文／韋琳敢 南寧市房屋市場發(fā)展中心 廣西南寧 530021

引言：

住房租賃市場的發(fā)展是落實租購并舉住房制度的關(guān)鍵，而專業(yè)化住房租賃企業(yè)則是發(fā)展住房租賃市場的重要參與主體，住房租賃企業(yè)專業(yè)化發(fā)展是增加租賃市場供應(yīng)的重要方式[1]。但受城市發(fā)展等歷史因素的影響，現(xiàn)階段南寧市住房租賃專業(yè)化仍處于起步發(fā)展期，可持續(xù)發(fā)展能力有待提高，流動人口不斷增多、房價攀升等給社會經(jīng)濟帶來的問題也愈加明顯，培育和發(fā)展合理的住房租賃市場成為當(dāng)前一項迫切的任務(wù)。

1.南寧市住房租賃企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀及特點

1.1 住房租賃企業(yè)專業(yè)化程度較低

在國家大力培育和發(fā)展住房租賃市場的政策支持和導(dǎo)向下，南寧市從2018 年9 月以來，相繼出臺了多項有關(guān)培育和發(fā)展住房租賃市場的政策、文件，涉及增加租賃住房供應(yīng)、培育住房租賃市場供應(yīng)主體、非住宅用房改建為租賃住房、專項資金管理辦法、住房租賃交易資金監(jiān)管辦法及規(guī)范市場秩序等內(nèi)容。尤其是2020 年7 月，南寧市成功入圍全國第二批中央財政支持住房租賃試點發(fā)展城市名單以來，配套政策措施逐步落地完善，市場秩序和環(huán)境越趨規(guī)范，住房租賃企業(yè)的發(fā)展亦可得到相關(guān)資金支持，給予了住房租賃企業(yè)良好的市場 發(fā)展環(huán)境。另一方面，南寧作為廣西首府、“一帶一路”經(jīng)濟帶有機銜接的重要門戶城市、西部陸海新通道陸港型國家物流樞紐，城市綜合經(jīng)濟實力相對較高，具備人口吸引力，近年人口流入強勁，新落戶人員、外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等有住房租賃需求的群體持續(xù)擴大，帶動了住房租賃市場需求的持續(xù)增長。租賃市場需求的增長和居民居住需求的提升使得住房租賃企業(yè)應(yīng)運而生，但現(xiàn)階段南寧住房租賃企業(yè)尚處于起步階段，市場規(guī)模較小。據(jù)調(diào)研，目前南寧市開業(yè)報告的住房租賃企業(yè)239 家，專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)15 家，由專業(yè)化、規(guī)?；髽I(yè)管理的房源總量約為2.24萬套（間），約占住房租賃市場份額的3%。住房租賃企業(yè)基本為本土中小民營企業(yè)，專業(yè)化程度不高，無全國性品牌企業(yè)進駐，缺乏規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)。

1.2 國有公寓品牌未得到先行發(fā)展

國內(nèi)不少城市在入圍住房租賃試點后便開始探索培養(yǎng)國有品牌，為當(dāng)?shù)氐淖》孔赓U市場提供發(fā)展樣本，走在城市規(guī)劃的前列。如上海城方公寓依托上海地產(chǎn)，已經(jīng)在當(dāng)?shù)負(fù)碛?8 處物業(yè)，其經(jīng)營理念深受同行認(rèn)可，常常在線上線下做公開分享，為區(qū)域租賃住房行業(yè)提供發(fā)展標(biāo)桿。作為住房租賃試點城市，南寧市積極鼓勵國有企業(yè)帶頭參與到住房租賃試點發(fā)展中，目前，也有部分國有住房租賃企業(yè)具有開發(fā)租賃公寓的經(jīng)驗，如產(chǎn)業(yè)投資集團公司的振寧新秀公寓、建信住房的康城社區(qū)等項目已納入住房租賃市場發(fā)展試點項目，然而專門開發(fā)住房租賃項目的國有公寓品牌至今卻未得到全面長足的發(fā)展[2]。

1.3 本土創(chuàng)業(yè)型住房租賃企業(yè)涌現(xiàn)

