民法院(2020)浙01民終4243號(hào)民事判決書。另一方面，就物債間的優(yōu)先性而言，決定租售的意向僅是作為合同之債中的意思表示，開發(fā)商作為所有者能夠直接支配車位，禁止只售不租將導(dǎo)致僅有業(yè)主一方的租賃意思就能阻卻物權(quán)支配的實(shí)現(xiàn)，這與民法中的物權(quán)優(yōu)先性相違背。因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為即便主張租賃的業(yè)主在先，購買車位業(yè)主在后，基于對(duì)開發(fā)商的利益平衡，也應(yīng)當(dāng)允許開發(fā)商滿足后來的購買需要，將車位出售給業(yè)主。(12)王榮珍：《論對(duì)〈物權(quán)法〉第74條第1款的理解與適用》，《法律適用》2008年第9期。

(四)禁止只售不租規(guī)則有違私法自治原則

在民法基本原則中，私法自治原則既包括公權(quán)力不能介入私人領(lǐng)域，也包括當(dāng)事人不受他人意思約束。(13)楊代雄：《袖珍民法典評(píng)注》，中國民主法制出版社，2022年，第3-5頁。對(duì)車位禁止只售不租規(guī)定的具體適用，將會(huì)構(gòu)成對(duì)上述私法自治原則的兩項(xiàng)違背。其一，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為即便在地區(qū)條例規(guī)定建設(shè)單位不得對(duì)車位只售不租的情況下，雙方依然有權(quán)自主決定采取何種交易方式。該條例并不產(chǎn)生強(qiáng)制締約的民事法律效果，只能產(chǎn)生行政管理上的法律后果。(14)參見江蘇省徐州市中級(jí)人民法院(2020)蘇03民終853號(hào)民事判決書。即便在行政訴訟中，滿足小區(qū)業(yè)主對(duì)車位使用的規(guī)定也不能理解成使用的方式由業(yè)主決定。(15)參見山西省高級(jí)人民法院(2020)晉行終466號(hào)行政判決書。其二，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為締約就要以意思表示一致為前提，在欠缺開發(fā)商租賃的意思表示情況下，強(qiáng)制其受業(yè)主意思的約束將動(dòng)搖法律行為具備的“自我約束自我負(fù)責(zé)”的準(zhǔn)則。對(duì)自治領(lǐng)域的干預(yù)，在客觀上阻卻了住宅車位的買賣，由此帶來收益的減損并非來源于商事交易風(fēng)險(xiǎn)，而是地方立法技術(shù)的原因。相反，如果對(duì)于租售方式法律不做出強(qiáng)制安排，并不必然會(huì)出現(xiàn)無位可租的情形，在供求關(guān)系調(diào)整下，開發(fā)商只售車位的策略也可能面臨無人購買的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

(五)租售方式?jīng)Q定的重新厘清

車位的處分雖然受到《民法典》第276條的限制，開發(fā)商仍然需要保有最基本的交易自由，對(duì)租金或者售價(jià)遠(yuǎn)超合理價(jià)格的防范，則可以通過政府指導(dǎo)價(jià)或者第三方評(píng)估價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，以行政責(zé)任予以規(guī)制。采取嚴(yán)格的禁止固然可以杜絕開發(fā)商決定交易方式的可能，徹底消除租售磋商中的爭議，但規(guī)則本身存在諸多瑕疵，實(shí)不可取。業(yè)主的停車需要應(yīng)當(dāng)首先滿足，但租售方式的選擇應(yīng)當(dāng)交由車位所有權(quán)人。即便在有特殊規(guī)定禁止只售不租的地區(qū)，司法爭議也應(yīng)當(dāng)明確區(qū)分民事責(zé)任和行政責(zé)任，謹(jǐn)慎對(duì)待這一規(guī)則對(duì)市場交易的影響，以維護(hù)交易安全。

