[摘要]《民法典》僅就居住權(quán)的消滅規(guī)定了兩種情形，當(dāng)事人能否通過(guò)意定方式確定居住權(quán)的消滅情形、居住權(quán)的消滅是否沿用登記生效模式均無(wú)明確規(guī)定。意思自治原則是居住權(quán)領(lǐng)域的核心與基石，通過(guò)體系解釋與目的解釋的方法，能夠明確當(dāng)事人可以在合同中約定居住權(quán)消滅的情形。登記生效制度能夠有效保障交易安全及居住狀態(tài)的穩(wěn)定，故居住權(quán)的消滅應(yīng)在辦理注銷登記之后發(fā)生。

[關(guān)鍵詞]居住權(quán)合同糾紛；居住權(quán)消滅；意思自治；登記生效

[DOI]：10.20122/j.cnki.2097-0536.2024.06.007

居住權(quán)是《民法典》物權(quán)編新增的用益物權(quán)種類，回應(yīng)了“住有所居”的時(shí)代需求。意思自治是居住權(quán)領(lǐng)域的核心與基石，《民法典》明確居住權(quán)的正向設(shè)立需當(dāng)事人意思表示一致或通過(guò)遺囑作出單方意思表示，但就居住權(quán)的消滅僅規(guī)定了因居住期限屆滿或居住權(quán)人死亡而注銷的情形，而未明確居住權(quán)的消滅是否沿用登記生效模式。在審判實(shí)踐中，當(dāng)事人之間就居住權(quán)消滅產(chǎn)生糾紛時(shí)，難以直接適用《民法典》中的相關(guān)法條進(jìn)行認(rèn)定。

一、案例概述

原告蔣某、被告宋某甲原系夫妻，生育宋某，現(xiàn)已成年。2021年12月13日，兩原告及被告簽訂《居住權(quán)協(xié)議》，約定被告宋某甲有權(quán)居住上海市靜安區(qū)某房屋（以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋”）直至身故，但如被告再婚或未經(jīng)原告書面同意，有除被告外的其他人居住系爭(zhēng)房屋（護(hù)工除外），雙方均有權(quán)解除協(xié)議，注銷居住權(quán)。2021年12月14日，原、被告在系爭(zhēng)房屋上設(shè)立居住權(quán)并辦理登記手續(xù)。2021年12月27日，原告蔣某與被告宋某甲登記離婚。2022年，原告認(rèn)為有案外人實(shí)際居住使用系爭(zhēng)房屋，故起訴要求解除雙方簽訂的《居住權(quán)協(xié)議》并注銷登記。后經(jīng)法院調(diào)解，原、被告達(dá)成調(diào)解協(xié)議，約定解除《居住權(quán)協(xié)議》，被告配合原告辦理居住權(quán)注銷登記。

原告、被告簽訂書面的《居住權(quán)協(xié)議》，對(duì)居住人、住宅位置、居住期限、居住條件和要求均予以明確，同時(shí)約定了合同的解除條件。該合同系雙方自愿簽署，未違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效。后雙方在系爭(zhēng)房屋上辦理了居住權(quán)登記，整個(gè)過(guò)程符合《民法典》的規(guī)定，至此應(yīng)認(rèn)定居住權(quán)設(shè)立。原告認(rèn)為被告未能按照合同約定的居住要求使用房屋，故訴至法院要求解除合同并注銷居住權(quán)，被告亦當(dāng)庭表示同意解除。本案的關(guān)鍵問(wèn)題是《居住權(quán)合同》解除之時(shí)，能否發(fā)生居住權(quán)隨之消滅的法律后果。

二、居住權(quán)消滅的意定之爭(zhēng)

《民法典》第三百七十條第一款規(guī)定：“居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅?！本幼?quán)的消滅是否僅限于這兩種法定情形？當(dāng)事人能否通過(guò)意定方式使得居住權(quán)消滅？顯然通過(guò)文義解釋已無(wú)法得到答案，需適用體系解釋和目的解釋進(jìn)行綜合認(rèn)定。

（一）體系解釋

體系解釋是通過(guò)和借助體系展開的解釋方法，就解釋標(biāo)準(zhǔn)而言，則是使得解釋結(jié)論符合體系的要求[1]。《民法典》第十四章全篇用作規(guī)定居住權(quán)的相關(guān)內(nèi)容，可先將居住權(quán)的消滅置于這一局部體系進(jìn)行分析。

