楊揚(yáng)

摘要：在存量房交易中，因涉及的環(huán)節(jié)較多、交易周期較長，容易出現(xiàn)資金風(fēng)險。本文以存量房交易為切入點(diǎn)，對資金風(fēng)險的成因、資金監(jiān)管模式及制約因素展開分析，并在此基礎(chǔ)上提出存量房交易資金閉環(huán)監(jiān)管的策略和建議，致力于提高存量房交易的安全性。

關(guān)鍵詞：存量房交易；資金風(fēng)險；閉環(huán)監(jiān)管

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2019年，我國存量房交易額累積超過36萬億元，這意味著房產(chǎn)交易全面進(jìn)入存量房時代。伴隨著存量房交易量的升高和交易額的增加，一些矛盾和問題也隨之顯現(xiàn)，其中以交易資金的安全問題最引人關(guān)注。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年，我國發(fā)生了約30萬起房產(chǎn)交易糾紛案件，其中多為交易資金糾紛。雖然在2006年便建立了存量房交易資金監(jiān)管制度，但全國各地的監(jiān)管方式存在差異，尺度不一，以至于實(shí)際監(jiān)管效果各不相同。因此，應(yīng)加快完善存量房交易資金監(jiān)管體系。

一、存量房交易資金風(fēng)險產(chǎn)生的原因

在房產(chǎn)交易中，并非是“一手交錢一手交貨”的方式，而要持續(xù)一段時間才能完成，因此，其中的不確定性因素就有可能轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)際風(fēng)險。以存量房交易為例，其中存在交易周期、交易流程復(fù)雜、相關(guān)方多、涉及的不確定性因素多等問題。大多數(shù)交易人風(fēng)險意識不強(qiáng)，對交易的風(fēng)險點(diǎn)缺乏足夠的認(rèn)識，不知道哪個環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)問題以及應(yīng)如何提前做好預(yù)判和防范，而這些風(fēng)險大概率會給交易人帶來資金的損失。在房產(chǎn)買賣糾紛中，涉及的資金安全方面的問題具有代表性。在沒有資金監(jiān)管的情況下，或有資金監(jiān)管但沒有選擇執(zhí)行的情況下，容易發(fā)生以下問題：

（一）中介機(jī)構(gòu)非法侵占或挪用資金

在賣方收款與買方領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證之間有時間差、買賣雙方彼此之間不信任、未對存量房交易資金進(jìn)行監(jiān)管的情況下，中介機(jī)構(gòu)通常會要求買方將購房款轉(zhuǎn)到中介機(jī)構(gòu)賬戶，待完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，再將房款付給賣方。如果將房款轉(zhuǎn)入中介機(jī)構(gòu)賬戶，實(shí)質(zhì)上是將買方的購房款納入中介機(jī)構(gòu)自身的資金池中，當(dāng)中介機(jī)構(gòu)有大量款項(xiàng)進(jìn)賬時，這筆資金不用付出任何成本就可以取得，操作簡單。因此，出現(xiàn)周轉(zhuǎn)、外借甚至非法侵占交易資金等情況的可能性非常大。在這種情況下，多年前的“匯眾”案、“易安置家”案等就有可能重演，給交易雙方造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，也給市場帶來極大的負(fù)面影響。

2006年，原建設(shè)部會同中國人民銀行印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》，許多城市陸續(xù)建立了存量房交易資金監(jiān)管制度，逐步實(shí)行了交易資金專用賬戶管理，但由于各地監(jiān)管方式和力度存在差異，仍然無法完全避免中介機(jī)構(gòu)以其他方式侵占、挪用交易資金的行為。例如，哈爾濱存量房交易市場近年就接連爆出多家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)侵占、挪用客戶交易資金的事件，其中一家名為“創(chuàng)居地產(chǎn)”的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，侵占和挪用購房者的首付款和訂金，數(shù)額高達(dá)600萬元，給房產(chǎn)交易的買方帶來嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。

（二）交易方的違約行為

買方或賣方的違約行為也會導(dǎo)致房產(chǎn)買賣糾紛。例如，買方信譽(yù)水平較低，在申請銀行貸款時審批的額度沒有達(dá)到預(yù)計(jì)金額，未能湊足實(shí)際交易所需的首付款，或買方在房產(chǎn)交易時未能按約定一次性支付全額房款給賣方，致使房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移時間延長，超出合同約定的時間范圍，影響交易進(jìn)程。

