[摘要]2007年初次貸危機由美國國內抵押貸款違約和法拍房急劇增加引發(fā)了金融危機，具體表現(xiàn)為房地產次級抵押貸款機構破產，部分銀行倒閉，金融市場劇烈震蕩。其對美國房地產市場和金融市場產生重大影響，亦影響到世界各地銀行與金融市場。次貸危機嚴重影響了國家經濟的發(fā)展，對金融體系產生了較大的沖擊。本文通過分析次貸危機原因和后果，研究次貸危機對美國與中國金融體系的影響，基于對中國房地產業(yè)的現(xiàn)狀分析，綜合建議加強專業(yè)化的金融監(jiān)管，加強房地產的貸款審批制度，以及完善購房政策。最后對比分析以上相關問題得出對中國房地產業(yè)的啟示。

[關鍵詞]次貸危機；房地產金融；金融監(jiān)管；啟示

[DOI]：10.20122/j.cnki.2097-0536.2024.09.002

引言

次貸危機自2007年初從美國爆發(fā)，引起美國抵押貸款違約率和止贖率上升，房價持續(xù)下降造成房產積壓，進一步降低房價。后又迅速蔓延全球主要經濟體，從私人部門擴散到其他國家的公共部門[1]。從2010年起，歐洲其他國家也陷入危機[2]。房地產行業(yè)是國民經濟的主要支柱之一，房地產金融體系重構可以促使金融機構評估貸款風險更加嚴謹，避免不良貸款的產生，優(yōu)化了資金配置，通過重構房地產金融體系，可以更好地發(fā)揮房地產行業(yè)對經濟的推動作用，加強金融監(jiān)管，拓寬企業(yè)融資渠道，增強金融體系的穩(wěn)定性。

次貸危機嚴重影響了實體經濟的發(fā)展，對美國房地產金融體系產生了較大的沖擊。一是表現(xiàn)在信貸市場。由于資金供應方升高了信貸門檻，對貸款的審批變的嚴格，導致了信貸緊縮，使貸款變得更加困難。二是表現(xiàn)在房地產市場。利率升高，許多人無法按時償還貸款，導致大量房貸違約，造成房價大幅度下跌，房地產市場產生巨大的損失。三是表現(xiàn)在金融機構。持有大量次級抵押貸款資產的金融機構因為次貸危機的爆發(fā)出現(xiàn)巨額虧損，甚至面臨著倒閉的風險[3]。

本文將分析美國次貸危機對美國和中國房地產金融體系的影響，并探討房地產金融體系的重構要素。房地產業(yè)同金融業(yè)相互作用，相互滲透，二者密不可分。此次次貸危機，對房地產金融體系建設提出了新要求。文章會以房地產金融體系為整體，分析完善信貸市場，金融監(jiān)管，金融機構對金融體系的重要性，怎樣影響金融體系[4]。最后，總結各國應對次貸危機的政策措施和效果，分析出我國在次貸危機中得到的建議和啟示并提出房地產金融體系的監(jiān)管及其風險管理有效性可能是未來的研究方向[5]。

一、美國次貸危機形成的原因及后果

（一）原因

2000年以后，美國的房地產市場火熱，房價持續(xù)上漲，信貸市場最開始也只給有穩(wěn)定收入的人群開放。但隨著房地產市場越來越火熱，貸款機構為了賺取利潤，大幅度降低了自己的信貸門檻，給沒有還款能力的人即無業(yè)游民進行了放貸，讓他們把房子作為抵押物，成為次級貸款。當時美國最具代表性的兩個房貸公司為房地美和房利美，他們將所有的抵押貸款捆綁在一起轉化為可交易的證券，推出了一個金融產品叫MBS將其賣給金融機構來賺取利差，而金融機構在MBS基礎上創(chuàng)新出另一種證券化產品為CDO，即資產證券化。但這種產品把希望全部寄托于貸款人按時還款。金融機構為了分散風險就去找商業(yè)保險公司來轉移風險。隨著房地產市場越來越火熱，美國對房地產市場加息近乎瘋狂的地步，在2004年到2006年，美國連續(xù)十七次加息，次級抵押貸款利率大幅度升高，從1%最終加至5.25%。利息的大幅增長導致人們還不起房貸，最終房價下跌，房地產泡沫破裂。在2007年，房地美和房利美也因為無法承擔債務而破產，危機傳導到資本市場，銀行也因此倒閉，不久后次貸危機席卷到世界主要的金融市場，引發(fā)了全球的金融危機，史稱次貸危機[6]?？偨Y次貸危機的原因包括高風險貸款，資產證券化，金融監(jiān)管不當以及政治因素幾點。

