［DOI］10.3969/j.issn.1672-0407.2024.09.065

［摘 要］近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r使得破產(chǎn)樓成為一個(gè)較為常見的問題。由于資金鏈斷裂、開發(fā)商破產(chǎn)等，一些項(xiàng)目被迫停工，成為爛尾樓，不僅占用了大量的土地資源，還給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來了不小的影響，同時(shí)爛尾樓的存在也影響了城市的形象和周邊居民的生活質(zhì)量。本文旨在探索爛尾樓的拯救難題和破解方法，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，減少各方損失。

［關(guān)鍵詞］爛尾樓；破產(chǎn)；拯救難題；破解方法

［中圖分類號(hào)］TU-9文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

當(dāng)前，爛尾樓逐漸成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中一個(gè)不可忽視的問題。然而，拯救爛尾樓并非易事，這其中涉及資金籌措、法律程序、利益相關(guān)方協(xié)調(diào)等多個(gè)方面的難題。如何拯救這些爛尾樓成為當(dāng)前亟待解決的問題。

1 爛尾樓的形成原因

爛尾樓的形成原因是多方面的，涉及資金、政策、市場(chǎng)、開發(fā)商經(jīng)營(yíng)和金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)控制等多個(gè)方面。資金鏈斷裂是爛尾樓形成的主要原因之一。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，如果資金無法及時(shí)到位或資金鏈斷裂，會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目停工成為爛尾樓。開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)過程中需要大量資金投入，如果融資渠道不暢、銷售回款不及時(shí)或資金管理不善，都可能導(dǎo)致資金鏈斷裂。政策的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響非常大，如果政策收緊，如限購(gòu)、限貸等措施的實(shí)施，會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)需求下降，開發(fā)商銷售回款減少，進(jìn)而影響項(xiàng)目的正常推進(jìn)。此外，土地政策、規(guī)劃政策等變化也可能影響開發(fā)商的計(jì)劃和進(jìn)度，導(dǎo)致項(xiàng)目停工。另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)和需求變化也會(huì)影響項(xiàng)目的進(jìn)展，如果市場(chǎng)價(jià)格下跌，會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商無法通過銷售收回投資，進(jìn)而影響項(xiàng)目的繼續(xù)推進(jìn)，同時(shí)，市場(chǎng)需求的變動(dòng)也可能導(dǎo)致開發(fā)商無法按計(jì)劃銷售房屋，進(jìn)而影響項(xiàng)目的資金回流。開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)過程中存在經(jīng)營(yíng)不善的情況，如管理不善、決策失誤等，都可能導(dǎo)致項(xiàng)目無法按計(jì)劃推進(jìn)。此外，開發(fā)商的違法違規(guī)行為，如違規(guī)用地、超規(guī)劃建設(shè)等，也可能導(dǎo)致項(xiàng)目被政府叫?；蛱幜P，最終成為爛尾樓。金融機(jī)構(gòu)在貸款審批過程中，會(huì)對(duì)開發(fā)商的信用、資產(chǎn)等情況進(jìn)行嚴(yán)格審查，如果開發(fā)商無法滿足金融機(jī)構(gòu)的貸款條件，可能會(huì)影響項(xiàng)目的資金鏈，導(dǎo)致項(xiàng)目停工。同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)控制也可能對(duì)項(xiàng)目的融資產(chǎn)生影響，如收緊貸款條件、提高利率等，進(jìn)而影響項(xiàng)目的正常推進(jìn)。爛尾樓的形成原因是多方面的，需要各方共同努力，加強(qiáng)監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)控制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

