戴孟勇

一、規(guī)范意旨

(一) 規(guī)范目的

[1] 本條規(guī)定了房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)(以下簡稱“承租人優(yōu)先購買權(quán)”) 的成立要件、行使要件、行使限制和除斥期間。本條的規(guī)范目的是維護承租人利用房屋進行居住或生產(chǎn)經(jīng)營的穩(wěn)定。由此決定,該優(yōu)先購買權(quán)是專屬于承租人的權(quán)利,不能與房屋租賃合同相分離而單獨轉(zhuǎn)讓或繼承。〔1〕參見黃薇主編: 《中華人民共和國民法典合同編釋義》,法律出版社2020 年版,第556-557 頁。

(二) 規(guī)范史略

[2] 1983 年《城市私有房屋管理條例》 (國發(fā)〔1983〕 194 號,已失效) 第11 條首次在國家立法層面確立承租人優(yōu)先購買權(quán)。1988 年《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉 若干問題的意見(試行)》 [法(辦) 發(fā)〔1988〕 6 號,已失效,以下簡稱《民通意見》] 第118 條完全吸收了該規(guī)定,并增設(shè)出租人未提前三個月通知承租人的法律效果。1994 年《城市公有房屋管理規(guī)定》 (建設(shè)部第34 號令,已失效) 第36 條第2 款規(guī)定了公有房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

[3] 1999 年《合同法》 第230 條雖未沿用《民通意見》 第118 條關(guān)于出租人違反通知義務(wù)的法律效果的規(guī)定,但后者也未因此被廢止。直到2007 年《物權(quán)法》 施行后,2008 年《最高人民法院關(guān)于廢止2007 年底以前發(fā)布的有關(guān)司法解釋(第七批) 的決定》 (法釋〔2008〕 15 號)才以“與物權(quán)法有關(guān)規(guī)定沖突” 為由,廢止了《民通意見》 第118 條。理由是,《物權(quán)法》 未將優(yōu)先購買權(quán)規(guī)定為物權(quán),依據(jù)物權(quán)法定原則,承租人優(yōu)先購買權(quán)不應(yīng)認定為物權(quán),不具有排他性([67])?！?〕參見杜萬華、馮小光、關(guān)麗: 《〈關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋〉 的理解與適用》,載《人民司法·應(yīng)用》 2009 年第21 期,第27 頁。2009 年《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》 (法釋〔2009〕 11 號,以下簡稱2009 年《房屋租賃合同解釋》) 第21-24 條為承租人優(yōu)先購買權(quán)增設(shè)了部分規(guī)則。

[4] 本條第1 款第1 分句沿用了原《合同法》 第230 條的表述;第1 款第2 分句和第2 款吸收了2009 年《房屋租賃合同解釋》 第24 條第1-3 項內(nèi)容。因此,以之前的這些法律規(guī)范為依據(jù)的法院裁判和研究文獻,仍可用于闡釋本條內(nèi)容。

(三) 規(guī)范屬性

1.任意性規(guī)定

[5] 本條屬于任意性規(guī)定,當(dāng)事人可以約定排除其適用?！?〕參見易軍、寧紅麗: 《合同法分則制度研究》,人民法院出版社2003 年版,第200 頁(寧紅麗執(zhí)筆)。理由是,承租人既未為取得優(yōu)先購買權(quán)支付對價,“買賣不破租賃” 制度(《民法典》 第725 條) 亦足以穩(wěn)定房屋租賃關(guān)系,故本條的正當(dāng)性不夠充分,應(yīng)當(dāng)弱化而非強化其適用空間。出租人通過格式條款排除承租人的優(yōu)先購買權(quán)的,不應(yīng)依據(jù)《民法典》 第497 條第3 項認定其無效,因為承租人的主要權(quán)利是對租賃房屋進行使用、收益(第703 條),并不包括優(yōu)先購買權(quán)?！?〕參見江蘇省高級人民法院(2015) 蘇審二民申字第1047 號民事裁定書。

2.輔助規(guī)范與防御規(guī)范

[6] 從請求權(quán)基礎(chǔ)看,本條第1 款第1 分句是請求權(quán)基礎(chǔ)的輔助規(guī)范。因為承租人優(yōu)先購買權(quán)屬于形成權(quán)([27]),行使該權(quán)利后會成立一個房屋買賣合同([65]);基于該買賣合同,承租人才對出租人享有交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的請求權(quán)。

本條第1 款第2 分句和第2 款屬于防御規(guī)范。只要出現(xiàn)其中規(guī)定的事由,承租人就不能依第1 分句行使優(yōu)先購買權(quán)。

(四) 體系關(guān)聯(lián)

[7] 本條主要規(guī)范出租人通過協(xié)商方式向第三人出賣租賃房屋時,承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的一般要件及其限制,不適用于出租人以拍賣等競爭方式出賣房屋的情形。出租人委托拍賣人拍賣房屋的,優(yōu)先購買權(quán)的行使問題適用《民法典》 第727 條及拍賣規(guī)則。法院在民事執(zhí)行中強制拍賣租賃房屋的,優(yōu)先購買權(quán)的行使規(guī)則適用《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》 (法釋〔2020〕 21 號,以下簡稱《拍賣變賣財產(chǎn)規(guī)定》) 第11 條、第13條或《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》 (法釋〔2016〕 18 號) 的相關(guān)規(guī)定。

[8] 《民法典》 第728 條規(guī)范出租人違反通知義務(wù)等情形時的賠償責(zé)任及其對出租人與第三人的房屋買賣合同效力的影響?；诜l分工和評注體系的協(xié)調(diào),本文不討論第728 條。

二、成立要件

[9] 權(quán)利的發(fā)生或成立與權(quán)利的行使屬于不同層次的概念,有必要嚴(yán)格區(qū)別。優(yōu)先購買權(quán)作為一種民事權(quán)利,也應(yīng)區(qū)分其成立要件與行使要件,〔5〕參見王澤鑒: 《耕地承租人事先拋棄優(yōu)先承受權(quán)的效力》,載王澤鑒: 《民法學(xué)說與判例研究(重排合訂本)》,北京大學(xué)出版社2015 年版,第1520-1521 頁。承租人優(yōu)先購買權(quán)亦然?！?〕明確作此區(qū)分的裁判,參見山東省高級人民法院(2019) 魯民終字第626 號民事判決書;黑龍江省高級人民法院(2018) 黑民再字第328 號民事判決書。

本條第1 款第1 分句規(guī)定的是承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使要件,并非指“出租人出賣租賃房屋” 時承租人才“享有” 或取得優(yōu)先購買權(quán)。第1 款第2 分句(但書) 規(guī)定了限制行使優(yōu)先購買權(quán)的事由,亦可佐證第1 分句(主文) 規(guī)定的是行使要件。當(dāng)然,第1 款也含有優(yōu)先購買權(quán)已經(jīng)成立之意。由第1 款的文義和規(guī)范目的([1]) 可知,承租人優(yōu)先購買權(quán)的成立要件包括房屋租賃合同生效且存續(xù)、房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)移給承租人占有。

(一) 房屋租賃合同生效且存續(xù)

[10] 房屋租賃合同生效是承租人優(yōu)先購買權(quán)成立的必要條件?！?〕參見同前注〔1〕,黃薇主編書,第557 頁。相關(guān)裁判參見最高人民法院(2020) 最高法民申字第6420 號民事裁定書。至于租賃合同是否采用書面形式、是否辦理登記備案手續(xù)、是定期租賃還是不定期租賃([17]),以及租賃房屋的用途如何,均不影響優(yōu)先購買權(quán)的成立。

1.房屋的界定

[11] 本條所稱的房屋,根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》 (自然資源部令第5 號)第5 條第4 款的規(guī)定,包括“獨立成幢、權(quán)屬界線封閉的空間,以及區(qū)分套、層、間等可以獨立使用、權(quán)屬界線封閉的空間”。如果停車位構(gòu)成該款規(guī)定的房屋,依法辦理了房地產(chǎn)權(quán)利證書,則承租人對停車位享有優(yōu)先購買權(quán)?！?〕參見四川省成都市中級人民法院(2013) 成民終字第3040 號民事判決書;重慶市第一中級人民法院(2013) 渝一中法民終字第1428 號民事判決書。在租賃房屋附帶有院落的情況下,院落可視為租賃房屋的附屬土地。根據(jù)房地產(chǎn)“地隨房走” 原則(《民法典》 第357 條),承租人對租賃房屋及其院落享有優(yōu)先購買權(quán)。〔9〕參見《王利亞訴盧氏縣五交化公司、楊冬粉、薛茂生承租房屋優(yōu)先購買權(quán)案》,載《人民法院案例選》 2006 年第1 輯(總第55 輯),人民法院出版社2006 年版,第141-145 頁。不過,如果租賃合同的標(biāo)的物僅僅是或者主要是土地,則承租人對土地使用權(quán)不享有優(yōu)先購買權(quán)?！?0〕參見最高人民法院(2018) 最高法執(zhí)復(fù)字第17 號執(zhí)行裁定書;上海市高級人民法院(2020) 滬民終字第239 號民事判決書。

