★ 李馥伶

轉(zhuǎn)租是原租賃合同中的承租人把租賃物的一部分或者全部再次出租給第三人的行為，轉(zhuǎn)租涉及兩個(gè)合同，三方當(dāng)事人，法律關(guān)系極其復(fù)雜。我國對(duì)待法律制度的采用上態(tài)度一直非常謹(jǐn)慎，對(duì)轉(zhuǎn)租行為亦是如此，我國民法向來以限制主義作為規(guī)制轉(zhuǎn)租行為的立法模式。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，轉(zhuǎn)租行為日益普遍，因轉(zhuǎn)租而發(fā)生的法律糾紛也屢見不鮮，而由于我國法律規(guī)定上的不完善，因此案件的解決找不到法律上的依據(jù)，以致定紛止?fàn)幍姆赡康臒o法實(shí)現(xiàn)。因此，有必要對(duì)轉(zhuǎn)租行為的立法完善進(jìn)行理論上的研究和探討。

一、轉(zhuǎn)租行為之自由主義立法模式的構(gòu)建

1、采用限制主義的立法模式的緣由

我國民事法律對(duì)轉(zhuǎn)租行為采取的是限制主義的立法模式，即限制自由轉(zhuǎn)租。我國在立法上堅(jiān)持限制主義立法模式主要是因?yàn)椋海?）租賃合同具有一定的人身信賴性。出租人在簽訂出租合同之前，一般都會(huì)對(duì)承租人的信譽(yù)做出評(píng)估，正是因?yàn)橄嘈懦凶馊?，才把自己在租賃物上享有的占有使用權(quán)能讓渡給承租人，如果承租人轉(zhuǎn)租，就損害了出租人的這種人身信賴關(guān)系。（2）轉(zhuǎn)租行為超出了出租人之預(yù)期，損害了出租人之私權(quán)。出租人與承租人簽訂租賃合同時(shí)，對(duì)租賃物的占有使用人一般會(huì)進(jìn)行了解，出租人預(yù)期的承租人只是租賃合同簽訂時(shí)的承租人，對(duì)其他人并沒有預(yù)期，承租人的轉(zhuǎn)租行為不符合出租人的意志，損害了出租人的私權(quán)。（3）轉(zhuǎn)租使得租賃物更容易被損壞，出租人的租賃物返還權(quán)也難以實(shí)施。承租人轉(zhuǎn)租使得他人占有使用租賃物，占有鎖鏈明顯加長，占有關(guān)系更為復(fù)雜，特別是動(dòng)產(chǎn)，一旦經(jīng)過多道手續(xù)轉(zhuǎn)移至他處后，原出租人就很難在對(duì)其進(jìn)行了解和控制。（4）承租人之轉(zhuǎn)租主要是為了謀取超額租金，自由轉(zhuǎn)租縱容了這種不勞而獲的思想，對(duì)出租人極不公平，因此法律應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行限制。

2、對(duì)限制主義立法模式的批判

自由轉(zhuǎn)租是否必然地?fù)p害出租人的利益呢？答案是否定的。首先，我們來分析一下限制轉(zhuǎn)租的理由是否真能站住腳：理由一認(rèn)為租賃合同具有人格性，轉(zhuǎn)租破壞了租賃合同的人身信賴關(guān)系。這個(gè)觀點(diǎn)本身就值得推敲，合同的雙方在簽訂任何種類的合同之前都會(huì)對(duì)合同的另一方的信賴度進(jìn)行評(píng)價(jià)，都具有一定的人身信賴關(guān)系，但是在現(xiàn)代高度發(fā)展的工業(yè)社會(huì)里，信賴度的評(píng)估并不是最主要的取舍因素，關(guān)鍵還在于經(jīng)濟(jì)利益。理由二認(rèn)為有一定的道理，承租人之轉(zhuǎn)租行為的確超出了出租人的預(yù)期，損害了其私權(quán)。但是我們應(yīng)該看到轉(zhuǎn)租行為雖然超出了出租人的預(yù)期，但它更充分地實(shí)現(xiàn)了物的使用價(jià)值，是市場經(jīng)濟(jì)的“物盡其用”理念的具體體現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。理由三事實(shí)上只是一種可能性，但是這種概率是相當(dāng)?shù)偷摹?dān)心多次轉(zhuǎn)租使租賃物更容易損壞是沒有道理的，因?yàn)榇纬凶馊艘膊灰欢ň筒粫?huì)像承租人一樣愛惜租賃物，租賃物的損壞責(zé)任追求到底，還是由損害人承擔(dān)的，所以作為一個(gè)理性人，次承租人并不會(huì)帶來更多的損壞。理由四理應(yīng)被時(shí)代所拋棄。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，每個(gè)人都是“理性人”，其行為目的就是為了實(shí)現(xiàn)利潤的最大化。