2 爛尾樓的拯救難題

2.1 資金籌措難題

資金籌措難題是爛尾樓的拯救難題之一。如何快速、有效地籌措資金成為拯救爛尾樓的關(guān)鍵。由于爛尾樓的不確定性，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款審批更加嚴(yán)格。金融機(jī)構(gòu)在提供貸款時(shí)，會(huì)考慮項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)率，而爛尾樓往往存在較高的風(fēng)險(xiǎn)，因此金融機(jī)構(gòu)可能會(huì)對(duì)開發(fā)商的信用記錄、資產(chǎn)狀況等進(jìn)行更加嚴(yán)格的審查，這使得融資難度增大，開發(fā)商難以獲得足夠的資金支持。同時(shí)資金籌措需要一定的時(shí)間，從尋找投資人、與金融機(jī)構(gòu)洽談貸款條件到最終獲得資金，每個(gè)環(huán)節(jié)都需要耗費(fèi)一定的時(shí)間，如果爛尾項(xiàng)目的資金籌措周期過長(zhǎng)，可能會(huì)影響項(xiàng)目的拯救進(jìn)度，甚至導(dǎo)致項(xiàng)目無法繼續(xù)推進(jìn)。另外，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)性較大，開發(fā)商還需要關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整資金籌措策略，如果市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化，開發(fā)商需要根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整融資渠道和方式，以確保項(xiàng)目能夠得到足夠的資金支持［1］。

2.2 法律與合同糾紛難題

首先是合同履行問題。爛尾樓涉及的合同履行情況復(fù)雜，需要解決大量的合同糾紛，購(gòu)房者、開發(fā)商、銀行等各方之間的合同關(guān)系需要明確。以確保各方權(quán)益得到保障。其次是法律適用問題，在爛尾樓中，可能存在多種法律關(guān)系的交織，如開發(fā)商與政府、金融機(jī)構(gòu)、承包商等之間的合同關(guān)系，需要適用不同的法律法規(guī)，因此需要明確適用的法律法規(guī)，并采取相應(yīng)的法律程序來解決糾紛。最后是解決法律合同糾紛需要收集充分的證據(jù)，包括合同、發(fā)票、付款記錄、工程進(jìn)度文件等，這些證據(jù)對(duì)于法院判決或仲裁具有重要意義。

2.3 項(xiàng)目停滯與資產(chǎn)貶值難題

項(xiàng)目停滯與資產(chǎn)貶值難題是一個(gè)不容忽視的問題。長(zhǎng)期停工的爛尾樓不僅會(huì)導(dǎo)致土地和建筑物的閑置和浪費(fèi)，還會(huì)對(duì)周邊環(huán)境和居民生活產(chǎn)生負(fù)面影響，進(jìn)而加劇資產(chǎn)貶值。從經(jīng)濟(jì)角度來看，爛尾樓的長(zhǎng)期停工會(huì)導(dǎo)致資源的不合理配置，原本用于項(xiàng)目建設(shè)的資金、人力和物力等資源無法得到有效利用，造成極大的浪費(fèi)。土地和建筑物作為重要的資產(chǎn)，其長(zhǎng)期閑置會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值的下降，給開發(fā)商和投資者帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。從社會(huì)角度來看，爛尾樓對(duì)周邊環(huán)境和居民生活產(chǎn)生負(fù)面影響，爛尾樓可能存在安全隱患，如未完成的建筑工程可能存在結(jié)構(gòu)問題，對(duì)周邊居民的安全構(gòu)成威脅。長(zhǎng)期停工的項(xiàng)目可能導(dǎo)致周邊環(huán)境惡化，如缺乏維護(hù)和管理，導(dǎo)致環(huán)境衛(wèi)生問題、治安問題等，這些負(fù)面影響進(jìn)一步加劇了爛尾樓的資產(chǎn)貶值問題。

2.4 社會(huì)穩(wěn)定與民生問題

如果爛尾樓涉及大量的購(gòu)房者，他們的產(chǎn)權(quán)問題、住房問題等需要得到妥善解決，否則可能引發(fā)社會(huì)不滿；爛尾樓可能涉及銀行和其他金融機(jī)構(gòu)的貸款，如果不能及時(shí)解決，可能會(huì)引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，影響金融市場(chǎng)的穩(wěn)定；長(zhǎng)期停工的爛尾樓可能會(huì)影響周邊環(huán)境和居民生活，加劇資產(chǎn)貶值問題，進(jìn)而影響城市形象。因此，政府、金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)商和社會(huì)各方需要共同努力，加強(qiáng)監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)控制，采取綜合性的解決方案維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和民生福祉。