2.房屋租賃合同的界定

[12] 房屋租賃合同是以房屋為租賃物的租賃合同。除典型的房屋租賃合同外,部分地方性法規(guī)和規(guī)章還規(guī)定了一些視為房屋租賃或納入房屋租賃管理的行為,主要包括: ①以合作、聯(lián)營、承包、合資、入股等名義提供房屋給他人使用,取得固定收益或分成收入而不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險;②將房屋以隔間、柜臺、攤位、場地等方式分割提供給他人使用,由使用人支付約定價金;〔11〕參見《安徽省城市房屋租賃管理辦法》 (2019 年修正) 第3 條第2 款;《銀川市房屋租賃管理條例》(2012 年修正) 第4 條;《天津市房屋租賃管理規(guī)定》 (2004 年修正) 第6 條。③酒店、旅社、賓館、招待所等將其客房或其他房屋提供給他人作為固定辦公或經(jīng)營場所,由使用人支付約定價金。〔12〕參見《太原市城市房地產(chǎn)交易管理條例》 (2011 年修訂) 第40 條第3 項;《石家莊市城市房屋租賃管理辦法》 (2008 年頒布) 第3 條第2 款。若這類合同的標(biāo)的物符合法律界定的房屋,合同的內(nèi)容符合租賃合同的要素,則其性質(zhì)即屬于房屋租賃合同,應(yīng)當(dāng)適用本條。例如,合同名為承包(經(jīng)營)合同,實為房屋租賃合同的,承租人享有優(yōu)先購買權(quán)?！?3〕參見同前注〔9〕 案例;河南省商丘市中級人民法院(2010) 商民終字第1610 號民事判決書。

[13] 在廠礦、車間、酒店、浴池、商鋪、倉庫等經(jīng)營場所的承包(經(jīng)營) 合同中,如果合同除包含對房屋進行使用、收益的內(nèi)容外,還涉及使用發(fā)包方的生產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)證照及安全生產(chǎn)監(jiān)督管理等方面的內(nèi)容,則該合同即非純粹的房屋租賃合同,承包人不享有優(yōu)先購買權(quán)?！?4〕參見《葛蘭英訴城鎮(zhèn)農(nóng)機站抵押借款后又將抵押物發(fā)包給其承包經(jīng)營現(xiàn)抵押物被判決執(zhí)行給債權(quán)人應(yīng)按租賃關(guān)系由其行使優(yōu)先購買權(quán)案》,載《人民法院案例選》 2003 年第1 輯(總第43 輯),人民法院出版社2003 年版,第211-213 頁。

[14] 居住權(quán)合同不屬于房屋租賃合同。雖然居住權(quán)人與住宅所有人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系可以類推適用租賃合同的相關(guān)規(guī)定,〔15〕參見汪洋: 《民法典意定居住權(quán)與居住權(quán)合同解釋論》,載《比較法研究》 2020 年第6 期,第114-118 頁。但卻不能類推適用本條賦予居住權(quán)人以優(yōu)先購買權(quán)。主要理由是: 第一,居住權(quán)一般是無償設(shè)立的,本身就是用益物權(quán),缺乏通過優(yōu)先購買權(quán)制度保護居住權(quán)人的必要性。第二,居住權(quán)的內(nèi)容不包含優(yōu)先購買權(quán)在內(nèi),類推適用本條賦予居住權(quán)人以優(yōu)先購買權(quán),違反物權(quán)法定原則。

3.房屋租賃合同生效

[15] 房屋租賃合同的生效適用民事法律行為的一般生效規(guī)則。房屋租賃合同不成立、無效、未生效、效力待定或者確定不發(fā)生效力的,承租人不能享有和行使優(yōu)先購買權(quán)。〔16〕參見同前注〔7〕,最高人民法院民事裁定書;最高人民法院(2016) 最高法民監(jiān)字第27 號民事裁定書;《楊巧麗訴中州泵業(yè)公司優(yōu)先購買權(quán)侵權(quán)糾紛案》,載《最高人民法院公報》 2004 年第5 期,第31 頁。租賃合同因所涉及的新建建筑物尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證而部分無效的,承租人僅對該部分建筑物不享有優(yōu)先購買權(quán),對其他租賃房屋仍享有優(yōu)先購買權(quán)?！?7〕參見廣東省東莞市中級人民法院(2016) 粵19 民終字第9535 號民事判決書。

4.房屋租賃合同存續(xù)

[16] 已生效的房屋租賃合同被依法解除、被視為解除(《企業(yè)破產(chǎn)法》 第18 條第1 款)、〔18〕參見最高人民法院(2015) 民申字第1737 號民事裁定書。因期限屆滿等原因而消滅的,承租人優(yōu)先購買權(quán)隨之消滅?！?9〕參見最高人民法院(2016) 最高法民監(jiān)字第27 號民事裁定書。租賃合同中約定以房屋被政府置換、征收、收購等作為解除條件的,合同于解除條件成就時失效,承租人不再享有優(yōu)先購買權(quán)?！?0〕參見浙江省杭州市中級人民法院(2013) 浙杭民終字第1963 號民事判決書。被撤銷的租賃合同自始沒有法律約束力,承租人自始不享有優(yōu)先購買權(quán)。

[17] 在不定期房屋租賃中,雖然出租人和承租人可以隨時解除合同,但在一方通知對方解除合同前,租賃合同依然存續(xù),承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。〔21〕參見《李克儉訴韓延偉、邵學(xué)美房屋租賃合同糾紛案——不定期房屋租賃合同承租人優(yōu)先購買權(quán)的認定》,載《人民法院案例選》 2018 年第6 輯(總第124 輯),人民法院出版社2018 年版,第99 頁。租賃期限屆滿后,盡管承租人仍占有、使用房屋,但出租人對承租人提出的續(xù)租要約有異議、多次通知承租人不同意繼續(xù)租賃關(guān)系或者沒有收取租金的,則雙方未形成不定期租賃關(guān)系,承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)。〔22〕參見上海市高級人民法院(2011) 滬高民一(民) 申字第1535 號民事裁定書;浙江省高級人民法院(2011) 浙民再字第11 號民事判決書。

5.特殊房屋的租賃合同

(1) 福利性住房租賃合同

[18] 承租人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟適用住房而形成的住房租賃合同,具有福利性、保障性。這類租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系,由此產(chǎn)生的糾紛不適用《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》 (法釋〔2020〕 17 號,以下簡稱2020 年《房屋租賃合同解釋》) (第1 條第3 款),〔23〕參見最高人民法院民事審判第一庭編著: 《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》,人民法院出版社2016 年版,第22-25 頁(馮曉光執(zhí)筆)。也不適用本條。因此,福利性住房承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)。

(2) 抵押房屋的租賃合同

[19] 房屋已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移給承租人占有后,出租人又以該房屋為他人設(shè)立抵押權(quán)的(先租后押),“原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響” (《民法典》 第405 條),承租人優(yōu)先購買權(quán)也不受影響。在出租人出賣租賃房屋或者因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)而出賣租賃房屋時,承租人可在行使優(yōu)先購買權(quán)和適用“買賣不破租賃” 制度中擇一主張?！?4〕參見王利明: 《物權(quán)法研究》 (第4 版,下卷),中國人民大學(xué)出版社2016 年版,第1236-1237 頁。相關(guān)裁判參見最高人民法院(2013) 執(zhí)監(jiān)字第67 號執(zhí)行裁定書。

[20] 所有人在房屋上設(shè)立抵押權(quán)后,又將房屋出租并轉(zhuǎn)移給承租人占有的(先押后租),該抵押權(quán)可以對抗后設(shè)立的租賃權(quán)?！?5〕參見黃薇主編: 《中華人民共和國民法典物權(quán)編釋義》,法律出版社2020 年版,第507 頁。在抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)之前,出租人出賣租賃房屋的,承租人可以行使優(yōu)先購買權(quán)。因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)而拍賣租賃房屋的,根據(jù)《拍賣變賣財產(chǎn)規(guī)定》 第28 條第2 款可知,若租賃權(quán)繼續(xù)存在于房屋上,對在先抵押權(quán)的實現(xiàn)沒有影響,則法院拍賣時無需除去租賃權(quán),〔26〕參見北京市高級人民法院(2022) 京執(zhí)監(jiān)字第37 號執(zhí)行裁定書。否則法院可以依法除去租賃權(quán)后進行拍賣?！?7〕參見廣東省高級人民法院(2021) 粵執(zhí)復(fù)字第187 號執(zhí)行裁定書。法院依法除去租賃權(quán)后拍賣的,租賃合同歸于消滅,承租人不再享有優(yōu)先購買權(quán)。

