盧穎秀
(中國武夷實業(yè)股份有限公司,福建 福州 350000)
充足的資金及科學資金管理措施,是房地產(chǎn)企業(yè)的工程項目順利推進及保障市政競爭優(yōu)勢的前提條件與先決優(yōu)勢。改革開放至今,房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了多年的高速發(fā)展之后,逐步轉入穩(wěn)定發(fā)展階段,房地產(chǎn)市場競爭壓力不斷增長,致使房地產(chǎn)行業(yè)面臨一系列現(xiàn)實問題亟待解決。
很多房地產(chǎn)企業(yè)為增強競爭優(yōu)勢,大量囤積土地及盲目開發(fā)項目導致現(xiàn)金流不充分;加之因社會經(jīng)濟發(fā)展及國家對于房地產(chǎn)行業(yè)管控力度的提升,緊縮“銀根”“地根”政策密集出臺,導致信貸融資困難增長;以及股市的波動對住宅交易量的影響。除外在不可控因素外,房地產(chǎn)解決資金鏈管理問題多集中于提升企業(yè)自身資金管理水平解決資金短缺問題。據(jù)此,文章以房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的研究為討論方向,旨在為促進我國房地產(chǎn)企業(yè)資金管理科學化及解決資金使用、回流等方面的問題。
房地產(chǎn)企業(yè)資金管理主要以集資、投資及運營三個方面為主。
從實質(zhì)角度來看,我國房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道不多的條件下,融資方式的改變會對融資的困難產(chǎn)生一定的影響。房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要有股東投入資本、銀行貸款、物業(yè)收入以及民間融資和商品房銷售款等。當前,房地產(chǎn)企業(yè)的籌資方式主要有以下幾種:由合作方出資(由股東出資),企業(yè)通過戰(zhàn)略聯(lián)盟協(xié)議、股權收購等形式,以共同發(fā)展、共享收益、以小博大來實現(xiàn)協(xié)同效應。這種合作模式的優(yōu)勢是:合作伙伴不需要支付固定的利息,可以減少公司的負債負擔,并以項目的紅利為主要收入。其不足之處在于,資本成本高,且存在著控制權分散、喪失控制權等問題。當外部貸款不足以支撐項目的發(fā)展時,為了緩解融資壓力,房地產(chǎn)企業(yè)會引入投資人參與。
房地產(chǎn)企業(yè)以住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、城市更新改造、公寓改造出租、房地產(chǎn)投資等多種經(jīng)營方式進行盈利。通過對房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)運營,可以保證企業(yè)有穩(wěn)定的現(xiàn)金流,保障房地產(chǎn)順利運行。與經(jīng)營物業(yè)租賃相比,投資房地產(chǎn)項目的融資需求較大,融資周期較長,且未來收益風險較高。
首先,房地產(chǎn)企業(yè)的項目成本往往由留存收益、合作方的投資以及資本構成,而將項目抵押至銀行后,則能進一步取得項目后續(xù)開展的費用。
其次,當房地產(chǎn)項目達到可以售賣的地步時,銷售款就可以直接流入房地產(chǎn)企業(yè)。此時,房地產(chǎn)企業(yè)就能夠借助銷售所得進行常規(guī)的經(jīng)營活動,并支付給銀行之前貸款產(chǎn)生的利息。
最后,再將剩余的資金進行股東間的分配。不過,若是項目所得并不樂觀,就會使企業(yè)的日常經(jīng)營出現(xiàn)問題,這時就必須由企業(yè)與投資人進行資金的墊付,以維持企業(yè)正常的經(jīng)營活動。
資金是企業(yè)的血液,在房地產(chǎn)企業(yè)中,資金管理工作的質(zhì)量往往直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。近些年來,房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅猛,但同時也帶來了諸多問題,這形成了對房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的掣肘,并亟待企業(yè)著手進行解決。
1.融資渠道單一
房地產(chǎn)企業(yè)融資需求大、財務杠桿高、自有資本比重低,往往要依靠金融機構尤其是銀行進行融資。但從本質(zhì)角度來看,目前我國房地產(chǎn)市場融資創(chuàng)新水平不高,融資渠道不夠穩(wěn)固,其主要途徑是股東出資、銷售回款、承建商墊付、融資機構貸款等方式為主,由于融資手段單一,在未來發(fā)展中很有可能出現(xiàn)資金短缺的情況。
房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的融資方式包括:項目開發(fā)和銷售客戶的抵押貸款。房地產(chǎn)企業(yè)80%以上的貸款都來自銀行和小額貸款企業(yè),這表明它們對銀行和小額貸款企業(yè)的依賴程度很高,據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示,2016年到2018年我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率每年都在增加,這也增加企業(yè)未來的債務償還風險。過分地依靠銀行和小額信貸企業(yè)的借貸,一旦緊縮的信用政策導致放貸利率上升、放貸規(guī)模下降,融資困難就會帶來融資的風險。
