鄧丹華

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)以其經(jīng)營周期長、資金占用大、受宏觀環(huán)境影響大等特點，均彰顯著房地產(chǎn)企業(yè)的運營管理、會計核算、財務管理上有其特有的行業(yè)特征。房地產(chǎn)企業(yè)財務報表中所披露數(shù)據(jù)與一般企業(yè)有著較大的區(qū)別，若局限于一般企業(yè)的財務數(shù)據(jù)解讀，將會陷入極大的誤區(qū)。鑒于此，本文結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營、會計核算的特點，探索房地產(chǎn)企業(yè)財務報表分析的特殊性，結(jié)合傳統(tǒng)的財務報表分析方法，提出財務分析指標的修正方法，及提升財務報表分析水平的途徑。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務報表分析；管理用報表

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)自上世紀80年代興起，經(jīng)過30多年的迅猛發(fā)展，投資屬性遠超居住屬性。但隨著政策宏觀調(diào)控的加碼，房地產(chǎn)的投資屬性明顯減弱，而趨于逐步回歸其居住屬性，加上三條紅線的強調(diào)控，使得各房企業(yè)的現(xiàn)金流吃緊。自2021年下半年恒大事件一出，諸多百強房企相繼出現(xiàn)財務風險，房地產(chǎn)“危夷”的聲音不絕于耳。或許在這一刻，利潤已不再是第一動因，穩(wěn)健運營才是房地產(chǎn)企業(yè)長存于世的核心要素。合理的財務分析，有助于掌握企業(yè)經(jīng)營狀況，反映企業(yè)盈利能力，也有助于經(jīng)營者對經(jīng)營方針與財務政策的適當性進行判斷，不斷發(fā)掘成長動因，規(guī)避風險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務分析概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務報表的特征

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營以房地產(chǎn)項目為載體，房地產(chǎn)項目開發(fā)的主要特點有：開發(fā)周期長、業(yè)態(tài)多樣化、投資數(shù)額巨大，經(jīng)營風險大。由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的特殊性，其財務報表也有其獨特之處。

一方面，由于項目開發(fā)周期長，房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移前，預售房產(chǎn)所收取的合同價款，因未達收入確認時點，全部列于預收賬款項目，而預繳的土地增值稅、增值稅附加稅等列于應繳稅金的借方，待收入確認后方可確認為當期損益進入利潤表。同時，未達收入確認時點，對應成本仍然在開發(fā)成本科目列示。若房地產(chǎn)企業(yè)存在儲備土地時，按取得成本入賬，賬面不體現(xiàn)儲備土地的增值變動，故未真實反映土地的實值。這些因素均會導致資產(chǎn)負債表中資產(chǎn)、負債未得到真實反映。

另一方面，在收入、成本未及時結(jié)轉(zhuǎn)的同時，當期發(fā)生的期間費用及費用化的利息于利潤表中列示，報表顯示虧損，由于成本、費用與收入不配比，造成報表利潤指標與項目實際利潤指標不符，未真實反映真實的項目利潤，或者是項目利潤在報表中反映是滯后的。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務分析的重要性

企業(yè)進行財務分析，一方面，可為企業(yè)經(jīng)營決策提供有利判斷依據(jù)。隨著市場競爭日趨激烈，通過財務報表分析，經(jīng)營管理者可以更有準確了解企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀及歷史發(fā)展情況，甚至可以通過財務數(shù)據(jù)了解經(jīng)營管理水平，發(fā)現(xiàn)存在的問題并不斷改進，讓生產(chǎn)、銷售、財務等流程全面打通，減少內(nèi)部流程中的消耗，使相關(guān)經(jīng)營決策更加科學、合理。精準的財務信息為企業(yè)長、短期經(jīng)營決策和戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃將提供有利的判斷依據(jù)，為企業(yè)的長效、穩(wěn)健、健康經(jīng)營與發(fā)展打下夯實的基礎(chǔ)。另一方面，可為外部利益相關(guān)者的決策提供依據(jù)。以企業(yè)投資者、供應商、債權(quán)人等構(gòu)成的外部利益相關(guān)者，可以通過對財務報表的數(shù)據(jù)進行分析，判斷企業(yè)的經(jīng)營狀況及對未來的預期。其中，企業(yè)投資者通過對財務報表分析，可以精準了解企業(yè)經(jīng)營的情況，并通過分析毛利率、資產(chǎn)凈利率、息稅前利潤率等指標，對企業(yè)的長、短期盈利能力，現(xiàn)金流情況進行分析，對企業(yè)未來的發(fā)展的情況進行預判，從而作出投資相關(guān)決策；供應商則可以通過對財務報表分析，了解其經(jīng)營狀況，對交易過程中所使用的信用政策及時進行修正，以減少自身的經(jīng)營風險；企業(yè)的債權(quán)人通過對企業(yè)的財務報表進行分析，特別是流動、速動比率等長、短期償債能力指標的分析，對企業(yè)的償債能力進行判斷，并對該企業(yè)的信貸政策作出決策。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務分析存在的問題

