閔樂 張子璇

摘? ?要：我國各地房價水平和增速差異明顯，地方政府的房地產(chǎn)調(diào)控面臨“因城施策”的挑戰(zhàn)。蒂布特模型強調(diào)房價差異源于公共產(chǎn)品水平，然而地區(qū)間居民流動顯然并非如理論假設(shè)那樣“自由”。借助巴薩效應(yīng)勞動力遷徙受限從而可貿(mào)易部門勞動效率影響價格的分析框架，提出房地產(chǎn)價格地區(qū)間差異的形成機制，并利用2013—2020年我國各省房價的面板數(shù)據(jù)進行實證檢驗。結(jié)果顯示，地方公共產(chǎn)品水平與房地產(chǎn)價格顯著正相關(guān)，但在引入代表可貿(mào)易部門生產(chǎn)效率的解釋變量后，蒂布特模型不再成立，而巴薩效應(yīng)成立。因此，建議地方政府在調(diào)控房價時參考“勞動效率—遷徙成本—房價變化”的循環(huán)機制進行。

關(guān)鍵詞：蒂布特模型；巴薩效應(yīng)；房地產(chǎn)價格

中圖分類號：F299.233? ? ? ?文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2023）16-0049-03

房地產(chǎn)是我國的基礎(chǔ)性和支柱性產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟投資、消費和財政等方面扮演著重要角色；同時，房地產(chǎn)也是居民主要支出，因此，房地產(chǎn)的合理定價既事關(guān)經(jīng)濟也關(guān)切民生。為了避免房地產(chǎn)價格過快上漲可能造成的系統(tǒng)性風(fēng)險，我國政府運用信貸、貨幣和稅收政策等多項措施調(diào)控房地產(chǎn)價格。目前，我國各地房價呈現(xiàn)分化態(tài)勢，不僅區(qū)域間差距大，而且增速差異明顯，有的地區(qū)甚至出現(xiàn)房價負增長。各地房價的分化給地方政府的房地產(chǎn)調(diào)控帶來了挑戰(zhàn)，如果不能對房地產(chǎn)價格做出正確判斷，就可能會面臨房地產(chǎn)調(diào)控“矯枉過正”或者政策反復(fù)，導(dǎo)致人為增加價格波動的風(fēng)險。

關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素的研究有很多，其中比較著名的是1956年蒂布特提出的公共產(chǎn)品決定房價水平的模型（Tiebout，1956）?；诰用褡杂闪鲃訔l件下“用腳投票”的理論，蒂布特模型強調(diào)各地區(qū)房價差異的原因是公共產(chǎn)品水平的差異。居民在地區(qū)間流動顯然并非如蒂布特假設(shè)的那樣“自由”，遷徙成本越高，蒂布特模型的有效程度越低。我們試圖在遷徙成本的基礎(chǔ)上分析房價地區(qū)差異的形成。巴拉薩-薩繆爾森效應(yīng)（簡稱“巴薩效應(yīng)”）原本是國際經(jīng)濟學(xué)框架下研究實際匯率長期變動的理論（Balassa，1964；Samuelsson，1964），借助這個理論我們試圖分析在遷徙受到限制條件下地區(qū)間房地產(chǎn)價格差異的形成機制。

一、理論分析和研究假設(shè)

蒂布特模型認為，在無遷徙成本等假設(shè)前提下，居民會盡量選擇最符合自身公共產(chǎn)品需求的城市或地區(qū)，即居民以“用腳投票”的方式來對政府公共服務(wù)的滿意度進行投票。而地方政府因爭奪居民的流向而在公共產(chǎn)品的供給方面產(chǎn)生競爭，最終導(dǎo)致公共資源的有效配置。地方政府對于公共產(chǎn)品的供給如同私人經(jīng)濟領(lǐng)域存在著一般均衡，可以得到政府提供公共產(chǎn)品的最優(yōu)解。蒂布特模型的重要意義在于政府提供的公共產(chǎn)品影響房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，因而公共產(chǎn)品的供給水平被資本化到住宅價格上來，即公共產(chǎn)品的資本化。該模型得到了實證研究的支持（Oates，1969）。