目前南寧市向行業(yè)主管部門進行開業(yè)報告的239 家住房租賃企業(yè)中涌現(xiàn)出廣西寓屋科技有限公司等一批民營企業(yè)積極參與拓展租賃業(yè)務(wù)，原子公寓、金寓國際、舍寓等本土創(chuàng)業(yè)型住房租賃企業(yè)，目標(biāo)客戶定位為年齡集中在20-35 歲間的大學(xué)畢業(yè)生、白領(lǐng)、青年創(chuàng)業(yè)者等群體。作為南寧市住房租賃試點項目，原子公寓接受過財政部實地調(diào)研，也為當(dāng)?shù)仄髽I(yè)做+“公寓運營體系輸出”+“青年社群創(chuàng)投平臺”的三維服務(wù)體系，打造將“住、商、辦公、社交、服務(wù)”生態(tài)化聯(lián)動一體的集中式租賃住房品牌，為合作方提供以租賃住房為核心的綜合性的解決方案。2021年，在共青團廣西區(qū)委的引導(dǎo)下，掛牌“廣西青空間”，同年共青團南寧市委“青年人才驛站”掛牌落地，賦能原子社區(qū)青年一站式服務(wù)平臺，整合盤活青年社會化資源，為青年留駐廣西并深耕發(fā)展提供了有力的支持。

1.4 企業(yè)輕資產(chǎn)經(jīng)營為主，整體出租情況較好

目前，在南寧市住房租賃市場上利用企業(yè)自持房源開展租賃經(jīng)營的企業(yè)比較少，大多數(shù)住房租賃企業(yè)都是通過托管、轉(zhuǎn)租等方式解決房源問題。這些住房租賃企業(yè)大多數(shù)擁有豐富的項目運營經(jīng)驗和創(chuàng)新能力，服務(wù)管理意識較強，服務(wù)管理制度較規(guī)范，基本上都建立有了較為完備的房屋安全、租客服務(wù)、保潔維修等管家式制度。加上市面上大多數(shù)企業(yè)都推崇租賃社區(qū)生態(tài)化運營理念，通過這用運營方式賦予租賃物業(yè)健身、辦公、社交等功能，一方面使得房屋整體出租率較高企 業(yè)能獲得增值收益，一方面使得租戶獲得更優(yōu)質(zhì)的居住體驗，使租賃成為一種美好生活的方式。此外，有些企業(yè)還開展“專業(yè)化租賃社區(qū)運營”的經(jīng)營戰(zhàn)略，通過智能化租賃社區(qū)管理、場景化生活服務(wù)配套等途徑來提高項目的運營品質(zhì)與效率，以租賃社區(qū)的安居管理理念替代傳統(tǒng)租賃公寓的租客管理理念。

2.南寧住房租賃企業(yè)專業(yè)化發(fā)展面臨的困境與挑戰(zhàn)

2.1 行業(yè)差距拉大，催生不規(guī)范的市場行為

在住房租賃企業(yè)經(jīng)營過程中，行業(yè)競爭壓力過大易誘使部分企業(yè)出現(xiàn)過度追求規(guī)?；慕?jīng)營行為，即為快速搶占房源和客源，不惜壓縮租金差價，導(dǎo)致在快速擴張的過程中產(chǎn)生了“高進低出”、“長收短付”等問題，在影響住房租賃市場正常秩序的同時，也給企業(yè)自身的資金周轉(zhuǎn)帶來了潛在的斷裂風(fēng)險。

2.2 住房租賃企業(yè)資金運作不規(guī)范

無論是重資產(chǎn)經(jīng)營模式、中資產(chǎn)經(jīng)營模式由于還是輕資產(chǎn)經(jīng)營模式的住房租賃企業(yè)，在前期均需要投入大量的資金，十分考驗企業(yè)的資金鏈把控能力，且前期成本測算、房源建設(shè)或改造耗時較長，加上大多數(shù)企業(yè)沒有實體資產(chǎn)作為擔(dān)保，融資渠道狹窄，租金收入成為企業(yè)經(jīng)營運作高度依賴資金。但由于租賃關(guān)系不穩(wěn)地、租賃流容易出現(xiàn)間接性的“停滯”，這種資金期限錯配的經(jīng)營方式，盡管一方面有助于企業(yè)形成資金沉淀，增強企業(yè)運作能力，但由于各個城市租賃資金監(jiān)管制度不夠完善、在具體的執(zhí)行過程中也不盡如人意，由于這部分的資金游離于監(jiān)管之外，存在著極大經(jīng)營風(fēng)險。

