王娜

［摘 要］國民經(jīng)濟的迅速發(fā)展帶動房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展繁榮，人民群眾居住條件有了極大的改善。但部分中低收入家庭仍然存在住房問題。為此，我國政府借鑒了國外先進經(jīng)驗，出臺了各種保障性住房政策。隨著相關(guān)政策的不斷完善，保障性住房建設(shè)力度也在逐步加大，資金問題成為保障性住房建設(shè)過程中的難點。保障性住房不僅會讓政府失去原本應形成財政收入的土地出讓金，而且需要政府撥付資金用于建設(shè)及運營，一定程度上增加了建設(shè)成本。為了探討如何落實保障性住房成本控制管理，本文以保障性住房相關(guān)概述為引線，闡述了保障性住房成本管理現(xiàn)存問題，并針對性地提出了改進策略。

［關(guān)鍵詞］保障性住房；成本控制；優(yōu)化策略

［中圖分類號］F28文獻標志碼：A

保障性住房是政府重大民生工程，主要用于解決低收入有購房需求群體的民生問題，政府對戶型及室內(nèi)面積均作出明確的規(guī)定，具有較強的政策指向性。在保障性住房建設(shè)及運營過程中落實成本控制，有利于提升經(jīng)濟效率。對開發(fā)企業(yè)而言，其經(jīng)濟效率與成本控制效果有直接關(guān)系，但落實成本控制時多為建設(shè)前期，因工期緊張、造價低廉，加之質(zhì)量要求嚴格等因素，如何落實成本控制成為開發(fā)企業(yè)探討的重點。

1 保障性住房相關(guān)概述

1.1 保障性住房的定義

保障性住房是政府為中低收入住房困難家庭提供的限定標準、限定價格或租金的住房，是具有社會保障性質(zhì)的住房，與商品住房為對立概念，主要由廉租房、經(jīng)濟適用房、政府性租賃房組成［1］。

1.2 保障性住房的成本構(gòu)成

對保障性住房而言，其成本控制主要包含土地費用、前期工程費用、建安工程費用、市政公共設(shè)施配套費用等，上述費用往往受針對性管控，較為完善的管理制度能夠有效控制資金浪費，但在本文中不屬于重點內(nèi)容，以下不予詳細表述。

2 保障性住房成本管理存在的問題

2.1 管理意識較為淡薄，管理經(jīng)驗亟待提升

一方面，部分開發(fā)企業(yè)認為工期及質(zhì)量是保障性住房最為關(guān)鍵的管控點，忽視了這一類開發(fā)項目成本控制的重要性，現(xiàn)行的控制模式缺乏合理性及可行性。管理者思想意識淡薄，未能發(fā)揮引領(lǐng)作用，致使相關(guān)部門工作人員思想滯后，在成本控制過程中缺乏主動性，阻礙了成本控制工作的有序開展。另一方面，企業(yè)大部分管理者由其他企業(yè)轉(zhuǎn)型而來，缺乏房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)管理經(jīng)驗，未能將理論知識運用于實際，致使成本管理水平亟待提升。

2.2 管理制度不夠完善，責任分工亟待明確

現(xiàn)階段，諸多企業(yè)在管理制度上未能深入研究，現(xiàn)行制度較為粗糙，僅僅對工程預算、合同管理等環(huán)節(jié)制定了規(guī)章條例，致使成本控制全流程中缺乏可依照的規(guī)章制度，存在經(jīng)驗性及自主性行為。部分企業(yè)權(quán)責不明，未能合理劃分部門責任，分配相應的利益，致使諸多部門將管控重點放在了工期及質(zhì)量方面，缺乏成本控制意識，且追責制度無法落實，影響成本控制效果。

