鄒瑩玨

【摘要】在今天競爭激烈且復(fù)雜的商業(yè)環(huán)境中，預(yù)算管理已成為企業(yè)成功發(fā)展的重要工具。特別是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，由于其特殊的行業(yè)性質(zhì)和高度競爭的市場環(huán)境，預(yù)算管理的實施顯得更為重要。文章探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算管理的重要性，分析當前存在的問題，提出解決方案。

【關(guān)鍵詞】預(yù)算管理；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；具體應(yīng)用

【中圖分類號】F275

預(yù)算管理是以戰(zhàn)略管理為起點，對企業(yè)內(nèi)外環(huán)境的變動進行全面分析，并對未來進行預(yù)測，從而確定企業(yè)預(yù)算目標，并將預(yù)算目標分解到各個部門，最終在企業(yè)中建立起一個整體的、明確的、更符合實際的預(yù)算控制體系。因此，在實施預(yù)算管理時，應(yīng)以企業(yè)的戰(zhàn)略目標為中心，進行預(yù)算編制與評價。同時，要實現(xiàn)長期預(yù)算和短期預(yù)算的有效銜接，使其單獨形成一個子系統(tǒng)，以便更好地控制日常經(jīng)營活動。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事的經(jīng)營活動包括征地、拆遷、土地開發(fā)、土地出讓轉(zhuǎn)讓、房屋開發(fā)、房屋出售、出租、轉(zhuǎn)租、房地產(chǎn)抵押，以及物業(yè)管理等。經(jīng)營的對象都是不動產(chǎn)，具有固定性和不可移動性。這種特性使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營活動中受其影響十分巨大，一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的每個開發(fā)項目都需要大量資金的運籌，是一種資金密集型的企業(yè)。例如，房地產(chǎn)開發(fā)前期的安置補償費用、前期工作中的勘察設(shè)計費用、可行性研究費、建筑安裝工程費、財務(wù)費用、銷售費用等，通常完全依靠自有資金進行房地產(chǎn)開發(fā)較難，往往需要多種渠道融資，解決大量資金需求，因此，前期資金預(yù)算是財務(wù)預(yù)算的一項重要工作。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受政策和周圍環(huán)境的影響較大，房地產(chǎn)開發(fā)要根據(jù)政策和周圍環(huán)境，以及當?shù)厥袌龅墓┣箨P(guān)系和變化趨勢的情況進行決策，實現(xiàn)項目的戰(zhàn)略選擇、戰(zhàn)略目標和戰(zhàn)略預(yù)測。因此，預(yù)算管理是以戰(zhàn)略管理為起點，對企業(yè)內(nèi)外環(huán)境的變動進行全面分析，并對未來進行預(yù)測，從而確定企業(yè)預(yù)算目標，并將預(yù)算目標分解到各個部門，最終在企業(yè)中建立起一個整體的、明確的、更符合實際的預(yù)算控制體系。

從預(yù)算管理角度，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)受國家政策制約，政策風(fēng)險是企業(yè)不可控風(fēng)險，因此，應(yīng)當通過預(yù)算管理防控風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型行業(yè)，需要通過預(yù)算管理來控制成本，安排資金，重視現(xiàn)金流質(zhì)量與收益質(zhì)量。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算管理過程中存在的問題

（一）對預(yù)算管理的全面性認識不足

預(yù)算管理是一項全面性和全員性的工作，需要全體員工的共同配合，在全面預(yù)算組織體系的支撐下更好地完成預(yù)算管理工作。但是在實際工作中，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工對預(yù)算管理的理解過于單一，單純地認為企業(yè)的發(fā)展目標應(yīng)該由決策者決定，而預(yù)算管理則由財務(wù)部門負責，并且將除了成本之外的所有收入和支出都排除在外。這種錯誤的、不全面的認知導(dǎo)致工作人員參與度不夠，積極性不高，最終管理工作脫離實際，沒有充分發(fā)揮出其應(yīng)有的作用。