巴薩效應(yīng)假設(shè)，可貿(mào)易品價格由國際市場決定而非國內(nèi)市場決定，同時，勞動力只能在國內(nèi)市場自由流動，而資本在國內(nèi)、國際市場均可自由流動。勞動力在國內(nèi)自由流動使得可貿(mào)易部門和非可貿(mào)易部門的均衡工資相等，因此，勞動力工資水平由可貿(mào)易部門的勞動生產(chǎn)率決定。如果可貿(mào)易部門生產(chǎn)率相對提高，非可貿(mào)易部門相對價格將上漲。我們可以將巴薩效應(yīng)的原理應(yīng)用于國內(nèi)房地產(chǎn)市場。相對于國內(nèi)其他地區(qū)的市場來說，房地產(chǎn)是不可貿(mào)易品，其價格由地區(qū)內(nèi)部的供求決定；而工業(yè)制造品屬于可貿(mào)易商品，由全國或者宏觀市場的供求決定。制造業(yè)勞動生產(chǎn)率的提高會使制造業(yè)的收入以及人均工資相應(yīng)上漲，收入效應(yīng)會帶來房地產(chǎn)需求的增加；同時，非貿(mào)易的房地產(chǎn)部門工資水平也會相應(yīng)提高，成本提升也會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。蒂布特模型基于居民自由遷徙（成本為零）的假設(shè)，巴薩效應(yīng)的基礎(chǔ)則是勞動力不能流動（遷徙成本無窮大），而現(xiàn)實的遷徙成本必然在零和無窮大之間。我們綜合蒂布特模型和巴薩效應(yīng)的理論思路，提出房價地區(qū)差異的以下分析框架：各地區(qū)經(jīng)濟分為生產(chǎn)可貿(mào)易品的制造業(yè)和不可貿(mào)易品的服務(wù)業(yè)，當一個地區(qū)制造業(yè)的勞動效率較高時，非貿(mào)易品的服務(wù)部門的工資水平也會相應(yīng)提高，從而吸引外地居民遷入，①增加了對房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的提高，同時，非貿(mào)易部門人口增加造成非貿(mào)易部門工資水平和公共產(chǎn)品人均水平的下降。工資、房價和公共產(chǎn)品的相應(yīng)變化提高了遷徙成本，即遷徙成本是工資和公共產(chǎn)品的減函數(shù)、房價的增函數(shù)，因此，地區(qū)房價差異受到可貿(mào)易部門的勞動效率影響并具有均衡水平。

二、變量選擇及模型設(shè)定

我們選取2013—2020年國內(nèi)31個省市的面板數(shù)據(jù)進行模型分析。被解釋變量為各省房價水平。解釋變量一個是公共產(chǎn)品的供給水平，具體為四大類指標及細分變量；另一個是可貿(mào)易部門的勞動效率，由制造業(yè)的人均工資來表示?？紤]房價的其他影響因素和數(shù)據(jù)的可得性，使用地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平和人口密度作為控制變量。經(jīng)濟發(fā)展水平使用人均生產(chǎn)總值表示。各個變量的代號和定義見表1。

公共產(chǎn)品水平的細分變量分別是教育、醫(yī)療、環(huán)境和交通，具體指標見表2。

以上各變量的數(shù)據(jù)來自《中國統(tǒng)計年鑒2013—2020》和國家統(tǒng)計局，整理為248個樣本的面板數(shù)據(jù)。F檢驗和Hausman檢驗顯示應(yīng)選擇固定效應(yīng)模型，將變量同時取對數(shù)構(gòu)建計量模型如式（1）：

LnHPit=β0+β1LnPSit+β2LnPerinit+γXit+δi+εit（1）

其中，HPit表示第i個城市第t年的商品房價格；PSit表示第i個城市第t年的公共產(chǎn)品供給水平；Perin代表制造業(yè)人均工資；X表示為一組控制變量，包括人口密度和人均GDP，下標符號i和t分別代表城市和時間；β0為截距，β0、β1和γ分別表示各變量的系數(shù)；δi為不隨時間變化的固定效應(yīng)；εit為擾動項。

教育、醫(yī)療、環(huán)境和交通四大類的細分變量具有顯著的相關(guān)性，避免產(chǎn)生多重共線性影響回歸結(jié)果。子變量進行簡單算術(shù)平均，例如，將教育變量記為EDU，計算方法為式（2）：

EDU=0.25*perpt+0.25*permsch+0.25*permt+0.25*

perpsch（2）

采用類似方法得到醫(yī)療資源MED，交通資源TRA和環(huán)境資源ENV的數(shù)值。

利用Fisher-ADF、LLC （Levin-Lin-Chu）這兩種方式對變量進行平穩(wěn)性檢驗，所有變量都是I（0）階平穩(wěn)的。協(xié)整檢驗結(jié)果顯示，房價與地方公共產(chǎn)品供給和制造業(yè)人均工資之間均存在長期均衡關(guān)系。