(3) 查封房屋的租賃合同

[21] 結(jié)合《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》 (法釋〔2020〕 21 號,以下簡稱《查扣凍規(guī)定》) 第24 條第1 款、第3 款可知,房屋被法院查封且查封已經(jīng)公示后,所有人將房屋出租并轉(zhuǎn)移給承租人占有的,該租賃合同“不得對抗申請執(zhí)行人”。因此,法院拍賣、變賣該房屋時,可以不帶租賃權(quán)處置,〔28〕參見北京市高級人民法院(2019) 京執(zhí)異字第97 號執(zhí)行裁定書。承租人不享有優(yōu)先購買權(quán),〔29〕參見最高人民法院(2018) 最高法執(zhí)復(fù)字第22 號執(zhí)行裁定書;四川省高級人民法院(2020) 川執(zhí)復(fù)字第96 號執(zhí)行裁定書;福建省高級人民法院(2018) 閩執(zhí)復(fù)字第85 號執(zhí)行裁定書。也不適用“買賣不破租賃” 制度(2020 年《房屋租賃合同解釋》 第14 條第2 項)。房屋被法院查封但查封沒有公示的,因查封的效力不得對抗善意第三人(《查扣凍規(guī)定》 第24 條第3 款),故善意承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。

(4) 出租他人房屋的合同

[22] 出租人以自己的名義出租他人房屋,無論是否經(jīng)過房屋所有人同意,都不影響房屋租賃合同的效力。如果所有人委托出租人出租房屋,且符合間接代理的其他要件,則租賃合同直接約束所有人和承租人(《民法典》 第925 條),所有人為實際出租人,承租人享有優(yōu)先購買權(quán)?！?0〕參見江西省宜春市中級人民法院(2018) 贛09 民終字第402 號民事判決書。如果所有人與出租人之間不存在委托合同或者不符合間接代理的其他構(gòu)成要件,則承租人依據(jù)租賃合同僅對出租人享有優(yōu)先購買權(quán),對所有人不享有該權(quán)利。

[23] 承租人將租賃房屋轉(zhuǎn)租雖屬出租他人房屋,但因承租人與出租人之間不存在委托合同,故不適用間接代理制度。在轉(zhuǎn)租的情形,基于合同的相對性,承租人依據(jù)租賃合同對出租人享有優(yōu)先購買權(quán);次承租人依據(jù)轉(zhuǎn)租合同僅對承租人享有優(yōu)先購買權(quán),對出租人不享有該權(quán)利。因此,當(dāng)出租人出賣租賃房屋時,僅承租人可以行使優(yōu)先購買權(quán),次承租人不得行使?！?1〕參見同前注〔23〕,最高人民法院民事審判第一庭編著書,第290 頁(關(guān)麗執(zhí)筆)。相關(guān)裁判參見江蘇省高級人民法院(2019) 蘇民申字第4152 號民事裁定書。

(二) 房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)移給承租人占有

[24] 在承租人占有租賃房屋之前,尚未產(chǎn)生居住或營業(yè)方面的利益,通過優(yōu)先購買權(quán)保護承租人欠缺正當(dāng)性,〔32〕參見謝鴻飛、朱廣新主編: 《民法典評注: 合同編·典型合同與準(zhǔn)合同2》,中國法制出版社2020 年版,第303 頁(雷秋玉執(zhí)筆)。不符合本條的規(guī)范目的([1]) 。本條第1 款第1 分句的文義包含房屋尚未轉(zhuǎn)移給承租人占有的情形,適用范圍過寬;應(yīng)對其進行目的性限縮,將該情況排除在外。換言之,應(yīng)將房屋已轉(zhuǎn)移給承租人占有作為優(yōu)先購買權(quán)的成立要件?！?3〕《民法典》 頒布前持此觀點的裁判,參見同前注〔10〕,最高人民法院執(zhí)行裁定書;浙江省寧波市中級人民法院(2016) 浙02 執(zhí)異字第2 號執(zhí)行裁定書。在出租人就同一房屋訂立數(shù)個租賃合同的情形,優(yōu)先購買權(quán)由實際占有房屋的承租人享有。〔34〕參見同前注〔1〕,黃薇主編書,第557 頁。

[25] 出租人將房屋轉(zhuǎn)移給承租人占有的方式是交付(《民法典》 第708 條)。這種交付不導(dǎo)致物權(quán)變動,故不同于《民法典》 規(guī)定的動產(chǎn)交付(第224 條、第226-228 條)。鑒于因房屋的交付而引起房屋占有狀態(tài)的改變,與因動產(chǎn)交付而引起動產(chǎn)占有狀態(tài)的改變具有類似性,故可類推適用《民法典》 有關(guān)動產(chǎn)交付的規(guī)定來解釋房屋的交付方式。

三、法律性質(zhì)

[26] 關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì),目前主要有附強制締約義務(wù)的請求權(quán)說和形成權(quán)說兩種觀點。附強制締約義務(wù)的請求權(quán)說認為,應(yīng)將承租人優(yōu)先購買權(quán)視為直接強制締約的一種,在出租人違反締約義務(wù)將房屋出賣給第三人時,承租人可以訴請法院介入,強迫出租人對其作出承諾?！?5〕參見寧紅麗: 《論承租人的優(yōu)先購買權(quán)》,載《廣西社會科學(xué)》 2004 年第8 期,第95 頁;同前注〔23〕,最高人民法院民事審判第一庭編著書,第285-287 頁(關(guān)麗執(zhí)筆)。相關(guān)裁判參見廣東省高級人民法院(2020) 粵民申字第4784 號民事裁定書。該學(xué)說所構(gòu)造的“附強制締約義務(wù)的請求權(quán)” 概念不合邏輯,不利于確定承租人行使優(yōu)先購買權(quán)后房屋買賣合同的成立時間,也無法解釋本條第2 款規(guī)定的15 日期間的性質(zhì)([53]),因為該期間完全不適用訴訟時效制度。〔36〕參見戴孟勇: 《約定優(yōu)先購買權(quán)的理論構(gòu)造和法律適用》,載《清華法學(xué)》 2021 年第6 期,第107-108 頁。

[27] 我國學(xué)界所主張的形成權(quán)說,是受到德國和我國臺灣地區(qū)學(xué)說影響的結(jié)果。德國通說將債權(quán)性優(yōu)先購買權(quán)理解為一項通過單方的權(quán)利形成性表示來設(shè)立合同關(guān)系的形成權(quán),權(quán)利人借助行使優(yōu)先購買權(quán)的單方意思表示,即可在自己與義務(wù)人(出賣人) 之間成立買賣合同。該權(quán)利的行使以義務(wù)人與第三人訂立買賣合同為前提條件,也有學(xué)者稱之為附(停止) 條件的形成權(quán)?！?7〕相關(guān)德國學(xué)說及文獻,參見同上注,第106 頁。受德國學(xué)說影響,我國臺灣地區(qū)通說也采納形成權(quán)說,認為優(yōu)先購買權(quán)人通過單方意思表示即可形成以出賣人出賣給第三人的同樣條件為內(nèi)容的買賣合同,而無需出賣人的承諾?！?8〕參見黃健彰: 《不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)總論》,(臺灣地區(qū)) 元照出版有限公司2018 年版,第4 頁。

依照我國學(xué)界所主張的形成權(quán)說,在出租人與第三人訂立房屋買賣合同后,承租人只需將行使優(yōu)先購買權(quán)的意思表示送達出租人,即在雙方之間成立以同等條件為內(nèi)容的房屋買賣合同?！?9〕參見徐滌宇、張家勇主編: 《〈中華人民共和國民法典〉 評注(精要版)》,中國人民大學(xué)出版社2022年版,第783 頁(李金鏤執(zhí)筆);楊代雄主編: 《袖珍民法典評注》,中國民主法制出版社2022 年版,第689-690 頁(王玨執(zhí)筆)。相關(guān)裁判參見浙江省金華市中級人民法院(2019) 浙07 民終字第5939 號民事判決書;四川省德陽市中級人民法院(2019) 川06 民特字第70 號民事裁定書。如果出租人否認承租人有權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán),承租人可以訴請法院確認買賣合同已因行使優(yōu)先購買權(quán)而成立,并請求出租人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給自己。法院如認定承租人系依法行使優(yōu)先購買權(quán),可在確認買賣合同成立的同時判令出租人向承租人履行轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù),使確認之訴與給付之訴同時完結(jié)([69])?！?0〕參見朱曉喆: 《論房屋承租人先買權(quán)的對抗力與損害賠償——基于德國民法的比較視角》,載張谷等主編: 《中德私法研究》 2013 年總第9 卷,北京大學(xué)出版社2013 年版,第76-77 頁;常鵬翱: 《論優(yōu)先購買權(quán)的法律效力》,載《中外法學(xué)》 2014 年第2 期,第396-398 頁。相關(guān)判決參見四川省內(nèi)江市中級人民法院(2017) 川10 民終字第217 號民事判決書;天津市第二中級人民法院(2015) 二中民四終字第450 號民事判決書;四川省成都市中級人民法院(2014) 成民終字第1547 號民事判決書。

四、行使要件

[28] 依據(jù)本條第1 款第1 分句,承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使要件有二: 一是出租人出賣租賃房屋;二是承租人以同等條件表示購買。