2.3 住房租賃行業(yè)監(jiān)管力度還有待加強

一是租賃行業(yè)準(zhǔn)入門檻低，水平良莠不齊。近年來，在有關(guān)政策引領(lǐng)下，南寧市住房租賃市場迅速發(fā)展。但行業(yè)準(zhǔn)入門檻低、相關(guān)監(jiān)管立法滯后，大多數(shù)租賃企業(yè)機構(gòu)普遍較小，企業(yè)自身用于周轉(zhuǎn)經(jīng)營的資金有限，融資能力較差，有些為快速拓展市場，盲目加大杠桿快速擴張一旦資金回流受限或者融資受阻或無法保證后續(xù)房源的出租率，極易引發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，造成房東、租客的財產(chǎn)損失。二是主體開業(yè)報告率較低，行業(yè)監(jiān)管缺少抓手。目前，住房租賃企業(yè)無明確上位法規(guī)約束，相關(guān)信息備案制度也未能有效建立。部分違規(guī)行為的界定、查處、處罰等缺乏更有強制力的上位法規(guī)、規(guī)章作為依據(jù)，事中事后監(jiān)管難度較大，對相關(guān)涉事企業(yè)地方行政主管部門僅可使用約談、信用分扣減等手段，不利于主管部門對市場的監(jiān)管。再加上市面上有部分住房租賃企業(yè)的經(jīng)營手段較為隱蔽，比如將企業(yè)名下房源轉(zhuǎn)由以企業(yè)內(nèi)部人員名義對外運營出租或者將數(shù)量化整為零進行分散經(jīng)營，從而達到不用辦理市場主體登記或開業(yè)報告的目的。而主管部門的監(jiān)管手段較為單一，難以發(fā)現(xiàn)其實際經(jīng)營的方式和情況，對于這部分的信息掌握的不全，在對行業(yè)市場的監(jiān)管方面難免存在一定的被動[3]。

2.4 收益管理多方受限，盈利空間難提高

在價格上，由于住房租賃行業(yè)的特殊性，價格受政府調(diào)控上下浮動彈性受限，租金漲幅十分有限;在規(guī)模上，住房租賃企業(yè)的公寓項目單店規(guī)模有限，而規(guī)模越大同樣伴隨著房源裝修改造和管理成本的上升，故通過純擴大單店項目規(guī)模未必能有效提升企業(yè)收益;在租賃模式上，運營日租房需要申請額外牌照，有一定門檻。因此住房租賃企業(yè)的盈利空間受多方因素限制而較難提升，使得部分長租公寓項目往往較難在短期內(nèi)實現(xiàn)盈虧平衡，而一旦盈虧平衡的時間點延長，則容易給公司的資金周轉(zhuǎn)帶來隱患。

2.5 住房租賃企業(yè)獲取融資較為困難

渠道少、成本高、金融工具不適用等融資困難是阻礙南寧住房租賃企業(yè)專業(yè)化發(fā)展的主要因素之一。住房租賃企業(yè)在收儲房源時往往需要一次性付出大量資金，再加上改造房屋的成本，初期需要投入的資金較大。如果后期房屋出租率不高，容易造成資金流出和流入周期的不匹配，從而使企業(yè)面臨資金負(fù)擔(dān)。若不進行融資，專業(yè)化發(fā)展將變得非常緩慢。雖然一些品牌企業(yè)融資渠道相對較好，但多數(shù)小企業(yè)依然以自籌和傳統(tǒng)抵押貸款為主，疊加疫情及行業(yè)內(nèi)暴雷事件的影響，行業(yè)的融資熱度低，加大了企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)難度。

2.6 住房租賃市場產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，客戶引流成難題

現(xiàn)階段，長租公寓品牌的產(chǎn)品體系已經(jīng)較為完備，產(chǎn)品系列及相應(yīng)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)均已形成。但整體來看，各長租公寓品牌產(chǎn)品的裝修風(fēng)格大同小異，同質(zhì)化趨勢明顯。而隨著消費升級，尤其是90 后租房人群的崛起，租客對租賃房源樣式和房源配套的需求逐漸呈現(xiàn)個性化和多樣化，使得在各大住房租賃企業(yè)所供房源類似的情況下，客戶引流成為一大經(jīng)營難題，而一旦房源出現(xiàn)長期閑置，則極易給企業(yè)帶來資金周轉(zhuǎn)上的壓力。因此目前住房租賃企業(yè)有待針對不同的需求，通過優(yōu)化資產(chǎn)布局和業(yè)態(tài)組合，聚焦細(xì)分市場需求來增強抗風(fēng)險能力，提升收益穩(wěn)定性。

3.促進南寧市住房租賃企業(yè)專業(yè)化發(fā)展的思考

盡管目前南寧市住房租賃市場規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)缺乏，但正逐漸形成規(guī)范化發(fā)展的住房租賃企業(yè)，特別是服務(wù)于住房租賃企業(yè)孵化、成長，并引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展的頭部國有企業(yè)。此外，從人口實際需求、政府?dāng)?shù)字化平臺建設(shè)以及企業(yè)的創(chuàng)業(yè)熱情來看，南寧市的住房租賃市場仍存在培育前景。鑒于此，本文從宏觀角度提出相應(yīng)的舉措以促進南寧市住房租賃企業(yè)的發(fā)展。