三、實證結(jié)果

回歸結(jié)果（表3）顯示，當不考慮巴薩效應(yīng)時（模型一），地方公共產(chǎn)品水平對房價有顯著的正向影響，其中教育和環(huán)境在1%水平上顯著，對房價有著正向的促進作用，說明政府通過改善教育和環(huán)境資源，能夠改善居民的住房需求。交通的系數(shù)雖然較小，但在1%水平上顯著。醫(yī)療的系數(shù)為正，但對房價的影響并不顯著。地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平對房價都影響最大，系數(shù)約等于1，這是賓大效應(yīng)（Penn effect）在地區(qū)間房價差異上的具體體現(xiàn)，即人均GDP越高的經(jīng)濟體相對價格水平越高（Samuelson，1994）。

表3? 房價影響機制的回歸結(jié)果

考慮巴薩效應(yīng)的模型二在解釋變量中增加制造業(yè)人均工資，回歸系數(shù)為0.746，并在1%的水平上顯著，說明巴薩效應(yīng)成立。同時發(fā)現(xiàn)，教育、醫(yī)療和交通的系數(shù)成為負數(shù)且在1%的水平上顯著，表明在考慮巴薩效應(yīng)后，蒂布特模型不再成立有效。地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平對房價都影響變小，系數(shù)僅為0.35。人口密度在兩個模型中都不顯著，說明房地產(chǎn)的供給因素對價格差異的影響不顯著，需求因素是房地產(chǎn)價格地區(qū)差異的主要原因。

四、結(jié)論與建議

房地產(chǎn)價格是供需關(guān)系均衡的結(jié)果。鑒于土地供給的有限性，需求因素是房地產(chǎn)價格地區(qū)差異的主要原因。房地產(chǎn)需求一方面受到收入效應(yīng)的顯著作用，另一方面也要受到人員遷徙的影響。人們在地區(qū)間流動的遷徙成本是地區(qū)間工資水平差異、公共產(chǎn)品水平差異和房價差異的函數(shù)。遷徙成本與地區(qū)間房價和公共產(chǎn)品水平差異具有雙向因果關(guān)系，遷徙目的地的高房價既提高了遷徙成本也是遷徙活動的結(jié)果；同樣，地區(qū)間的遷徙也影響人均公共產(chǎn)品的水平。我們認為，房地產(chǎn)價格以及公共產(chǎn)品水平的根本決定因素是當?shù)乜少Q(mào)易部門的勞動效率。

利用2013—2020年面板數(shù)據(jù)對我國各省房地產(chǎn)價格差異的影響因素進行實證分析，在不考慮可貿(mào)易部門勞動效率的情況下，地方公共產(chǎn)品水平對房地產(chǎn)價格存在著顯著的正相關(guān)關(guān)系。這說明，公共產(chǎn)品供給水平能夠資本化在當?shù)胤績r上，但在解釋變量中引入了代表可貿(mào)易部門生產(chǎn)效率的制造業(yè)人均工資后，公共產(chǎn)品（教育、醫(yī)療和交通資源）水平與房價變?yōu)樨撓嚓P(guān)，即蒂布特模型不再成立而巴薩效應(yīng)成立，制造業(yè)人均工資顯著地正向影響房地產(chǎn)價格。

基于“房住不炒”的定位以及穩(wěn)房價和“因城施策”促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的總體戰(zhàn)略，我們提出以下建議。首先，城市發(fā)展的根基是生產(chǎn)力，所以地方政府要利用政策鼓勵、扶持和激勵可貿(mào)易部門的技術(shù)創(chuàng)新，提高制造業(yè)的勞動效率。勞動效率、居民遷徙、房價變化和財政收入是一個正向循環(huán)過程，地方政府應(yīng)努力維持和促進這個正循環(huán)，避免出現(xiàn)斷條，特別是要將財政收入用于提高勞動效率這個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。其次，地方政府招商引資和吸引人才的工作重點應(yīng)該放在可貿(mào)易部門，并且提質(zhì)比增量重要得多。主要目標是提高可貿(mào)易部門的勞動效率。最后，地方政府要保證公共產(chǎn)品處在合理水平。勞動力流入會提高房價并且攤薄公共產(chǎn)品從而提高遷徙成本，阻礙勞動力的后續(xù)流入。地方政府可參照房價水平相應(yīng)提高公共產(chǎn)品的供給水平，從而吸引勞動力特別是高素質(zhì)勞動力的持續(xù)流入。

參考文獻：

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