(一) 出租人出賣租賃房屋

1.出賣及相關(guān)概念

[29] 本條第1 款所稱“出賣”,不包括拍賣在內(nèi)([7])。其所謂“出租人出賣租賃房屋”,是指出租人與第三人訂立房屋買賣合同。〔41〕參見韓世遠: 《合同法學(xué)》 (第2 版),高等教育出版社2022 年版,第438 頁;同前注〔39〕,楊代雄主編書,第690 頁(王玨執(zhí)筆)。相關(guān)判決參見廣東省中山市中級人民法院(2022) 粵20 民終字第414 號民事判決書。出租人僅具有出賣意圖或者向第三人作出出賣房屋的要約邀請或要約的,不屬于此所謂“出賣”,也不存在確定的同等條件,承租人無從行使優(yōu)先購買權(quán)。出租人與第三人之間的合同名為房屋贈與、實為房屋買賣的,贈與合同因?qū)偬摷僖馑急硎径鵁o效,隱藏的買賣合同如不存在效力瑕疵,應(yīng)為合法有效,承租人可行使優(yōu)先購買權(quán)。

[30] 類推適用《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉 物權(quán)編的解釋(一)》(法釋〔2020〕 24 號,以下簡稱《物權(quán)編解釋一》) 第9 條可知,因繼承、遺贈、贈與等原因?qū)е路课菟袡?quán)無償轉(zhuǎn)移給第三人的,承租人不得行使優(yōu)先購買權(quán)。名為房屋買賣、實為房屋贈與的,買賣合同因?qū)偬摷僖馑急硎径鵁o效,即使贈與合同有效,承租人也不能行使優(yōu)先購買權(quán)?！?2〕參見廣東省深圳市中級人民法院(2013) 深中法房終字第1589 號民事判決書。在因遺贈撫養(yǎng)協(xié)議、分割房屋、投資入股、〔43〕參見最高人民法院(2018) 最高法民終字第130 號民事判決書。企業(yè)合并、企業(yè)分立、〔44〕參見杜宇、鄭智楊: 《承租人對通過公司分立轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)不享有優(yōu)先購買權(quán)》,載《人民司法·案例》2010 年第8 期。企業(yè)股東變更、〔45〕參見同前注〔41〕,廣東省中山市中級人民法院民事判決書。企業(yè)向投資者分配利潤、〔46〕參見湖南省株洲市中級人民法院(2014) 株中法民四終字第163 號民事判決書。企業(yè)清算后分配剩余財產(chǎn)、〔47〕參見鄧正超: 《產(chǎn)權(quán)變更登記未侵害租賃方合法權(quán)益》,載《人民司法·案例》 2007 年第24 期。行政劃撥〔48〕參見最高人民法院(2018) 最高法民終字第756 號民事判決書?；蚱髽I(yè)改制、〔49〕參見最高人民法院(2013) 民申字第1057 號民事裁定書。政府的征收行為、法院沒收財產(chǎn)的判決等出賣以外的法律事實,導(dǎo)致房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三人的情形,承租人也不能行使優(yōu)先購買權(quán)。

[31] 出租人與第三人訂立房屋買賣合同以擔(dān)保民間借貸的,本質(zhì)上屬于民間借貸法律關(guān)系,而非一般買賣合同,承租人不得行使優(yōu)先購買權(quán)?！?0〕參見江西省高級人民法院(2019) 贛民再字第147 號民事判決書。出租人與第三人約定將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移至第三人名下,以擔(dān)保出租人對第三人的債務(wù)的,其本質(zhì)屬于讓與擔(dān)保而非房屋買賣,承租人亦不能行使優(yōu)先購買權(quán)。

[32] 出租人與第三人訂立房屋買賣合同后,因第三人未能支付購房款等原因,第三人經(jīng)出租人同意,將其合同權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓給受讓人的,不屬于再次買賣房屋,承租人不得行使優(yōu)先購買權(quán)。〔51〕參見最高人民法院(2011) 民申字第1664 號民事裁定書。

出賣人與第三人訂立房屋買賣合同后,第三人取得房屋所有權(quán)之前,出賣人又將房屋出租或者第三人授權(quán)他人將房屋出租的,因買賣合同成立時承租人尚未取得優(yōu)先購買權(quán),租賃期間沒有產(chǎn)生新的買賣合同,故承租人無權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)?！?2〕參見安徽省高級人民法院(2018) 皖民申字第1836 號民事裁定書;貴州省銅仁市中級人民法院(2020) 黔06 民終字第904 號民事判決書。

[33] 在互易的情形,承租人通常難以提供同等條件,原則上不得行使優(yōu)先購買權(quán)。不過,如第三人的對待給付為種類物,而承租人也能提供該給付,則可行使優(yōu)先購買權(quán)。〔53〕參見李家軍: 《幾種特殊出賣情形下的先買權(quán)行使問題辨析》,載《法律適用》 2014 年第9 期,第105 頁。

[34] 混合贈與屬于特殊贈與而非買賣?！?4〕參見崔建遠: 《合同法》 (第4 版),北京大學(xué)出版社2021 年版,第475-476 頁。出租人以混合贈與方式將房屋贈與第三人時,承租人不得行使優(yōu)先購買權(quán)。例如,出租人將市價1700 萬余元的酒店以900 萬余元的價格出賣給其法定代表人,該法定代表人是出租人的實際控制人之子,〔55〕參見陶鄭忠、楊立轉(zhuǎn)、孫猛: 《特殊身份關(guān)系可排除優(yōu)先購買權(quán)的行使》,載《人民司法·案例》2015 年第22 期,第50 頁?；蛘叱鲎馊藢⒎课菀猿杀緝r出賣給投資人以沖抵投資款、〔56〕參見湖南省張家界市中級人民法院(2016) 湘08 民終字第240 號民事判決書。出賣給其隱名股東〔57〕參見廣東省廣州市中級人民法院(2019) 粵01 民終字第9156 號民事判決書?；蚱淇毓晒蓶|的近親屬,〔58〕參見福建省南平市中級人民法院(2014) 南民終字第641 號民事判決書。均構(gòu)成混合贈與,承租人不得行使優(yōu)先購買權(quán)([51])。

[35] 出租人與第三人協(xié)議以租賃房屋抵債的,本質(zhì)上與買賣無異,承租人可以行使優(yōu)先購買權(quán)(2020 年《房屋租賃合同解釋》 第15 條)?！?9〕參見同前注〔23〕,最高人民法院民事審判第一庭編著書,第298-299 頁(關(guān)麗執(zhí)筆)。相關(guān)裁判參見同前注〔50〕,江西省高級人民法院民事判決書;遼寧省高級人民法院(2019) 遼民申字第5462 號民事裁定書。

2.出賣租賃房屋

[36] 出租人出賣的須是已轉(zhuǎn)移給承租人占有的租賃房屋。出租人出賣租賃房屋以外的其他房屋,或者承租人無法證明租賃房屋已被出租人出賣的,不能行使優(yōu)先購買權(quán)。〔60〕參見同前注〔16〕,《最高人民法院公報》 案例,第30-33 頁。

[37] 本條第1 款所稱“出租人出賣租賃房屋”,包括以下情形: 第一,租賃房屋為出租人單獨所有,出租人將房屋的全部份額出賣給第三人。第二,租賃房屋為出租人單獨所有,出租人將房屋的部分份額出賣給第三人。第三,租賃房屋為數(shù)個出租人共同共有,全體出租人共同將房屋出賣給第三人。第四,租賃房屋為數(shù)個出租人按份共有,全體出租人共同將房屋出賣給第三人,或者部分出租人依2/3 多數(shù)決將房屋出賣給第三人。第五,租賃房屋為數(shù)個出租人按份共有,部分出租人將其共有份額出賣給第三人。在第一、三、四種情形,承租人可以行使優(yōu)先購買權(quán)。在第二種情形,應(yīng)允許承租人行使優(yōu)先購買權(quán),否則出租人即可通過多次轉(zhuǎn)讓部分份額的方式將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三人,以此規(guī)避優(yōu)先購買權(quán)。第五種情形涉及本條第1 款第2分句,后文單獨討論([48-50])。

[38] 在出租人將租賃房屋與其他房屋或附屬設(shè)施作為一個整體出賣的情況下,否定說認為,承租人不得就該部分房屋行使優(yōu)先購買權(quán),因為整體出賣的房屋與承租人承租的該部分房屋并非同一標(biāo)的?！?1〕參見最高人民法院(2017) 最高法民申字第1587 號民事裁定書;《個別房屋的承租人不能行使對打包整體出售的房屋的優(yōu)先購買權(quán)——羅志廣訴廣東省華僑房產(chǎn)建設(shè)公司、陳良義、黃取嬌優(yōu)先購買權(quán)糾紛案》,載《人民法院案例選(月版)》 2009 年(總第4 輯),中國法制出版社2009 年版,第21-22 頁。2004 年《最高人民法院關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優(yōu)先購買權(quán)的復(fù)函》 ([2004] 民一他字第29 號,以下簡稱《復(fù)函》) 持折中說,認為“從房屋使用功能上看,如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對獨立的,則承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)僅及于其承租的部分房屋”。反之,如果房屋不可分割或分割會明顯降低其整體價值,則承租人對其承租的部分房屋不能行使優(yōu)先購買權(quán)。〔62〕參見北京市高級人民法院(2020) 京民申字第1805 號民事裁定書;山東省棗莊市中級人民法院(2019) 魯04 民終字第4015 號民事判決書。折中說會導(dǎo)致優(yōu)先購買權(quán)是否具備行使條件、如何認定同等條件等問題變得復(fù)雜,嚴(yán)重影響出租人與第三人的買賣合同中標(biāo)的物范圍和價款的確定性。另外,因本條的正當(dāng)性不足,對其適用應(yīng)予弱化([5]),故應(yīng)以否定說為妥。