（一）分析方法本身的局限性

比較分析法通常要求可比對象與自身的規(guī)模、經(jīng)濟周期、經(jīng)營特點等具有一定的相似性，同時，可比公司采用的會計政策與目標公司應該是一致的，可比公司的選取難度可見一斑，因此，在很大程度上限制了該方法的運用。

趨勢分析法受制于宏觀經(jīng)濟環(huán)境的影響，若處于相同的經(jīng)濟環(huán)境，其結(jié)果往往能反映出企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展趨勢，而若處于的經(jīng)濟環(huán)境出現(xiàn)極大變動，那其趨勢分析得出的結(jié)果，可能與未來的走勢背道而馳。比如，房地產(chǎn)2021年的大批量事故，基于2020年及以前年度所分析出來的預測結(jié)果，與2021年實際實現(xiàn)的業(yè)績數(shù)據(jù)必然會出現(xiàn)極大差異。

因素分析法通過循環(huán)替代法，逐一分析各種因素對其影響，但現(xiàn)實經(jīng)營中對目標分析指標的影響因素是多樣化的，分析過程中僅能提取出幾個較為重要指標，而在分析過程還有潛在假設(shè)，各影響因素相互不關(guān)聯(lián)，即，有且僅有一個影響因素變動，其他因素是保持固定不變的。

比率分析法將財務報表中部分相互關(guān)聯(lián)的項目通過相對數(shù)進行比較。該方法所使用的是歷史報表數(shù)據(jù)，屬于事后分析法。

除此之外，上述分析工具中的部分數(shù)據(jù)是不匹配的，并沒有對資產(chǎn)、負債、損益屬于經(jīng)營活動還是金融活動進行區(qū)分。

（二）財務報表本身的局限性

財務報表是會計核算的產(chǎn)物，會計核算是在會計基本假設(shè)的前提下進行的，僅反映企業(yè)經(jīng)營活動中與經(jīng)濟業(yè)務直接相關(guān)的數(shù)據(jù)，無法全面反映企業(yè)的所有信息，并且從時間上看，財務報表反映的信息屬于事后信息，具有一定的時滯性。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)的核算特殊性，造成其資產(chǎn)、負債、利潤在項目不同周期均可能未真實反映企業(yè)的財務狀況，因此，在進行財務分析時，應盡最大可能的將存在偏離的數(shù)據(jù)進行合理修正。

（三）企業(yè)財務管理的局限性

目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)管理者對財務工作的重視程度不夠，從而不會費心、費力去搭建貼合企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀且與戰(zhàn)略發(fā)展相匹配的財務分析制度，造成了財務分析工作者在實際工作中既沒有制度指引工作，又沒有可參考的示例，在極大程度地限制、約束了房地產(chǎn)企業(yè)的財務分析工作的開展。同時，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中面臨強競爭、高周轉(zhuǎn)等嚴峻的經(jīng)營環(huán)境，管理者基于業(yè)績壓力，必定更關(guān)注能帶來短期收益的經(jīng)營活動中，將更多的關(guān)注集中于項目投資、銷售等經(jīng)營活動中，而對企業(yè)的長效經(jīng)營活動存在一定的忽視，當然也會忽視財務分析工作。在經(jīng)營決策中，經(jīng)營管理者可能更多地關(guān)注項目周轉(zhuǎn)期、利潤等短期指標；而財務報表分析形成專項報告中的其他數(shù)據(jù)，對經(jīng)營決策方針的指引或者判斷等作用，并不能得到有效的發(fā)揮。

