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公允價值是市場經濟發(fā)展進程中一種新的資產評估方法，其存在著升值的空間和潛在的貶值風險。當房地產市場價格變動時，使用公允價值進行評估時，則無須每年計提折舊和攤銷，這樣下來更能體現公司資產負債和整體收入。因此，在不健全的資本市場條件下，對投資房地產進行公允價值計量的探討是十分必要的，只有這樣才能進一步促進我國投資性房地產的發(fā)展。

一、用公允價值計量投資性房地產的有關理論依據

（一）投資房地產的含義

投資房地產是指公司所持有的不動產，以獲取租金或資本的增值。其特征應當是可以獨立衡量和出售的。這和公司使用的固定資產有很大區(qū)別。該方法可分為成本計量和公允價值兩類，在某些情況下，公允價值的測量能夠促進資產的增值。

（二）公允價值的解釋

公允價值是指以銷售時為計量日期，在有秩序的情況下，各方能夠接受或轉讓的債務。

（三）投資房地產的公平價值計量原理概述

海外情況。二十世紀七十年代，西方國家提出了一種注重會計信息的可靠度的觀點，這種觀點被稱為“受托責任”，而另一種觀點則著重于決策。決策有用的觀點適用于對現存或潛在投資者、債權人和其他利益相關方的決策。國內情況。隨著國家“一帶一路”倡議的實施，企業(yè)在國際市場上的拓展越來越緊密。投資房地產按公允價值進行計量已成為一種潮流，因此，財政部在多項新的會計準則中均有明確的規(guī)定，這體現了公允價值計量的發(fā)展趨勢。然而，在對投資物業(yè)進行評估時，大部分公司還是采用成本法進行計量評估。

二、采用公允價值計量投資性房地產事務過程中的問題

一是新的會計準則對公允價值的應用存在著一定的局限性和可操作性。盡管在近20個準則的規(guī)定中，都涉及了公允價值，但是這些都是在不同的標準條款中分散開來，尚未形成一套完整的公平價值理論體系；盡管對公允價值進行了理論上的探討，但是在實踐中，卻沒有對公允價值進行具體的測量。

二是目前的市場信息環(huán)境很難支撐公允價值計量用于投資房地產。政府的宏觀調控對我國的市場經濟產生了深刻的影響；伴隨國家的土地政策和開發(fā)商的壟斷，使得房地產的價格受到了很大的影響。在此背景下，我國目前存在著供求失衡、房地產市場中存在著大量的泡沫，導致了房地產資源的價格與其實際價值不符；在我國，二級房地產市場尚不活躍，在發(fā)達的一、二線城市，資產交易十分頻繁，相對偏遠的落后地區(qū)，在過去的數年里，很難獲得交易信息，主要是由于缺乏公共信息渠道，無法獲得有關投資房地產公允價值的信息。因此，在實踐中，為保證政策的連貫性，企業(yè)往往會在實踐中選擇成本計量，從而影響投資性房地產的公允價值計量。

三是我國現行公允價值計量模型的建立與完善尚有一定的局限性。投資房地產公允價值的用途：一是為了節(jié)約成本；另一方面，由于使用了公允價值的方法，房地產每年都要進行一次再估價，則需要重新支出成本，其測量模型的設計也有一些自相矛盾的地方。

四是對投資不動產進行公允價值計量，需要有復合型的人才支持。首先，就投資房地產的公允價值而言，雖然投資房地產的公允價值是由多種途徑得到的，但是，如果沒有一定的綜合判斷力，則會很難獲得信息的作用并產生價值；其次，目前的會計工作者在從事會計工作時，對統計學、運籌學等方面的全面認識尚有不足，其綜合應用能力有待進一步提升。

三、公允價值法測量投資性房地產的利弊

（一）采用公允價值計量的優(yōu)勢

新準則將公允價值計量模型引入國內，對我國會計標準的變革具有重大的歷史意義。

1.公允價值計量能夠更真實地反映公司的資產，同時全面滿足信息使用者的決策的需要。以往的計量方法，主要是根據按歷史成本計量，但在目前的經濟形勢下，各類投資產品不斷涌現，再次按歷史成本定價，已不能真實地體現企業(yè)的真實價值，投資不動產的目的在于提升價值或獲得租金，并不是為了出售，而且，獲得這些資產的費用一般都很便宜，后來由于土地、資源的限制、經濟的發(fā)展等因素，資產的價格將會大幅度提升，這時，采用公平價值計量模型能真實地反映出它的市場價值，且能夠更準確地反映了公司的經營能力、償債能力和所面臨的財務風險，對信息使用者做出正確的決策具有重要的意義，也只有這樣才能促進其長遠發(fā)展。