3.1 對專業(yè)化住房租賃企業(yè)的發(fā)展予以政策扶持

（1）加大市場培育力度，鼓勵相關(guān)租賃機構(gòu)來邕投資。住房租賃經(jīng)營機構(gòu)的專業(yè)化管理和服務(wù)能力是提高南寧市住房租賃市場整體發(fā)展水平的重要推動力。當(dāng)前南寧市住房租賃經(jīng)營機構(gòu)發(fā)展步伐有所加快，但整體規(guī)模依舊較小，經(jīng)營機構(gòu)以本土中小民營企業(yè)為主，缺乏規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)。應(yīng)充分利用中央獎補資金，加大對住房租賃市場的支持力度，堅持培育專業(yè)化住房租賃經(jīng)營機構(gòu)，通過稅收優(yōu)惠，拓展資金來源，以及鼓勵企業(yè)參與保障性租賃住房項目，推動專業(yè)化住房租賃經(jīng)營機構(gòu)發(fā)展速度。另外，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展住房租賃市場，利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)。引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃經(jīng)營機構(gòu)合作，擴大機構(gòu)化住房租賃供給規(guī)模，助力住房租賃經(jīng)營機構(gòu)快速發(fā)展。

（2）機構(gòu)專業(yè)化引領(lǐng)與中小主體共同發(fā)展。堅持以人民為中心的發(fā)展理念，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，充分調(diào)動市場各類參與主體的積極性，發(fā)揮國有企業(yè)的帶頭作用，通過建立出租房屋安全管理、集中式長租公寓標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)指引等，有效引導(dǎo)長租企業(yè)專業(yè)化運營，提供多樣的產(chǎn)品與服務(wù)。引導(dǎo)關(guān)聯(lián)行業(yè)機構(gòu)積極參與，推動傳統(tǒng)二房東轉(zhuǎn)型升級，構(gòu)建高中低并舉、大中小兼?zhèn)涞亩嘣袌鲋黧w共同發(fā)展的格局。形成多渠道保障、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的具有南寧特色的住房租賃市場發(fā)展體系。

（3）培育本地國有公寓品牌，引領(lǐng)規(guī)模化發(fā)展。在很多我國很多地區(qū)的住房租賃市場發(fā)展實踐當(dāng)中，國有住房租賃企業(yè)均走在行業(yè)、市場前沿，肩負(fù)社會責(zé)任，并為行業(yè)提供發(fā)展范例，展現(xiàn)出很好的“頭雁效應(yīng)”。究其原因，主要是國有企業(yè)在房源、政策等方面具有較多資源優(yōu)勢，有利于實現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展。因此，在培育本地國有公寓品牌方面，筆者認(rèn)為南寧市可以參考上海城方公寓、杭州寧巢公寓和南京東南公寓的經(jīng)驗，積極探索和培育本地國有公寓品牌。

（4）引進連鎖租賃企業(yè)，調(diào)動市場活力。經(jīng)過幾輪激烈的市場競爭，國內(nèi)現(xiàn)存的住房租賃連鎖企業(yè)大多具備很強的經(jīng)營能力。由于這些企業(yè)管理的房源數(shù)量眾多、住房又存在著民生屬性，一系列的監(jiān)管措施促使連鎖公寓合規(guī)經(jīng)營。連鎖公寓品牌入駐城市能夠進一步促進當(dāng)?shù)氐淖》孔赓U行業(yè)發(fā)展，調(diào)動市場活力。引進連鎖企業(yè)可以有以下思路：一是在一定范圍內(nèi)為連鎖租賃企業(yè)提供房源、補貼等政策支持；二是當(dāng)?shù)刈》孔赓U企業(yè)與連鎖企業(yè)合作，令其提供品牌和管理團隊支持。

3.2 提供、發(fā)展合作平臺或企業(yè)實體,促進行業(yè)整合、規(guī)范

南寧市應(yīng)當(dāng)推動住房租賃協(xié)會等合作平臺的發(fā)展，促進不同資源持有方對接。典型的如輕資產(chǎn)模式的租賃企業(yè)，需要為資產(chǎn)持有方和資源持有方牽線搭橋，一個高效的合作平臺必不可少。例如，可經(jīng)常提供行業(yè)交流的機會，邀請租賃企業(yè)、物業(yè)資產(chǎn)持有方、資金持有方等各類企事業(yè)單位主體充分交流接洽，發(fā)布長租公寓行業(yè)資訊，加強行業(yè)自律協(xié)同管理，也搭建政企間橋梁紐帶，促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展。此外，適當(dāng)提高國有銀行背景的國有企業(yè)在行業(yè)發(fā)展中的地位和重要性，對于這類擁有低價資金資源、較好的運營管理技術(shù)的國有平臺，適當(dāng)鼓勵其在本地市場上做好引領(lǐng)帶頭作用。