（二）后果及影響

1.經濟大衰退

次貸危機從房地產業(yè)傳導到金融業(yè)再蔓延到全世界，造成了全球的經濟大衰退。具體表現(xiàn)為國內生產總值增長緩慢且增速下降，美國2005年-2010年GDP走勢總體是呈上升趨勢，在2007年次貸危機爆發(fā)時，2007-2008年GDP增速為0.1%，和2007年增速對比已經下降比較嚴重，而2008-2009年GDP增速呈現(xiàn)出了負值且GDP總值下降。由此數據得出，次貸危機導致美國經濟衰退較為嚴重。

2.財政赤字

次貸危機導致部分金融機構和銀行倒閉，失業(yè)率上升，尤其是金融行業(yè)。據統(tǒng)計，美國在2008-2010年失業(yè)率持續(xù)上升，在2010年初甚至高達9.8%，是2000年以來的最高水平，大量無業(yè)游民流入社會，只能由政府采取擴張性財政政策來救助，通過給金融機構出資，增加轉移支付，增加公共開支，減少稅收等方式來緩解經濟衰退。從而使政府開支大于收入，自2008年10月起，美國出現(xiàn)連續(xù)性的財政赤字，在2010年2月達到最高222，507百萬美元。連續(xù)赤字42次，直到2012年4月才緩解出現(xiàn)盈余。

3.對美國金融體系的影響

次貸危機由于房地產市場受到沖擊，處于資金極度短缺的困境，一些例如抵押貸款公司，銀行，保險公司這樣的金融機構遭受了巨大損失甚至破產倒閉，據統(tǒng)計，次貸危機期間美國共有超過500家銀行倒閉，遭受重創(chuàng)。在次貸危機之后，金融機構面臨著巨額虧損，對放貸變得謹慎，貸款的條件變得更加嚴格，使得個人和企業(yè)融資變得更加困難，給個人帶來財務壓力，限制了企業(yè)的長期發(fā)展。

二、次貸危機對中國金融體系的影響

（一）金融監(jiān)管

次貸危機為我國的金融監(jiān)管帶來啟示，金融監(jiān)管不當是次貸危機中最為主要的問題，例如監(jiān)管放松，信用評級機構不嚴謹等問題。為了解決這些問題，中國政府不斷加強金融監(jiān)管體制的改革和完善：加強了銀行資本充足率的監(jiān)管，這樣可以更好地控制信貸規(guī)模，另外高水平的資本金可以減少資不抵債的可能性，防止銀行倒閉。建立了存款保險制度，有效地防止銀行風險的擴散，保護存款人的利益也促進了我國金融業(yè)的發(fā)展。加強了對跨境資本流動的監(jiān)管，以保持資本市場和宏觀經濟的穩(wěn)定。

（二）出口需求降低影響經濟增長

次貸危機導致美國經濟大衰退，國內生產總值降低，意味著美國消費，支出，政府購買與進出口水平都直線下降。而美國是中國較為重要的貿易對象，消費能力的下降導致對中國出口商品的需求減少，當年中國進出口占GDP的比重達到60%，經濟對外貿依賴度極高，影響到我國的經濟增長緩慢甚至下降。因此美國的經濟下降也將我國的外部環(huán)境趨緊。