[39] 出租人將租賃房屋與其他房屋或附屬設(shè)施作為一個整體出賣時,就部分房屋的承租人對整體出賣的房屋能否行使優(yōu)先購買權(quán)的問題,否定說的主要理由是,承租人承租的部分房屋與出租人整體出賣的房屋并非同一標(biāo)的?！?3〕參見四川省高級人民法院(2020) 川民申字第842 號民事裁定書;《陳偉文訴連平縣五金交電化工公司確認優(yōu)先購買權(quán)糾紛案》,載《人民法院案例選》 2007 年第3 輯(總第61 輯),人民法院出版社2008 年版,第86-88 頁?！稄?fù)函》 采納折中說,認為“承租人承租的部分房屋占出租人出賣的全部房屋一半以上的,則其對出租人出賣的全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán);反之則不宜認定其對全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)”。受此影響,不少法院支持折中說,認為租賃房屋面積占比未過半的承租人不能行使優(yōu)先購買權(quán)?！?4〕參見最高人民法院(2018) 最高法民申字第3900 號民事裁定書;北京市高級人民法院(2020) 京民申字第278 號民事裁定書;四川省高級人民法院(2019) 川執(zhí)監(jiān)字第2 號執(zhí)行裁定書。折中說有利于保護租賃房屋面積占比過半的承租人,也可避免產(chǎn)生數(shù)個承租人均行使優(yōu)先購買權(quán)的復(fù)雜局面。依據(jù)折中說,若數(shù)個承租人的租賃房屋面積之和占比過半,亦可作為一個整體行使優(yōu)先購買權(quán)。

(二) 承租人以同等條件表示購買

1.承租人

[40] 依據(jù)本條享有和行使優(yōu)先購買權(quán)的主體是承租人。承租人以第三人的名義利用租賃房屋對外經(jīng)營的,第三人不能享有和行使優(yōu)先購買權(quán)。〔65〕參見最高人民法院(2013) 民申字第2418 號民事裁定書。與承租人共同居住的人或者共同經(jīng)營人,〔66〕參見湖北省武漢市中級人民法院(2018) 鄂01 民終字第10232 號民事判決書。或者根據(jù)與承租人的離婚協(xié)議實際使用租賃房屋的第三人,〔67〕參見湖北省高級人民法院(2019) 鄂民申字第770 號民事裁定書。均非本條所稱的承租人。

[41] 法律、行政法規(guī)等對購房人資格設(shè)有限制的,如要求購房人為本村村民、擁有當(dāng)?shù)貞艏蚶U納社保達一定年限、具有購買二套房的資格等,承租人取得購房資格后才能行使優(yōu)先購買權(quán)。地方政府規(guī)定科教用地及地上房屋只能轉(zhuǎn)讓給符合規(guī)定條件的科技研發(fā)企業(yè)或機構(gòu),不得轉(zhuǎn)讓、銷售給個人的,個人承租人不得行使優(yōu)先購買權(quán)。〔68〕參見江蘇省南京市中級人民法院(2021) 蘇01 民終字第2148 號民事判決書。

[42] 承租人優(yōu)先購買權(quán)作為形成權(quán),在行使上具有不可分性。承租人為數(shù)人的,無論其租金債務(wù)為按份債務(wù)或連帶債務(wù),都應(yīng)作為整體行使優(yōu)先購買權(quán);部分承租人放棄行使的,其他承租人仍應(yīng)作為整體行使該權(quán)利。

2.同等條件

[43] 本條第1 款所稱的同等條件,應(yīng)以出租人與第三人訂立的房屋買賣合同中約定的內(nèi)容為準(zhǔn),包括價款及其履行方式、履行期限等條款(類推適用《物權(quán)編解釋一》 第10 條)。該買賣合同原則上須為有效合同。如該合同存在無效、可撤銷、效力待定、未生效、被解除等情形,則是否影響優(yōu)先購買權(quán)的行使,需視不同情況而定。

第一,若該買賣合同因違法或背俗而無效,由于缺乏有效的同等條件,承租人不得行使優(yōu)先購買權(quán)?！?9〕參見最高人民法院(2013) 民申字第1301 號民事裁定書;同前注〔6〕,黑龍江省高級人民法院民事判決書;上海市高級人民法院(2011) 滬高民一(民) 再終字第8 號民事判決書。若該買賣合同因約定的較高或較低價格構(gòu)成通謀虛偽表示而無效,雙方實際以隱藏的真實價格進行交易,則同等條件應(yīng)依隱藏行為確定。例如,出租人與第三人的實際交易價格與用于備案、逃避稅收的合同中約定的價格不一致的,同等條件應(yīng)以雙方約定的實際交易價格為準(zhǔn)。〔70〕參見《當(dāng)實際交易價格與備案合同價格不一致時,承租人不能要求以備案合同價格作為同等條件主張優(yōu)先購買權(quán)》,載最高人民法院民事審判第一庭編: 《民事審判指導(dǎo)與參考》 2009 年第2 集(總第38 集),法律出版社2009 年版,第206-209 頁。

第二,若該買賣合同屬于可撤銷合同,在合同被撤銷后,同等條件不復(fù)存在,承租人不得行使優(yōu)先購買權(quán)。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)之后,該買賣合同被撤銷的,因被撤銷的合同自始無效,同等條件自始不存在,故承租人與出租人的買賣合同視為自始不成立。

第三,若該買賣合同屬于效力待定的合同,在該合同生效前或者確定不發(fā)生效力后,因缺乏有效的同等條件,承租人無從行使優(yōu)先購買權(quán);該合同生效后,承租人可以行使優(yōu)先購買權(quán)。

第四,若該買賣合同屬于未生效合同,例如因附有生效條件或生效期限而暫未生效,或者因未辦理報批手續(xù)而暫未生效,〔71〕參見同前注〔17〕,廣東省東莞市中級人民法院民事判決書。由于據(jù)此確定的同等條件并非無效,故承租人可以行使優(yōu)先購買權(quán)。

第五,該買賣合同雖已生效,但因故被解除或因解除條件成就而失效的,此前承租人通過行使優(yōu)先購買權(quán)所成立的買賣合同不受影響。

[44] 出租人與第三人的房屋買賣合同有效,第三人依約負有從給付義務(wù)的,除非該從給付可以用金錢作價,或者無此從給付該買賣合同亦能成立,否則承租人不得行使優(yōu)先購買權(quán)。例如,買賣合同中約定第三人須為出賣人安排人員就業(yè)的,因該條件無法折算為金錢,承租人不能提供同等條件,故不得行使優(yōu)先購買權(quán)?！?2〕參見河南省高級人民法院(2013) 豫法立二民申字第363 號民事裁定書。若第三人已經(jīng)支付全部或部分價款,而承租人既不能提供類似比例的款項,也不能提供擔(dān)保以證明其履行能力的,〔73〕參見北京市第一中級人民法院(2014) 一中民終字第797 號民事判決書?；蛘叱凶馊艘蛲锨纷饨饦?gòu)成根本違約、〔74〕參見江蘇省高級人民法院(2019) 蘇民申字第4356 號民事裁定書。因拖欠他人債務(wù)被列入失信被執(zhí)行人名單,〔75〕參見福建省三明市中級人民法院(2020) 閩04 民終字第1200 號民事判決書。表明承租人不具備讓出租人信賴的履約能力的,則承租人均無法提供同等條件,故不得行使優(yōu)先購買權(quán)。

[45] 根據(jù)出租人與第三人的房屋買賣合同確定同等條件后,如果承租人提出減少轉(zhuǎn)讓價款、增加出租人負擔(dān)等實質(zhì)性變更要求,主張以變更后的條件行使優(yōu)先購買權(quán)的,因不符合同等條件的要求,自不能得到支持(類推適用《物權(quán)編解釋一》 第12 條第1 項)。此時承租人的意思表示可以解釋為要約,〔76〕參見同前注〔41〕,韓世遠書,第438 頁。須經(jīng)出租人承諾才能成立買賣合同。反之,如果承租人以更利于出租人的條件行使優(yōu)先購買權(quán),自無不許之理。

3.表示購買

[46] 本條第2 款所謂“表示購買”,與第1 款所稱“以同等條件優(yōu)先購買”、2020 年《房屋租賃合同解釋》 第15 條所稱“請求以同等條件優(yōu)先購買房屋” 具有相同含義,都是指承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的行為。

