黃馨 ，鄧顯石

（湖南環(huán)境生物職業(yè)技術(shù)學(xué)院 園林學(xué)院，湖南 衡陽 421000）

2009 年，《政府工作報告》中首次提出大力發(fā)展公租房，公租房不同于其他的保障性住房，主要是針對中低收入群體及無房新就業(yè)的職工等，租賃性是公租房最顯著的政策特征。2016 年，為積極去除房地產(chǎn)庫存并緩解財政壓力，全國各地開始停止新建公租房，采取租賃補(bǔ)貼的形式。但隨著房價的上漲，黨的十九大和二十大報告均提出：“要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。2019 年，多部委聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展公租房的意見》，再次肯定了公租房的積極作用，并提出要繼續(xù)做好公租房實(shí)物保障工作。我國《第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》指出：“要有效增加保障性住房供給”[1]。因此，如何規(guī)范和可持續(xù)發(fā)展公租房成為當(dāng)前的研究重點(diǎn)。

目前公租房的籌集方式雖然多樣，但是資金來源仍主要依靠政府財政資金[2]，社會力量很少參與到項目的建設(shè)中來，且當(dāng)前很多學(xué)者關(guān)于公租房的研究，也主要集中在公租房租金的定價上[3-9]。但是很多地區(qū)公租房的租金實(shí)行政府指導(dǎo)價，在政府指導(dǎo)價下，公租房的收益受到政策的限制，其投資的經(jīng)濟(jì)性也直接影響社會資本的進(jìn)入[10]。因此，本文擬以X 公租房項目為例，分析租金在政府指導(dǎo)價下公租房投資的經(jīng)濟(jì)性。

1 項目概況

X 公租房項目規(guī)劃總建筑面積74 760.25 m2，其中住宅建筑面積56 481.81 m2、公共建筑面積9 971.91 m2，機(jī)動車位288 個（地面90 個，地下198 個），居住戶數(shù)978 戶（平均約58 m2/戶）。項目總投資約23 120 萬元，加上相關(guān)的政策減免及財政補(bǔ)貼，項目實(shí)際投入約17 920.5 萬元。

根據(jù)《X 市城區(qū)公共租賃住房管理辦法》，X 市公共租賃住房的租金標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府定價，其租金標(biāo)準(zhǔn)見表1。

2 X 公租房項目投資經(jīng)濟(jì)性評價

2.1 運(yùn)營收入測算

X 公租房項目投入使用后，收入主要來源于3 個方面：住宅部分租金收入，裙樓商業(yè)公共建筑部分租金收入，地下車位租金收入。

（1）住宅部分租金收入

X 公租房項目位于非中心城區(qū)，平均樓層為26 層，根據(jù)表1 租金收取標(biāo)準(zhǔn)，得到項目平均租金約為3.4 元/m2/月。通過咨詢相關(guān)政府部門，X 公租房項目可在短時間內(nèi)全部分配完成，X 公租房項目每月滿租租金收入約為：

（2）公共建筑租金收入

除去消防控制室、物業(yè)管理用房等，X 公租房可用于出租的公共建筑面積約為9 568.72 m2。通過調(diào)查，X 公租房周邊其他1～2 層商鋪的平均租金約20 元/m2/月，項目每月滿租租金收入約為19.1 萬元。

（3）地下車位租金收入

X 公租房地下車位共有198 個，參照其他已投入運(yùn)營的公租房項目，目前市場普遍租賃價格為220 元/個/月（不含車位物業(yè)管理費(fèi)），車位出租每月滿租租金收入約為4.36 萬元。

綜合上述各項收入測算，得到X 公租房項目在每月滿租情況下，租金收入最高約為42.66 萬元/月，年租金收入約為511.92 萬元。

2.2 清償能力分析

本文通過利息備付率和償債備付率兩項指標(biāo)來評價X 公租房項目的清償能力，利息備付率反映項目利潤償付利息的保證倍率，通常應(yīng)當(dāng)大于2，否則付息能力保障不足。償債備付率反映項目還本付息的能力，一般不宜小于1.3。