三、中國房地產發(fā)展現(xiàn)狀

自21世紀以來，由于中國人口增長過快，鄉(xiāng)鎮(zhèn)化加速轉向城市化，就業(yè)率的增加和人們收入的升高帶動GDP的持續(xù)穩(wěn)定增長，中國房價的上升速度令人矚目。許多人認為購房是一種投資，甚至出現(xiàn)炒房現(xiàn)象。我們以廣州房價為例，如圖1所示，近二十年廣州房價始終呈上升趨勢，其中在2008年，房地產市場遇到次貸危機，部分區(qū)域房價下跌，但整體房價還是實現(xiàn)了微漲。一直到2018年之后更是直線上升，對比于2000年，二十年來廣州房價增長超過七倍，所以這二十年完全是中國房地產業(yè)高速發(fā)展的時期。

自2023年起，一線城市房價開始下跌。房價下跌的原因包括限購政策，房貸政策等等，因為前期炒房現(xiàn)象愈演愈烈，國家高度重視了住房租賃市場的培育。2017年底，中國建行正式進軍住房長期租賃市場且對房價高漲現(xiàn)象調控效果不錯[7]。至此房地產政策進入了調控時期，直到2021年9月，以恒大為首的房地產頭部企業(yè)出現(xiàn)債務違約，欠債2.4萬億元瀕臨破產，從而政策調控出現(xiàn)松動，對我國房地產市場無疑是沉重的打擊，甚至出現(xiàn)了房地產危機的苗頭。這次事件使政府加大了對房地產市場的監(jiān)管力度，嚴格執(zhí)行限購限貸政策，遏制過度投資等行為來保護購房者的權益。

四、對比分析和建議

次貸危機在美國爆發(fā)，對美國金融體系的沖擊最為嚴重，信貸緊縮讓貸款變的越來越困難，房地產泡沫破裂后房價下跌，房地產市場損失嚴重，金融機構遭受重創(chuàng)，次貸產品規(guī)模龐大導致銀行，金融機構破產倒閉。中國受次貸危機的影響相對較小，金融體系相對穩(wěn)定。此外，在次貸危機期間，中國政府采取了積極的宏觀調控政策，加強了金融監(jiān)管，通過擴大內部需求減輕了出口的損失，最大程度上緩解了次貸危機帶來的危害。而現(xiàn)如今，中國出現(xiàn)了房地產危機的苗頭，二者相同的都是因為房價波動，都涉及到金融體系的穩(wěn)健情況。

加強金融體系穩(wěn)定性最有效的方法是創(chuàng)新與科技，例如信貸市場創(chuàng)新融資方式，可以分散風險同時提高金融業(yè)務的便利性。而金融監(jiān)管是金融體系重要的問題，建立完善金融監(jiān)管制度、風險管理有效性和透明度也是預防金融機構倒閉的重要手段。所以今后房地產金融體系的監(jiān)管及其風險管理有效性可能是未來的研究方向。[8，9]

五、結語

次貸危機是由多重因素共同作用導致的，本文分析了次貸危機原因和后果，研究次貸危機對美國與中國金融體系的影響以及中國房地產業(yè)的現(xiàn)狀。研究金融監(jiān)管，信貸市場，金融機構怎樣變化，怎樣影響了金融體系。通過對次貸危機的深入研究，作者得出房地產金融體系的監(jiān)管和風險管理有效性可能是未來房地產業(yè)主要的研究方向。對于金融體系中出現(xiàn)的問題，建議加強金融監(jiān)管，創(chuàng)新新的融資方式，促進金融市場的穩(wěn)定性。提出要在我國在之后的發(fā)展中加強宏觀政策的平衡，重構金融體系，完善金融監(jiān)管制度，以保證房地產市場，國民經濟穩(wěn)健發(fā)展[10]。

參考文獻：

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[9]邁克爾·墨斯科.關于下一步國際金融體系建設的建議[C]//第一屆全球智庫峰會演講集，2009：289-290.

[10]王金山.淺析美國次貸危機對中國的啟示[J].中國外資，2011，（16）：182+184.

作者簡介：張瑋（2003.11-），女，土族，甘肅白銀人，本科，研究方向：房地產金融學。