郭昌竹

摘要：在我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)揮著重要作用，既是民生保障的關(guān)鍵，也是社會發(fā)展的關(guān)鍵。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場普遍實(shí)行商品房預(yù)售制度，也被稱為期房買賣。通過預(yù)售資金，房地產(chǎn)企業(yè)可以有效彌補(bǔ)自身在發(fā)展和建設(shè)過程中普遍存在的資金缺陷，推動房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。但對商品房預(yù)售資金實(shí)行積極有效的監(jiān)管是十分重要的，可以避免開發(fā)商在盲目擴(kuò)大規(guī)模之后將預(yù)收房款挪作他用。近年來，我國各地陸續(xù)出臺了商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策，形成了多樣化的監(jiān)管模式，但很多地方仍然出現(xiàn)了預(yù)售資金被挪用的問題，導(dǎo)致部分項(xiàng)目陷入了爛尾的困境?；诖耍疚倪\(yùn)用文獻(xiàn)分析法、歸納總結(jié)法，探究了新形勢下商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式，希望能為該領(lǐng)域的工作人員提供參考和借鑒。

關(guān)鍵詞：新形勢；商品房；預(yù)售資金監(jiān)管

DOI：10.12433/zgkjtz.20232029

一、新形勢下商品房預(yù)售資金監(jiān)管的必要性

（一）有利于保障購房者的合法權(quán)益

我國引入商品房預(yù)售制度的初衷是為房地產(chǎn)企業(yè)提供融資渠道，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展，同時(shí)降低房地產(chǎn)市場的準(zhǔn)入門檻，對廣大居民的購買消費(fèi)意愿形成刺激，進(jìn)而激活房地產(chǎn)交易市場，使購房者的壓力得到減輕。在制度實(shí)行之后，我國房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)了進(jìn)一步的發(fā)展，社會閑散資金被盤活，房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力也得到了增強(qiáng)。對于開發(fā)商來說，預(yù)售資金的使用降低了投資成本，縮短了建設(shè)周期；對于購房者來說，可以以更為低廉的價(jià)格獲得新房。商品房預(yù)售雖然擁有很多優(yōu)勢，但也伴隨著很多風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)來源就是期房在預(yù)售的過程中不存在標(biāo)的物，在合同簽訂的時(shí)候房屋也處于建造的狀態(tài)，雙方只能約定在未來確定的日期交付房屋。對于購房者來說，這并非實(shí)質(zhì)物權(quán)而是一種期待權(quán)，最終需要雙方的誠信來實(shí)現(xiàn)合同。而實(shí)際上，我國社會誠信體系目前仍不夠健全，在商品房預(yù)售的過程中會因?yàn)檎\信問題而出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)資金需求量大、建設(shè)周期長，本身就屬于高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。而商品房交易的過程中包含了購房人、開發(fā)商、銀行等多方利益主體，如果出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和問題將帶來較大影響。通過預(yù)售資金監(jiān)管的形式可以有效降低這種風(fēng)險(xiǎn)，確保購房者預(yù)付的這部分資金能夠按照監(jiān)管制度及合同約定被投入到項(xiàng)目建設(shè)工作當(dāng)中去，為項(xiàng)目順利施工和交付提供保障，真正做到?？顚Ｓ茫欣谫彿空吆戏?quán)益保護(hù)。

（二）有利于打擊捂盤，保持房價(jià)穩(wěn)定

近年來，我國房價(jià)節(jié)節(jié)高升，國家陸續(xù)出臺多項(xiàng)調(diào)控措施，但受到市場等多種因素的影響，房價(jià)仍然居高不下。在一線城市，人口眾多，土地資源緊張，受到國家宏觀調(diào)控的影響，盡管房價(jià)的增長速度在一定程度上有所放緩，但價(jià)格仍居高位。而在二三線城市，這些政策并沒有達(dá)到預(yù)期的成效。在這樣的背景下，對商品房預(yù)售資金進(jìn)行有效監(jiān)管，確保專款專用，可以防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)，保障購房人權(quán)益，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，樹立企業(yè)投資信心。開發(fā)商也會對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行快建快銷，并采取有效的手段來使運(yùn)營周期縮短，以最快的速度、在最大的限度內(nèi)完成資金的回籠。由此可見，商品房預(yù)售資金監(jiān)管可以打擊捂盤的行為，減少因囤地延緩建設(shè)進(jìn)程而對購房者利益帶來的損害。除此之外，在對預(yù)售資金進(jìn)行有效監(jiān)管的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)通過資金拆借來對市場進(jìn)行投機(jī)的難度也進(jìn)一步增加，企業(yè)只有在完成現(xiàn)有項(xiàng)目、確保資金回籠的情況下才能繼續(xù)競拍新的土地和規(guī)劃新的項(xiàng)目，為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，很多開發(fā)商會加快周轉(zhuǎn)速度，不再選擇捂盤，使房價(jià)趨于穩(wěn)定。