就賣方而言，在出現(xiàn)以下違約行為時，也會給買方帶來資金風(fēng)險：一是買方支付首付款后，在交易過程中該房產(chǎn)被法院查封，無法完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，而賣方也無法全部返還已給付的房款或只能還回部分款項(xiàng)，給買方造成直接經(jīng)濟(jì)損失；二是賣方將買方先期支付的款項(xiàng)挪作他用，未用于結(jié)清原有貸款，導(dǎo)致交易的房產(chǎn)無法正常辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記；三是隨著房價的上漲，賣方中途加價或反悔的行為。反之，如果市場環(huán)境不好，房價下降，買方提出降價或解約的要求；四是房產(chǎn)交易時，賣方故意隱瞞房產(chǎn)有瑕疵的信息，導(dǎo)致房產(chǎn)無法順利交易或交易后買方才發(fā)現(xiàn)存在難以解決的遺留問題，從而引起法律糾紛、經(jīng)濟(jì)糾紛等。以上種種情況，大部分需要走法律程序，不但增加了訴訟方的各項(xiàng)成本，違約方也要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任，對其今后的個人征信和生活都會產(chǎn)生負(fù)面影響。

（三）政策變化等其他方面的影響

房地產(chǎn)本身就是一個受國家政策影響較大的行業(yè)。國家對房地產(chǎn)調(diào)控，最直接地反映在成交量和價格上。例如，政府出臺限購政策，一些交易未能及時辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，導(dǎo)致已簽訂的協(xié)議違約而引發(fā)糾紛；存量房首付款比例與貸款利率也與新建商品房存在很大不同，加上也沒有價格備案機(jī)制，使得存量房交易過程中出現(xiàn)不確定的資金風(fēng)險。

二、存量房交易資金監(jiān)管模式與制約因素

（一）資金監(jiān)管模式

1.政府監(jiān)管

政府監(jiān)管模式的最大優(yōu)勢是可以有效發(fā)揮政府強(qiáng)大的公信力，彌補(bǔ)市場各個主體信用不足的問題，有助于降低銀行的信用風(fēng)險。具體來說，在政府監(jiān)管模式中，政府機(jī)構(gòu)的性質(zhì)決定其并非以追求利潤最大化為目的，而以安全為首要準(zhǔn)則。因此，在監(jiān)管時，便有較強(qiáng)的行政約束力和執(zhí)行力。規(guī)定明確了專門的負(fù)責(zé)部門，從而真正發(fā)揮監(jiān)管的作用，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。與此同時，房地產(chǎn)交易部門與不動產(chǎn)登記部門熟悉法律法規(guī)及辦件程序，能準(zhǔn)確掌握交易的相關(guān)信息，可以從宏觀上進(jìn)行把控，因而在資金監(jiān)管方面有很大優(yōu)勢。

在當(dāng)前信息技術(shù)快速發(fā)展的背景下，政府機(jī)構(gòu)還可以借助網(wǎng)絡(luò)技術(shù)手段，搭建統(tǒng)一的監(jiān)管平臺，進(jìn)一步擴(kuò)大信息的覆蓋面，通過大數(shù)據(jù)分析得到真實(shí)、有效的數(shù)據(jù)，從而提高政府的公共服務(wù)水平與能力。例如，福建省龍巖市采取的便是政府監(jiān)管模式，住建局為存量房交易資金監(jiān)管的主管部門，其委托該市住房置業(yè)擔(dān)保有限責(zé)任公司開展具體的監(jiān)管工作，同時還在市政服務(wù)中心設(shè)置存量房交易資金監(jiān)管窗口。在這一監(jiān)管模式下，存量房交易資金監(jiān)管系統(tǒng)與不動產(chǎn)登記系統(tǒng)、市政服務(wù)中心系統(tǒng)、銀行系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了對接，有助于實(shí)現(xiàn)對存量房交易資金的網(wǎng)絡(luò)一體化監(jiān)管，進(jìn)而提高監(jiān)管的效率與質(zhì)量。

