董志文

隨著長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈迅猛發(fā)展，海內(nèi)外人士在長江三角洲大城市帶購買住房正逐漸成為一道風(fēng)景線，資金的集聚為該地區(qū)的房地產(chǎn)市場帶來了契機(jī)。以無錫市為例，2002年出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地231萬平方米，成交39.57億元 ，房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)55.55億元，比2001年增長55.69%；2003年1—9月市區(qū)已完成開發(fā)投資43.26億元，比同期增長73.94%。這主要?dú)w功于長江三角洲經(jīng)濟(jì)地位的提升以及日新月異的城市面貌吸引越來越多外來人士的投資。同時，各地政府也把房地產(chǎn)業(yè)吸引外來資本當(dāng)作為“經(jīng)營城市”的頭等大事來抓。

一、 現(xiàn)狀與問題

無錫市區(qū)目前有房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)155家，一級資質(zhì)僅1家，二級23家；有外資企業(yè)6家（其中1家獨(dú)資），全民企業(yè)27家；雖然開發(fā)投資主體較多，但開發(fā)能力相對較弱，綜合競爭力低下，特別市區(qū)開發(fā)企業(yè)總體實(shí)力較差，而且隨國企改制的進(jìn)一步深入，唯一的一級企業(yè)也難保。而相關(guān)165家的本地物業(yè)管理企業(yè)沒有一家是一級企業(yè)，其中的6家外來企業(yè)卻有3家一級資格。

并且，房地產(chǎn)業(yè)是對巨額資金高度依賴性的產(chǎn)業(yè)，無錫的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過去主要是通過金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，然而由于銀行貸款中存在的大量呆帳、壞帳，及國家一系列的金融限制，如央行的被房地產(chǎn)人士稱為“殺手锏”的121文件，要想通過銀行來擴(kuò)大融資難上加難。

同時，一些外來房地產(chǎn)企業(yè)正在迅速滲入并快速崛起，通過土地競標(biāo)、拍賣市場，挾巨資“攻城略地”，形成一股清新而強(qiáng)勁的風(fēng)，對無錫市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行重新“洗牌”，包括房地產(chǎn)企業(yè)、物業(yè)管理公司、裝飾裝璜、規(guī)劃設(shè)計及營銷策劃等市場。無錫房地產(chǎn)市場的“三外”即“外資、外企、外行”引發(fā)了頗多爭議，本人認(rèn)為無錫市房地產(chǎn)業(yè)的引資為無錫城市價值的提升有重大意義。

二、 引資的本地價值

（一） 推動本地經(jīng)濟(jì)增長。

房地產(chǎn)是唯一的生產(chǎn)（開發(fā)），流通（交換）和消費(fèi)（使用）要在同一空間進(jìn)行的產(chǎn)品，它可促進(jìn)工商業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)的繁榮和發(fā)展；它還可以開辟就業(yè)領(lǐng)域，增加就業(yè)機(jī)會、帶動國民收入的穩(wěn)步增長。無錫房地產(chǎn)市場的強(qiáng)勁勢頭推動了本地經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長。

1．引進(jìn)大量資金。近二年由于無錫市房產(chǎn)市場的開放與房產(chǎn)交易市場的持續(xù)升溫，巨大的市場潛力和利潤吸引大量的外資、民資、上市公司資金集聚，2003年1—9月土地出讓成交金額71.34億元，外來資金占近50%。

2．引進(jìn)外資保證了本地的財政收入。一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的火熱及房地產(chǎn)交易的火爆為本地帶來巨額稅收收入，另一方面也推動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資與消費(fèi)。據(jù)有關(guān)部門分析，無錫市產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)對其GDP的貢獻(xiàn)達(dá)6~7%，2002年房地產(chǎn)稅費(fèi)收入占財政收入的28%，帶動相關(guān)消費(fèi)57.35億元，提供近8000個就業(yè)崗位，已成為支柱產(chǎn)業(yè)；而2003年1—9月，房地產(chǎn)建筑業(yè)入庫地方稅15.6億元增幅達(dá)９1.６％，占４６％的比重，拉動地稅增幅８．２個百分點(diǎn)，成為地稅收入快速增長的主要動力。

3．引進(jìn)外資加快了無錫現(xiàn)代化大都市建設(shè)的步伐。寬闊的大道、雄偉的大橋、秀麗的太湖新城，一個個別具特色的建筑群體在無錫市落成。目前，無錫的城市化率已達(dá)45%，這些超常規(guī)發(fā)展過程中，引進(jìn)外資發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)功不可沒。