2.融資成本高
由于房地產(chǎn)企業(yè)的項目建設周期一般都長達多年,出于安全的考慮,銀行方面的審核會比較嚴謹,并且,房地產(chǎn)企業(yè)項目融資難度較大,主要因商業(yè)地產(chǎn)項目未來租金收入存在不確定性,銀行除了要從多方考慮,比如:項目的所在地段、未來的升值空間、項目的資金總投入量以及后期的配套等等之外,同時還要考慮到房地產(chǎn)企業(yè)股東影響力和管理層的綜合實力。
2017年政府出臺房地產(chǎn)管制政策后中央銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款進行嚴格控制,若是非商業(yè)性質(zhì)的地產(chǎn),則較難自銀行處得到融資,如銀行渠道無法融資,那么房地產(chǎn)企業(yè)就只能通過小額信貸企業(yè)來籌集資金。
截至2018年,我國房地產(chǎn)企業(yè)的小額貸款比例高達40%,而小額貸款企業(yè)的融資成本為15%-20%,這樣高的融資成本,對于企業(yè)的發(fā)展就存在一定的風險。隨著債務規(guī)模的增長,每年的利息費用也隨之增加,房地產(chǎn)企業(yè)的貸款利率也在上升,2018年的平均利率已經(jīng)達到15%,而高的融資成本使得企業(yè)的資金緊張。
風險還包括負債期限不合理的問題,如項目發(fā)展期很長,但相應的負債期并不能完全覆蓋整個開發(fā)周期,如短期負債已經(jīng)到期,那么長期投資就沒有足夠的資金來償還到期的債務。企業(yè)短期借款比率愈高,則表示一年之內(nèi)必須償還的負債比率愈高,融資風險愈大。同時,隨著市場環(huán)境的變化,以及企業(yè)的發(fā)展定位和商品房的不合適定價,這些問題都會對后期的融資造成一定困難。
以廣州A房地產(chǎn)企業(yè)為例。廣州A房地產(chǎn)收入主要來自出售房屋和出租回款,租金回款是指企業(yè)自產(chǎn)的租金及與之相關聯(lián)的少量房地產(chǎn)經(jīng)營所產(chǎn)生的收益,租金回款在企業(yè)回款中所占的比重約為10%。開發(fā)商推出的商品房以中低收入人群為目標,銷售數(shù)據(jù)如下。2016年至2018年,由于實行“限購限貸”后,導致A房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回款出現(xiàn)下滑,截至2018年底,全市商品房銷售面積為30709平方米,同比減少8.36%。2018年末,房地產(chǎn)企業(yè)的銷售面積為18303平方米,較2017年增加21.1%。此外,A房地產(chǎn)企業(yè)的銷售狀況呈下降態(tài)勢,而存貨逐年增加,房地產(chǎn)企業(yè)手中的存房越來越多。
房地產(chǎn)企業(yè)在存房銷售中投入大量的資金,并且在后期還要加大力度宣傳,導致企業(yè)資本的風險積累。存房過多會使企業(yè)的利潤受到擠壓,容易造成企業(yè)的整體資本運作不良。因此,房地產(chǎn)企業(yè)不只是大家所看到的高收入,更多的是高投入以及很高的負債比,如不能將存貨及時轉換成現(xiàn)金,就會導致存貨流通不順暢,而使企業(yè)資金周轉率下降。
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展所面對的最大的壓力是融資壓力。盲目擴張的風險主要是由于缺乏對新項目進行科學、系統(tǒng)的研究和分析,導致資本過剩和資本不足。房地產(chǎn)企業(yè)的盲目擴張,其原因在于,在沒有進行可行性分析前就購置并囤積大量的土地,從而造成資本的巨大需求。而企業(yè)經(jīng)營管理能力不能與其發(fā)展的步伐相適應,從而造成工程建設進度緩慢、工期延誤等問題。此外,大規(guī)模的土地儲備是造成資本開支急劇增長的重要原因。
從上述房地產(chǎn)企業(yè)工作現(xiàn)狀分析來看,目前我國房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題主要集中在融資、負債結構及投資資金需求量三個方面。事實上,房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理工作中往往存在諸多問題,然而作為房地產(chǎn)企業(yè)的核心工作,管理層必須對資金管理工作付以極大的重視,例如,應當不斷完善相關工作體系,并在企業(yè)內(nèi)設置監(jiān)督部門。還應當不斷開拓市場,進而使融資渠道得以增加。還需要完善風險防范體系,進而提升企業(yè)的韌性,對此,以下將給出幾個解決建議。
在當前行業(yè)不景氣的情況下應維持穩(wěn)健投資戰(zhàn)略及降低高利率資金需求。此外,部分房地產(chǎn)企業(yè)由于自身品牌不強,其知名度不高,而項目開展的經(jīng)驗又不足,缺乏雄厚的資金支持,因此在銀行貸款方面存在著一些問題。
對此,可通過形成有效的合作平臺,可將風險轉移與分攤,企業(yè)就可得到一筆巨額的無息貸款,而且還可按照投資的利潤分成給合作伙伴,既可增加企業(yè)的資金來源,又可減少企業(yè)的財務壓力,從而達到在資金短缺的時候,將更多的資金投入到更多的項目。拓寬融資渠道的過程中,要注意比較不同的融資方式利弊,合理地選擇適合企業(yè)自身的融資方式,從而降低融資成本。
