陳薇

摘?要：為了提升房地產(chǎn)項(xiàng)目效益，重視對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程成本控制與管理顯得尤為重要。文章主要從房地產(chǎn)項(xiàng)目出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程成本控制概述、成本全過程管控中存在的問題展開探討，進(jìn)而提出切實(shí)可行的成本控制策略，從不同階段做好成本控制工作，為房地產(chǎn)項(xiàng)目效益的有效提升提供保障，為房地產(chǎn)企業(yè)的更好發(fā)展提供支撐。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目全過程；成本控制模式

中圖分類號(hào)：F299.23???文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A?文章編號(hào)：1005-6432（2024）10-0068-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.10.017

1?引言

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，項(xiàng)目的全過程成本控制是企業(yè)管理的重難點(diǎn)。成本控制的效果直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平與獲利能力的提升。重視對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程成本控制，構(gòu)建系統(tǒng)化的成本控制模式對(duì)于提升房地產(chǎn)企業(yè)管理效率非常有利。因此，文章通過對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程實(shí)施成本控制，分析房地產(chǎn)項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)以及施工環(huán)節(jié)中成本控制局限性，不斷提出更具針對(duì)性、實(shí)效性與科學(xué)性的全過程成本控制策略，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制效果的提升、經(jīng)濟(jì)效益的增加提供保障。

2?房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制概述

2.1?房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制的原理

房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制，是對(duì)房地產(chǎn)的項(xiàng)目從立項(xiàng)-物業(yè)以及運(yùn)營管理的每個(gè)階段的成本費(fèi)用進(jìn)行科學(xué)的管理［1］。

項(xiàng)目成本中主要包括土地成本（出讓金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)、使用費(fèi)、閑置費(fèi)以及其他相關(guān)費(fèi)用）、前期的工程費(fèi)用（規(guī)劃、設(shè)計(jì)、咨詢、代理、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用以及三通一平或者七通一平等）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用（給排水、供電、園林綠化、網(wǎng)絡(luò)通信、道路以及環(huán)衛(wèi)等）、建筑安裝費(fèi)用（建筑材料、安裝人工費(fèi)用等）、公共配套設(shè)施費(fèi)用（幼兒園、物業(yè)、停車場(chǎng)等）、相關(guān)的期間費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用）以及相應(yīng)的稅金等。

2.2?房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制的意義

2.2.1?提升綜合管理能力，提升各部門工作效率

在房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制中，各個(gè)階段、各個(gè)部門的有效銜接與資源的優(yōu)化配置，不僅有利于提升各部門工作效率，還有利于培養(yǎng)企業(yè)員工的成本控制意識(shí)與能力，激勵(lì)員工更好地發(fā)揮工作積極性與創(chuàng)造性，對(duì)于企業(yè)綜合管理能力的提升也更為有利［2］。

2.2.2?強(qiáng)化成本管理效果，減少資金損耗

很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控模式比較單一和傳統(tǒng)，其成本管理的范圍相對(duì)比較狹窄，并不全面。運(yùn)用全過程成本控制模式，能夠靈活管控房地產(chǎn)項(xiàng)目每個(gè)環(huán)節(jié)的成本，使得成本管理模式更加靈活和有效，對(duì)于成本管理效果的強(qiáng)化與提升更為有利。與此同時(shí)，通過全過程成本控制模式的科學(xué)應(yīng)用，能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目資源的優(yōu)化配置，使得各項(xiàng)資源得到更好的匹配與利用，減少不必要的資源浪費(fèi)，節(jié)約資金，降低資金損耗率。

3?房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制存在的問題

3.1?項(xiàng)目決策階段存在的問題

3.1.1?項(xiàng)目規(guī)劃及市場(chǎng)定位缺乏科學(xué)性

在項(xiàng)目投資建設(shè)之前，重視對(duì)項(xiàng)目可行性研究非常必要，其是項(xiàng)目決策的前提和基礎(chǔ)，也是項(xiàng)目建設(shè)與經(jīng)濟(jì)效益提升的重要方式與途徑。在項(xiàng)目決策階段，項(xiàng)目的規(guī)劃與市場(chǎng)定位非常重要。由于考察項(xiàng)目可行性時(shí)，會(huì)面臨多個(gè)方案的比較與選擇，如項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、地質(zhì)、投資估算、招標(biāo)方案、資金運(yùn)作等，每個(gè)環(huán)節(jié)的規(guī)劃必須詳細(xì)，并對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性以及盈利能力進(jìn)行全面評(píng)價(jià)。但是部分房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃以及市場(chǎng)定位有失科學(xué)，部分規(guī)劃細(xì)節(jié)流于形式，缺乏深入的剖析，沒有對(duì)房地產(chǎn)的買賣市場(chǎng)、方案策劃的合理性與科學(xué)性等進(jìn)行深入探討與分析，最終影響項(xiàng)目規(guī)劃與市場(chǎng)定位的科學(xué)性［3］。