三、對(duì)內(nèi)流轉(zhuǎn)車位的限制：業(yè)主車位數(shù)量上限

在開發(fā)商出售車位的情況下，因?yàn)槠涫艿健笆紫葷M足業(yè)主需要”的約束，所以先要向業(yè)主出賣車位，但在實(shí)踐中，一些地方住宅小區(qū)的車位即使是業(yè)主購買，依然受到特定數(shù)量的限制。比如上海和重慶等地規(guī)定業(yè)主至多只能購買兩個(gè)車位。(16)《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》(2021)第77條：“……公告之日起六個(gè)月內(nèi)，屬住宅配套車位(庫)的，每戶業(yè)主只能購買一個(gè)車位(庫)，公告之日起滿六個(gè)月有多余車位(庫)的，可以向其他業(yè)主出售，每戶業(yè)主總計(jì)購買住宅配套車位(庫)不得超過二個(gè)……”《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》(2020)第61條：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位所有的機(jī)動(dòng)車停車位數(shù)量少于或者等于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的，一戶業(yè)主只能購買或者附贈(zèng)一個(gè)停車位；超出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的停車位，一戶業(yè)主可以多購買或者附贈(zèng)一個(gè)。”在司法判決中，法院根據(jù)車位與房屋配套比例低于2∶1的情況，認(rèn)定業(yè)主最多只能購置2個(gè)車位，并據(jù)此確認(rèn)開發(fā)商的處分行為無效。(17)參見廣東省高級(jí)人民法院(2019)粵民終278號(hào)判決書；重慶市高級(jí)人民法院(2019)渝民再32號(hào)判決書。根據(jù)上述規(guī)范和裁判要旨，《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》確立的“配置比例”規(guī)則成為業(yè)主車位數(shù)量限制的效力來源。當(dāng)業(yè)主購買超過比例數(shù)量的車位時(shí)，勢(shì)必有其他業(yè)主得不到車位，則其他業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。(18)閔敢：《車位、車庫沒有“首先滿足業(yè)主的需要”法律責(zé)任相關(guān)問題》，《政治與法律》2010年第6期。因此，在車位與房屋的配套比例約束下，該觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主購買車位的數(shù)量進(jìn)行限制，具體數(shù)量的確定根據(jù)車位與房屋配套比例取最大整數(shù)。

與上述限制業(yè)主購買車位數(shù)量的立場不同的是，我國部分地區(qū)規(guī)范和司法審判中持有“并不限制業(yè)主購買車位數(shù)量”的觀點(diǎn)，如北京市、福建省、深圳市、湖北省、四川省等地方條例中均沒有業(yè)主購買車位數(shù)量的限制規(guī)則。(19)參見《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》。司法實(shí)務(wù)中也有觀點(diǎn)認(rèn)為，在車位數(shù)量與房屋套數(shù)比例不足1∶1的情況下，業(yè)主長期不表示購買意愿時(shí)，即使其無車位也不能阻卻建設(shè)單位將車位處分給已購2個(gè)及以上車位的業(yè)主。(20)參見江蘇省高級(jí)人民法院(2018)蘇民終798號(hào)民事判決書。此時(shí)開發(fā)商并非不能將車位處分給已購買車位的業(yè)主，其處分行為并不必然由于業(yè)主購買的車位超過配置比例而無效。為進(jìn)一步明確是否對(duì)業(yè)主購買車位的數(shù)量有所限制，應(yīng)當(dāng)將其與《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第5條“按照配置比例處分”的規(guī)定結(jié)合討論。