二、 新形勢下商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式

（一）政府監(jiān)管模式

在政府監(jiān)管模式當(dāng)中，行政約束力處于比較強(qiáng)的狀態(tài)。在以政府的名義來對商品房預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以借助于政府公信力來打消購房者的顧慮，同時(shí)也可以降低商業(yè)銀行的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，確保資金監(jiān)管工作順利開展下去。同時(shí)，在政府監(jiān)管模式下，商業(yè)銀行不具備撥付審批權(quán)，這解決了監(jiān)管銀行在項(xiàng)目建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)方面的不足。在開展監(jiān)管工作的時(shí)候，政府部門可以促進(jìn)金融、擔(dān)保機(jī)構(gòu)以及開發(fā)商之間的充分溝通，對資金監(jiān)管過程中遇到的問題進(jìn)行協(xié)調(diào)，并通過行政約束力來對各方行為進(jìn)行規(guī)范。除此之外，政府監(jiān)管模式還可以解決我國市場信用體系不完善的問題，在增強(qiáng)購房者安全感的同時(shí)降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。政府作為公共管理部門，在面對商品房預(yù)售資金的時(shí)候可以利用現(xiàn)有的社會資源發(fā)揮監(jiān)管作用。

（二）商業(yè)銀行監(jiān)管模式

在商業(yè)銀行監(jiān)管模式下，銀行對監(jiān)管資金的存入和撥付享有控制權(quán)。在此模式下，實(shí)時(shí)監(jiān)控資金流向，保障資金安全。同時(shí)，保持商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的業(yè)務(wù)合作關(guān)系，降低開發(fā)企業(yè)委托第三方中介機(jī)構(gòu)來對預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管的費(fèi)用。

（三）第三方托管監(jiān)管模式

除了將政府或者將商業(yè)銀行作為監(jiān)管主體之外，還有很多城市委托專門的第三方機(jī)構(gòu)來對商品房預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管，其中比較常見的就是工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)監(jiān)管。在該監(jiān)管模式下，預(yù)售資金需要全部被存入第三方托管機(jī)構(gòu)所設(shè)立的賬戶當(dāng)中，監(jiān)管資金的使用嚴(yán)格按照監(jiān)管制度要求?？顚Ｓ糜诠こ探ㄔO(shè)，確保項(xiàng)目順利交付，當(dāng)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售資金監(jiān)管解除條件時(shí)，第三方托管機(jī)構(gòu)的監(jiān)管服務(wù)職能同時(shí)結(jié)束。與其他兩種監(jiān)管模式相比，該模式可以更多地將預(yù)售資金監(jiān)管與項(xiàng)目現(xiàn)場管理相結(jié)合，更加科學(xué)合理地保證資金使用效率，有效杜絕工程建設(shè)過程中因資金挪用問題導(dǎo)致的項(xiàng)目爛尾。同時(shí)，第三方托管監(jiān)管模式在實(shí)際應(yīng)用的過程中還表現(xiàn)出了較強(qiáng)的獨(dú)立性特點(diǎn)，可以避免政府機(jī)構(gòu)過度監(jiān)管的現(xiàn)象，表現(xiàn)出了較強(qiáng)的專業(yè)性和有效性。

三、新形勢下商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式的完善策略

（一）完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管管理制度

要想使商品房預(yù)售資金監(jiān)管的作用更好地發(fā)揮出來，要采取規(guī)制的手段來對市場失靈的問題進(jìn)行糾正。這其中規(guī)制的內(nèi)容應(yīng)該包括準(zhǔn)入規(guī)制和對不充分信息進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?。作為?guī)制者，可以運(yùn)用價(jià)格和數(shù)量限制、制定標(biāo)準(zhǔn)以及提供信息等多樣化的手段。新形勢下，商品房預(yù)售資金監(jiān)管已經(jīng)形成了多規(guī)制機(jī)構(gòu)的模式，為了增強(qiáng)監(jiān)管的有效性，要運(yùn)用信息化技術(shù)手段降低成本，同時(shí)要使各監(jiān)督主體之間實(shí)現(xiàn)信息共享和做到相互監(jiān)督，在這個(gè)基礎(chǔ)上還要使商品房預(yù)售資金監(jiān)管體系變得更為完善，構(gòu)建起完善的法律體系。首先，對于違法使用預(yù)售資金的行為要進(jìn)行查處，除了要對企業(yè)限期整改和暫停網(wǎng)簽之外，還可以通過暫停預(yù)售許可、限制后期開發(fā)規(guī)模等方式加大監(jiān)管力度。其次，對于監(jiān)管活動當(dāng)中涉及到的工作人員，要做好相應(yīng)的管理，如果出現(xiàn)失職瀆職行為要依法依規(guī)追究責(zé)任。最后，要加強(qiáng)政府部門的宏觀管理和動態(tài)管理能力，同時(shí)銀行和第三方機(jī)構(gòu)等監(jiān)管主體要做好配合，確保監(jiān)管信息的及時(shí)共享，同時(shí)還要在各個(gè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)之間形成信息溝通與信息反饋機(jī)制。