3.1.2?項(xiàng)目策劃組織機(jī)構(gòu)設(shè)置不合理

在策劃房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，如果策劃團(tuán)隊(duì)缺乏一定的理論知識(shí)與豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，那么很難結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理目標(biāo)、盈利目標(biāo)以及管理模式進(jìn)行有效的分析。一些房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的策劃組織機(jī)構(gòu)設(shè)置得并不合理，組織成員并非都是專業(yè)人員，一部分成員都是其他部門拼湊的，團(tuán)隊(duì)設(shè)置不科學(xué)、人員結(jié)構(gòu)不合理，都會(huì)直接影響項(xiàng)目策劃的效果，這對(duì)于項(xiàng)目的后期設(shè)計(jì)、建設(shè)施工等環(huán)節(jié)非常不利，容易產(chǎn)生資源浪費(fèi)、資金損耗，不利于成本的全過程管控。

3.2?項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段存在的問題

3.2.1?缺乏明確的責(zé)任劃分

在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，如果設(shè)計(jì)與建設(shè)單位之間缺乏必要的溝通與配合，那么就會(huì)給后續(xù)的施工與成本控制工作帶來很大的麻煩。成本的控制不僅僅體現(xiàn)在建設(shè)階段，設(shè)計(jì)階段也非常重要。如果設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)較多，缺乏科學(xué)性與合理性，沒有貫徹成本控制原則與思想，則不利于后續(xù)成本控制工作的有效開展。在實(shí)際成本控制過程中，由于設(shè)計(jì)與建設(shè)部門或者單位之間沒有明確的責(zé)任劃分，工作人員崗位職責(zé)不明確，缺乏部門間的協(xié)調(diào)、溝通與配合，不利于成本管控工作的更好開展［4］。

3.2.2?設(shè)計(jì)人員素質(zhì)水平不高

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期較長，管理內(nèi)容較多，管理的綜合性較強(qiáng)，如果沒有專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)與專業(yè)技術(shù)人員支撐，那么成本控制工作很難做好。當(dāng)前，部分房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)人員素質(zhì)與水平偏低，部分設(shè)計(jì)人員對(duì)于項(xiàng)目建材的質(zhì)量、價(jià)格、預(yù)算等并不了解，在實(shí)際設(shè)計(jì)過程中，設(shè)計(jì)的環(huán)節(jié)或者細(xì)節(jié)與價(jià)格之間并不匹配和契合，一些設(shè)計(jì)人員在項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)過分重視安全性的提升，在部分建設(shè)與施工環(huán)節(jié)中沒有考慮到成本控制因素，這會(huì)導(dǎo)致成本控制難度增大，出現(xiàn)成本浪費(fèi)與超工程預(yù)算問題。與此同時(shí)，一部分預(yù)算工作人員在工程設(shè)計(jì)方面缺乏必要的專業(yè)知識(shí)，一般只會(huì)按照?qǐng)D紙計(jì)算工程量，并按照套定額來編制該預(yù)算。無論是設(shè)計(jì)部門還是造價(jià)部門，兩個(gè)部門工作人員素質(zhì)與能力均有待提升，部門間的溝通與聯(lián)系較少，缺乏事前、事中的高效溝通與互助，影響成本控制效果的提升。

3.2.3?缺乏設(shè)計(jì)階段成本控制的重視度

通常情況下，很多房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)階段的成本控制工作主要通過壓價(jià)來實(shí)現(xiàn)，對(duì)于設(shè)計(jì)階段成本控制的重視度不夠，在委托條款中一般只要求設(shè)計(jì)費(fèi)用、質(zhì)量、工期等，而基本沒有對(duì)經(jīng)濟(jì)性方面提出更高的要求，對(duì)于設(shè)計(jì)、造價(jià)相關(guān)的指標(biāo)也沒有明確要求，這會(huì)直接導(dǎo)致在建設(shè)環(huán)節(jié)中出現(xiàn)返工、設(shè)計(jì)變更等問題，對(duì)于項(xiàng)目成本控制非常不利，容易造成資源浪費(fèi)、延長工期，也會(huì)對(duì)項(xiàng)目施工質(zhì)量產(chǎn)生一定影響。