既然轉(zhuǎn)租并不必然的損害出租人的利益，那么承租人之轉(zhuǎn)租權(quán)到底有沒有法理依據(jù)呢？回答該問題，我們首先就要對(duì)租賃權(quán)的權(quán)源加以界定。對(duì)轉(zhuǎn)租行為加以限制的另一個(gè)理由就是承租人之租賃權(quán)不包括對(duì)租賃物的處分權(quán)，因此承租人不能擅自轉(zhuǎn)租。租賃權(quán)與所有權(quán)有著本質(zhì)的區(qū)別，權(quán)能上表現(xiàn)為所有權(quán)中所固有的處分權(quán)的缺失。事實(shí)上，并不是只有所有權(quán)人才能實(shí)現(xiàn)對(duì)物的處分，只要是有權(quán)人就可以對(duì)其權(quán)利進(jìn)行處分，因此在租賃關(guān)系中，承租人完全可以對(duì)其租賃權(quán)進(jìn)行處分，即只要承租人合法享有租賃權(quán)，那么其權(quán)利形式的方式和程度就應(yīng)該由其自己決定。從另一方面來看，所有權(quán)人在簽訂租賃合同時(shí)，就已經(jīng)讓渡了租賃物的占有權(quán)，這種占有是出租人自愿為其租賃物增加的負(fù)擔(dān)，即使租賃物占有人后來發(fā)生了變化，其負(fù)擔(dān)也沒有加重。因此，承租人之轉(zhuǎn)租權(quán)是有法理依據(jù)的。其次，從現(xiàn)實(shí)需要來看，我國人口壓力大，資源極其有限，要使有限的資源得到最大的效益，就必須優(yōu)化資源的配置，而自由轉(zhuǎn)租能使租賃物與能最大程度發(fā)揮其使用價(jià)值的人結(jié)合，因而符合配置資源的要求。合同是有效配置資源的一種方式，因此要促進(jìn)交易就要在保障交易安全的前提下減少對(duì)合同的限制。如果限制自由轉(zhuǎn)租，租賃物就無法實(shí)現(xiàn)自由流通，也就不能最大程度地發(fā)揮其使用價(jià)值，利益的最大化也就無從談起。