2.公允價值計量的引進體現了中國的會計標準和國際標準之間的融合，符合國際標準的要求。由于國際上的會計標準都是以公允價值為基礎的，因此，我們的會計標準若繼續(xù)沿用以往的賬面價值核算，將對我國的會計工作和會計工作的開展產生不利影響。市場經濟的實質是公平經濟，如果違背公平原則，勢必會對國民經濟產生消極的影響。所以必須結合實際情況，采取科學的手段進行發(fā)展。

3.運用公允價值的方法，可以提高公司的財務實力。由于當前資金緊缺，各公司特別是房地產公司對資金的需求非常大，當前大多數房地產企業(yè)的資產負債率都在70%以上，若采用公允價值計量的方法，將使公司的資產凈值大幅增長，資產負債率下降，對被低估的房產進行評估，對其市場價值的評估，將有助于提升公司對銀行的信用，增強其融資能力。同時，公司凈資產提高后，公司的股權融資規(guī)模也會有很大的提高，這對房地產公司的資金壓力有一定的幫助。

4.公允價值計量模型能夠在不提高公司稅收的前提下，實現公司的盈利增長。按照財稅有關規(guī)定，公司以公允價值計量金融資產、金融負債、投資房地產等，在持有期間，其公允價值的變動不計入應納稅所得，在實際處置或結算時，處理后的交易價格扣除其歷史成本，將被用作在處置或結算過程中的應稅收入。利用公允價值對投資房地產進行計量，不會使企業(yè)的實際稅收負擔有所上升，從而可以節(jié)省公司的資本。

（二）使用公允價值計量存在的缺點

在當前的發(fā)展中，公允價值運用于我國，盡管具有諸多優(yōu)勢，但其在實際運用中還存在諸多問題。

1.采用公允價值的方法可以作為一種調整收益的手段。由于我國的相關市場尚未完全發(fā)展，因此，公允價值很難被公平地衡量，甚至有被利用的風險。特別是在確定投資房地產公允價值時，在計算現金流量折現時，估計現金流量、折現率、折現率等，這些都是和認為判斷產生直接的聯系，這些因素在客觀上存在操作利潤。

2.難以獲得有關資產的公允價值。在發(fā)達國家，各個要素的市場交易活動十分活躍，因而其公允價值的確定較為簡便。而我國目前存在著產權市場、生產要素市場不活躍、中介組織信譽低下、市場監(jiān)管不力、會計從業(yè)人員素質差等問題。

3.公允價值的測量容易引起市場的頻繁變動。在歷史成本計量系統中，資產的價值通常是固定的，然而，公允價值會隨著市價的變動而變動，因此，它可以很好地反映出一種資產的價值。然而，如果某一項資產的價值波動較大，則會使其公司的財務狀況、獲利能力發(fā)生波動，從而使投資者產生一種公司的財務發(fā)展不穩(wěn)定的錯覺。

四、對投資物業(yè)進行公允價值計量的幾點思考

（一）建立符合我國實際的投資房地產公允價值計量的理論體系

首先，要構建一個科學的理論框架。盡管我國現行的會計標準采用了公允價值，但目前還沒有建立起一套完整的公允價值計量體系。為防止房地產企業(yè)通過投資房地產，結合公允價值計量抑制房地產價格虛增的情況，必須完善我國的財務會計體系，科學設計懲罰體系，以此來促進我國審計職能部門發(fā)揮出其作用，要持續(xù)健全與公平價值相關的法律監(jiān)管體系，營造公平價值執(zhí)行的良好環(huán)境，嚴厲打擊濫用公允價值。