3.3 融資和營模式應(yīng)結(jié)合南寧實際

在融資方面，目前，南寧市單個企業(yè)（尤其是民營）獲得低息貸款或進行資產(chǎn)證券化融資比較困難，因此應(yīng)針對南寧情況應(yīng)當(dāng)推進多主體參與[4]。其中，國有企業(yè)的融資成本和項目取得成本普遍更低，獲取重資產(chǎn)和中資產(chǎn)項目有較大優(yōu)勢;民營企業(yè)在市場競爭中不斷推陳出新，適宜走專業(yè)化輕資產(chǎn)運營路線。多主體參與能夠發(fā)揮各自的比較優(yōu)勢，使民營企業(yè)擺脫當(dāng)前的融資窘境、專注運營。事實上從全國來看，開拓輕資產(chǎn)路線的住房租賃企業(yè)越來越多，在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)有南寧部分住房租賃企業(yè)也在嘗試輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

3.4 完善監(jiān)督機制，落實運營規(guī)范

縱觀長租公寓的發(fā)展，暴雷現(xiàn)象并不少見，所以要進一步完善監(jiān)督機制，落實運營規(guī)范[5]。從企業(yè)進入到項目成熟、再到租戶入住與退租管理，全過程監(jiān)督包括設(shè)計規(guī)范、合同備案、資金監(jiān)管等。這要求相關(guān)部門利用好信息平臺，完善其功能，發(fā)揮好培育市場、落實監(jiān)管和維護租戶權(quán)利的作用。具體而言，一是研究制定相關(guān)行業(yè)規(guī)則。主要包括房屋租賃合同示范文本、住房租賃企業(yè)服務(wù)規(guī)范細(xì)則、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)執(zhí)業(yè)規(guī)范、爭議處理標(biāo)準(zhǔn)等。二是加強從業(yè)主體管理。行業(yè)主管部門應(yīng)加強協(xié)同合作，及時通過有關(guān)信息平臺共享從業(yè)主體信息，并定期進行動態(tài)跟蹤，實現(xiàn)全周期服務(wù)監(jiān)管。一方面，強化住房租賃企業(yè)備案制度，從事住房租賃經(jīng)營活動的企業(yè)在開展業(yè)務(wù)前要通過監(jiān)管平臺推送開業(yè)信息，并定期報送運營情況、從業(yè)人員名單等信息。另一方面，建立信用信息評價制度。收集、梳理、分析群眾投訴舉報線索和相關(guān)輿情信息，按矛盾隱患輕重緩急、影響程度和發(fā)展態(tài)勢做出預(yù)警級別分類，根據(jù)預(yù)警級別采取電話約談、示警約談、告誡約談等措施進行處置，并對住房租賃企業(yè)存在的高風(fēng)險經(jīng)營的企業(yè)，通過政務(wù)網(wǎng)、服務(wù)監(jiān)管平臺等渠道進行分色預(yù)警通報。同時對住房租賃企業(yè)、從業(yè)人員進行信用評級和建立“白名單”“黑名單”，提高信息對稱性，便于群眾合理選擇企業(yè)開展業(yè)務(wù)。三是嚴(yán)格租賃合同備案。房屋租賃合同備案登記有利于保障租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，好處包含但不限于可核驗出租房屋產(chǎn)權(quán)的真實性，可作為發(fā)生房屋租賃糾紛時的證據(jù)，還可以作為承租人享受辦理居住證、子女義務(wù)教育、提高公積金提取額度等基本公共服務(wù)的依據(jù)。所以，要落實住房租賃企業(yè)的主體責(zé)任，企業(yè)成交的房屋租賃應(yīng)當(dāng)依法簽訂書面合同，應(yīng)當(dāng)即時辦理網(wǎng)簽備案。四是強化租賃資金監(jiān)管。對于通過受托經(jīng)營、轉(zhuǎn)租等方式從事住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)在監(jiān)管銀行設(shè)立一個租賃資金監(jiān)管賬戶，簽訂監(jiān)管協(xié)議，并將租金、押金及交易當(dāng)事人約定進行監(jiān)管的資金納入監(jiān)管賬戶，保障租賃資金安全，維護租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益。