結(jié)合承租人優(yōu)先購買權(quán)的形成權(quán)性質(zhì)([27]) 可知,所謂“表示購買”,是指承租人向出租人作出以同等條件購買的意思表示(行使表示)。基于承租人優(yōu)先購買權(quán)與解除權(quán)的法律性質(zhì)及行使程序的類似性,可將優(yōu)先購買權(quán)的行使方式類推適用《民法典》 第565 條規(guī)定的解除權(quán)行使方式?！?7〕參見同前注〔36〕,戴孟勇文,第114 頁;同上注,韓世遠書,第438 頁。其結(jié)果是: 第一,承租人依法以同等條件表示購買的,應(yīng)當(dāng)通知出租人;出租人對承租人行使優(yōu)先購買權(quán)有異議的,任何一方均可請求法院或仲裁機構(gòu)確認行使表示的效力(類推第565 條第1 款)。不過,行使表示不得附條件或附期限,這不同于解除權(quán)的行使可以附條件或附期限。第二,承租人未通知出租人,直接以提起訴訟或申請仲裁的方式主張行使優(yōu)先購買權(quán)的,行使表示自起訴狀副本或仲裁申請書副本送達出租人時生效(類推第565 條第2款)。承租人在起訴狀或仲裁申請書中僅請求出租人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給自己,或者僅請求出租人承擔(dān)“侵害” 優(yōu)先購買權(quán)的賠償責(zé)任的,應(yīng)解釋為其裁判請求中同時包含了行使表示,因為作出行使表示是此類裁判請求獲得支持的前提。

[47] 承租人以優(yōu)先購買權(quán)受到侵害為由,僅請求法院確認其享有優(yōu)先購買權(quán)的,因欠缺具體的訴訟請求,法院可依《民事訴訟法》 第122 條第3 項裁定駁回起訴?！?8〕參見廣東省深圳市中級人民法院(2016) 粵03 民終字第8893 號民事裁定書。有的法院僅判決確認承租人享有優(yōu)先購買權(quán),卻不支持承租人以同等條件表示購買的主張,〔79〕參見黑龍江省高級人民法院(2015) 黑民終字第84 號民事判決書;河南省許昌市中級人民法院(2015) 許民終第2053 號民事判決書?；蛘咄瑫r判決駁回承租人的其他訴訟請求,〔80〕參見西藏自治區(qū)昌都市中級人民法院(2018) 藏03 民終字第52 號民事判決書;湖南省益陽市中級人民法院(2017) 湘09 民終字第484 號民事判決書?；蛘吲袥Q承租人應(yīng)于判決生效之日起一定期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。〔81〕參見同前注〔17〕,廣東省東莞市中級人民法院民事判決書。這類判決均難以保護承租人,不夠妥當(dāng)。不過,在對出租人的房屋進行強制執(zhí)行的過程中,承租人以案外人身份提出執(zhí)行異議,主張對該房屋享有租賃權(quán)和優(yōu)先購買權(quán)的,法院可以裁定對出租人名下的房屋實行帶租拍賣、承租人享有優(yōu)先購買權(quán)?！?2〕參見浙江省紹興市中級人民法院(2020) 浙06 執(zhí)異字第57 號執(zhí)行裁定書;山東省濟寧市中級人民法院(2020) 魯08 執(zhí)異字第656 號執(zhí)行裁定書。

五、行使限制

本條第1 款第2 分句規(guī)定了承租人不得行使優(yōu)先購買權(quán)的兩種情形(行使限制)。

(一) 房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)

[48] 在房屋為數(shù)個出租人按份共有,部分出租人(按份共有人) 將其共有份額出賣給第三人的情形([37]),肯定說認為承租人對該共有份額也有優(yōu)先購買權(quán),因而會與其他按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生沖突。〔83〕參見梁慧星主編: 《中國物權(quán)法草案建議稿——條文、說明、理由與參考立法例》,社會科學(xué)文獻出版社2000 年版,第115 頁(孫憲忠執(zhí)筆);王利明主編: 《中國物權(quán)法草案建議稿及說明》,中國法制出版社2001 年版,第171 頁(王利明執(zhí)筆)。否定說主張,承租人優(yōu)先購買權(quán)的客體是房屋整體,僅部分出租人出賣其共有份額時,承租人優(yōu)先購買權(quán)尚不成立或不具備行使條件,故與其他按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)不發(fā)生沖突?！?4〕參見同前注〔1〕,黃薇主編書,第558 頁;崔建遠: 《中國民法典釋評·物權(quán)編》 (上卷),中國人民大學(xué)出版社2020 年版,第472 頁。

本條第1 款第2 分句第一種情形(以下簡稱情形一) 吸收了2009 年《房屋租賃合同解釋》第24 條第1 項內(nèi)容,〔85〕該項規(guī)定系以按份共有人與承租人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生沖突為前提。參見同前注〔23〕,最高人民法院民事審判第一庭編著書,第318-321 頁(賈勁松執(zhí)筆)。將“房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)” 規(guī)定為阻卻承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的事由,實際上采納了肯定說。否定說會導(dǎo)致情形一成為贅文,違背法律解釋的基本要求,也不符合本條的規(guī)范目的([1])。依肯定說的邏輯,其他按份共有人放棄行使優(yōu)先購買權(quán)的,承租人仍可行使優(yōu)先購買權(quán)。

[49] 出租人采取折價補償方式分割共有房屋的,效果相當(dāng)于部分按份共有人將其共有份額出賣給其他按份共有人,故各按份共有人均無權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)(《物權(quán)編解釋一》 第13條)?！?6〕參見房紹坤: 《實體與程序雙重視角下優(yōu)先購買權(quán)在強制拍賣中的適用》,載《政法論壇》 2023 年第3 期,第73-74 頁。由于折價補償發(fā)生在全體出租人之間,不存在出租人與第三人訂立房屋買賣合同的事實,故承租人也不能行使優(yōu)先購買權(quán)。

[50] 有觀點認為,情形一承認按份共有人依據(jù)2/3 多數(shù)決出賣共有房屋時,不同意出賣的按份共有人對該房屋享有優(yōu)先購買權(quán),且該優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)?！?7〕參見同上注,第72-74 頁;張鵬: 《民法典背景下我國優(yōu)先購買權(quán)制度內(nèi)涵——兼評最高人民法院實施民法典相關(guān)司法解釋的修訂》,載《東方法學(xué)》 2022 年第1 期,第133-135 頁。該觀點不符合情形一的規(guī)范地位和規(guī)范意旨,因為情形一是以但書形式出現(xiàn)的,旨在限制承租人行使優(yōu)先購買權(quán),并非要創(chuàng)設(shè)新型優(yōu)先購買權(quán)。

(二) 出租人將房屋出賣給近親屬

[51] 本條第1 款第2 分句第二種情形(以下簡稱情形二) 吸收了2009 年《房屋租賃合同解釋》 第24 條第2 項內(nèi)容,把“出租人將房屋出賣給近親屬” 作為阻卻承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的事由。立法理由是,近親屬之間的房屋買賣具有濃厚的人身色彩,夾雜著情感關(guān)系,與純粹的買賣有很大區(qū)別,主要體現(xiàn)在低于正常價格出售房屋、延長付款期限等因素上。此類因素?zé)o法作為行使優(yōu)先購買權(quán)的同等條件?！?8〕參見同前注〔1〕,黃薇主編書,第558 頁。這實際上是將近親屬之間的房屋買賣視為混合贈與([34])。該規(guī)定并未賦予出租人的近親屬對租賃房屋的優(yōu)先購買權(quán)?！?9〕參見河南省安陽市中級人民法院(2014) 安中民三終字第1017 號民事判決書。

[52] 情形二所稱“出賣”,是指出租人與近親屬訂立房屋買賣合同;所稱“近親屬”,其范圍依照《民法典》 第1045 條第2 款確定。因喪偶兒媳對公婆、喪偶女婿對岳父母盡了主要贍養(yǎng)義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)作為第一順序繼承人(《民法典》 第1129 條),就此而言雙方的感情聯(lián)系類似子女與父母的關(guān)系,故情形二的“近親屬” 應(yīng)擴張解釋為包括這類人員在內(nèi)。另外,因被繼承人的子女的直系晚輩血親、被繼承人的兄弟姐妹的子女依法進行代位繼承時(《民法典》 第1128條),其法律地位與被繼承人的子女或兄弟姐妹相當(dāng),故被繼承人將租賃房屋出賣給依法可以代位繼承的其他親屬時,應(yīng)類推適用情形二,承租人不得行使優(yōu)先購買權(quán)。

六、除斥期間

(一) 除斥期間的確定

[53] 本條第2 款規(guī)定的15 日,自出租人的通知到達承租人之日起計算,不適用有關(guān)訴訟時效中止、中斷和延長的規(guī)定,其性質(zhì)屬于除斥期間?！?0〕參見最高人民法院民法典貫徹實施工作領(lǐng)導(dǎo)小組主編: 《中華人民共和國民法典合同編理解與適用(三)》,人民法院出版社2020 年版,第1559 頁。租賃合同對優(yōu)先購買權(quán)的除斥期間另有約定的,按約定處理;沒有約定或約定不明的,出租人可在通知中指定一個不短于15 日的除斥期間(類推《物權(quán)編解釋一》 第11 條);通知中未指定或指定的除斥期間短于15 日的,適用法定的15 日期間。