3.3?項(xiàng)目招投標(biāo)階段存在的問題

3.3.1?存在行政干預(yù)和地方保護(hù)主義

項(xiàng)目的招投標(biāo)階段是項(xiàng)目建設(shè)前的重要階段。很多房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目在招投標(biāo)時(shí)，由于存在行政干預(yù)與地方保護(hù)主義等問題，很多招投標(biāo)項(xiàng)目隱藏著一些“關(guān)系戶”“欺生”等，導(dǎo)致招投標(biāo)工作變得更加復(fù)雜，使得走過場(chǎng)、陪標(biāo)等現(xiàn)象屢有發(fā)生，這會(huì)大大增加項(xiàng)目的招投標(biāo)費(fèi)用，影響項(xiàng)目的成本控制效果。

3.3.2?招投標(biāo)市場(chǎng)缺乏規(guī)范性

很多房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目招投標(biāo)過程中通過低價(jià)中標(biāo)、串標(biāo)等方式惡性競爭。而惡性競爭產(chǎn)生的主要原因在于技術(shù)簡單、產(chǎn)能過剩以及較低的準(zhǔn)入門檻等。由于招投標(biāo)市場(chǎng)缺乏必要的規(guī)范與機(jī)制，一些施工單位為了拿下工程，一般會(huì)先通過低價(jià)把標(biāo)中了，然后在后續(xù)施工時(shí)可能通過偷工減料、分包、轉(zhuǎn)包、合同倒賣等方式，反復(fù)的轉(zhuǎn)包與分包，導(dǎo)致利潤被壓縮殆盡，那么很多分包方只能通過偷工減料等方式壓縮成本，這會(huì)對(duì)項(xiàng)目施工質(zhì)量、施工安全帶來非常大的威脅，一旦發(fā)生質(zhì)量與安全問題，那么損失不可計(jì)量，這對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制工作非常不利。

3.4?項(xiàng)目施工階段存在的問題

3.4.1?設(shè)計(jì)變更過于隨意

在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程中，施工單位要按照施工預(yù)算嚴(yán)格施工，將各個(gè)環(huán)節(jié)的施工成本控制在造價(jià)限額以內(nèi)。但是一部分房地產(chǎn)施工單位在實(shí)際施工中沒有對(duì)設(shè)計(jì)深度以及建筑標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格審查與準(zhǔn)確把握，對(duì)于投資額度也沒有進(jìn)行更好的管控，導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更過于隨意，反復(fù)修改與變更施工量等，這會(huì)大大增加項(xiàng)目施工成本。

3.4.2?現(xiàn)場(chǎng)簽證不規(guī)范

在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際施工環(huán)節(jié)中，施工現(xiàn)場(chǎng)的管理工作非常重要。如果沒有對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)行制度化、規(guī)范化管理，監(jiān)理人員沒有發(fā)揮工程監(jiān)理的實(shí)際作用，現(xiàn)場(chǎng)簽證不規(guī)范，盲目地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)簽證，那么就會(huì)大大增加造價(jià)成本。還有的施工單位在簽證上做手腳，通過以少報(bào)多的方式弄虛作假，如果沒有及時(shí)地收集簽證問題，那么在后續(xù)工程結(jié)算時(shí)容易出現(xiàn)很多的問題。同時(shí)在現(xiàn)場(chǎng)簽證的審核方面，如果沒有認(rèn)真、嚴(yán)格的審核就簽字、蓋章，沒有按照現(xiàn)場(chǎng)簽證的標(biāo)準(zhǔn)流程進(jìn)行審核，也會(huì)導(dǎo)致施工成本的增加［5］。

3.4.3?反索賠意識(shí)不足

房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的環(huán)節(jié)與內(nèi)容很多，且合同項(xiàng)目約定的內(nèi)容與項(xiàng)目也非常多，很容易導(dǎo)致違約行為的發(fā)生。很多房地產(chǎn)企業(yè)在反索賠方面缺乏足夠的意識(shí)，對(duì)于施工信息的收集、文件的整理與分析、來信函等資料缺乏收集與管理，對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)簽證的報(bào)價(jià)、告知、取證等環(huán)節(jié)缺乏確認(rèn)，簽證審核結(jié)果缺乏必要的收集環(huán)節(jié)等，對(duì)于反索賠工作非常不利，容易增加官司成本。