《民法典》第三百六十六條規(guī)定：“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要”。這一條文對(duì)居住權(quán)進(jìn)行定義，明確權(quán)利的來(lái)源系“合同約定”，權(quán)利的范圍系“對(duì)他人住宅的占有、使用”，立法目的系“滿足生活居住的需要”；權(quán)利系由法律行為創(chuàng)設(shè)，本條明確創(chuàng)設(shè)居住權(quán)的法律行為系合同，即雙方意思一致，這從根源上即賦予居住權(quán)意思自治的基調(diào)。三百六十七條、三百六十八條及三百七十一條，進(jìn)一步明確居住權(quán)的設(shè)立應(yīng)以當(dāng)事人合意或單方遺囑為前提，居住權(quán)的相應(yīng)要素亦由雙方約定；對(duì)于設(shè)立的限制僅有書面要式及登記設(shè)立兩條，均為形式限制，并不涉及居住權(quán)的實(shí)質(zhì)內(nèi)容；而無(wú)償設(shè)立雖未被規(guī)定為一般原則，但可由當(dāng)事人約定排除。足見意思自治乃居住權(quán)的核心與基礎(chǔ)，從根源上即賦予當(dāng)事人民事范圍內(nèi)的自由，這一原則應(yīng)覆蓋居住權(quán)設(shè)立至居住權(quán)消滅的整個(gè)過(guò)程。

將居住權(quán)消滅置于《民法典》這一整體體系中，亦可發(fā)現(xiàn)意思自治乃《民法典》的重要價(jià)值理念?！睹穹ǖ洹纷鳛榈浞缎苑ㄔ矗_放出了法律行為的準(zhǔn)法源地位，具有落實(shí)私法自治之憲法基本權(quán)利的意義；在構(gòu)成維度，《民法典》的規(guī)范分析表明，意思表示系成立法律行為的先行機(jī)制[2]。作為《民法典》的新增內(nèi)容，居住權(quán)的立法精神應(yīng)與《民法典》保持高度一致，意思自治原理應(yīng)貫穿居住權(quán)領(lǐng)域的始終，除去正向設(shè)立，亦應(yīng)延伸至逆向消滅。

（二）目的解釋

目的解釋是以法律規(guī)范目的為根據(jù)，闡釋法律疑義的一種解釋方法[9]。從目的解釋的維度分析，需探究居住權(quán)的源流及其立法背景。居住權(quán)最早出現(xiàn)在羅馬法中，其立法目的是把一部分家產(chǎn)的使用權(quán)、收益權(quán)等贈(zèng)予給妻子或者奴隸，解決居住與生活困境[3]。而歐美國(guó)家的法律，則主要將居住權(quán)用于婚姻家庭領(lǐng)域，賦予其“社會(huì)性”與“倫理性”[4]。可見居住權(quán)制度承擔(dān)了家庭保障的基本功能，為特定群體在特定情形下設(shè)定房屋的占有、使用權(quán)益，與婚姻家事、遺囑繼承、婦女與未成年權(quán)益保護(hù)等人身關(guān)系和財(cái)產(chǎn)關(guān)系的內(nèi)容緊密相關(guān)。

再看我國(guó)關(guān)于居住權(quán)的立法過(guò)程，最早關(guān)于《物權(quán)法》的征求意見稿曾提出保護(hù)婦女、未成年人以及老年人的居住權(quán)利，具體指向父母、離婚后暫未找到居住場(chǎng)所的前夫或前妻以及保姆；后雖在草案中將居住權(quán)載入，然而在正式法律出臺(tái)時(shí)又剔除。隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，居住問(wèn)題呈現(xiàn)多樣性和復(fù)雜性的特點(diǎn)，需要居住保護(hù)的群體已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這三種，以房養(yǎng)老、分家析產(chǎn)、離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛及需保障自身居住權(quán)的房屋贈(zèng)與等問(wèn)題層出不窮。我國(guó)法律沒有關(guān)于居住權(quán)制度的規(guī)定時(shí)，司法實(shí)踐只能在欠缺法律支撐的情況下，通過(guò)符合司法理念的裁判規(guī)則實(shí)現(xiàn)居住權(quán)的目的，但當(dāng)《民法典》在物權(quán)編內(nèi)設(shè)立了居住權(quán)這一制度后，就為婚姻家庭、繼承、未成年人保護(hù)等可能對(duì)居住權(quán)有所需求的法律或者《民法典》其他各編打開了立法配套的通道[5]。

由此可見，居住權(quán)最早的起源即在婚姻家庭領(lǐng)域保護(hù)特定主題的居住權(quán)益，在我國(guó)的立法目的是滿足多元化的居住需要。在法律實(shí)務(wù)中，居住情況以及居住需求往往錯(cuò)綜復(fù)雜，只有遵循當(dāng)事人的意思表示才能真正將居住問(wèn)題解決，發(fā)揮這一制度的核心作用。

（三）意定邊界

《民法典》特別明確了居住權(quán)系用益物權(quán)的一種，意思自治與物權(quán)法定的關(guān)系需審慎對(duì)待。居住權(quán)作為特殊的用益物權(quán)，不同于房屋租賃，其具有居住保障的性質(zhì)，這一性質(zhì)系法律規(guī)定，不能由當(dāng)事人約定排除，居住權(quán)消滅的條件同樣受到相應(yīng)限制。在一些特殊案件中，居住權(quán)人在他人房屋上設(shè)立居住權(quán)并同意給予對(duì)方一定的居住補(bǔ)償，當(dāng)未能按約定給付錢款時(shí)不能僅以違反居住合同的約定而認(rèn)定居住權(quán)消滅，特別是合同雙方存在親屬關(guān)系的時(shí)候。