（二）預(yù)算編制不夠科學(xué)和準確

由于人才匱乏及積極性不高等因素，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依然在使用傳統(tǒng)的預(yù)算編制方法，通過手工收集和編制預(yù)算提供給財務(wù)部門，這一過程受主觀能動性的影響很大，沒有充分發(fā)揮出預(yù)算管理的作用。企業(yè)在開展預(yù)算編制時，由于項目實施中影響因素比較多，預(yù)算數(shù)據(jù)和實際結(jié)果有時會產(chǎn)生較大差異。即便后期對數(shù)據(jù)做出調(diào)整，但是仍然無法反映出具體的項目進度，導(dǎo)致預(yù)算和實際情況不一致，不能向決策者提供更精確的參考資料，決策失誤的風(fēng)險比較大，影響企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

（三）預(yù)算執(zhí)行、監(jiān)督、協(xié)調(diào)和分析不到位

預(yù)算執(zhí)行和監(jiān)督，是預(yù)算得以順利實施的關(guān)鍵，因此，需要具備專業(yè)素質(zhì)和責任心強的人員來進行。如果執(zhí)行人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，責任心不足，就難以保證預(yù)算執(zhí)行的準確性和效率，其后續(xù)的實施和監(jiān)管力度就會降低。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在各相關(guān)部門之間，缺乏有效的溝通和協(xié)調(diào)，導(dǎo)致出現(xiàn)信息不對稱，不能及時發(fā)現(xiàn)問題和采取有效的控制措施，致使決策延誤，影響預(yù)算執(zhí)行效果和企業(yè)的發(fā)展。在預(yù)算執(zhí)行分析過程中，主要是對財務(wù)指標進行分析，很少對經(jīng)營過程進行分析，或者只是強調(diào)差異原因，卻無法解決問題，導(dǎo)致預(yù)算的分析和反饋也不夠及時、準確。

（四）預(yù)算信息化程度低，控制管理能力弱

一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算管理手段落后，數(shù)據(jù)管理信息化程度低，缺乏高效的信息化管理系統(tǒng)，信息相對滯后，業(yè)務(wù)部門和財務(wù)部門之間的數(shù)據(jù)無法有效共享和整合，影響了事前、事中控制，無法及時獲取經(jīng)營過程中的反饋信息，導(dǎo)致企業(yè)不能及時有效地進行經(jīng)營風(fēng)險控制，影響對未來經(jīng)營的規(guī)劃和指導(dǎo)，影響經(jīng)營效率和準確性，導(dǎo)致經(jīng)營狀況惡化、難以實現(xiàn)預(yù)算指標、決策延遲、資源浪費、成本控制不足等一系列問題。

（五）考核體系不完善

一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一方面制定的預(yù)算考核體系不完善，階段性考核和激勵機制缺乏力度，只是對預(yù)算目標完成情況，包括財務(wù)維度的收入、成本、費用、利潤進行考核，而未制定細致全面的財務(wù)指標、非財務(wù)指標考核機制，考核指標比較單一；另一方面，對預(yù)算的組織工作部門缺乏考核。

（六）內(nèi)部審計在預(yù)算管理中的作用發(fā)揮不夠

預(yù)算審計應(yīng)在預(yù)算管理過程中起到保駕護航的作用，但現(xiàn)階段一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對預(yù)算審計重視不夠，缺乏預(yù)算審計機制，未對預(yù)算管理的全部過程進行審計監(jiān)督，包括事前的預(yù)算編制審計、事中的預(yù)算執(zhí)行審計、事后的預(yù)算完成情況的審計等。由于沒有發(fā)揮內(nèi)部審計的監(jiān)督作用，不能從獨立性角度糾正預(yù)算管理過程中存在的問題，從而增大了潛在的管理和經(jīng)營風(fēng)險。

三、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算管理的措施

（一）強化對預(yù)算管理的重視和認知

企業(yè)的決策層和最高管理層對預(yù)算管理的重視和認知，是抓好預(yù)算管理的關(guān)鍵。只有管理者真正了解全面預(yù)算管理的重要性之后，才能將后續(xù)工作落到實處。高素質(zhì)的員工是開展好預(yù)算管理工作的重要環(huán)節(jié)，該企業(yè)主要負責人和管理層要將預(yù)算管理納入房地產(chǎn)開發(fā)的日常管理工作中，積極推動預(yù)算管理的實施。通過培訓(xùn)，不斷提高員工素質(zhì)，讓員工了解預(yù)算管理的重要性，以及他們在實施中的作用。也可以通過人資部招聘具有相關(guān)專業(yè)能力及素質(zhì)的人才，從而提升企業(yè)的整體管理能力，切實發(fā)揮預(yù)算管理的價值與作用。同時，還要加強部門間的溝通與協(xié)作，建立有效的信息共享平臺，使各部門都能參與到預(yù)算的制定和執(zhí)行中。

