歷史上，房地產(chǎn)市場(chǎng)最為活躍的時(shí)代，我看非兩宋時(shí)期莫屬。當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)換手率極高：“貧富無(wú)定勢(shì)，田宅無(wú)定主”，“人家田產(chǎn)，只五六年間，便自不同”。為滿足頻繁的房地產(chǎn)交易，宋朝城市滿大街都是房地產(chǎn)中介，叫做“莊宅牙人”。而頻繁的換手率也意味著房子不愁賣不出去，因而宋朝的放貸機(jī)構(gòu)很歡迎不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款，而在商業(yè)低迷的明代前期，當(dāng)鋪便傾向于拒絕不動(dòng)產(chǎn)抵押。

為什么宋朝的房地產(chǎn)市場(chǎng)這么活躍？不必奇怪，因?yàn)樗未唐方?jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，城市化方興未艾，人口流動(dòng)頻繁，跟今天的趨勢(shì)一樣，宋人發(fā)跡后也喜歡往大城市擠，南宋的洪邁觀察到，“士大夫發(fā)跡壟畝，貴為公卿，謂父祖舊廬為不可居，而更新其宅者多矣。復(fù)以醫(yī)藥弗便，飲膳難得，自村疃而遷于邑，自邑而遷于郡者亦多矣”。而一個(gè)人從農(nóng)村搬到城市，首先必須解決的第一件事就是有個(gè)落腳、棲身之所，或購(gòu)房，或租房，于是便催生了一個(gè)火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

據(jù)包偉民先生的估算，北宋后期，汴京市區(qū)的人口密度約為12000-13000人/平方公里（單位下同）；南宋淳祐年間，臨安府市區(qū)內(nèi)的人口密度約為21000，咸淳年間，甚至可能達(dá)到35000。這是什么概念，今天紐約、倫敦、巴黎、香港的人口密度大致在8500以下，東京都與廣州市區(qū)的人口密度為13000/，北京約為14000/。換言之，宋代特大城市的人口密度居然超過(guò)了今天的國(guó)際大都市。

如此之高的城市人口密度，勢(shì)必導(dǎo)致大城市的商品房始終處于供不應(yīng)求的賣方市場(chǎng)形態(tài)，房屋的銷售價(jià)與租賃價(jià)越推越高，北宋前期，汴京的一套豪宅少說(shuō)也要上萬(wàn)貫，一戶普通人家的住房，叫價(jià)1300貫；而到了北宋末，京師豪宅的價(jià)格更是狂漲至數(shù)十萬(wàn)貫，以購(gòu)買力折算成人民幣，少說(shuō)也得5000萬(wàn)元以上。難怪宋人要感慨說(shuō)，“重城之中，雙闕之下，尺地寸土，與金同價(jià)，非熏戚世家，居無(wú)隙地?！?/p>

由于首都房?jī)r(jià)太高，宋政府又沒(méi)有為所有京官提供官邸，所以許多宋朝官員都買不起京師的房子，只好當(dāng)了“租房一族”，這有北宋名臣韓琦的話為證：“自來(lái)政府臣僚，在京僦官私舍宇居止，比比皆是?！?/p>

如果我們?nèi)シ卧?shī)，便會(huì)發(fā)現(xiàn)，不止一位當(dāng)官的宋朝詩(shī)人在詩(shī)中感嘆租房過(guò)日子的生活。歐陽(yáng)修官至“知諫院兼判登聞鼓院”，相當(dāng)于上議院議長(zhǎng)兼國(guó)家直訴法院院長(zhǎng)，還是只能在開(kāi)封租房子住，而且房子非常簡(jiǎn)陋，他曾寫詩(shī)發(fā)牢騷：“嗟我來(lái)京師，庇身無(wú)弊廬。閑坊僦古屋，卑陋雜里閭。鄰注涌溝竇，街流溢庭除。出門愁浩渺，閉戶恐為潴。墻壁豁四達(dá)，幸家無(wú)貯儲(chǔ)?！边@套破舊的古屋，每逢下大雨就浸水。