(一)“配置比例”并無數(shù)量限制之意

看似業(yè)主購買車位數(shù)量限制和配置比例條件有所相似，均對(duì)業(yè)主設(shè)定特定數(shù)量車位，但二者卻有諸多不同。從形式上，《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第5條采取肯定列舉的表述提示注意其符合《民法典》第276條中的“首先滿足業(yè)主的需要”。此種表述并非采取封閉式的規(guī)定，也并非法定主義的體現(xiàn)。換言之，《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》并非要限縮《民法典》中首先滿足業(yè)主需要的類型，僅是在明晰實(shí)踐中的一種認(rèn)定情形，并不否認(rèn)比例外還有其他滿足業(yè)主需要的情形，但對(duì)業(yè)主購買車位數(shù)量進(jìn)行限制則否認(rèn)業(yè)主可以購買多余的車位，將配置比例作為前提，只在比例內(nèi)討論是否符合“首先滿足業(yè)主需要”，并未與解釋原意相一致。從內(nèi)涵上，《民法典》第276條作為約束開發(fā)商處分車位的強(qiáng)制性規(guī)范(21)劉閱春：《論建筑物區(qū)分所有權(quán)中的配置比例標(biāo)準(zhǔn)——兼談違反“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要”規(guī)范的法律后果》，《清華法學(xué)》2013年第5期。，《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》增設(shè)“按照配置比例”的條件，本意是為避免出現(xiàn)特定業(yè)主向開發(fā)商過度主張，具體而言是指已購配置比例數(shù)量車位的業(yè)主，無法再請(qǐng)求開發(fā)商首先滿足其需要，并非認(rèn)為業(yè)主不能請(qǐng)求購買車位，開發(fā)商免于應(yīng)當(dāng)首先滿足的法律義務(wù)，并不排斥其主動(dòng)實(shí)現(xiàn)業(yè)主的購買需要。況且《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第5條是以出售、附贈(zèng)或者出租等處分方式為對(duì)象的，若能單獨(dú)解釋成對(duì)購買車位數(shù)量的限制，也應(yīng)當(dāng)同樣解釋成業(yè)主承租車位數(shù)量的限制，但實(shí)踐中未有此做法，也不符合通常交易情形。由此可見，“配置比例”規(guī)則并未要求對(duì)業(yè)主的車位購買數(shù)量進(jìn)行限制，以配置比例作為限制數(shù)量的參考依據(jù)并不合理。

(二)數(shù)量限制不符合業(yè)主實(shí)際需求

配置比例是反映均等狀態(tài)下的飽和需求，而實(shí)際需求并不總是如此公平合理的。(22)劉凡：《小區(qū)車位“首先滿足業(yè)主的需要”釋論》，《社會(huì)科學(xué)動(dòng)態(tài)》2022年第2期。假定配置比例內(nèi)的車位業(yè)主并無購買意愿，若在明確放棄車位需求之后，其余業(yè)主又是否能購買更多車位？根據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第5條的規(guī)定，由于買賣、贈(zèng)與、租賃均是滿足業(yè)主需求的處分方式，開發(fā)商完全可以先行租賃給有緊迫停車需求的業(yè)主，在其明確聲明沒有購買意愿后，再出售給其他已有車位的業(yè)主。根據(jù)買賣不破租賃之規(guī)則，由受讓車位的業(yè)主繼受原出租人的權(quán)利義務(wù)。由于租賃亦是滿足業(yè)主需要的方式之一，承租車位的業(yè)主已經(jīng)在配置比例內(nèi)使用車位，停車需求已經(jīng)被首先滿足，此時(shí)并不存在因?yàn)槌鍪坌袨榍趾ζ渫＼嚴(yán)?。再者，假定部分業(yè)主根本就無停車需求，既不購買又不租賃，法律并無必要繼續(xù)考慮其停車?yán)?。超過配置比例的需求并非被違法評(píng)價(jià)，只是相較其他民事主體未優(yōu)先得到保護(hù)。相較于已經(jīng)放棄停車需求而喪失主張住宅車位需求的被侵害原告資格的業(yè)主，更應(yīng)當(dāng)考慮其他有更多停車需要的業(yè)主利益。

(三)數(shù)量限制違背滿足業(yè)主需要的目的

限制業(yè)主購買車位數(shù)量與《民法典》第276條“首先滿足業(yè)主需要”的規(guī)定相悖。從法律目的來看，無論是《民法典》抑或是《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》，制定之初旨在平衡開發(fā)商與業(yè)主間的利益沖突，沒有規(guī)制業(yè)主間的分配問題。從法條文義來看，《民法典》第276條要求開發(fā)商處分車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需求，滿足業(yè)主車位需求即履行法律義務(wù)，超額滿足亦未超越文字含義。更何況，小區(qū)業(yè)主整體系具有涉及相鄰關(guān)系、共有關(guān)系、團(tuán)體關(guān)系的復(fù)雜共同體，有一定的人身信任基礎(chǔ)，與其最后轉(zhuǎn)讓給小區(qū)以外的第三人，不如鼓勵(lì)有經(jīng)濟(jì)條件的業(yè)主盡可能購買車位，以維護(hù)住宅環(huán)境的安全性。并且，《民法典》第276條的理論基礎(chǔ)在于車位作為小區(qū)配套設(shè)施，功能上應(yīng)以滿足業(yè)主需要為前提。(23)高圣平：《“首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)范意義——〈物權(quán)法〉第74條第1款的理解與適用》，《法學(xué)》2009年第2期。在車位并不能充分發(fā)揮效用的情況下，為保證第276條的立法意旨得以實(shí)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)業(yè)主對(duì)多余車位進(jìn)行購買，因此對(duì)業(yè)主購買車位的數(shù)量進(jìn)行限制不必要也不可取。