3 爛尾樓的破解方法

3.1 政策支持

首先，政府可以對(duì)資金支持政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，為開發(fā)商提供資金支持和稅收優(yōu)惠等措施，鼓勵(lì)其繼續(xù)完成項(xiàng)目建設(shè)，這不僅可以緩解開發(fā)商的資金壓力，也有助于穩(wěn)定市場(chǎng)信心，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。其次，金融機(jī)構(gòu)也可以為開發(fā)商提供貸款和融資支持，幫助其解決資金問題。這不僅可以緩解開發(fā)商的資金壓力，也有助于推動(dòng)項(xiàng)目的拯救進(jìn)程。最后，土地政策調(diào)整也是解決爛尾樓的重要手段之一。政府可以通過調(diào)整土地政策，為開發(fā)商提供更多的土地資源，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡，從而避免爛尾樓的出現(xiàn)［2］。

3.2 法律法規(guī)的完善與執(zhí)行

政府應(yīng)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的爛尾樓問題，制定和完善相關(guān)法律法規(guī)，明確各方責(zé)任和權(quán)益，為解決爛尾樓提供法律支持；政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)爛尾樓拯救過程的監(jiān)管，確保相關(guān)法律法規(guī)得到嚴(yán)格執(zhí)行，保障各方權(quán)益不受侵犯；可以引入第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)，對(duì)爛尾樓的拯救過程進(jìn)行監(jiān)督和管理，確保資金使用合規(guī)、透明，防止資金被挪用或?yàn)E用；對(duì)于爛尾樓中的合同糾紛、產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議等法律問題，應(yīng)加強(qiáng)司法救濟(jì)，通過法律途徑解決糾紛，維護(hù)各方合法權(quán)益。這些需要政府、司法機(jī)關(guān)、開發(fā)商、購(gòu)房者等各方共同努力，加強(qiáng)監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)控制，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

3.3 金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與控制策略調(diào)整

在金融機(jī)構(gòu)的合作中，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是非常重要的一環(huán)，金融機(jī)構(gòu)通常會(huì)根據(jù)借款人的信用狀況、財(cái)務(wù)狀況、還款能力等因素進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，以決定是否與其進(jìn)行合作。為了應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，首先金融機(jī)構(gòu)需要建立完善的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，包括借款人的信用評(píng)級(jí)、還款能力評(píng)估、信用風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)等，以準(zhǔn)確評(píng)估借款人的風(fēng)險(xiǎn)狀況。同時(shí)需要建立嚴(yán)格的審批流程，對(duì)借款人的資質(zhì)、信用狀況、還款能力等進(jìn)行嚴(yán)格審核，確保合作項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)可控。其次金融機(jī)構(gòu)需要根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境、政策變化等因素，及時(shí)調(diào)整合作策略，包括調(diào)整貸款利率、擔(dān)保方式、還款期限等，以適應(yīng)市場(chǎng)變化和風(fēng)險(xiǎn)變化。最后金融機(jī)構(gòu)可以引入第三方擔(dān)保或保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，為借款人提供擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)服務(wù)，降低風(fēng)險(xiǎn)。金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與合作是一個(gè)復(fù)雜的過程，需要金融機(jī)構(gòu)不斷完善風(fēng)險(xiǎn)控制策略，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)和預(yù)警，確保合作項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)可控。同時(shí)金融機(jī)構(gòu)也需要與借款人保持良好的溝通，及時(shí)了解借款人的經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)狀況，以保障雙方權(quán)益［3］。