當(dāng)過(guò)御史中丞（相當(dāng)于下議院議長(zhǎng)）的蘇轍，也是在京師買不起房子，一直住在出租屋，為此他多次在詩(shī)中自嘲：“我生發(fā)半白，四海無(wú)尺椽”；“我老未有宅，諸子以為言”。他的朋友李廌喬遷新宅，蘇轍寫詩(shī)相賀，同時(shí)也表達(dá)了他的“羨慕嫉妒恨”：“我年七十無(wú)住宅，斤斧登登亂朝夕。兒孫期我八十年，宅成可作十年客。人壽八十知已難，從今未死且磐桓。不如君家得眾力，咄嗟便了三十間。”直到晚年，蘇轍才在二線城市許州蓋了三間新房，喜難自禁，又寫了一首詩(shī)：“平生未有三間屋，今歲初成百步廊。欲趁閑年就新宅，不辭暑月臥斜陽(yáng)?！?/p>

歷史學(xué)者楊師群估計(jì)，“北宋東京城內(nèi)外，約有半數(shù)以上人戶是租屋居住的。其中從一般官員到貧苦市民，各階層人士都有。”換言之，汴京居民的房屋自有率才50%，這個(gè)水平跟今日美國(guó)城市的房屋自有率差不多。據(jù)美國(guó)國(guó)家人口普查局發(fā)布的2010年官方普查數(shù)據(jù)，美國(guó)居民的房屋自有率為65.1%，城市的房屋自有率僅為47.3%，紐約市只有33.0%。越是發(fā)達(dá)的大城市，房屋自有率越低。汴京的房屋自有率僅為50%，正好反映了這個(gè)特大都市的繁華。

當(dāng)然，你要是生活在北宋汴京，要租套房子還是非常方便的，因?yàn)殂昃┑姆课葑赓U市場(chǎng)是極為發(fā)達(dá)的。那么京城的房租高不高？這就得看是怎么樣的房子了。高檔住宅的租金肯定很貴，每月從十幾貫到幾十貫不等，元祐年間，御史中丞胡宗愈租了一套民宅，“每月僦直一十八千”。而租賃“店宅務(wù)”管理的公租屋，即政府提供的“廉租房”，每月只要四五百文錢就行了。

由于租房需求旺盛，宋朝城市的租賃市場(chǎng)一直很火爆，你要是在宋朝大城市擁有一套像樣的房產(chǎn)出租，基本上就衣食無(wú)憂了，司馬光做過(guò)一個(gè)估算：“十口之家，歲收百石，足供口食；月掠房錢十五貫，足供日用。”

每個(gè)月15貫的租金收入還算是少的啦。南宋時(shí)，建康府（今南京）的“有房廊之家，少者日掠錢三二十千”，每天收到的房租至少有二三十貫，折算成人民幣的話就是上萬(wàn)塊。怪不得宋朝人認(rèn)為，出租房子來(lái)錢太容易了，連白癡都能賺到錢：“僦屋出錢，號(hào)曰‘癡錢’，故僦賃取直者，京師人指為‘錢井經(jīng)商’。”

因此，宋朝的有錢人家，幾乎都熱衷于投資房地產(chǎn)（另一個(gè)投資熱點(diǎn)是放貸業(yè)）?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商基本上都是蓋房子出售，宋代的開(kāi)發(fā)商則是蓋房子出租。南宋初，“豪右兼并之家占據(jù)官地，起蓋房廊，重賃與人，錢數(shù)增多，小人重困”。一名叫做張守的南宋人也說(shuō)：“竊謂兼并之家，物業(yè)不一，或有邸店房廊，或有營(yíng)運(yùn)鈔物，初無(wú)田畝，坐役鄉(xiāng)里，似太優(yōu)幸?！边@里的“邸店房廊”即是用于出租的房產(chǎn)，“營(yíng)運(yùn)鈔物”則是放貸業(yè)。

選自微信公眾號(hào)“我們都愛(ài)宋朝”