(四)業(yè)主購買車位數(shù)量規(guī)則的修正

在實(shí)踐中，有些地方對(duì)業(yè)主購買車位有或多或少的限制，例如，廣東省和江蘇省規(guī)定車位配置不足一戶一位的情形下，每戶業(yè)主只能購買一個(gè)車位(24)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》(2008)第54條第2款：“……擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時(shí)，每戶業(yè)主只能購買一個(gè)車位、車庫?！薄督K省物業(yè)管理?xiàng)l例》(2021)第63條第2款：“……擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求購買車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過抽簽等公平方式確定，每戶業(yè)主只能購買一個(gè)車位或者車庫?！?廣東省廣州市則規(guī)定配置車位超過一戶一位的，在保證有車位需求的業(yè)主至少使用一個(gè)車位的前提下，其他業(yè)主可以購買兩個(gè)及以上的車位。(25)廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局下發(fā)的《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位和車庫租售管理辦法》(穗建規(guī)字〔2019〕5號(hào))第7條：“……車位、車庫數(shù)量超過本建筑區(qū)劃內(nèi)房屋套數(shù)的，在保證本建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主可購買或租用一個(gè)車位或車庫的前提下，建設(shè)單位方可將剩余的車位、車庫出售給本建筑區(qū)劃內(nèi)需要購買兩個(gè)或兩個(gè)以上車位或車庫的業(yè)主，及本建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主以外的單位或個(gè)人……”更為合理的規(guī)則應(yīng)是不限制業(yè)主購買車位的數(shù)量，例如，貴州省明確規(guī)定業(yè)主至少可以購買一個(gè)車位，并無上限(26)《貴州省物業(yè)管理?xiàng)l例》(2020)第87條第3款：“……車位、車庫數(shù)量多于物業(yè)管理區(qū)域房屋套數(shù)的，每戶業(yè)主至少可以購買1個(gè)車位或者車庫，業(yè)主自愿放棄的除外?！?廣東省惠州市作出對(duì)業(yè)主購買車位數(shù)量不做限制的規(guī)定，但要在車位完成備案公示手續(xù)后才能購買(27)惠州市人民政府下發(fā)的《惠州市惠城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目停車位租售管理辦法》(惠府辦〔2019〕3號(hào))第9條第2款：“停車位租售方案備案超過3年的開發(fā)項(xiàng)目，參照前款規(guī)定，完成公示及備案等手續(xù)后，房屋業(yè)主購買停車位數(shù)量不限制?！?福建省三明市也規(guī)定業(yè)主可以購買多個(gè)車位(28)三明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位車庫租售管理工作的通知》(明建房〔2016〕123號(hào))第8條：“……開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋已銷售完畢且尚有停車位未售出的，建設(shè)單位將停車位銷售情況在該項(xiàng)目建筑區(qū)域內(nèi)顯著位置公示3個(gè)月后，該項(xiàng)目購房人可以自主選擇購買多個(gè)停車位?！?。

對(duì)于業(yè)主購買車位的數(shù)量，應(yīng)當(dāng)比較各地的不同規(guī)定，在立法精神的指導(dǎo)下，作出更為細(xì)致合理的制度安排。如果住宅小區(qū)的配套車位無法滿足全體業(yè)主需要，則在配置比例內(nèi)進(jìn)行車位交易，按照公平原則，為避免部分業(yè)主的過度主張，原則上每戶最多只能購買比例數(shù)量內(nèi)的車位。在此情形下，若有經(jīng)濟(jì)能力購買而不購買的業(yè)主，出售公示期過后仍不購買的，可以推知其放棄停車需求，此時(shí)，開發(fā)商有權(quán)將剩余車位賣給其他業(yè)主，以充分發(fā)揮物的效用。如果部分小區(qū)在超過配置比例的法定義務(wù)外修建更多的車位，保證了每戶都有購買配置比例車位的可能，在此情形下，依然限制業(yè)主購買則可能造成車位閑置，從而損害開發(fā)商的利益，因此，可以對(duì)剩余車位按照先來后到的順序或者抽簽的靈活方式進(jìn)行再次交易，原則上價(jià)高者優(yōu)先，開發(fā)商亦可根據(jù)車位的實(shí)際情況靈活設(shè)置每戶的購買比例。