（1）利息備付率

X 公租房項目的投資，實(shí)際投入的資金來源于銀行貸款，假設(shè)資金綜合年利率為6%，項目每年需償還利息：

項目息稅前利潤最高為511.92 萬元，則項目利息備付率為：

（2）償債備付率

假定項目運(yùn)營計算期為20 年，固定資產(chǎn)折舊年限20 年，殘值率為5%，項目固定資產(chǎn)總額即項目投資總額23 120 萬元。

項目每年應(yīng)償還的本利和：17 920.5 萬元×（A/P，6%，20）=1 562.67 萬元。

項目每年計提折舊：23 120萬元×（1-5%）/20=1 098.2 萬元

由于項目每月收入低于每月需償還的利息，企業(yè)所得稅為0，因此X 公租房項目償債備付率計算如下：

項目償債備付率=（息稅前利潤+折舊-企業(yè)所得稅）/當(dāng)期應(yīng)還本付息的金額≤1.03。

綜上可知X 公租房項目清償能力不足。

2.3 盈虧平衡分析

同樣以20 年為計算期，每年租金凈收入等于每年應(yīng)償還的本利和，即等于1 562.67 萬元時的點(diǎn)為盈虧平衡點(diǎn)，現(xiàn)假設(shè)公共部分租金為x 元/m2/月，車位租金y 元/個/月，房屋租金為z 元/m2/月，公共建筑部分和車位的出租率為B，房屋出租率為C，三者的盈虧平衡

（1）當(dāng)前租金水平下的盈虧平衡分析

通過調(diào)研，X 公租房項目周邊商鋪平均租金20 元/m2/月，同類型公租房車位出租約為220 元/個/月，考慮在不同的出租率下，計算求得在達(dá)到盈虧平衡時，X 公租房的租金如下表2所示。從表2可以看出，在當(dāng)前租金水平下，項目要達(dá)到盈虧平衡，在滿租情況下公租房的租金最低，為18.9 元/m2/月，而目前X 公租房周邊房屋租賃市場平均租金約為9 元/m2/月，X 公租房平均租金約為3.4 元/m2/月，約為市場價的2 倍，公租房平均租金的5.5 倍。因此在當(dāng)前租金水平下，項目無法實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。

表2 不同出租率下項目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡時的公租房租金

表2 中：B——公共建筑部分和車位的出租率；C——房屋出租率；Z——不同出租率下項目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡時的公租房租金。

（2）項目年運(yùn)營達(dá)到盈虧平衡所需的周期

住宅市場租金水平與周邊房價及人均可支配收入有關(guān)，假設(shè)住宅市場租金平均每年的上漲率為5%，根據(jù)公租房租金定價的有關(guān)規(guī)定，公租房租金一般不超過市場價的60%，取最高按3%年租金上漲率計算。假設(shè)項目年運(yùn)營達(dá)到盈虧平衡時所需的周期為T 年，則滿足下列關(guān)系式：

計算求得X 公租房項目年運(yùn)營在不同出租率下達(dá)到盈虧平衡時所需的周期如表3 所示。從表3 可知項目各項收入在滿租情況下，項目年運(yùn)營達(dá)到盈虧平衡最快也要27 年，由此可知X 公租房項目在運(yùn)營的前27 年，每年靠租金收入無法實(shí)現(xiàn)收支平衡。另外，從表3的結(jié)果可以看出，住宅出租率與公共部分和車位出租率變化20%，公共部分和車位引起的項目年運(yùn)營達(dá)到盈虧平衡所需的周期變化相對較大，可見周期T 對公共部分和車位出租率的變化更敏感。

表3 項目年運(yùn)營達(dá)到盈虧平衡所需的時間

表中：B——公共建筑部分和車位的出租率；C——房屋出租率；T——項目年運(yùn)營達(dá)到盈虧平衡所需的時間。

3 政策建議

通過對X 公租房項目進(jìn)行清償能力分析和盈虧平衡分析，發(fā)現(xiàn)影響公租房投資經(jīng)濟(jì)性的因素主要來源于項目投資額、項目運(yùn)營收入、政府補(bǔ)貼力度、貸款利息及年限等方面。因此，為提高公租房投資項目的經(jīng)濟(jì)性，吸引更多的社會資本參與項目投資建設(shè)，緩解財政壓力，本文提出如下4 點(diǎn)政策建議。