3、自由主義立法模式的可行性

限制主義不可行，那么區(qū)別主義是否更適合我國的國情呢？學(xué)界也有不少人呼吁我國對(duì)轉(zhuǎn)租行為區(qū)分動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)分別適用限制主義與自由主義的立法模式。但筆者認(rèn)為，作此區(qū)分也無必要。主張區(qū)別主義，對(duì)動(dòng)產(chǎn)的自由轉(zhuǎn)租進(jìn)行限制的主要理由無外乎是害怕動(dòng)產(chǎn)的多次流動(dòng)后出租人無法對(duì)租賃物進(jìn)行控制，從而增大了出租人的風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上這種擔(dān)心是毫無必要的。首先，有些動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)具有了不動(dòng)產(chǎn)的屬性，例如飛機(jī)、船舶、汽車等動(dòng)產(chǎn)，各國一般都會(huì)通過立法要求其在有關(guān)部門進(jìn)行登記，登記之后，所有權(quán)人就可以像對(duì)待不動(dòng)產(chǎn)一樣地對(duì)其實(shí)施監(jiān)督、控制。其次，其他沒有實(shí)行登記制度的動(dòng)產(chǎn)，出租人一樣的可以通過其他方法實(shí)現(xiàn)對(duì)租賃物的有效控制和防范風(fēng)險(xiǎn)。一方面，出租人在出租時(shí)可以對(duì)轉(zhuǎn)租的內(nèi)容進(jìn)行限制，或者要求承租人提供擔(dān)保；另一方面，出租人可以要求承租人謹(jǐn)慎審查次承租人的信譽(yù)等，否則要承擔(dān)違約責(zé)任。因此，就算轉(zhuǎn)租，出租人仍然可以把風(fēng)險(xiǎn)控制在自己能接受的范圍之內(nèi)。第三，對(duì)動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一適用自由主義，在法律設(shè)置和公眾理解方面也更為便利。故筆者認(rèn)為，我國沒有必要對(duì)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)區(qū)別立法，統(tǒng)一采取自由主義模式是可行的。

二、租賃權(quán)之物權(quán)保護(hù)

通過前述分析，可以得出結(jié)論：我國現(xiàn)有法律制度，過于關(guān)注轉(zhuǎn)租關(guān)系中所有權(quán)人的利益。不可否認(rèn)，對(duì)所有權(quán)人的保護(hù)是任何國家民事法律制度必須追求的一個(gè)目標(biāo)，但是其他人利益的保護(hù)也不可偏廢，例如承租人與次承租人的利益。事實(shí)上，只有充分保護(hù)了承租人和次承租人的利益，交易才能更順暢的進(jìn)行，物資才能更快速的流轉(zhuǎn)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)也才會(huì)更好的發(fā)展。因此，本文建議給予租賃權(quán)以物權(quán)的保護(hù)，使轉(zhuǎn)租關(guān)系中次承租人的租賃權(quán)能基于物權(quán)的屬性對(duì)抗任意第三人，包括出租人。

租賃權(quán)和物權(quán)之中的用益物權(quán)都是利用他有之物的權(quán)利，二者在很多方面具有一致性：（1）從內(nèi)容來看，二者都是對(duì)他有之物的占有、使用及收益；（2）從占有關(guān)系來看，二者對(duì)物的利用之權(quán)能都必須以物之占有為前提；（3）在標(biāo)的物上二者也有一致性，不動(dòng)產(chǎn)是用益物權(quán)的常見形態(tài)，但是通觀各國立法例，并沒有排除動(dòng)產(chǎn)作為用益物權(quán)的標(biāo)的物，而租賃權(quán)的標(biāo)的物也包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)；（4）就權(quán)利之取得來看，二者一般都是通過契約的方式取得的，租賃權(quán)以租賃合同的簽訂為前提，租賃權(quán)是租賃合同履行的結(jié)果；（5）在物權(quán)變動(dòng)的形式上，一般的，動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)的變動(dòng)須以交付為要件，而動(dòng)產(chǎn)的租賃也必須以交付為前提，否則租賃權(quán)也無從實(shí)現(xiàn)。從上述比較中，我們看到了租賃權(quán)與用益物權(quán)在權(quán)能上的一致性，租賃權(quán)在本質(zhì)上就是一種用益物權(quán)。如果把租賃權(quán)視為用益物權(quán)來加以保護(hù)，那么轉(zhuǎn)租關(guān)系中的很多疑難問題將迎刃而解。

三、轉(zhuǎn)租行為之立法完善

如前文所述，既要給予租賃權(quán)以物權(quán)保護(hù)，又要實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)租行為的自由主義立法模式的重大轉(zhuǎn)變，那么在立法方面我們就要實(shí)現(xiàn)二者的緊密結(jié)合，使其邏輯嚴(yán)密，具有可操作性。