四、禁止車位對(duì)外流轉(zhuǎn)條件的解釋路徑

開發(fā)商在對(duì)內(nèi)流轉(zhuǎn)車位依然無法完全實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的情況下，需要考慮將車位對(duì)外出售，然而在該問題上卻極具爭議。福建、湖北、上海等地明確規(guī)定不得將車位出售給業(yè)主以外的第三人(29)禁止車位對(duì)外出售的有：《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》(2018)第64條第3款、《湖北省物業(yè)管理和管理?xiàng)l例》(2016)第54條第1款、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》(2019)第62條。，其他地區(qū)對(duì)此卻未明確禁止，廣東省廣州市甚至規(guī)定在開發(fā)商法人終止時(shí)，未售出的車位可以整體對(duì)外轉(zhuǎn)讓。(30)廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局下發(fā)的《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位和車庫租售管理辦法》(穗建規(guī)字〔2019〕5號(hào))第7條第2款：“建設(shè)單位需結(jié)業(yè)或注銷，仍有車位、車庫未售出的，可將剩余車位整體轉(zhuǎn)讓?！睒I(yè)主的需要必須首先滿足，為此針對(duì)車位對(duì)外流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)作出一定的限制，即不能隨意轉(zhuǎn)讓。(31)王利明：《論物權(quán)法中車庫的歸屬及相關(guān)法律問題》，《現(xiàn)代法學(xué)》2006年第5期。禁止和限制本質(zhì)上是不同的，因此，如何在現(xiàn)有《民法典》第276條之下進(jìn)行解釋，如何在各地方規(guī)范性文件中完善車位對(duì)外流轉(zhuǎn)的條件，才能兼顧開發(fā)商收回開發(fā)成本和業(yè)主停車需求的利益，并幫助解決停車難的社會(huì)公共難題。

(一)車位對(duì)外流轉(zhuǎn)的合理性證成

主張禁止流轉(zhuǎn)的觀點(diǎn)認(rèn)為，出售給業(yè)主以外第三人是對(duì)《民法典》276條的違背，開發(fā)商在任何情況下都不能將車位出售給業(yè)主以外的第三人，這是為了保證首先滿足業(yè)主需要。(32)最高人民法院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組：《中華人民共和國民法典物權(quán)編理解與適用》(上)，人民法院出版社，2020年，第368頁。就規(guī)范所持立場而言，該觀點(diǎn)并未合理區(qū)分“首先滿足”與“只能滿足”，將《民法典》第276條的限制規(guī)則解釋成車位對(duì)外流轉(zhuǎn)的禁止條款有所牽強(qiáng)。就車位的使用功能和經(jīng)濟(jì)屬性而言，規(guī)劃要求的車位滿足某一區(qū)域需要而不是僅限于本小區(qū)之內(nèi)，在本小區(qū)空余、周邊業(yè)主又無車位的情況下，禁止流轉(zhuǎn)既不利于他人需要，又不利于發(fā)揮物的效用，對(duì)建設(shè)單位的限制也不合理。(33)王利明：《物權(quán)法研究》上卷，中國人民大學(xué)出版社，2016年，第598頁。就法律后果而言，即便車位出售給第三人也不意味著排除《民法典》第276條規(guī)則的適用。具言之，“首先滿足業(yè)主需要”的法律義務(wù)依附于車位之上，義務(wù)主體既包括擁有初始專有車位所有權(quán)的開發(fā)商也包括繼受專有車位所有權(quán)的買受人，即便第三人購買車位后再次轉(zhuǎn)讓車位依然要負(fù)擔(dān)“首先滿足業(yè)主需要”的法律義務(wù)，業(yè)主還是能夠首先購買的。(34)在具體案件中，行政機(jī)關(guān)要求買受人作出承擔(dān)此種義務(wù)的承諾，如廣州市國土資源和房屋管理局向廣州市海珠區(qū)人民法院發(fā)函建議：“在車位整體過戶時(shí)買受人出具承諾書，再行出售或出租時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先滿足本項(xiàng)目小區(qū)業(yè)主需要?！眳⒁姀V州市海珠區(qū)人民法院(2013)穗海法民三初字第464號(hào)民事判決書。民法作為市場經(jīng)濟(jì)基本法，即便側(cè)重保護(hù)業(yè)主的使用利益，也不意味著忽視開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益。開發(fā)商的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)玫阶鹬?，?dāng)業(yè)主和開發(fā)商始終無法就價(jià)格達(dá)成合意時(shí)，如果仍然限制所有權(quán)人的處分權(quán)無異于否定所有權(quán)。(35)高圣平：《“首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)范意義——〈物權(quán)法〉第74條第1款的理解與適用》，《法學(xué)》2009年第2期。