2.銀行監(jiān)管

這一監(jiān)管模式最大的優(yōu)勢是避免政府監(jiān)管的機(jī)動性不足，以銀行成熟的金融體系為支撐，可更靈活地提供服務(wù)。同時，在銀行監(jiān)管過程中，若是因?yàn)殂y行自身監(jiān)管不力而出現(xiàn)風(fēng)險，則由銀行承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。這實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險責(zé)任的轉(zhuǎn)移，有助于降低政府機(jī)構(gòu)的運(yùn)行成本，也能促使銀行在其部門內(nèi)部整合所需的人力、物力和財(cái)力，并與相關(guān)單位建立穩(wěn)定的合作關(guān)系，充分發(fā)揮自身作為金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢，為交易人提供更便捷的服務(wù)。例如，2022年5月，天津市由政府監(jiān)管模式改為銀行托管模式，由天津市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委作為存量房屋交易資金監(jiān)管主管部門。交易雙方自愿選擇資金托管服務(wù)，選擇托管服務(wù)的，交易當(dāng)事人可以自行選擇一家銀行進(jìn)行資金托管，三方簽訂《天津市存量房屋交易資金托管協(xié)議》，由銀行進(jìn)行存量房屋交易資金托管。這種模式是以銀行為托管主體的資金托管模式。在執(zhí)行文件中，一方面明確了資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)與托管銀行簽訂委托監(jiān)管協(xié)議，即政府委托銀行開展該項(xiàng)業(yè)務(wù)，并定期進(jìn)行考核，對未達(dá)到監(jiān)管要求的，按照約定解除委托監(jiān)管協(xié)議；另一方面明確了中介機(jī)構(gòu)的相關(guān)責(zé)任，即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員不得代收代付交易資金，不得侵占、挪用交易資金，不得利用客戶資源和信息優(yōu)勢強(qiáng)制提供擔(dān)保、金融等服務(wù)，進(jìn)一步規(guī)范了中介機(jī)構(gòu)在存量房屋交易過程中的行為。

3.第三方監(jiān)管

第三方監(jiān)管的情況目前在我國較少實(shí)施，這種監(jiān)管模式通常需要政府參與。例如，上海房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管有限公司，是該市經(jīng)政府部門批準(zhǔn)成立的存量房交易資金監(jiān)管的唯一第三方平臺，其主要職能為存量房交易資金監(jiān)管。在這一監(jiān)管模式中，由于業(yè)務(wù)量較少、市場接受程度較低，加上單純依靠第三方機(jī)構(gòu)監(jiān)管，并不能避免第三方機(jī)構(gòu)違規(guī)侵占和挪用房款的問題。

4.其他形式

“中介機(jī)構(gòu)+銀行”的形式。較為典型的案例為貝殼在2019年推出的“平臺+銀行”方式，覆蓋了全國92個城市。按照《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定，中介機(jī)構(gòu)不得收取購房款，然而在這種方式下，房款要交入貝殼平臺，實(shí)際上仍然是中介機(jī)構(gòu)收取購房款。由于中介機(jī)構(gòu)自身并不具有較強(qiáng)的風(fēng)險抵御能力，加之其承擔(dān)的民事責(zé)任較為有限，這種形式并不能避免中介機(jī)構(gòu)非法侵占或挪用資金的問題。一旦出現(xiàn)問題，中介機(jī)構(gòu)能提供的賠償與保障也較低，結(jié)果造成多方損失和很大的負(fù)面影響。

（二）資金監(jiān)管的制約因素

1.參與方的局限性

在存量房交易資金監(jiān)管制度尚未實(shí)施前，監(jiān)管缺位，缺乏制約。而且，大部分存量房交易都是通過中介機(jī)構(gòu)成交，因此，只有中介機(jī)構(gòu)能以所謂“安全、合理”的理由介入并收取購房款，但實(shí)際上，其既不能保證房款安全，侵害了交易人的合法權(quán)益，又破壞了市場秩序，容易引發(fā)各種問題。

2.銀行監(jiān)管力度不足

銀行作為金融機(jī)構(gòu)，貨幣信貸業(yè)務(wù)是主營業(yè)務(wù)，因此，開展資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的投入和產(chǎn)出要進(jìn)行測算，這會對資金監(jiān)管執(zhí)行的力度和效果產(chǎn)生一定影響。在實(shí)際工作中，實(shí)施監(jiān)管業(yè)務(wù)需要前期大量投入。例如，在系統(tǒng)搭建、配套建設(shè)、規(guī)章制定等方面投入的人力、物力和財(cái)力很大，在后期的運(yùn)營過程中，系統(tǒng)的維護(hù)、升級以及業(yè)務(wù)的完善都需要繼續(xù)加大投入，投入多少、多久才能有收益且收益能有多大，是必須考慮的問題。由于監(jiān)管的公益屬性，在收益方面有很大限制，愿意且能夠開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)的銀行有限，導(dǎo)致銀行監(jiān)管不一定能達(dá)到設(shè)想的效果。