房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)其長期和短期債務比率進行合理的配置。短期債務比長期債務融資更容易,融資成本也更低,可在短期內(nèi)解決資金問題,但同時也會給企業(yè)的流動資金帶來很大的壓力。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應該更多地采用長期債務融資,長期融資規(guī)模相對較大,融資成本相對較高,但是對于開發(fā)周期較長的項目,短期借款往往難以覆蓋整個項目周期,償債壓力比較大。如何實現(xiàn)長遠地發(fā)展,就必須調(diào)整債務結構,而對于項目的投資周期較長的,則應盡可能地減少使用短期債務。
另外,房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)整負債結構時,要高度重視信用政策的改變以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢,以確保企業(yè)的資金安全。此外,房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中應當不斷尋求路徑增加融資渠道,還應通過合理融資途徑和最優(yōu)融資結構來實現(xiàn)融資。堅持“短期融資、短期融資、長期投資支持”基本原則。將房地產(chǎn)項目的開發(fā)流程分為五個階段:取得土地使用權、“四證”齊全、預售許可證、主體結構封頂、工程完工,可根據(jù)相關流程進行融資。
比如下面這種情況,房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資組合分析:現(xiàn)如今,房地產(chǎn)企業(yè)往往會利用“招拍掛”的銷售方式,中標后該房地產(chǎn)企業(yè)要繳納大量資金。由于土地獲取具有長期投資屬性,這時,企業(yè)可以通過上市、發(fā)行企業(yè)債券、聯(lián)合投資、并購、合作開發(fā)、債券融資等多種形式來進行融資,而這一時期融資組合是以長期權益融資為主。
“四證”齊全前,大部分企業(yè)都是因為前期投資導致缺少足夠資金,因此,大部分融資都是以股權形式進行。取得預售許可前,開發(fā)商資金主要用于建設項目,通過銀行貸款、墊資、信托融資、夾層融資、短期融資券等融資渠道,以銀行貸款和貸款合同融資為主,融資渠道以短期債務融資為主。取得預售許可證后,企業(yè)可以利用預售方式收回一部分資本,但因為無法得到抵押貸款,造成資金周轉遲緩,這時建筑資金依然需要持續(xù)投入。
因此,在項目建筑封頂前,開發(fā)商可以通過銀行貸款、信托融資、短期融資券等手段來解決融資問題。工程完工至銷售完成之前,房地產(chǎn)開發(fā)商會因為項目本身銷售回款速度無法跟上而產(chǎn)生資金壓力,因此可以通過銀行貸款、信托融資、包銷等方式來加速銷售回款。
隨著工程規(guī)模擴大,房地產(chǎn)企業(yè)投資的占用和運營的風險增大,其收益增加會帶來更多的不確定性和更高的運營風險。因此,要從項目可行性研究開始,從項目背景、規(guī)模、功能、技術、經(jīng)濟等方面入手,初步確定項目投資費用,按照投資成本來決定資金使用對房地產(chǎn)企業(yè)的資金進行有效管理,查明財政差距。通過對各種數(shù)據(jù)的深入調(diào)研,按項目施工進度合理確定資金的流入與流出,按不同的經(jīng)營需求以月度、季度對資金流動進行統(tǒng)計,并對各階段的資金缺口進行測算,制定融資方案。遵守適度尺度、恰當時間,地產(chǎn)開發(fā)運營資本巨大,少量變動也會造成巨額資金余額和負債。所以,籌款要決定籌款數(shù)目通常以房地產(chǎn)發(fā)展、營運等最起碼的需求為限。
此外,房地產(chǎn)開發(fā)運營具有一定的階段性特征,如資金過早進入將導致大量的資金閑置,如太晚進入將無法及時滿足需求,從而影響房地產(chǎn)的發(fā)展和建設,導致巨大損失。對此,要注意在時間和數(shù)量上要有密切的聯(lián)系。
綜上所述,隨著近年來社會經(jīng)濟的發(fā)展與國家對房地產(chǎn)相關政策的出臺,房地產(chǎn)企業(yè)資金回流與融資遇到現(xiàn)實難題。優(yōu)化內(nèi)部資金管理作為保障房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭及切實推動企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要組成環(huán)節(jié),房地產(chǎn)企業(yè)應結合當前房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀,針對現(xiàn)有資金管理存在的不足進行全面優(yōu)化,通過改善融資渠道、改善負債結構,統(tǒng)籌資金需要,提高資金使用效率。為促進房地產(chǎn)企業(yè)資金管理規(guī)范化及系統(tǒng)化,還需要將全面預算管理體系落實到位,進而提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理效率,保障房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。