因此，《民法典》第276條既賦予建設(shè)單位“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要”義務(wù)的同時(shí)，也明晰了義務(wù)邊界：一是業(yè)主的需求均已得到滿足和實(shí)現(xiàn)，二是業(yè)主對(duì)車位無需求。在二者選其一成就的情況下，開發(fā)商不負(fù)擔(dān)《民法典》第276條的法律義務(wù)，對(duì)車位可以進(jìn)行自由化的市場交易。一方面，業(yè)主的合理停車需要得到滿足，不存在因開發(fā)商交易車位而侵害的對(duì)象，業(yè)主也就不具備利益受損的主體資格。另一方面，既然業(yè)主沒有停車需要，也就不存在法律優(yōu)先保護(hù)的利益。

(二)業(yè)主需要已屆滿足的證明標(biāo)準(zhǔn)——配置比例

將配置比例作為判斷業(yè)主合理需要滿足與否的標(biāo)準(zhǔn)，具有正當(dāng)性和權(quán)威性。配置比例在建設(shè)規(guī)劃之初即已明確，具有法定性且為業(yè)主所預(yù)見和明知，是規(guī)劃行政部門綜合考慮建筑和停車等各方面因素按比例確定的，具有專業(yè)性。這種公法上的法定義務(wù)被《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》所采納并作為判斷業(yè)主需要是否合理的標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)按照配置比例承租或者受讓到車位的業(yè)主，無法再依據(jù)《民法典》第276條的規(guī)定進(jìn)行權(quán)利主張。(36)最高人民法院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組：《中華人民共和國民法典物權(quán)編理解與適用》(上)，第370頁。因此，超過配置比例之外的車位，自然能對(duì)外出售。(37)《貴州省物業(yè)管理?xiàng)l例》(2020)第87條第3款：“……除超過規(guī)劃配置比例且多于物業(yè)管理區(qū)域房屋套數(shù)修建的車位、車庫外，不得出售給業(yè)主以外的其他人?！苯ㄔO(shè)單位按照配置比例將車位處分給業(yè)主后，即認(rèn)為該業(yè)主的需要已屆滿足，建設(shè)單位可以自主安排剩余車位的再次交易。

(三)業(yè)主放棄需要的證明標(biāo)準(zhǔn)——期間經(jīng)過和公示通知

開發(fā)商作為車位建設(shè)單位意在收回建設(shè)成本，將車位出售給業(yè)主還是第三人并無區(qū)別。倘若業(yè)主能購買住宅小區(qū)內(nèi)的全部車位，是雙方利益最大化的實(shí)現(xiàn)。在業(yè)主不購買車位的情況下，應(yīng)當(dāng)考慮如何證明該業(yè)主放棄對(duì)車位的需求，以此作為開發(fā)商將車位另作處分的前提條件。

1. 期間經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)