3.4.4?質(zhì)量成本被忽視

質(zhì)量是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的核心與關(guān)鍵，如果項(xiàng)目質(zhì)量不合格，那么后續(xù)的成本、費(fèi)用不可估計(jì)。部分房地產(chǎn)企業(yè)在質(zhì)量成本的控制上沒有予以充分且必要的關(guān)注和重視，忽視了質(zhì)量成本的控制，一味地追求收益而控制成本，進(jìn)而忽視質(zhì)量，導(dǎo)致索賠等資金損失增加；也不能過分追求質(zhì)量的提升而忽視了成本的控制，這會(huì)大大降低企業(yè)的利潤。

3.5?項(xiàng)目竣工階段存在的問題

3.5.1?竣工資料缺乏有效管理

在項(xiàng)目實(shí)際竣工階段，資料的整理與造價(jià)統(tǒng)計(jì)工作非常重要。很多房地產(chǎn)企業(yè)在竣工資料的整理過程中，由于資料不完整、不規(guī)范等，缺乏對(duì)結(jié)算資料的全面、有效管理，導(dǎo)致很多竣工結(jié)算工作無法順利完成，部分資料難以湊齊。還有些資料之間存在相互矛盾等問題，簽證漏洞百出，這會(huì)大大增加工程結(jié)算的難度，增加竣工階段的成本費(fèi)用支出。

3.5.2?工程價(jià)款計(jì)量不準(zhǔn)確

一些房地產(chǎn)企業(yè)在竣工結(jié)算階段遇到工程價(jià)款計(jì)量不準(zhǔn)確的問題，那么很多材料性能、價(jià)款、耗量的計(jì)量工作就會(huì)被重新啟動(dòng)和審核，這會(huì)增加工程結(jié)算工作量。調(diào)查、取證以及計(jì)算等工作的反復(fù)開展，會(huì)增加人力等成本、費(fèi)用，不利于竣工階段成本控制工作的有效開展。

4?房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制問題的解決對(duì)策

4.1?項(xiàng)目決策階段的成本控制

4.1.1?加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，開展可行性研究

在做出房地產(chǎn)項(xiàng)目決策之前，為了優(yōu)化項(xiàng)目決策階段的成本控制工作，根據(jù)政府土地出讓計(jì)劃（公告），初步篩選出擬跟進(jìn)的地塊后，相關(guān)部門人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘，踏勘完成后營銷部提供市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，充分調(diào)研可售業(yè)態(tài)市場(chǎng)價(jià)格、戶型配比、銷售周期等信息，編制科學(xué)、全面的可行性研究報(bào)告。通過實(shí)地調(diào)研、考察，掌握與了解投資環(huán)境和條件、土地相關(guān)信息、市政配套情況等，并對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行充分分析。策劃人員要結(jié)合項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等多方面指標(biāo)進(jìn)行研究與評(píng)估，并制定多種策劃方案以供選擇，突出每個(gè)項(xiàng)目策劃的利弊。在市場(chǎng)分析的實(shí)際過程中，通過對(duì)宏觀、微觀以及區(qū)域因素的分析，進(jìn)一步進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)與成本測(cè)算，按照各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行項(xiàng)目的敏感性與盈虧平衡分析，最后制定出策劃方案，在每個(gè)策劃細(xì)節(jié)上都做好成本的控制工作，從而從策劃的全局上做好成本管控［6］。

4.1.2?加強(qiáng)各部門協(xié)調(diào)溝通

在項(xiàng)目決策階段，會(huì)進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研、編制可研報(bào)告，其工作量非常大，涉及的人員也較多，不是單一某個(gè)部門能夠獨(dú)立完成的，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)各部門之間要加強(qiáng)協(xié)調(diào)與溝通，通過各個(gè)部門的通力合作，更好地實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。專業(yè)的人干專業(yè)的事，各部門分工與責(zé)權(quán)明確，既有分工又有合作，市場(chǎng)部門做好客戶群體的調(diào)研、設(shè)計(jì)部做好設(shè)計(jì)方案的編制、造價(jià)部門做好工程造價(jià)的估計(jì)、工程部做好投資額、工程期限以及施工計(jì)劃、銷售部做好銷售策劃與計(jì)劃工作等，只有各部門強(qiáng)化溝通與合作，才能夠減少相關(guān)費(fèi)用的產(chǎn)生，提升項(xiàng)目決策效率，這對(duì)于成本控制非常有利。