3.4 與開發(fā)商的重新合作與融資安排

倡導(dǎo)政府、金融機(jī)構(gòu)和社會(huì)各方積極與爛尾樓的開發(fā)商重新合作，共同推動(dòng)項(xiàng)目的拯救進(jìn)程，這需要各方加強(qiáng)溝通和協(xié)商，明確責(zé)任和權(quán)益，達(dá)成共識(shí)，推動(dòng)項(xiàng)目拯救進(jìn)程。金融機(jī)構(gòu)可以為開發(fā)商提供貸款和融資支持，幫助其解決資金問題，加快拯救進(jìn)度。同時(shí)政府也可以出臺(tái)相關(guān)政策，為開發(fā)商提供資金支持和稅收優(yōu)惠等，鼓勵(lì)其繼續(xù)完成項(xiàng)目建設(shè)。例如爛尾樓涉及合同糾紛、產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議等法律問題，政府和社會(huì)各方應(yīng)提供法律援助，通過法律途徑解決糾紛，維護(hù)各方的合法權(quán)益。政府、金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)商和社會(huì)各方需要加強(qiáng)監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)控制，確保資金使用合規(guī)、透明，防止資金被挪用或?yàn)E用。同時(shí)開發(fā)商也需要積極采取措施，進(jìn)行自我救贖，包括但不限于尋找資金來源、加強(qiáng)項(xiàng)目管理、優(yōu)化施工計(jì)劃等，以加快拯救進(jìn)度。

3.5 資產(chǎn)重組與債務(wù)重組

針對(duì)爛尾樓，資產(chǎn)重組和債務(wù)重組是一種有效的破解方法，通過重新配置和整合爛尾樓的資產(chǎn)，可以優(yōu)化項(xiàng)目的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高項(xiàng)目的價(jià)值和盈利能力，這可能包括對(duì)土地、建筑物、設(shè)備等資產(chǎn)的評(píng)估和出售，以獲取資金用于項(xiàng)目的繼續(xù)建設(shè)。債務(wù)重組是指對(duì)破產(chǎn)地產(chǎn)項(xiàng)目的債務(wù)進(jìn)行合理安排和處置，這包括與債權(quán)人協(xié)商，制定還款計(jì)劃，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低債務(wù)成本，以減輕開發(fā)商的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，為項(xiàng)目的拯救提供資金支持。為了成功實(shí)施資產(chǎn)重組和債務(wù)重組，需要注意以下幾點(diǎn)：建立健全的資產(chǎn)和債務(wù)評(píng)估體系，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面、準(zhǔn)確的評(píng)估；加強(qiáng)與債權(quán)人的溝通和協(xié)商，爭(zhēng)取得到債權(quán)人的理解和支持；尋求政府、金融機(jī)構(gòu)、投資者等利益相關(guān)方的支持和參與，共同推動(dòng)項(xiàng)目的拯救進(jìn)程；制定合理的還款計(jì)劃和資金使用方案，確保資金用于項(xiàng)目的繼續(xù)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)［4］。

3.6 與其他開發(fā)商或投資者的合作模式探討

針對(duì)爛尾樓的破解方法，與其他開發(fā)商或投資者的合作模式探討是一個(gè)可行的方向。首先，與其他開發(fā)商或投資者合作可以增加項(xiàng)目的資金來源，加快拯救進(jìn)度，可以通過股權(quán)投資、債權(quán)投資、聯(lián)合開發(fā)等方式進(jìn)行合作，共同推動(dòng)項(xiàng)目的拯救進(jìn)程。其次，在合作模式中需要明確各方責(zé)任和權(quán)益，達(dá)成共識(shí)，制定合理的合作協(xié)議和合作方案，合作各方需要加強(qiáng)溝通和協(xié)商，了解彼此的需求和期望，確保合作項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)可控。此外，可以考慮引入第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)，對(duì)合作過程進(jìn)行監(jiān)督和管理，確保資金使用合規(guī)、透明，防止資金被挪用或?yàn)E用。需要加強(qiáng)溝通和協(xié)商，明確責(zé)任和權(quán)益，制定合理的合作協(xié)議和方案，以推動(dòng)項(xiàng)目的拯救進(jìn)程，同時(shí)也需要加強(qiáng)監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)控制，確保各方權(quán)益不受侵犯。