(二) 出租人進行事前通知

[54] 本條第1 款第1 分句所稱“應(yīng)當(dāng)在出賣之前……通知承租人”,是指出租人應(yīng)當(dāng)在與第三人訂立房屋買賣合同之前通知承租人(事前通知)。其所謂“合理期限”,不應(yīng)理解為15 日等固定期限,〔91〕有觀點將“合理期限” 解釋為15 日。參見同前注〔23〕,最高人民法院民事審判第一庭編著書,第290 頁(關(guān)麗執(zhí)筆)。只要出租人在與第三人訂立買賣合同之前通知承租人即可。因為出租人很難預(yù)先確定與第三人訂立買賣合同的日期并往前逆算數(shù)日提前通知承租人,況且出租人是否提前通知,都不影響承租人在出租人與第三人訂立買賣合同后行使優(yōu)先購買權(quán)([61])。

[55] 租賃合同未約定通知形式的,依事前通知構(gòu)成要約邀請還是要約([56]),可類推適用或適用《民法典》 第135 條確定通知形式。通知生效的時間應(yīng)類推適用或適用《民法典》 第137 條。

[56] 事前通知的內(nèi)容是出租人出賣租賃房屋的意圖和擬出賣的價格等交易信息,該通知可以構(gòu)成要約邀請或要約。在通知生效后15 日內(nèi),可能產(chǎn)生如下法律效果: 第一,承租人明確表示不購買或放棄優(yōu)先購買權(quán)的,優(yōu)先購買權(quán)消滅。第二,承租人未明確表示購買的,本條第2款規(guī)定“視為承租人放棄” 優(yōu)先購買權(quán),實質(zhì)上是該權(quán)利因除斥期間屆滿而消滅。拍賣公司受出租人委托變賣租賃房屋時,承租人未按拍賣公司要求提交報名手續(xù)和交納相應(yīng)保證金的,視為放棄優(yōu)先購買權(quán)?！?2〕參見最高人民法院(2013) 民申字第278 號民事裁定書。第三,承租人明確表示購買的,根據(jù)要約、承諾規(guī)則確定買賣合同是否成立。不過,因雙方對價格等條件存在分歧等原因,導(dǎo)致未訂立買賣合同的,不能視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。嗣后出租人如以高于承租人同意的價格等條件與第三人訂立買賣合同,承租人不得行使優(yōu)先購買權(quán);〔93〕參見重慶市第四中級人民法院(2010) 渝四中法民終字第213 號民事判書。如以等于或低于承租人同意的價格等條件與第三人訂立買賣合同,承租人可以行使優(yōu)先購買權(quán)。

(三) 出租人進行事后通知

[57] 出租人未提前通知承租人就與第三人訂立房屋買賣合同的,根據(jù)本條的規(guī)范目的([1]) 和誠信原則(《民法典》 第509 條第2 款),出租人有義務(wù)再次通知承租人(事后通知)。該義務(wù)屬于附隨義務(wù),產(chǎn)生于出租人與第三人訂立買賣合同之時。出租人的事后通知可以保障承租人知悉優(yōu)先購買權(quán)的行使條件,以便其能夠決定是否行使優(yōu)先購買權(quán),并導(dǎo)致優(yōu)先購買權(quán)的除斥期間開始計算([53])?！?4〕參見戴孟勇: 《論優(yōu)先購買權(quán)中的通知義務(wù)》,載《云南社會科學(xué)》 2019 年第4 期,第118-119 頁。

[58] 出租人的事后通知屬于觀念通知。關(guān)于通知的形式和生效時間,可類推適用《民法典》 第135 條、第137 條。

[59] 事后通知的內(nèi)容是出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的內(nèi)容(同等條件) ([43-44])。通知的內(nèi)容應(yīng)詳細到可以作為承租人決定行使優(yōu)先購買權(quán)的根據(jù)。如果出租人提供的合同文本不清晰,承租人有權(quán)要求其補充信息。如果合同依法應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)才能生效,出租人還應(yīng)將合同獲得批準(zhǔn)的事實通知承租人。〔95〕參見同上注,第124 頁。

[60] 事后通知義務(wù)的義務(wù)人是出租人。第三人對出租人履行該通知義務(wù)具有合法利益([68]),可依據(jù)《民法典》 第524 條第1 款代出租人履行。不過,承租人僅對出租人享有通知請求權(quán),第三人既不負有法定的通知義務(wù),也無提醒出租人通知承租人的義務(wù)?！?6〕參見廣東省廣州市中級人民法院(2012) 穗中法民五終字第3738 號民事判決書。

[61] 本條第2 款所稱“出租人履行通知義務(wù)后”,包括出租人履行事前通知義務(wù)和事后通知義務(wù)兩種情況。出租人履行事后通知義務(wù)后,承租人在15 日內(nèi)未明確表示購買的,視為放棄優(yōu)先購買權(quán)(本條第2 款);以同等條件表示購買的,在雙方之間成立房屋買賣合同([65])。出租人違反事后通知義務(wù)的,承租人通過其他方式知悉同等條件后,仍可在15 日內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)(類推適用本條第2 款)。出租人出賣租賃房屋時雖未通知承租人,但法院在一審時詢問承租人是否以同等條件購買房屋,承租人明確表示不同意按同等價格購買的,應(yīng)認定為放棄優(yōu)先購買權(quán)?！?7〕參見最高人民法院(2020) 最高法民申字第603 號民事裁定書。

[62] 出租人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三人較長時間后,承租人才知悉同等條件的,如仍允許其行使優(yōu)先購買權(quán),會影響法律秩序的穩(wěn)定。因此,應(yīng)為優(yōu)先購買權(quán)的行使設(shè)置最長除斥期間。類推適用《物權(quán)編解釋一》 第11 條第4 項可知,出租人未履行事后通知義務(wù)的,承租人只能在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三人之日起6 個月內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。

七、行使效果

(一) 出租人與第三人訂立買賣合同前

[63] 出租人在與第三人訂立房屋買賣合同前通知承租人的,雙方可以采用要約、承諾方式訂立買賣合同([56])。嚴(yán)格說來,該合同并非承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的結(jié)果。〔98〕參見同前注〔41〕,韓世遠書,第438 頁。

(二) 出租人與第三人訂立買賣合同后

[64] 出租人與第三人訂立房屋買賣合同后,承租人依法行使優(yōu)先購買權(quán)的,產(chǎn)生如下法律效果: 第一,成立以同等條件為內(nèi)容的房屋買賣合同(形成性效果);第二,承租人有可能優(yōu)先于第三人取得房屋所有權(quán)(優(yōu)先性效果)。

1.形成性效果

[65] 本條未規(guī)定承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的法律效果。結(jié)合該權(quán)利的形成權(quán)性質(zhì)([27])及其行使方式([46]) 可知: 自承租人的行使表示到達出租人時起,就成立以同等條件為內(nèi)容的房屋買賣合同;〔99〕相關(guān)判決參見遼寧省錦州市中級人民法院(2019) 遼07 民終字第1789 號民事判決書。按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的法律效果與此相同。參見杜萬華主編: 《最高人民法院物權(quán)法司法解釋(一) 理解與適用》,人民法院出版社2016 年版,第136-137 頁(姜強執(zhí)筆)、第296-297 頁(王丹執(zhí)筆)、第313-317 頁(王毓瑩執(zhí)筆)。承租人直接以提起訴訟或申請仲裁的方式行使優(yōu)先購買權(quán)的,買賣合同自起訴狀副本或仲裁申請書副本送達出租人時起成立。〔100〕參見同前注〔41〕,韓世遠書,第439 頁。這是行使優(yōu)先購買權(quán)產(chǎn)生的債法上效果,體現(xiàn)了該權(quán)利的形成權(quán)性質(zhì)(形成性效果)。這種訂立合同的方式屬于要約、承諾方式以外的“其他方式” (《民法典》 第471 條)。

出租人已將房屋所有權(quán)出賣并轉(zhuǎn)移給第三人的,承租人仍可行使優(yōu)先購買權(quán)并成立有效的房屋買賣合同,只是不能優(yōu)先于第三人取得房屋所有權(quán)而已([68])。2009 年《房屋租賃合同解釋》 第24 條第4 項曾規(guī)定,如“第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)”,則“承租人主張優(yōu)先購買房屋的,人民法院不予支持”。因其表述易使法官誤認為承租人不得行使、不再享有或已經(jīng)喪失優(yōu)先購買權(quán),〔101〕參見最高人民法院(2015) 民申字第2553 號民事裁定書;四川省綿陽市中級人民法院(2019) 川07民終字第1433 號民事判決書;西藏自治區(qū)林芝地區(qū)中級人民法院(2012) 林中民一終字第9 號民事判決書。故2020 年《房屋租賃合同解釋》 將其刪除是正確的。

[66] 承租人行使優(yōu)先購買權(quán)所成立的房屋買賣合同,其內(nèi)容原則上和出租人與第三人的房屋買賣合同相同,但需結(jié)合其成立的特點調(diào)整相關(guān)條款。

第一,出租人與第三人的買賣合同如約定以承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)為生效條件或者以承租人行使優(yōu)先購買權(quán)為失效條件,則承租人與出租人的買賣合同中不包含這些條款([43])。因為這類條款意在消滅出租人與第三人的買賣合同,無法適用于承租人與出租人的買賣合同。