（1）降低公租房投資成本

公租房項目投資高、收益低是當(dāng)前的一個重要矛盾點(diǎn)，也是制約公租房發(fā)展的一個關(guān)鍵因素。因此，政府在公租房建設(shè)方面需制定一系列的優(yōu)惠或減免政策，如土地?zé)o償劃撥、報建費(fèi)減免、稅費(fèi)減免等。在建設(shè)成本方面，政府針對公租房建設(shè)可制定一系列的上限標(biāo)準(zhǔn)，還可提供標(biāo)準(zhǔn)戶型設(shè)計方案，與裝配式建筑公司簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，支持采用標(biāo)準(zhǔn)戶型的項目，進(jìn)而節(jié)約成本。同時，相比新建公租房，改建的投資相對較少，政府也可梳理當(dāng)前的閑置資產(chǎn)，對符合條件的閑置資產(chǎn)進(jìn)行改建。

（2）提高公租房運(yùn)營收入

目前投資公租房項目的單位基本為政府的平臺公司，社會資本參與較少，或者政府平臺公司變相的成為社會資本參與公租房的投資建設(shè)。在實(shí)行政府指導(dǎo)價模式下，政府為照顧低收入家庭，公租房的租金定價較低，導(dǎo)致公租房運(yùn)營收益低，無論是對社會資本還是政府平臺公司，都會影響企業(yè)的發(fā)展，項目自身收益低也會加重政府財政壓力。在確定新建公租房項目時，可匹配一定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，采取特許經(jīng)營的方式，提高公租房運(yùn)營收入，運(yùn)營期限可以與退出時的年限一致或者適當(dāng)延長。

（3）提供金融政策支持

X 公租房項目每年運(yùn)營達(dá)到盈虧平衡最快需27 年，可見在當(dāng)前情況下，公租房的收益周期較長，而銀行對公租房項目的貸款周期相對較短。因此，政府可針對公租房建設(shè)做信用背書，與各個金融機(jī)構(gòu)、政策銀行等進(jìn)行溝通，針對公租房的貸款年限可適當(dāng)延長，貸款利率可適當(dāng)降低，以減輕企業(yè)每月還本付息的壓力。

（4）明確退出機(jī)制

明確退出機(jī)制，是為了吸引社會資本參與投資公租房項目，如社會資本至少運(yùn)營公租房一定年限，在規(guī)定的運(yùn)營年限滿后，通過補(bǔ)繳土地出讓金可對公租房進(jìn)行出售。為保障在運(yùn)營期內(nèi)的合理收益，政府需明確公租房住宅部分有足夠的需求，保證每月租金收益不得低于多少錢，如低于該約定值，政府應(yīng)承諾對差額進(jìn)行補(bǔ)貼。

4 結(jié)語

本文以某市X 公租房項目為例，實(shí)例分析公租房租金在政府指導(dǎo)價下的投資經(jīng)濟(jì)性。首先分析X 公租房項目的清償能力，結(jié)果顯示，X 公租房項目靠租金收益，項目利息備付率最高為0.476，償債備付率最高為1.03，兩項結(jié)果與理論值相差較大，表明項目償債能力不足。然后對X 公租房項目進(jìn)行盈虧平衡分析，即商鋪和車位在當(dāng)前租金水平下，項目要實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，在滿租時公租房的租金最低，為18.9 元/m2/月，該租金價約為市場價的2倍，X 公租房當(dāng)前平均租金的5.5 倍。再通過計算，得到項目年運(yùn)營租金達(dá)到盈虧平衡最快需27 年，結(jié)果表明X 公租房項目光靠租金收益，很難收回投資成本。最后，為促進(jìn)公租房項目可持續(xù)發(fā)展，提高項目的收益性質(zhì)，吸引更多的社會資本參與到公租房的投資建設(shè)中，進(jìn)一步緩解財政壓力，從降低成本、提高收入、金融支持、退出機(jī)制4 個方面提出政策建議。