2.3 成本測算不夠準確，成本目標未能分解

部分開發(fā)企業(yè)對成本控制尤為重視，但在實際落實過程中，未能重視成本測算。在方法選擇上，往往優(yōu)先使用目標成本法，但該方法測算結(jié)果存在誤差，無法實現(xiàn)精確控制。在成本測算過程中，部分工作人員缺乏經(jīng)驗，也沒有可靠的同類型項目作為參考，極易導致目標成本核算不準確，后續(xù)成本控制缺乏基準。此外，目標成本核算不準確，致使其無法細化分解，對于非人力可控的因素預算部門無法將其控制在目標成本以下，甚至有的部門僅僅將可控制的工程項目拆分出來進行成本控制，將成本空間留給不可控項目，致使目標分解不合理，成本控制計劃的制訂與實際不相符，影響了最終的管控效果。

2.4 計劃執(zhí)行流于形式，未能實現(xiàn)全流程控制

為了保障項目成本控制效果良好，部分企業(yè)制定了相關(guān)管控制度，但因目標成本不符合實際需求，制度流于形式，無法發(fā)揮其導向及約束作用。有關(guān)部門在成本控制過程中出現(xiàn)不合理行為時，往往有足夠的理由開脫，致使企業(yè)績效考核管理名存實亡。此外，部分企業(yè)缺乏對全過程控制體系的重視，難以與現(xiàn)階段開發(fā)企業(yè)實際情況相匹配，現(xiàn)有的體系也無法發(fā)揮其對開發(fā)項目全流程的控制的作用。

2.5 成本偏差未能解決，控制效果不夠理想

為了更好地落實成本控制，相關(guān)制度要求各企業(yè)在成本計劃落實后定期進行偏差分析，明確實際成本與目標成本之間的偏差，分析偏差存在原因，落實經(jīng)驗積累，合理調(diào)控成本管理體系，動態(tài)調(diào)整控制計劃，為后續(xù)項目開發(fā)提供經(jīng)驗及依據(jù)。然而在實際執(zhí)行過程中，諸多企業(yè)部門流于形式，僅僅對成本偏差進行了簡單的記錄及表面描述，未能達到總結(jié)的目的，致使控制效果不理想，執(zhí)行力度不佳。

3 保障性住房管理優(yōu)化策略

3.1 強化成本控制意識，提升成本管理經(jīng)驗

首先，承擔保障性住房設(shè)計及建設(shè)的相關(guān)企業(yè)，需摒棄傳統(tǒng)的思想觀念，積極學習及引進先進的管理理念，迎合國家相關(guān)政策，全面解讀成本控制內(nèi)涵，強化成本控制意識，增強其責任感。其次，管理者需強化員工思想建設(shè)，以專題講座、座談會等形式強化成本控制知識宣傳力度，邀請專業(yè)人士講述成本控制的重要性及具體實施內(nèi)容，促使員工能夠?qū)⒊杀究刂埔庾R貫穿設(shè)計及建設(shè)始終，明確自身職責，發(fā)揮主觀能動性。同時，也要重視法律法規(guī)知識的傳播，強化相關(guān)法律體系的約束力度。

3.2 完善成本管理制度，優(yōu)化管理組織機構(gòu)

制度是建設(shè)之本。首先，開發(fā)企業(yè)需立足實際，以戰(zhàn)略發(fā)展目標為導向，全面構(gòu)建完善的管理制度，確保制度的合理性及可行性。其次，要設(shè)立專門的保障性住房管理機構(gòu)，以便其對建設(shè)項目進行統(tǒng)一管理。依據(jù)崗位要求聘請專業(yè)素質(zhì)較高的工作人員，確保其具備成本管理意識，具有較強的責任感，避免其因自身利益而違反相關(guān)規(guī)定，影響成本控制質(zhì)量［2］。與此同時，管理者需依據(jù)設(shè)計、施工及監(jiān)理等諸多崗位職責，合理劃分職責權(quán)限，做到人盡其用，最大化利用人力資源，降低成本費用。最后，需完善成本責任制度，明確工作內(nèi)容直接責任人及間接責任人，并建立完善的獎懲制度，直接與成本控制效果掛鉤，定期對項目成本控制執(zhí)行情況所涉及的人員進行考核，并將考核結(jié)果計入當月績效。完善評比制度，激發(fā)員工競爭意識，定期對表現(xiàn)優(yōu)異的部門或員工給予獎勵，激發(fā)員工工作積極性；反之，給予適當懲處，起到警示作用。