（二）做好預(yù)算編制工作

企業(yè)要從戰(zhàn)略角度出發(fā)制定預(yù)算，通過對經(jīng)營環(huán)境進行深入分析，充分考慮各種可能的變化因素，制定出更為準確的預(yù)算。要根據(jù)市場狀況和內(nèi)部資源進行充分預(yù)測分析，科學(xué)準確地完成預(yù)算編制工作，保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。企業(yè)可以采用靈活的預(yù)算編制方式，對企業(yè)的業(yè)務(wù)量進行調(diào)整分析，制訂預(yù)算方案。在優(yōu)化資源配置時，可采取零基預(yù)算編制的方法，根據(jù)企業(yè)經(jīng)營策略的實施，重新開展后續(xù)的預(yù)算編制工作。由于經(jīng)營策略會影響成本測算變化，可采取快速回籠資金策略、降低成本策略，以及項目價值鏈分析、成本動因分析等策略進行有效的管理和協(xié)調(diào)，以控制和降低對成本測算的影響。同時企業(yè)要合理、有序地整合外部和內(nèi)部信息，并制定出嚴格的實施方案，加強對成本的控制，加速資金的流轉(zhuǎn)，增加抗風(fēng)險能力，應(yīng)對政策及市場變化的壓力。

在預(yù)算編制上，向上要與企業(yè)戰(zhàn)略目標協(xié)調(diào)，以支撐公司戰(zhàn)略，向下要與企業(yè)資源、經(jīng)營能力匹配，以增強預(yù)算的全面性、科學(xué)性和客觀性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算編制仍然要突出三大預(yù)算：投資（項目）預(yù)算、經(jīng)營預(yù)算和財務(wù)預(yù)算。

從投資（項目）預(yù)算編制看，要以投資項目開發(fā)全過程為周期，全面控制項目的資金使用效率和盈利能力，包括項目銷售預(yù)算、項目工程預(yù)算、費用預(yù)算、利潤預(yù)算以及項目開發(fā)計劃等，重點關(guān)注開發(fā)項目全過程的現(xiàn)金流預(yù)算和利潤預(yù)算，確保全面性和準確性。

從經(jīng)營預(yù)算編制看，經(jīng)營預(yù)算主要是在項目實施過程中對相關(guān)項目在特定經(jīng)營期的細化預(yù)算，因此該項預(yù)算主要是對整個公司各項目預(yù)算的分期細化和整合。重點要考慮必須在項目預(yù)算的控制之內(nèi)，同時要注重全面性、科學(xué)性和客觀性。其包括收入預(yù)算、成本、管理費用、營銷費用預(yù)算等經(jīng)營預(yù)算，以及資本預(yù)算、現(xiàn)金流預(yù)算、預(yù)計資產(chǎn)負債表、預(yù)計利潤表、預(yù)計現(xiàn)金流量表等預(yù)算。

從項目現(xiàn)金流預(yù)算編制看，要確保收入項目現(xiàn)金的及時回籠及各項費用的合理支出。針對項目支出的資金預(yù)算，要按照工程進度和合同約定的付款時間以及工程總額控制點的要求等，結(jié)合項目開發(fā)周期、企業(yè)整體資金狀況，編制年度資金預(yù)算，資金預(yù)算要細化到每月，并據(jù)此對日常資金支出進行動態(tài)控制。根據(jù)關(guān)鍵節(jié)點的資金狀況，擬定項目的融資方案，并判斷其對項目利潤的影響。

從項目利潤預(yù)算編制看，要對項目建設(shè)中將要發(fā)生的開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經(jīng)營收入、項目利潤、借款計劃等內(nèi)容進行全面的整體預(yù)算。根據(jù)項目自身預(yù)計的利潤情況，判斷項目可接受的資金成本，從而影響項目乃至整個公司的融資方案。