3.7 加強(qiáng)社會(huì)參與

首先，加強(qiáng)社會(huì)參與。業(yè)主、政府、金融機(jī)構(gòu)、投資者等利益相關(guān)者，共同參與到項(xiàng)目的拯救進(jìn)程中來，各方需要加強(qiáng)溝通和協(xié)商，了解彼此的需求和期望，共同商討解決方案，制定合理的合作協(xié)議和合作方案。其次，通過利益相關(guān)者的協(xié)商解決，可以明確各方責(zé)任和權(quán)益，達(dá)成共識(shí)，推動(dòng)項(xiàng)目拯救進(jìn)程。這需要各方積極參與和支持，共同推動(dòng)項(xiàng)目的拯救工作。此外，對(duì)于爛尾樓，需要加強(qiáng)監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)控制，確保資金使用合規(guī)、透明，防止資金被挪用或?yàn)E用。通過加強(qiáng)溝通和協(xié)商，明確責(zé)任和權(quán)益，可以推動(dòng)項(xiàng)目的拯救進(jìn)程。

3.8 引入社會(huì)資本

通過引入社會(huì)資本，可以增加項(xiàng)目的資金來源，加快拯救進(jìn)度，推動(dòng)項(xiàng)目的繼續(xù)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)。首先，需要積極尋找和篩選合適的投資方，包括其他開發(fā)商、投資者、金融機(jī)構(gòu)等，了解其投資意愿和能力，并與其進(jìn)行溝通和協(xié)商，達(dá)成合作協(xié)議。其次，合作協(xié)議中需要明確各方責(zé)任和權(quán)益，制定合理的合作方案，包括資金使用、項(xiàng)目進(jìn)度、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面，各方需要共同商討解決方案，確保合作項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)可控。最后，需要加強(qiáng)監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)控制，確保資金使用合規(guī)、透明，防止資金被挪用或?yàn)E用，政府、金融機(jī)構(gòu)、業(yè)主等利益相關(guān)方需要加強(qiáng)溝通和協(xié)商，共同推動(dòng)項(xiàng)目的拯救工作。引入社會(huì)資本是拯救爛尾樓的重要方法之一，需要積極尋找和篩選投資方，加強(qiáng)監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)控制，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

3.9 與業(yè)主、供應(yīng)商等建立協(xié)商解決機(jī)制

業(yè)主和供應(yīng)商等利益相關(guān)者是項(xiàng)目的重要參與者，他們的利益和項(xiàng)目的發(fā)展密切相關(guān)。需要積極與業(yè)主、供應(yīng)商等進(jìn)行溝通和協(xié)商，了解他們的需求和期望，共同商討解決方案，可以通過協(xié)商達(dá)成合作協(xié)議，明確各方責(zé)任和權(quán)益，制定合理的合作方案，以推動(dòng)項(xiàng)目的拯救進(jìn)程。在協(xié)商解決機(jī)制中，需要保證公平、公正和透明，確保各方權(quán)益不受侵犯。只有各方共同努力，加強(qiáng)合作，才能成功拯救爛尾樓。

4 結(jié)語

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，不少項(xiàng)目因各種原因最終破產(chǎn)爛尾，拯救這些項(xiàng)目需要綜合考慮各種因素，采取有效的措施。拯救爛尾樓是一個(gè)復(fù)雜而艱巨的任務(wù)，需要綜合考慮各種因素，采取有效的措施來解決資金問題、化解利益沖突、加強(qiáng)監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)控制等。只有這樣才能讓這些項(xiàng)目重新煥發(fā)生機(jī)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。對(duì)于未來的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，各方需要提前預(yù)防可能出現(xiàn)的問題，避免出現(xiàn)類似的情況，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的繁榮作出更大的貢獻(xiàn)。

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［作者簡(jiǎn)介］駱旦，男，浙江諸暨人，諸暨市房地產(chǎn)管理中心，中級(jí)經(jīng)濟(jì)師，本科，研究方向：房地產(chǎn)行業(yè)研究。