3.3 準確核算目標成本，分解細化成本目標

目標成本是成本控制各項工作落實的導向，相應工作的落實是在目標成本基礎(chǔ)上，以成本控制計劃為依據(jù)開展的。對此，企業(yè)需在項目實施前編制詳細的成本目標計劃。值得注意的是，在核算目標成本時企業(yè)需重視數(shù)據(jù)的收集及分析，借助信息化手段收集海量繁雜的數(shù)據(jù)，深入分析數(shù)據(jù)背后的含義，可通過倒求預測產(chǎn)品的目標成本。預算部門可查閱成本經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫，充分考慮市場價格變動情況，測算項目開發(fā)總成本，確保最終測算結(jié)果真實有效，項目的合計成本小于企業(yè)能接受的最大目標成本，在項目審核通過后可以作為施工階段的目標成本?？偰繕顺杀敬_定后，為了保障目標成本能夠?qū)崿F(xiàn)，需要對其進行細化分解，編制成本控制計劃。值得注意的是，目標成本的分解務必在目標成本預測基礎(chǔ)上，能夠以項目總體情況為依據(jù)，對總體目標成本進行分解，確保在分解構(gòu)成的同時也能分解責任系統(tǒng)，落實目標成本責任，實現(xiàn)權(quán)力及利益的具體化、明細化。

3.4 強化計劃執(zhí)行力度，落實成本全流程控制

在項目具體落實過程中，企業(yè)加大考核力度，將實際成本與目標成本相比較，并通過實際不斷完善管理制度及考核體系，強化計劃執(zhí)行力度，達到成本控制目的。此外，為了保障成本控制效果良好，設(shè)計及施工過程中需落實全流程成本控制，避免某一環(huán)節(jié)費用支出超出目標成本，而影響成本控制效率。首先，設(shè)計成本控制方面。政府需要向設(shè)計單位提供詳細的住房建設(shè)資料，設(shè)計單位也要明確保障住房的性質(zhì)，在設(shè)計過程中務必遵循適用性原則，在保障工程質(zhì)量的前提下，節(jié)約建造成本。與此同時，也要重視各個專業(yè)的協(xié)調(diào)合作，合理設(shè)計住房面積及結(jié)構(gòu)，確保其能夠滿足購房者的居住需求。設(shè)計過程中務必滿足經(jīng)濟性，做好圖紙審查工作，對可能影響工程質(zhì)量及成本的問題進行詳細分析［3］。其次，施工成本控制方面。一方面，需控制現(xiàn)場成本，對成本控制人員進行專業(yè)化、系統(tǒng)化培訓，豐富其理論知識。另一方面，需強化簽證管理，務必保留簽證資料，為后期結(jié)算提供依據(jù)。對材料單價進行簽證時務必詳查綜合單價，避免后期重復結(jié)算。同時，要選擇適宜的工程價款結(jié)算方式，設(shè)定結(jié)算時間，現(xiàn)場造價控制人員需留取第一手資料，便于后期結(jié)算工作的開展。最后，竣工結(jié)算階段成本控制需全面收集結(jié)算相關(guān)資料，并詳細對比原始材料，在審核工程量時也要依據(jù)定額規(guī)定的計算方法，劃分項目實施審核。若工程量變更，則需詳細審核，避免施工單位虛報工程量。這一過程務必遵循有增必有減的原則［4］。此外，需要詳查工程單價，審查其價格是否符合市場信息價格，衡量建筑材料設(shè)備的選擇是否符合投標及圖紙設(shè)計要求，審核取費標準，明確成本控制情況，保障住房質(zhì)量。