（二） 促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)本身的發(fā)展。

引進(jìn)外資同時意味著市場將進(jìn)一步開放，有利于增加房地產(chǎn)業(yè)的市場需求；能夠優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的市場供給；推動企業(yè)聯(lián)合與重組；有利于土地資源的優(yōu)化配置，促進(jìn)土地市場的集約化經(jīng)營；有利于房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域（如建筑設(shè)計、物業(yè)管理）的發(fā)展。如上海陸家嘴物業(yè)管理公司、中海物業(yè)管理公司、香港戴得梁行等一批知名公司的進(jìn)駐。

隨外資的進(jìn)入，同時帶來的是“外智”。本地企業(yè)要轉(zhuǎn)變觀念提高市場意識，要積極學(xué)習(xí)WTO規(guī)則中與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)知識，弄清房地產(chǎn)國際市場的“游戲規(guī)則”，認(rèn)真學(xué)習(xí)現(xiàn)代市場分析方法，確立現(xiàn)代市場經(jīng)營理念，樹立發(fā)展觀念和市場競爭意識。特別是觀念和意識的沖擊，對升級和發(fā)展本地房地產(chǎn)企業(yè)意義更大。例如，“規(guī)劃在先”意識、“綠色健康”意識。如“XX花園”請來法國知名設(shè)計師擔(dān)綱。太湖新城的設(shè)計是通過國際招標(biāo)定型的，其工程監(jiān)理是一位澳洲人士；綠色健康的設(shè)計理念也被引入樓市，隨著生活水平和文化素養(yǎng)的提高，市民越來越看重住宅與環(huán)境的協(xié)調(diào)。又如“以人為本”意識，而不是“老總拿地為本”的人力觀。

（三） 提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭能力。

正如某公司所說，企業(yè)的核心競爭力有兩點(diǎn)，最根本的一點(diǎn)是誠信，說到做到。第二是高標(biāo)準(zhǔn)，永遠(yuǎn)領(lǐng)先市場一步，只有這樣，才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，才會形成有號召力的品牌。遠(yuǎn)非一些開發(fā)商信奉的“拿地—建項(xiàng)目公司—賺錢—走人”的”游擊隊”模式。

1、學(xué)先進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營理念，創(chuàng)品牌經(jīng)營之路。

首先，樹立品牌意識走名牌戰(zhàn)略之路。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該“以名牌闖天下，以質(zhì)量取天下，以服務(wù)守天下”。要在經(jīng)營規(guī)模、營運(yùn)理念、服務(wù)水平上下功夫，實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在房地產(chǎn)開發(fā)、中介服務(wù)、物業(yè)管理等方面創(chuàng)造出更多更響的名牌，樹立優(yōu)勢，在與外商競爭中立于不敗之地。

其次，企業(yè)品牌的經(jīng)營，也是可持續(xù)發(fā)展的核心。企業(yè)的品牌應(yīng)該與項(xiàng)目品牌互動，以項(xiàng)目品牌帶動企業(yè)品牌，同時以企業(yè)品牌影響項(xiàng)目品牌，使企業(yè)的忠誠 度在這個過程當(dāng)中能夠得到提升和交流。房地產(chǎn)賣的是什么？賣的是品牌。誰的品牌在消費(fèi)者心目中具有更高知名度和美譽(yù)度，誰就會在未來的市場競爭中贏得更多的優(yōu)勢。

2、積極進(jìn)行戰(zhàn)略創(chuàng)新，培養(yǎng)核心競爭力，提高公司價值。

本地房地產(chǎn)企業(yè)必須改變傳統(tǒng)經(jīng)營觀念，樹立永續(xù)經(jīng)營的企業(yè)理念，積極進(jìn)行戰(zhàn)略創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新和營銷創(chuàng)新，塑造企業(yè)的核心競爭能力。（1）管理創(chuàng)新。積極吸收國內(nèi)外先進(jìn)的管理思想，在合理的治理結(jié)構(gòu)約束下，不斷進(jìn)行管理創(chuàng)新，避免不必要的委托代理現(xiàn)象，降低交易費(fèi)用；促進(jìn)信息傳遞，加強(qiáng)上下級溝通；樹立創(chuàng)新理念，并對各種創(chuàng)新作組織上的保證。（2）營銷創(chuàng)新。積極吸引國內(nèi)外先進(jìn)的營銷思想，尤其要樹立品牌競爭的意識。市場的領(lǐng)導(dǎo)品牌，是占領(lǐng)市場和開拓市場的最有力武器。消費(fèi)者之所以相信品牌，是因?yàn)樵谑袌龀涑飧鞣N信息的情況下，品牌是消費(fèi)者最能直接利用的信息。一改無錫房市的“我造什么樣的房子，套一個什么樣帽子，再賣出去”的推銷觀。（3）組織創(chuàng)新。建立項(xiàng)目事業(yè)部組織結(jié)構(gòu)，建“學(xué)習(xí)型組織”，進(jìn)行全開發(fā)作業(yè)流程再造。