（三）強化預(yù)算執(zhí)行、監(jiān)督、分析和考核，健全預(yù)算考核和評價體系

企業(yè)應(yīng)強化預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督，在完善預(yù)算管理制度的基礎(chǔ)上，健全內(nèi)部控制制度，建立預(yù)算審核、審批、控制、監(jiān)督、分析和考核機制。應(yīng)通過編制財務(wù)及經(jīng)營分析報告，定期向管理層匯報預(yù)算執(zhí)行情況。加強預(yù)算執(zhí)行情況分析，推動相關(guān)業(yè)務(wù)部門和人員搜集各類資料，綜合分析造成偏差的原因，并提出解決辦法。針對預(yù)算出現(xiàn)的偏差較大，重點從兩方面查找和分析：一是關(guān)注預(yù)算編制問題。表現(xiàn)在編制人員經(jīng)驗不足、信息采集和預(yù)測不準確，制定預(yù)算時沒有考慮市場競爭、政策變化等因素，導(dǎo)致偏差較大。因此，在制定預(yù)算時，要詳細分析營業(yè)收入、成本支出、稅收等各項因素，以利于掌握真實情況和妥善安排預(yù)算。二是關(guān)注項目管理和控制不到位，預(yù)算編制需要各個部門之間協(xié)調(diào)和配合，還需要有專業(yè)人員進行管理、監(jiān)督和控制，同時做好合理性調(diào)整，以防止出現(xiàn)過大偏差。

針對預(yù)算考核和評價，企業(yè)人力資源部門和財務(wù)部門，要參與預(yù)算考評體系的建設(shè)，建立科學(xué)的考評方法，包括對預(yù)算執(zhí)行情況進行比較和分析，對實際業(yè)績與預(yù)算進行差異分析等，同時建立完善的獎勵和激勵制度體系，持續(xù)激勵企業(yè)員工的工作積極性，確保預(yù)算實施到位。預(yù)算考核要建立一套預(yù)算考核體系，包括預(yù)算考核主體、考核對象、考核期間、考核指標、考核程序、考核結(jié)果公示與獎懲原則等。同時科學(xué)設(shè)計預(yù)算考核指標，考核指標要結(jié)合實際，具有可操作性?？己艘远恐笜藶橹?，定性指標為輔，并確定評分標準。預(yù)算考核包括兩個方面：一是考核各預(yù)算單位，各預(yù)算單位都有不同的預(yù)算內(nèi)容，根據(jù)各個預(yù)算單位不同的預(yù)算內(nèi)容分別進行考核，包括預(yù)算目標的完成情況，分析實際完成工作任務(wù)與預(yù)算目標的差距，如質(zhì)量目標、業(yè)績目標、管理目標等，找出原因，確定完成情況。二是考核預(yù)算內(nèi)容，檢查預(yù)算管理制度落實與執(zhí)行，分析各預(yù)算單位預(yù)算執(zhí)行情況，開展對比分析和差異分析，并提交分析報告，考核還應(yīng)包括預(yù)算調(diào)整審查等。最后提出預(yù)算考核和獎懲方案。

（四）建立和完善預(yù)算管理信息化體系

企業(yè)應(yīng)增加全面預(yù)算信息化管理模塊，實現(xiàn)對企業(yè)預(yù)算編制、審批、執(zhí)行、監(jiān)控、分析、考核等全過程的信息化管理，更好地將財務(wù)與業(yè)務(wù)系統(tǒng)融合，減少工作量，避免由于人為誤差而產(chǎn)生的錯誤，從而提高預(yù)算的執(zhí)行力和控制力，使預(yù)算目標和執(zhí)行過程變成可視化過程，幫助管理人員及時發(fā)現(xiàn)重要事項執(zhí)行能力的偏差，起到一定的預(yù)警作用。在此過程中需要注意的是加強對信息化系統(tǒng)的維護與更新。

（五）強化內(nèi)部審計在預(yù)算管理中的監(jiān)督和保駕護航作用

企業(yè)要加強預(yù)算管理全過程的內(nèi)部審計工作，對企業(yè)預(yù)算管理進行事前、事中與事后監(jiān)督，包括對預(yù)算編制、審批、執(zhí)行、調(diào)整、分析和考核評價等環(huán)節(jié)的審計內(nèi)容，以有效提高組織運營效率，促進預(yù)算管理體系的改進與提高。