第二,承租人行使優(yōu)先購買權(quán)時,若出租人與第三人的買賣合同中約定的支付價款或轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的期限已經(jīng)屆滿,則這類履行期限條款不應(yīng)納入承租人與出租人的買賣合同中,以免出現(xiàn)只要承租人行使優(yōu)先購買權(quán),承租人或出租人就構(gòu)成遲延履行的窘境。此時應(yīng)認為,根據(jù)誠信原則(《民法典》 第509 條第2 款),只有在承租人與出租人的買賣合同成立后經(jīng)過合理期限,雙方的債務(wù)履行期才能屆滿。實踐中,有些法院判決雙方應(yīng)按照出租人與第三人訂立的買賣合同的條款履行;〔102〕參見安徽省安慶市中級人民法院(2015) 宜民一終字第365 號民事判決書;同前注〔40〕,四川省成都市中級人民法院民事判決書。有些法院則分別確定了承租人和出租人履行義務(wù)的期限,如10 日、15 日等([69])?！?03〕參見同前注〔99〕,遼寧省錦州市中級人民法院民事判決書;同前注〔40〕,四川省內(nèi)江市中級人民法院民事判決書;同前注〔40〕,天津市第二中級人民法院民事判決書。后一種做法更為妥當(dāng)。

第三,若出租人與第三人的買賣合同中約定分期付款,則該條款原則上不能納入承租人與出租人的買賣合同。因為這類付款優(yōu)待通常是基于出租人對第三人資信狀況的信賴,而承租人未必能獲得同樣的信賴。不過,如果約定的分期付款屬于行業(yè)習(xí)慣,與第三人的信用無關(guān),〔104〕參見同前注〔99〕,杜萬華主編書,第280 頁(于蒙執(zhí)筆)?；蛘呒s定剩余價款采用以所購房屋辦理銀行抵押貸款的方式支付,則承租人仍可主張適用相同的付款方式?！?05〕參見同前注〔102〕,安徽省安慶市中級人民法院民事判決書。

2.優(yōu)先性效果

[67] 承租人與出租人的房屋買賣合同成立后,若出租人與第三人的買賣合同因此而不生效或失效([66]),則承租人與第三人不會發(fā)生權(quán)利沖突,承租人可通過合同的履行取得房屋所有權(quán)。若出租人與第三人的買賣合同依然存在,就會在出租人與承租人、第三人之間形成雙重買賣關(guān)系。〔106〕參見同前注〔40〕,天津市第二中級人民法院民事判決書;同前注〔40〕,四川省成都市中級人民法院民事判決書。此時承租人能否優(yōu)先于第三人取得房屋所有權(quán),涉及優(yōu)先購買權(quán)的對抗效力問題。

在《民通意見》 第118 條被廢止后,主流觀點認為,承租人優(yōu)先購買權(quán)是債權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購買權(quán)〔107〕參見最高人民法院(2022) 最高法執(zhí)監(jiān)字第229 號執(zhí)行裁定書?；蛘哒f屬于債權(quán)性形成權(quán),〔108〕參見同前注〔39〕,楊代雄主編書,第690 頁(王玨執(zhí)筆)。不具有對抗第三人的效力([3])?！?09〕參見同前注〔2〕,杜萬華、馮小光、關(guān)麗文,第27 頁;同前注〔90〕,最高人民法院民法典貫徹實施工作領(lǐng)導(dǎo)小組主編書,第1561 頁。相關(guān)判決參見廣東省高級人民法院(2012) 粵高法審監(jiān)民提字第227 號民事判決書;山東省濟寧市中級人民法院(2013) 濟民終字第1636 號民事判決書。也就是說,行使優(yōu)先購買權(quán)的效果僅是在承租人與出租人之間成立房屋買賣合同,承租人基于該買賣合同享有的所有權(quán)轉(zhuǎn)移請求權(quán)并不能對抗第三人。從現(xiàn)行法來看,由于缺乏合法的公示手段,承租人優(yōu)先購買權(quán)無法取得對抗效力。首先,雖然該權(quán)利的成立要件之一是房屋已轉(zhuǎn)移給承租人占有([24]),但占有本身無法公示房屋上存在的租賃權(quán)和優(yōu)先購買權(quán)。其次,現(xiàn)行法不承認對房屋的租賃權(quán)和優(yōu)先購買權(quán)具有登記能力,承租人優(yōu)先購買權(quán)無法通過登記或預(yù)告登記取得對抗效力。最后,我國對城鎮(zhèn)房屋租賃實行的強制登記備案制度,雖然具有將房屋租賃合同予以公示的功能,但將其作為承租人優(yōu)先購買權(quán)的公示方式也無法律依據(jù)。

[68] 由于承租人優(yōu)先購買權(quán)不具有對抗效力,故在出租人與承租人、第三人之間的雙重買賣關(guān)系中,若出租人已將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三人,則承租人只能請求出租人承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任。不過,在房屋所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移給第三人的情形,若承租人和第三人都請求出租人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán),〔110〕承租人和第三人可能會參加同一個訴訟,其中一方充當(dāng)原告,另一方為有獨立請求權(quán)的第三人,出租人則是被告。參見江蘇省宿遷市中級人民法院(2021) 蘇13 民終字第334 號民事判決書;四川省內(nèi)江市中級人民法院(2017) 川10 民終字第1082 號民事判決書;同前注〔17〕,廣東省東莞市中級人民法院民事判決書。法院應(yīng)當(dāng)判決出租人向承租人履行轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù),〔111〕參見同前注〔23〕,最高人民法院民事審判第一庭編著書,第292 頁(關(guān)麗執(zhí)筆)。有些法院以承租人享有優(yōu)先購買權(quán)為由,認為承租人與出租人的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)優(yōu)先履行。參見同前注〔40〕,天津市第二中級人民法院民事判決書;同前注〔40〕,四川省成都市中級人民法院民事判決書。以貫徹本條的規(guī)范目的([1])。在這個意義上,承租人可以優(yōu)先于第三人取得房屋所有權(quán)(優(yōu)先性效果)。

[69] 實踐中,在認定承租人與出租人之間成立房屋買賣合同的情況下,有些法院判決承租人在判決生效后一定期限內(nèi)向出租人支付價款、出租人在收到價款后一定期限內(nèi)協(xié)助承租人辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記?！?12〕參見同前注〔99〕,遼寧省錦州市中級人民法院民事判決書;同前注〔40〕,四川省內(nèi)江市中級人民法院民事判決書;同前注〔40〕,天津市第二中級人民法院民事判決書。在出租人未提出反訴的情況下,前一個判項缺乏法律依據(jù)。應(yīng)當(dāng)看到,在房地產(chǎn)交易中,一般是買受人先履行支付價款的義務(wù),出賣人后履行轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù),少數(shù)情況下雙方同時履行各自的義務(wù)?；诖?法院可以結(jié)合先履行抗辯權(quán)或同時履行抗辯權(quán)的法理,將出租人否認承租人行使表示的行為解釋成行使先履行抗辯權(quán)或同時履行抗辯權(quán),進而作出諸如同時履行判決之類的附條件判決: 判決在承租人履行支付價款的義務(wù)之時或之后一定期限內(nèi),出租人協(xié)助承租人辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。〔113〕關(guān)于同時履行判決,參見王洪亮: 《〈合同法〉 第66 條(同時履行抗辯權(quán)) 評注》,載《法學(xué)家》2017 年第2 期,第175 頁。這樣只要承租人未支付價款,就不能申請法院對出租人強制執(zhí)行,出租人無需提出反訴即可維護自己的利益。如果承租人已將價款提交給法院,〔114〕參見同前注〔110〕,江蘇省宿遷市中級人民法院民事判決書。法院可直接判決出租人協(xié)助承租人辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。

八、舉證責(zé)任

[70] 承租人優(yōu)先購買權(quán)的成立要件,由承租人承擔(dān)舉證責(zé)任。出租人否認承租人享有優(yōu)先購買權(quán)的,應(yīng)當(dāng)證明房屋租賃合同屬于福利性住房租賃或者該合同已因解除、期滿、撤銷等事由而消滅等事實。

[71] 出租人出賣租賃房屋的事實,由承租人承擔(dān)舉證責(zé)任。承租人僅提交第三人向出租人匯款的憑證,不足以證明出租人與第三人訂立了房屋買賣合同。〔115〕參見最高人民法院(2020) 最高法民申字第1684 號民事裁定書。出租人或第三人否認承租人的行使表示的,應(yīng)舉證證明存在限制優(yōu)先購買權(quán)行使的事實,如第三人系出租人的近親屬等。

[72] 出租人履行通知義務(wù)及通知到達承租人的事實,由出租人承擔(dān)舉證責(zé)任?！?16〕參見貴州省貴陽市中級人民法院(2014) 筑民一終字第523 號民事判決書。承租人主張已依法行使優(yōu)先購買權(quán)的,應(yīng)證明行使表示在除斥期間內(nèi)到達出租人。出租人主張承租人已放棄或視為放棄優(yōu)先購買權(quán)的,應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任。