（二）建立商品房預(yù)售資金監(jiān)管信息公開制度

在開展預(yù)售資金監(jiān)管工作的過程中，要加強(qiáng)政府規(guī)制制度的建設(shè)，同時(shí)關(guān)注規(guī)制機(jī)構(gòu)與企業(yè)因?yàn)橐?guī)制分權(quán)而出現(xiàn)的信息不對稱行為，并通過對預(yù)售監(jiān)管賬戶信息進(jìn)行公開的形式來增強(qiáng)公眾參與的廣泛性，在其中促進(jìn)各方利益的協(xié)調(diào)。通過這種方式，可以構(gòu)建起行業(yè)自律機(jī)制，同時(shí)也可為各項(xiàng)規(guī)制政策的執(zhí)行奠定基礎(chǔ)。在商品房交易的過程中，公眾作為預(yù)購人，需要預(yù)先支付房款，但他們對商品房的實(shí)際建造情況和資金監(jiān)管情況并不了解，或者在信息掌握方面表現(xiàn)出滯后性。為了避免這一問題，需要對預(yù)售資金監(jiān)管過程中的相關(guān)信息進(jìn)行公開，這不僅可以保障預(yù)購人的權(quán)益，也可以給監(jiān)管主體和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施加壓力，使企業(yè)更為自覺地將預(yù)售資金存入到監(jiān)管賬戶當(dāng)中去，并自覺接受社會監(jiān)督，確保監(jiān)管權(quán)力運(yùn)行的公開性和透明性。

（三）完善房地產(chǎn)開發(fā)市場融資體系

當(dāng)前，我國商品房的融資渠道主要包括預(yù)售資金與銀行貸款這兩種形式。如果市場融資環(huán)境不理想，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就會通過民間借貸等形式進(jìn)行融資，這導(dǎo)致開發(fā)成本增加。而預(yù)售資金作為開發(fā)建設(shè)資金的重要部分，可有效緩解企業(yè)資金壓力。但為了減輕預(yù)售資金監(jiān)管的風(fēng)險(xiǎn)，還要對房地產(chǎn)開發(fā)市場的融資體系進(jìn)行完善。除了自籌資金、預(yù)售資金以及銀行貸款等常規(guī)融資途徑之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過境外融資、信托、投資基金等多樣化的形式來完成融資，為后續(xù)的發(fā)展帶來新的活力和生命力。在這個(gè)基礎(chǔ)上，還要促進(jìn)房地產(chǎn)市場當(dāng)中金融工具創(chuàng)新，比如，通過債券化的方式來實(shí)現(xiàn)上市融資。為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，就要發(fā)展房地產(chǎn)市場外部金融市場，增強(qiáng)資金的流動性，以此來為企業(yè)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境，減少民間借貸等融資方式的使用，這可以降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也可以使商品房預(yù)售資金得到更好的監(jiān)管。

（四）基于大數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管信息共享平臺

在新形勢下，大數(shù)據(jù)技術(shù)已經(jīng)在各個(gè)領(lǐng)域當(dāng)中得到了廣泛應(yīng)用，并為商品房預(yù)售資金監(jiān)管提供了新的思路。當(dāng)前，很多地方已經(jīng)構(gòu)建起了商品房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)、網(wǎng)上備案系統(tǒng)以及開發(fā)商預(yù)售資金出入監(jiān)控系統(tǒng)等多樣化的信息系統(tǒng)，這為商品房預(yù)售資金的信息化監(jiān)管創(chuàng)造了條件。在這個(gè)基礎(chǔ)上，還要解決系統(tǒng)之間數(shù)據(jù)相互獨(dú)立問題，促進(jìn)信息共享，避免出現(xiàn)“信息孤島”。為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，要構(gòu)建完善的平臺機(jī)構(gòu)，基于適配器服務(wù)來實(shí)現(xiàn)底層的適配，并對現(xiàn)有的應(yīng)用系統(tǒng)進(jìn)行封裝，形成可復(fù)用的服務(wù)，以此來使組織中的資產(chǎn)得到充分應(yīng)用。作為系統(tǒng)管理員，要根據(jù)實(shí)際監(jiān)管需要對服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行整合和重用，增強(qiáng)架構(gòu)的延展性、提高服務(wù)的彈性。在安全認(rèn)證平臺，可以運(yùn)用WS-Security 規(guī)范來實(shí)現(xiàn)信息加密和數(shù)字簽名。在這個(gè)基礎(chǔ)上還要對監(jiān)管信息共享流程進(jìn)行設(shè)計(jì)，關(guān)注不同系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)共享問題，并運(yùn)用XML語言的數(shù)據(jù)格式來實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)交換，并對標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一。

四、結(jié)語

綜上所述，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，需要借助商品房預(yù)售資金來完成項(xiàng)目開發(fā)，為更有效、規(guī)范、合理地使用預(yù)售金，則需構(gòu)建起完善的監(jiān)管模式，適當(dāng)加大監(jiān)管力度，并通過多樣化的監(jiān)管渠道來確保資金的定向使用，以此來確保房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

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