三、居住權(quán)消滅的生效條件

（一）法律解釋的困境

前文已經(jīng)論述當(dāng)事人可通過(guò)意定方式使得居住權(quán)消滅，然而本案中，系爭(zhēng)房屋上設(shè)立的居住權(quán)自何時(shí)消滅，自雙方當(dāng)事人協(xié)商一致解除《居住權(quán)協(xié)議》之時(shí)，還是辦理注銷登記之后，還需進(jìn)一步探究居住權(quán)消滅的生效條件?！睹穹ǖ洹返谌倨呤畻l第二款規(guī)定：“居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記”，從文義上無(wú)法判斷注銷登記手續(xù)究竟是居住權(quán)消滅的生效條件，還是僅僅起到登記公示作用；第三百六十八條明確規(guī)定：“居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”，居住權(quán)的設(shè)立采用登記生效制度，居住權(quán)的消滅是否必然沿用這種模式，亦未可知。

另外，《民法典》物權(quán)編在《通則》部分第二百零八條第一款的規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記”；第二百零九條又進(jìn)一步明確：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！边@兩條法律規(guī)定，明確了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以登記為生效要件，而但書條文又給予了部分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)未經(jīng)登記即可生效的空間，例如土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)及地役權(quán)的設(shè)立。居住權(quán)的消滅能否包含在第二百零九條的但書條文之內(nèi)，需綜合考量。

（二）登記生效的優(yōu)勢(shì)

首先，需探究的是登記生效制度所保護(hù)的法益。登記生效制度是指物權(quán)的變動(dòng)，除了意思表示之外，還需進(jìn)行登記，以保證交易的安全和穩(wěn)定。與登記生效制度相對(duì)的是登記對(duì)抗制度，即意思表示可引起物權(quán)的變動(dòng)，登記公示僅產(chǎn)生對(duì)抗善意第三人的作用，更強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人的意思自治，同時(shí)將未能公示引起的不利后果歸咎于當(dāng)事人自己[6]。前文已討論過(guò)居住權(quán)的立法目的，以解決多元化的居住需求為根本，無(wú)償設(shè)立的原則更體現(xiàn)其為解決“社會(huì)性居住”問(wèn)題，而非滿足投資性居住的需求。在此情況下，居住狀態(tài)的穩(wěn)定無(wú)疑優(yōu)先于權(quán)利變動(dòng)的自由，故登記生效制度是更好的選擇。

其次，應(yīng)考慮的是居住權(quán)消滅的法律后果。居住權(quán)是物權(quán)的一種，天然地具有絕對(duì)性和排他性，一處住宅上不可能同時(shí)存在兩個(gè)互相排斥的居住權(quán)，故居住權(quán)一旦消滅即意味著該住宅回到可以設(shè)立居住權(quán)的狀態(tài)。居住權(quán)的設(shè)立需登記手續(xù)，若居住權(quán)的消滅不進(jìn)行登記，則后續(xù)需設(shè)立居住權(quán)的雙方無(wú)法判斷上一個(gè)居住權(quán)到底是何狀態(tài)，不利于房屋的使用和居住穩(wěn)定的保障。若居住權(quán)的消滅條件已經(jīng)成就，而未辦理居住權(quán)注銷登記，當(dāng)事人仍可向法院提起訴訟，要求確認(rèn)居住權(quán)消滅并配合辦理注銷手續(xù)。

（三）登記對(duì)抗的特殊性

登記對(duì)抗制度是指物權(quán)變動(dòng)無(wú)需登記即可生效，但未經(jīng)登記不能對(duì)抗善意第三人。我國(guó)法律明文規(guī)定，可適用登記對(duì)抗制度的有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)、動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)及動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押，而此類權(quán)利有其特殊性，地役權(quán)多存在于農(nóng)村土地之上，主要發(fā)生在兩個(gè)權(quán)利人之間，一般不涉及第三人[7]。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)亦是如此，農(nóng)村地區(qū)的村民交往較為密切，相對(duì)于登記制度，熟人之間的信息交換更為便利，交易相對(duì)人亦可通過(guò)對(duì)方是否具有集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格判斷其是否享有土地承辦經(jīng)營(yíng)權(quán)[8]。居住權(quán)消滅顯然均不具有上述權(quán)利的特征，故其適用登記對(duì)抗制度并不合適。

綜上，居住權(quán)消滅仍應(yīng)沿用登記生效模式，即辦理注銷登記之后才能生效。

四、結(jié)語(yǔ)

本案中雙方當(dāng)事人協(xié)商一致解除《居住權(quán)協(xié)議》，法院在調(diào)解協(xié)議中不僅就協(xié)議解除的問(wèn)題予以確認(rèn)，還將辦理注銷手續(xù)及房屋交接事項(xiàng)一并處理，尊重當(dāng)事人意思表示的同時(shí)，也保證居住權(quán)消滅的徹底實(shí)現(xiàn)。

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作者簡(jiǎn)介：趙錦鈺（1994.2-），女，漢族，山西大同人，碩士，法官助理，研究方向：民法。