其次，逐步改進公允價值的核算方法。若第一次采用公允價值計量，則該資產的公允價值具有可持續(xù)的可靠性，則該公司在選擇了公允價值時，將無法轉換為重新使用成本。首次使用需對會計政策有一定了解，然后運用追溯調整方法進行核算，對已變更的投資物也進行評估，將留存收益和遞延資產的所得稅或債務計入報告中。公允價值在年內的變化過程中，該期間的損失不會對該年度的收益產生影響；在投資房地產進入使用后期，按公允價值進行評估時，無須重新攤銷和折舊，投資不動產的增值必然會增加。在結算日，企業(yè)應對所投資房地產進行估價，并按其公允價值予以確認。當公允價值超過了賬面形式的價值時，那么，該差異計入可供變動的損益，并在扣除所得稅后，計入當期的凈利潤。如果公允價值高于賬面價值，則該差異計入可供變動的損益，并在扣除所得稅費用后計入當期的凈利潤。所以，相對于成本計量，在資產處理時公允價值的計量則會提高企業(yè)所得稅的實際支出。此外，只要符合資本化條件，在持有期內進行后續(xù)支出，相關費用應當計入成本；若經董事會書面證實，工程建設期的物業(yè)將被用來賺取租金，則可認定會屬于房地產項目自建階段。房地產項目在投入使用后，其公允價值與完成時的賬面價值之間的差額，應當計入公允價值變動的損失。將會計標準的謹慎原則貫徹到實際中，完工驗收程序可以按照持有目的，評估公允價值的賬面價值，將固定資產的賬面價值和其公允價值之間的差異計入當期損益，不會對當期的收益或損失產生影響，只能在資產處理后轉入損益。在持有用途變更為出租或自用時，該轉換日的公允價值即為當期損益。在將其轉為固定資產時，后續(xù)的折舊及攤銷額會隨先前公允價值的增加而上升，進而減少公司收益；在資產處理過程中，出售、出租、轉讓后的投資房地產，在扣除相關稅費后，按其賬面價值，計入當期損益。

（二）健全信息公開體系

在金融危機發(fā)生之后，IASB修改了 IASC（IASC）時期制定的概念框架，并將相關的品質特性去掉，并用“如實表述”代替。這種改變充分表明了國際會計準則委員會越來越重視會計資料的真實性。

目前，我國的企業(yè)會計準則對投資房地產的信息披露規(guī)定并不完善，同時，這一規(guī)定也較為籠統，并不明確，只是現行采用公允價值模型的公司在投資房地產市場中的公允價值信息披露不全面、主觀化。為提高公允價值的可信度和可讀性，必須進一步強化公司對投資房地產的信息披露，明確投資性房地產的各項用途，并在市場上適當披露公允價值信息，例如：市場市價、同類資產最近成交價、估值模型和估值技術的應用細節(jié)。另外，有關部門要明確會計舞弊行為的法律責任及處罰機制，以降低公司運用公允價值計量模型進行盈利操縱的可能性。也只有這樣才能保證公司的正常運行，對后續(xù)發(fā)展有著一定的積極作用。

（三）加強監(jiān)管

加強對會計核算的監(jiān)督，是提高會計信息質量、預防管理層濫用會計處理手段實現盈余管理的關鍵。目前，我國證券市場對于披露違法行為的懲罰還很少，無法起到震懾作用。違法的成本很低，會讓公司的利潤操縱更加猖獗，本來可以自由選擇的會計政策，現在卻被限制在了標準層面。隨著監(jiān)管水平的不斷提升，企業(yè)對投資房地產的選擇也越來越多，公司可以根據自己的意愿選擇公允價值模型和成本模型，在確定了公允價值模型后，可以轉換的成本模型。從而極大地提高了公平價值模型的使用率。

綜上所述，盡管在推廣和運用投資房地產時，仍有很多問題有待解決，但是，在計量屬性的視角下，企業(yè)運用公允價值進行會計核算，能夠更好地反映企業(yè)的財務狀況、經營業(yè)績等，并能有效地增強會計信息的關聯性，從而滿足信息使用者的經營決策需要。隨著我國企業(yè)規(guī)范的完善、市場的健全、公司內部治理的不斷完善、員工素質的不斷提高，公允價值會計的推廣將成為投資房地產市場的必然趨勢。也只有這樣才能從根本上促進我國房地產企業(yè)的發(fā)展。