業(yè)主對(duì)車位的需要，不僅在數(shù)量上要合理，在時(shí)間上也要合理。對(duì)開發(fā)商出售車位應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)期限，規(guī)定在數(shù)年內(nèi)業(yè)主仍沒有購買車位的，開發(fā)商可以將其賣給第三人。(38)陳廣華：《小區(qū)車位和車庫權(quán)屬研究》，《河海大學(xué)學(xué)報(bào)》(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)2007年第4期。其原因在于，開發(fā)商收回成本具有時(shí)間壓力，而業(yè)主的停車需要可能在相當(dāng)長的時(shí)間后才能具備，或者根本就無停車需要。在《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》征求意見稿之初，就已考慮業(yè)主的車位需求保護(hù)的期限為一年或者四年(39)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋(征求意見稿)》(2008年3月)第2條：“物權(quán)法第七十四條第一款規(guī)定的‘應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要’，是指開發(fā)商應(yīng)當(dāng)確保每一戶業(yè)主在購買房屋時(shí)起一年之內(nèi)能夠購買或者租賃一個(gè)車位或者車庫?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋(征求意見稿)》(2008年6月)第4條：“建設(shè)單位在沒有確保每一戶業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)后四年內(nèi)，能夠按照規(guī)劃文件中有關(guān)車位、車庫配比的規(guī)定，通過購買或者承租等方式取得或者使用一個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位或者車庫的情況下，將其通過出售、贈(zèng)與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為違反物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)‘應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要’規(guī)定的情形?！?，在此期間開發(fā)商要在配置比例內(nèi)滿足和實(shí)現(xiàn)業(yè)主對(duì)車位的需求。因?yàn)闀r(shí)間長短無法說清，條文表述不夠具體，所以最高人民法院最終刪除征求意見稿中的相關(guān)規(guī)定。(40)最高人民法院民事審判第一庭：《最高人民法院〈建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋〉理解與適用》，人民法院出版社，2009年，第89頁。但這只是時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)的意見不一留下的空白，其解釋原意應(yīng)當(dāng)予以肯定，在時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)的選取上可以由各地因地制宜、作出安排。如在經(jīng)濟(jì)條件好的城市，業(yè)主消費(fèi)能力高、建設(shè)單位資金充足，可以規(guī)定給業(yè)主預(yù)留車位的時(shí)間長一點(diǎn)，即使車位長時(shí)間未交易，此后再次進(jìn)入市場還是會(huì)有具備經(jīng)濟(jì)實(shí)力的第三人愿意購買。在經(jīng)濟(jì)相對(duì)一般的城市，可以將保護(hù)業(yè)主停車需要的期間規(guī)定得短一些，由于該地區(qū)不是全部業(yè)主都有經(jīng)濟(jì)實(shí)力承擔(dān)得起購買汽車和車位的費(fèi)用，即使給予較長期間也不一定會(huì)有人購買車位，如果設(shè)定期間太長，有可能影響車位的再次交易。

2. 公示通知程序

如上所述，應(yīng)由各地方根據(jù)情況制定規(guī)范，即界定一個(gè)時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)以保護(hù)業(yè)主購買車位的權(quán)益。如果地方規(guī)范沒有規(guī)定期間，開發(fā)商又該如何證明業(yè)主已放棄車位需求，是一次征求業(yè)主意見還是多次征求業(yè)主意見作為證據(jù)？裁判者如何判斷開發(fā)商已經(jīng)窮盡可能滿足業(yè)主車位需求？業(yè)主又如何知曉保護(hù)期間經(jīng)過的不利后果？由此，應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商主動(dòng)進(jìn)行公示通知，如四川省瀘州市規(guī)定，長時(shí)間未售出的車位在公示期滿后，允許對(duì)外出售。(41)瀘州市人民政府下發(fā)的《瀘州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位租售管理辦法》(瀘市府辦發(fā)〔2019〕23號(hào))第9條：“對(duì)已全部竣工驗(yàn)收備案、已售住房均符合交付使用條件的樓盤，從最后一個(gè)樓棟竣工驗(yàn)收備案之日起，超過3年未銷售完畢且租賃期滿半年以上的車位，需在建筑區(qū)劃內(nèi)顯著位置公示車位的處置方案、對(duì)外銷售價(jià)格及日期等信息，確保同等條件下優(yōu)先銷售給本小區(qū)業(yè)主。經(jīng)公示1個(gè)月在優(yōu)先銷售給本小區(qū)業(yè)主后仍有剩余車位，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可銷售給本小區(qū)業(yè)主以外的人員。公示情況應(yīng)及時(shí)抄告區(qū)住建部門和區(qū)綜合行政執(zhí)法部門?！?/p>