隨著財務系統(tǒng)的不斷迭代，財務機器人等高科技投入到企業(yè)財務工作中來，使得財務部分基礎(chǔ)崗位實現(xiàn)了自動化。但無論財務系統(tǒng)如何發(fā)展，最終都是需要人去進行分析的，所以，人這一核心因素直接決定財務報表分析質(zhì)量的高低。大多數(shù)財務人員在進行財務分析時，往往忽略了企業(yè)的實際經(jīng)營狀況、行業(yè)所處地位、生命周期等因素，沒有將定量與定性、財務與非財務等多維度的經(jīng)營數(shù)據(jù)結(jié)合起來進行分析，更多地會照本宣科，按照書本知識進行分析，單純套用財務分析公式、使用報表財務數(shù)據(jù)，使得財務分析結(jié)果粗糙，分析結(jié)果質(zhì)量不高，同樣影響管理者的分析決策；嚴重的時候，甚至有可能分析結(jié)果與實際情況相背離。

四、提升房地產(chǎn)企業(yè)財務報表分析水平的策略

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務報表分析數(shù)據(jù)修正建議

1.修正財務報表數(shù)據(jù)

首先，對預收賬款進行分析，結(jié)果客戶合同、回款情況，設(shè)置達一定回款比例后，雖未交房，仍然確認收入。經(jīng)此修正后，利潤表中反映的收入可與當期實現(xiàn)的合同收入基本達到一致，規(guī)避了收入確認滯后的問題。同時，資產(chǎn)負債表的負債的虛高情況將得到極大降低。經(jīng)調(diào)整后的報表，將更貼近于房地產(chǎn)企業(yè)的實際經(jīng)營狀況。

其次，對未進行決算的工程，按照收入配比原則，使用項目工程預算造價的預計單方成本估算當期成本，同時對損益表和資產(chǎn)負債表進行調(diào)整。

最后，根據(jù)提前確認的收入與成本，確認相關(guān)稅金，如城建稅、教育費附加、土地增值稅等，并調(diào)整入稅金及附加科目列報。

上述調(diào)整僅限于在對財務報表分析時進行的調(diào)整，而非對賬務核算進行調(diào)整，即常說的調(diào)表不調(diào)賬，不影響財務的日常賬務處理，但應做好調(diào)表記錄，以便于往后年度的分析。

2.進行比率分析時的修正

房地產(chǎn)企業(yè)財務報表常用分析工具中的比率分析法，包括長、短期償債能力分析、營運能力分析、盈利能力分析等。在未進行報表項目修正的情況下，進行比率分析時，應對部分指標進行修正。比如：進行資產(chǎn)負債率分析時，若使用報表披露的數(shù)據(jù)計算資產(chǎn)負債率，資產(chǎn)負債率極高，原因是負債中包含大量的預收賬款及較低的開發(fā)成本數(shù)據(jù)，故而導致資產(chǎn)偏低、負債偏高，無法反映企業(yè)的真實資產(chǎn)負債率。故在運用資產(chǎn)負債率進行比率計算時，可將負債中的預收賬款進行相應的剝離，調(diào)整開發(fā)成本，并以調(diào)整后的報表數(shù)據(jù)進行比率分析。

（二）引用管理用報表分析體系

在運用報表分析工具時，無論是比率分析、趨勢分析，還是運用杜邦財務分析體系，其運用的數(shù)據(jù)均來自于傳統(tǒng)的財務報表。特別是在運用杜邦財務分析體系時，總資產(chǎn)凈利潤計算公式中的總資產(chǎn)與凈利潤不匹配，并且沒有對資產(chǎn)、負債、損益區(qū)分屬于經(jīng)營活動還是金融活動。經(jīng)過學者們對傳統(tǒng)財務報表的運用與反思，并嘗試和探索的新的管理用財務報表體系，核心思想是將公司的活動分為經(jīng)營活動、金融活動兩類，以分別反映公司不同類型的業(yè)務，同時還能將股東價值的驅(qū)動因素反映出來，從根本上加強了企業(yè)整體財務情況的可預測性，繼而使企業(yè)管理能與外部環(huán)境變化有效結(jié)合，對企業(yè)決策進行適時的完善和調(diào)整，從而實現(xiàn)股東價值最大化的目標。

適時引入管理用報表分析體系，可以更細致地區(qū)分經(jīng)營活動與金融活動，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動也將有更將明確導引作用。