3.5 定期分析成本偏差，提升成本控制水平

目標成本與實際成本執(zhí)行偏差的分析能夠直觀反映各部門目標成本的完成情況，為后續(xù)的項目建設(shè)提供依據(jù)及把控方向。一方面，企業(yè)可外聘專家召開專題總結(jié)會議，分析成本實際控制情況與目標成本偏差，究其原因，并提出改進策略，促使實際成本不斷趨近于目標成本。另一方面，需組織相關(guān)人員細化分解各部門實際成本的控制情況，明確各環(huán)節(jié)實際成本的控制情況，對超出目標成本的費用進行綜合分析，后續(xù)加大管控力度，對人工、材料及機械等諸多因素進行綜合控制，從而達到降低成本的目的。此外，可借助信息化系統(tǒng)優(yōu)化成本控制系統(tǒng)功能。各部門要及時統(tǒng)計費用支出相關(guān)數(shù)據(jù)，管理人員可依據(jù)數(shù)據(jù)收集情況明確成本變動情況，提醒有關(guān)部門及時做出應對策略，實現(xiàn)自動化及智能化管理，及時糾偏，定期分析偏差原因，螺旋式提升成本控制水平。

4 保障性住房成本控制實施保障策略

4.1 完善目標成本管理體系

完善的目標成本管理體系是各項管理工作有序開展的關(guān)鍵。對此，開發(fā)企業(yè)需以項目特點為基礎(chǔ)，在經(jīng)濟適用的原則上制定項目目標成本，對其進行分解細化。同時，也要以費用支出情況為依據(jù)，對各項成本控制內(nèi)容進行動態(tài)化調(diào)整。在項目設(shè)計及建設(shè)初期，務必落實全面預算管理，合理編制目標成本，確保其合理性及可行性，從而對整個項目管理及成本控制活動起到引導作用。在目標成本制定后需將其分解至每個階段工作目標，貫穿項目管理活動的各個環(huán)節(jié)，結(jié)合實際施工情況，形成閉環(huán)管理，提升成本控制質(zhì)量。

4.2 構(gòu)建長效問責機制

對開發(fā)企業(yè)而言，落實成本控制工作不僅僅是管理層的工作，也是各個部門、各員工的職責范圍。對此，需強化全員成本控制意識，確保其能夠在滿足質(zhì)量要求的前提下減少人力、物力及財力等支出費用，將口號轉(zhuǎn)換為實際行為，促使全員能夠參與到成本控制工作中。為了保障各員工能夠發(fā)揮主觀能動性，務必制定成本責任實施細則，實行全員責任制。

4.3 完善績效考核體系

要想高效落實成本控制，務必強化制度及行為約束力。對此，需完善績效考核體系，制定詳細合理的考核指標，樹立創(chuàng)新意識，創(chuàng)新績效考核方法，積極引入平衡計分卡，將成本目標、質(zhì)量目標、工期目標等分解至各個崗位，確保全員知曉各目標實現(xiàn)路徑，強化制度約束力。以該體系為基礎(chǔ)，企業(yè)可適當增加企業(yè)各崗位員工的績效獎金，激勵員工工作積極性，使其能夠認真履行職責，部門之間能夠形成合力，以合作監(jiān)督的工作模式實現(xiàn)成本控制目標。

5 結(jié)束語

保障性住房是民生工程，多由政府撥付資金用于建設(shè)及運營。因此，遵循節(jié)約原則、落實成本控制尤為重要，是提升資金使用效率的關(guān)鍵途徑。保障性住房有其獨有的特性，要想落實成本控制，務必遵循全過程原則，從思想觀念、制度體系、組織結(jié)構(gòu)、目標成本及偏差分析等諸多方面入手，通過成本控制管理體系的完善、績效考核體系的構(gòu)建及問責制度的落實等保障措施實現(xiàn)成本控制，縮減目標成本與實際成本之間的偏差，助力保障性住房建設(shè)企業(yè)良性發(fā)展。

參考文獻

［1］陳小燕. 上海市大型居住社區(qū)保障性住房項目結(jié)算與成本控制探討［J］. 工程與建設(shè)，2019，33（2）：299-301.

［2］王俋炅. 保障性住房建設(shè)成本控制分析［J］. 住宅與房地產(chǎn)，2021（9）：15-16.

［3］崔穎. 淺談當前保障性住房建設(shè)與管理存在的問題及對策［J］. 建材發(fā)展導向（下），2022，20（20）：61-63.

［4］陳艾. 保障房建設(shè)中工程造價成本的有效控制分析［J］. 內(nèi)蒙古煤炭經(jīng)濟，2021（6）：77-78.