3、加強(qiáng)人力資本的投入與引進(jìn)，健全人力資源管理。

由于體制的原因，具有豐富的房地產(chǎn)市場運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)、熟悉房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)、掌握一定理論、具有創(chuàng)新精神的專業(yè)人才極少，房地產(chǎn)專業(yè)人才成為外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爭奪的焦點(diǎn)。在面對國外企業(yè)通過薪金待遇、職務(wù)、國外進(jìn)修、個人發(fā)展等手段爭奪房地產(chǎn)開發(fā)人才的情況下，本地企業(yè)應(yīng)通過多種途徑和手段，用培訓(xùn)機(jī)會、事業(yè)發(fā)展、人力資本的投入等吸引并留住人才，建立健全人力資源管理。

（四） 帶來高科技術(shù)的應(yīng)用。

外來企業(yè)在房地產(chǎn)設(shè)計與開發(fā)中，積極依靠科技進(jìn)步，在房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)大力推廣和應(yīng)用新材料、新技術(shù)，帶來了技術(shù)創(chuàng)新。

1．先進(jìn)的設(shè)計技術(shù)。依靠項(xiàng)目策劃技術(shù)和整體設(shè)計技術(shù)的創(chuàng)新，利用信息技術(shù)在環(huán)境設(shè)計、建筑外觀、房型設(shè)計、功能、設(shè)施等方面實(shí)現(xiàn)科技與房地產(chǎn)業(yè)的完美結(jié)合，推出了全新理念的樣板房型。

2．新材料、新工藝應(yīng)用。已能廣泛使用節(jié)能、排污等環(huán)保產(chǎn)品及工藝，綠色健康材料的推廣，特別是SOHO概念、智能在大廈的產(chǎn)生，極具影響。

3．提高房屋科技含量，發(fā)展智能化建筑、智能化住宅。本地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始意識到要盡力把高科技運(yùn)用到住宅建設(shè)中來，如智能化信息管理、集中供熱、采用陽光供熱、智能化防盜防衛(wèi)等等。既節(jié)能、節(jié)地，又提高居住質(zhì)量。

（五） 借鑒國際房地產(chǎn)金融模式。

1．建立房地產(chǎn)政策性金融機(jī)構(gòu)。目前，各地房地產(chǎn)金融二級市場尚未建立，商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款的流動性風(fēng)險較大。因此應(yīng)借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，建立房地產(chǎn)政策性金融機(jī)構(gòu)，充分發(fā)揮住房公積金管理中心的作用。目前無錫市至2003年9月貸款額167.36億元，其中公積金貸款達(dá)58.88億元，為中低收入階層提供按揭擔(dān)保。

2．調(diào)整房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，完善住房消費(fèi)信貸。我國的房地產(chǎn)貸款規(guī)模還屬于起步階段，國外住房抵押貸款一般占銀行信貸總額的30％左右，而我國目前才6％多一點(diǎn)。因此，完全可以在拓展住房消費(fèi)信貸品種，開展金融創(chuàng)新，實(shí)施還款方式和利率創(chuàng)新，適應(yīng)不同年齡和收入群體需要。

3．探索住房抵押貸款證券化。在國外，銀行等金融機(jī)構(gòu)把發(fā)放抵押貸款債權(quán)集中起來作為擔(dān)保，依此發(fā)行證券，并通過二級抵押貸款市場轉(zhuǎn)賣給投資者。房地產(chǎn)證券化就是將房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為證券形態(tài)，使其投資由實(shí)物投資轉(zhuǎn)變?yōu)樽C券形態(tài)，使其投資由長期投資轉(zhuǎn)變?yōu)槎唐谕顿Y，投資風(fēng)險由集中性轉(zhuǎn)變?yōu)榉稚⑿?，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場規(guī)范運(yùn)作的重要手段。

4．建立以住房抵押貸款保險為主的房地產(chǎn)保險體系。分散住房抵押貸款風(fēng)險，防止各種災(zāi)害造成的財產(chǎn)損失，要發(fā)展住房抵押貸款保險和房產(chǎn)質(zhì)量保險。而無錫市部分保險公司卻在退出該市場。

三、 引資的附加價值

（一） 營造引資環(huán)境

無錫市在引資過程中越來越意識到政府要盡快制定和完善相應(yīng)的配套法規(guī)，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境，促使本地企業(yè)與國際接軌，按市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則公平競爭。對外來投資者和資本進(jìn)入本地房地產(chǎn)市場，應(yīng)簡化程序，提高辦事效率。