針對預(yù)算事前審計，重點關(guān)注企業(yè)預(yù)算管理決策機構(gòu)的組織是否健全，決策程序是否科學(xué)。預(yù)算編制和管理制度是否健全，預(yù)算的決策、編制、執(zhí)行、考核等管理方面是否遵循制度。預(yù)算編制依據(jù)和標準是否充分、合理，預(yù)算控制制度是否健全，企業(yè)的各項經(jīng)營活動是否全部納入預(yù)算管理，預(yù)算管理程序應(yīng)符合內(nèi)部控制制度的要求。各歸口管理部門的分工、預(yù)算管理目標、任務(wù)是否明確，預(yù)算控制措施是否具有可行性。在預(yù)算編制審計方面，重點關(guān)注預(yù)算的采集和預(yù)測是否準確，預(yù)算的基調(diào)與調(diào)整幅度的確立是否合理、預(yù)算目標與企業(yè)總目標是否一致、預(yù)算起點的確立是否恰當、預(yù)算管理業(yè)績考評的計量標準是否科學(xué)、實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標的預(yù)測和化解風(fēng)險的措施是否到位等。

針對預(yù)算事中審計，重點關(guān)注預(yù)算執(zhí)行審計。檢查預(yù)算執(zhí)行與控制制度執(zhí)行情況，預(yù)算調(diào)整的合規(guī)性，檢查預(yù)算管理中存在的突出問題，堅持預(yù)算收支標準原則，規(guī)范資金的分配、管理和使用。在預(yù)算調(diào)整審計中，重點審計預(yù)算調(diào)整程序的合規(guī)性，調(diào)整幅度的制定是否恰當，預(yù)算控制是否適度，發(fā)現(xiàn)問題能否及時處理等。

針對預(yù)算事后審計，重點是在預(yù)算執(zhí)行結(jié)束后將預(yù)算與執(zhí)行事實進行對比檢查，差異分析是否準確，并提出改進意見，以促進預(yù)算的科學(xué)合理等。

針對預(yù)算審計后評價，重點從四個方面進行評價，一是對企業(yè)預(yù)算的組織、編制的原則和方法、編制和審批的程序是否符合制度規(guī)定，對預(yù)算編制的嚴肅性、公開性評價。二是對收支是否按規(guī)定納入預(yù)算管理，是否堅持穩(wěn)健經(jīng)營、統(tǒng)籌兼顧、保證重點、激勵創(chuàng)新原則評價。三是對預(yù)算調(diào)整有無確需調(diào)整的原因及明確的調(diào)整項目、數(shù)額、措施和有關(guān)說明，是否符合規(guī)定的程序，是否按程序執(zhí)行評價。四是預(yù)算執(zhí)行過程中的內(nèi)部控制制度是否健全、有效評價。

內(nèi)部審計機構(gòu)應(yīng)與預(yù)算管理部門密切合作，確保預(yù)算管理的有效性和合規(guī)性。同時，建立內(nèi)部審計標準，以確保內(nèi)部審計工作的質(zhì)量和有效性。這些標準應(yīng)包括審計程序、審計方法、審計范圍和審計質(zhì)量等方面的內(nèi)容。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存和抗風(fēng)險能力對于行業(yè)的健康發(fā)展至關(guān)重要，當前房地產(chǎn)市場仍處于恢復(fù)階段。要想提高市場競爭力，獲得更多的經(jīng)濟收益，就要結(jié)合實際情況，不斷提高管理水平，嚴格防范、妥善化解各類風(fēng)險，以促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。同時向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

主要參考文獻：

[1]于強強.全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用探討[J].當代會計，2021（13）：143-145.

[2]王麗妮.戰(zhàn)略導(dǎo)向?qū)θ骖A(yù)算管理的作用研究探討[J].國際商務(wù)財會，2021（11）：57-59.

[3]周瑾.企業(yè)全面預(yù)算管理與績效評價[J].國際商務(wù)財會，2023（18）：51-54.

責編：險峰