公示通知程序要求建設(shè)單位處分車位應(yīng)當(dāng)遵循一定的程序，主動(dòng)地“行為”，以程序上對(duì)業(yè)主傾斜保護(hù)來佐證實(shí)體法上的義務(wù)實(shí)現(xiàn)。具言之，公示通知程序宏觀上要求住宅車位竣工出售期間，只能與業(yè)主進(jìn)行租售磋商，開展多輪僅面向業(yè)主出售車位的交易機(jī)會(huì)，并將結(jié)果以公告方式進(jìn)行公示，一并涵蓋未處分的車位(庫)信息，附以相關(guān)法律規(guī)范進(jìn)行告知。在此程序中業(yè)主能提前介入車位的選購，第三人則被排斥在購買資格外，對(duì)于車位信息業(yè)主無須主動(dòng)探求，即能獲取真實(shí)充分的資料，并了解車位產(chǎn)權(quán)進(jìn)度和法律后果。具體應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)以下環(huán)節(jié)：(1)公示告知，將本輪車位交易的重要內(nèi)容告知全體業(yè)主，內(nèi)容應(yīng)當(dāng)真實(shí)全面，對(duì)住宅車位的空間位置、產(chǎn)權(quán)情況、市場價(jià)格等實(shí)質(zhì)性信息進(jìn)行披露。公示方式應(yīng)當(dāng)包括張貼、寄送等線下方式和網(wǎng)絡(luò)、通訊等線上電子方式。(2)資格登記，對(duì)參與車位交易的業(yè)主進(jìn)行資格登記，并告知交易時(shí)間和地點(diǎn)等。即使本輪交易并未實(shí)現(xiàn)，建設(shè)單位也可就已登記的信息主動(dòng)提示下輪交易機(jī)會(huì)。(3)信息反饋，在每輪處分程序后，將本輪結(jié)果、車位信息以及后續(xù)車位的在建未建規(guī)劃，予以公示反饋。告知車位預(yù)留業(yè)主購買的剩余期限，以及到期未購將對(duì)外出售的不利后果和風(fēng)險(xiǎn)。

3. 建構(gòu)業(yè)主放棄車位需求的證明標(biāo)準(zhǔn)

一方面,開發(fā)商作為車位原始產(chǎn)權(quán)的所有權(quán)人，必然掌握車位的全面信息，如車位的產(chǎn)權(quán)情況、所處的位置空間等；另一方面，作為主要圍繞房屋、車位等不動(dòng)產(chǎn)開展交易的商事主體，開發(fā)商也具有更高的謹(jǐn)慎義務(wù)，相較業(yè)主更能知曉車位的市場情況與相關(guān)制度規(guī)范，因此,將舉證責(zé)任分配給開發(fā)商更為合理。公示通知程序和期間經(jīng)過在推知業(yè)主放棄車位需求、證明開發(fā)商已經(jīng)履行首先滿足業(yè)主需要義務(wù)方面，完全能實(shí)現(xiàn)證明責(zé)任的作用，并能作為業(yè)主與開發(fā)商二者之間利益平衡的重要參考。

五、結(jié)語

由上所述，采取配置比例判斷標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商保證每戶至少可以購買或者承租配置比例內(nèi)的車位，即可視為已經(jīng)初步滿足業(yè)主需要，再采取多輪的公示程序并通知業(yè)主參與。在程序終結(jié)和期間經(jīng)過后，允許開發(fā)商對(duì)車位(庫)自由進(jìn)行交易，兼具對(duì)內(nèi)和對(duì)外流轉(zhuǎn)，并能自由選擇租售，最終車位可以得到平等權(quán)屬登記保護(hù)。同時(shí)為了避免緊缺的車位資源被閑置，允許開發(fā)商將車位對(duì)外短期出租。必要的車位處分限制不應(yīng)突破法律對(duì)外擴(kuò)張，在地方規(guī)范上需要適應(yīng)社會(huì)發(fā)展變遷，發(fā)現(xiàn)矛盾、解決沖突，既有所革新，也不能與法律體系相悖反。在司法裁判中，應(yīng)當(dāng)將必要和適度作為解決車位車庫糾紛的指導(dǎo)原則。