1．本地政府對房地產(chǎn)開發(fā)的觀念和管理職能發(fā)生很大的轉(zhuǎn)變。要按照公平競爭原則，取消對經(jīng)濟(jì)行為不公平的行政限制和干預(yù)，政府應(yīng)該是市場規(guī)則的規(guī)定者和規(guī)則執(zhí)行的監(jiān)督者，而不是既當(dāng)運(yùn)動員又當(dāng)裁判員。有利于內(nèi)外銷商品房兩個市場并軌；有利于建立公開、公平、公正的競爭機(jī)制，使土地使用權(quán)出讓實(shí)行招標(biāo)拍賣得以普遍實(shí)施；有利于政府職能和行政運(yùn)作方式的轉(zhuǎn)變。

2．促使本地政府在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)管理時，要研究土地使用的合理性和可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)模式，通過總量控制、開發(fā)項(xiàng)目土地規(guī)劃、土地交易招標(biāo)拍賣等制度規(guī)范土地市場和房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展，優(yōu)化土地資源配置，有效地阻止暗箱操作和私下轉(zhuǎn)讓，制止項(xiàng)目用地的不平等競爭，從源頭凈化和規(guī)范房地產(chǎn)市場。

3．外來企業(yè)的投資理念和資金運(yùn)作方法，促成政府學(xué)習(xí)思考。通過外出取經(jīng)，進(jìn)一步促進(jìn)政府轉(zhuǎn)變觀念、建章立制，完善和修正房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的規(guī)范和程序，使政府服務(wù)更主動合理。無錫市政府通過行政審批程序的簡化，大大縮短審批時間和環(huán)節(jié)，創(chuàng)造更好的“軟環(huán)境”。結(jié)合房地產(chǎn)、公共設(shè)施的本身完善，造就了無錫市軟硬具佳的投資、引資氛圍。

（二） 打造透明政府

以前，土地批租的形式仍以協(xié)議出讓方式為主，殘留著計劃經(jīng)濟(jì)痕跡；政府出讓的土地多為需進(jìn)行拆遷安置補(bǔ)償?shù)摹懊亍?，不利于市場機(jī)制對土地資源配置的基礎(chǔ)性調(diào)節(jié)作用的發(fā)揮；隨外資的引入，對政府提出要按照非歧視貿(mào)易原則，減少行政干涉，政府給予所有的企業(yè)以國民待遇，對各類企業(yè)的支持必須是全面的、平等的，否則就構(gòu)成歧視；其次要按照透明和可預(yù)見原則，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)管理的透明度、公開性和可預(yù)見性，各級政府制定的法律、政策都要公開，促成本地打造廉潔透明政府。

（三） 加速本地房地產(chǎn)企業(yè)的改制、重組。

外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入無錫市場帶來了激烈的競爭，有利于清理本地房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的“小、散、弱”的局面，加速本地房地產(chǎn)企業(yè)的改制、重組。

1．加快國有房地產(chǎn)企業(yè)改制進(jìn)程。通過企業(yè)改制，建立現(xiàn)代企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)和適應(yīng)國際和國內(nèi)市場競爭的企業(yè)經(jīng)營機(jī)制；成為真正面向市場、自主經(jīng)營、高效率的房地產(chǎn)市場主體。

2．尋求企業(yè)資產(chǎn)重組方式，特別是實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。在尋求內(nèi)聯(lián)的同時，利用引資契機(jī)，積極尋找與國外房地產(chǎn)企業(yè)合作的機(jī)會，吸納來自外國的資金、技術(shù)和先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，利用我們自身的資源和市場優(yōu)勢，組建大型的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)（無錫尚無），增加競爭力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的集約化經(jīng)營，這點(diǎn)對無錫房地產(chǎn)業(yè)具有極其重要的現(xiàn)實(shí)意義。

3．房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)決定了企業(yè)必須實(shí)施規(guī)?；瘧?zhàn)略，其最簡單也是最有效的方式是進(jìn)行兼并重組，變對手為伙伴。在無錫,隨國企退出及房地產(chǎn)市場競爭加劇，一場以“資本”為紐帶的收購、兼并、重組已經(jīng)展開。

四、 結(jié)束語

誠然，無錫市房地產(chǎn)業(yè)外資的引入也帶來了房價的攀升，但任何一種經(jīng)濟(jì)行為或政策都是“雙刃劍”，且資金的流動性、增值性與趨利性是生與俱來的。我們更應(yīng)該看到房地產(chǎn)業(yè)引資帶來的資金本身、經(jīng)營模式、管理理念、經(jīng)濟(jì)增長對整體行業(yè)和市場的促進(jìn)作用。我們堅信隨無錫城市地位的提升，廣大人民的財富也必將進(jìn)一步增加。