（三）進一步提高財務報表的質(zhì)量

財務報表的質(zhì)量受會計核算準確性、及時性等因素直接影響，而會計核算的準確性也體現(xiàn)著整個企業(yè)的財務管理水平。企業(yè)應該重視會計核算的標準化及準確性，確保會計核算中產(chǎn)生的數(shù)據(jù)是真實的、準確的、可信的，如此方可產(chǎn)出高質(zhì)量的財務報表。此外，還應加強業(yè)財融合，強化對非財務數(shù)據(jù)的收集，以利于進行分析時，尋找形成此結(jié)果的底層原因，同時，也可以通過分析財務數(shù)據(jù)、非財務數(shù)據(jù)，找出一些重要財務指標的業(yè)務驅(qū)動因素，向經(jīng)營業(yè)務提供財務數(shù)據(jù)支持，而不是僅僅提供一個干癟的、無內(nèi)涵的財務指標。也就是說，財務不僅僅應關(guān)注財務數(shù)據(jù)，更應該通過財務數(shù)據(jù)去反觀業(yè)務，通過財務的專業(yè)分析來反向指引業(yè)務。

（四）整體提升財務人員的分析能力和綜合素養(yǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)屬于特殊行業(yè)，會計核算具有其特有的行業(yè)特征，其涉及的稅種相對較多，相對復雜，對財務人員的要求相對來講比較高，不僅需要較強的專業(yè)能力，更需要擁有強大的自學能力，必須不斷學習房地產(chǎn)行業(yè)不斷變化的稅收法律法規(guī)，以適應崗位的需求。

房地產(chǎn)企業(yè)財務人員，一方面，需要不斷加強自身專業(yè)素養(yǎng)的提升，另一方面，應加強財務報表分析的培訓與學習，不斷將各種分析工具運用于實踐，摸索各財務指標與經(jīng)營業(yè)務的內(nèi)在聯(lián)系，逐步擺脫埋頭記賬的賬房先生的形象，向業(yè)財融合的財務伙伴發(fā)展。

（五）管理層加強對財務報表分析的重視

房地產(chǎn)企業(yè)管理層應充分調(diào)整各部門、各人員對財務報表分析的重視程度，并對相關(guān)分析人員進行充分地培訓，充分確保財務報表分析工作能有效地進行。只有有效的共同協(xié)調(diào)配合，才能在對財務報表分析的過程中及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營管理中存在的問題，并挖掘其業(yè)務動因。除此，還應積極借助輔助軟件，如OFA；通過預設(shè)的參數(shù)，消除人為因素而導致財務分析數(shù)據(jù)失真。

（六）加強業(yè)財融合的推進

受制于財務報表披露數(shù)據(jù)類型的限制，非財務信息往往不被反映在其中，一些比較重要的非財務信息可能會被披露在報表附注中，但那僅占極小的比例，因此，在運用財務指標進行分析的同時，應將財務信息、非財務信息進行充分融合。

房地產(chǎn)企業(yè)應充分運用現(xiàn)代化技術(shù)手段，全面搜集相關(guān)信息、數(shù)據(jù)，并結(jié)合企業(yè)自身經(jīng)營情況，篩選并將其運用到分析中去，以提高財務分析效率及質(zhì)量?；谄髽I(yè)所處生命周期、行業(yè)整體發(fā)展態(tài)勢、宏觀經(jīng)濟形勢，充分且恰當運用財務指標進行析，這樣得出的分析結(jié)論，一方面能合理保證分析結(jié)論的可靠性與充分必，才能有助于企業(yè)全面的、恰當?shù)牧私狻⒎治銎髽I(yè)的信息。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)由于項目開發(fā)周期長、資金投入大、投資回收期長等特點，使項目公司面臨較大的經(jīng)營風險和財務風險，其財務報表所反映的信息與企業(yè)實際經(jīng)營情況往往產(chǎn)生較大偏差，因此，對房地產(chǎn)企業(yè)財務報表分析不能完全局限于企業(yè)財務報表上的數(shù)據(jù)。與此同時，企業(yè)憑借其擁有較多的一手數(shù)據(jù)進行財務報表分析，可以有效反映公司項目運營成果、揭示經(jīng)營風險及財務風險；同時，還可以結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略目標，為企業(yè)的長遠發(fā)展，提供夯實的財務支持。雖然其對企業(yè)的作用不言而喻，仍面臨諸多問題，但隨著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗的積累，管理層對財務工作的重視程度也在逐漸提高，財務從業(yè)的整體素質(zhì)在人員不斷更迭的過程中也得到了有效的提高。經(jīng)過此輪風波，相信各房地產(chǎn)企業(yè)必將會加強管理層對財務分析工作的重視，不斷提升企業(yè)的財務分析能力，并逐步形成適合企業(yè)自身的財務分析制度、體系。財務分析從業(yè)人員的整體素質(zhì)雖已得到有效的提高，但仍應在專業(yè)鉆研上不懈努力，以更好地為企業(yè)經(jīng)營決策提供財務指引。

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