3.交易雙方的風(fēng)險意識不強(qiáng)

在交易雙方進(jìn)行存量房交易時，如果賣方急需收回資金用于交訂金買新房，那么安全性并不是首要因素。對于此類交易，房屋交易時間越短越好，房款越快收到越好，有的甚至是簽了協(xié)議就交接房款，甚至等不到完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，因此，交易人選擇資金監(jiān)管的意愿較低。而且，房產(chǎn)交易本身為低頻次交易，部分交易人對交易風(fēng)險缺乏認(rèn)知，通常會主動放棄資金監(jiān)管，加之賣方的風(fēng)險要低于買方，且其目的是盡快收款，為了能讓交易順利完成，買方通常也會遵循賣方的意愿而不進(jìn)行資金監(jiān)管，導(dǎo)致存量房交易資金無法實(shí)現(xiàn)全方位的監(jiān)管。在未全面覆蓋監(jiān)管的情況下，難以真正發(fā)揮資金監(jiān)管的風(fēng)險防范作用。

三、存量房交易資金閉環(huán)監(jiān)管模式的建議

（一）增強(qiáng)交易人的資金監(jiān)管意愿

一是政府部門應(yīng)加強(qiáng)宣傳，不僅要介紹監(jiān)管的優(yōu)勢，讓交易人能從多方面知曉監(jiān)管內(nèi)容和自己遇到風(fēng)險時，監(jiān)管所提供的幫助，更要充分說明不監(jiān)管的風(fēng)險和后果，特別是介紹一些案例，這樣更有說服力，可以讓受眾產(chǎn)生共鳴；二是充分調(diào)研和分析交易人不愿監(jiān)管的原因并制定措施，提高存量房資金監(jiān)管效率，使資金監(jiān)管程序更加便捷，提高覆蓋面和交易人的認(rèn)可度。

（二）促進(jìn)數(shù)據(jù)互聯(lián)互通，提升信息化建設(shè)水平

首先，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)房屋交易、不動產(chǎn)、稅務(wù)等職能部門系統(tǒng)的互聯(lián)互通，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。從網(wǎng)簽開始，由房產(chǎn)交易部門將相關(guān)信息推送至相關(guān)部門，例如，將數(shù)據(jù)傳送至不動產(chǎn)登記部門登記備案、推送給監(jiān)管銀行進(jìn)行房款監(jiān)管等；銀行收到登記簿變更為買受人的信息后，再將房款付給賣方。這樣一來，在保障雙方利益的前提下，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的實(shí)時傳遞，提升交易過程的便捷性和安全性。

其次，進(jìn)一步加強(qiáng)信息化建設(shè)，加快移動服務(wù)端建設(shè)，推廣應(yīng)用電子簽名、區(qū)塊鏈、人臉識別等技術(shù)，使買賣雙方和相關(guān)部門工作人員可以通過網(wǎng)絡(luò)完成存量房買賣合同網(wǎng)簽、資金監(jiān)管、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記、繳稅等相關(guān)業(yè)務(wù)，打破地域和時間的限制，使業(yè)務(wù)辦理更加高效。

最后，進(jìn)一步加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)安全建設(shè)和網(wǎng)絡(luò)安全管理，做好信息安全保護(hù)工作。由于存量房交易涉及的資金量大，信息內(nèi)容具體，在信息傳遞過程中，應(yīng)注重保護(hù)個人信息和資金安全，避免不法分子通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行信息收集、篡改、盜賣等，以免給交易雙方帶來未知的損失，對整個系統(tǒng)的安全造成威脅。

四、結(jié)束語

總之，當(dāng)前存量房交易過程中存在資金安全問題，現(xiàn)行的資金監(jiān)管模式又各有優(yōu)缺點(diǎn)，使得實(shí)際監(jiān)管效果不同。因此，有必要構(gòu)建覆蓋存量房交易各方的監(jiān)管閉環(huán)體系，完善存量房交易流程，促進(jìn)各職能部門系統(tǒng)互聯(lián)互通，提升信息化水平，提高存量房交易效率，保障交易資金安全。

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