1、合同法對(duì)轉(zhuǎn)租行為的立法完善

在轉(zhuǎn)租行為的立法模式轉(zhuǎn)變方面，可以通過修改合同法來實(shí)現(xiàn)，具體地可做如下規(guī)定：（1）除合同另有約定外，承租人可以自由轉(zhuǎn)租；承租人轉(zhuǎn)租之前，應(yīng)以書面形式通知出租人。（2）轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同一方違反了合同約定，應(yīng)擔(dān)承擔(dān)違約責(zé)任，原租賃合同的違反不影響轉(zhuǎn)租合同的履行，轉(zhuǎn)租合同無效或者被撤銷的不在此限。（3）轉(zhuǎn)租期間，租賃物轉(zhuǎn)讓的，次承租人有優(yōu)先購買權(quán)，承租人與次承租人優(yōu)先購買權(quán)沖突時(shí)，次承租人權(quán)力優(yōu)先。（4）轉(zhuǎn)租期間，租賃物轉(zhuǎn)讓的，次承租人可在轉(zhuǎn)租合同約定的期限內(nèi)繼續(xù)享有租賃權(quán)。（5）租賃合同與轉(zhuǎn)租合同同時(shí)終止時(shí)，出租人既可以要求承租人返還租賃物，又可以要求次承租人返還租賃物。

2、司法解釋、單行立法對(duì)轉(zhuǎn)租行為的立法完善

要實(shí)現(xiàn)租賃權(quán)之物權(quán)保護(hù)就要建立新的用益物權(quán)體系。租賃權(quán)在本質(zhì)上屬于用益物權(quán)的范疇，但原有的用益物權(quán)卻局限在土地上，其范圍狹窄，不能適應(yīng)新時(shí)期的需要，因此有必要借租賃權(quán)轉(zhuǎn)性之契機(jī)重構(gòu)用益物權(quán)之體系。一方面我們可以通過司法解釋的形式把租賃權(quán)確認(rèn)為用益物權(quán)的基本類型之一。目前我國法定的用益物權(quán)類型只有土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)，探礦權(quán)、采礦權(quán)等雖然規(guī)定在用益物權(quán)一章中，但并不是典型的用益物權(quán)，只能算是準(zhǔn)用益物權(quán)而已。而且我國的用益物權(quán)主要是針對(duì)土地和自然資源而設(shè)立的，而其他的與用益物權(quán)本質(zhì)上一致的權(quán)利卻被排除在用益物權(quán)的種類之外，這不利于權(quán)利的保障。因此有必要將用益物權(quán)的范圍擴(kuò)大。司法解釋是我國目前法律修訂的主要形式之一，因此通過司法解釋的規(guī)定來修訂用益物權(quán)體系也是一種不錯(cuò)的選擇。另一方面，因?yàn)橛靡嫖餀?quán)的體系構(gòu)建牽涉到方方面面，所以我們還可以以單行立法的方式對(duì)其進(jìn)行規(guī)定。這種方式操作起來更為便利，而且可以解決不同法律規(guī)定之間的沖突。我國《物權(quán)法》第117條規(guī)定：“用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利?！彪m然物權(quán)法規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)也可以作為用益物權(quán)的對(duì)象，但是目前我國的法律制度中尚沒有動(dòng)產(chǎn)作為對(duì)象的用益物權(quán)類型，因此，把租賃權(quán)解釋在用益物權(quán)里，也是對(duì)現(xiàn)有用益物權(quán)制度的一大突破。

3、配套制度對(duì)轉(zhuǎn)租行為的立法完善

要實(shí)現(xiàn)租賃權(quán)物權(quán)的保護(hù)，并不只是一個(gè)定性的問題，相關(guān)的配套制度也應(yīng)該建立，如租賃登記制度。事實(shí)上，房屋租賃登記制度在我國已經(jīng)有了明確的規(guī)定。如1995年建設(shè)部制定的《城市房屋租賃管理辦法》明確規(guī)定：“房屋租賃實(shí)行登記備案制度，簽訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案?！钡且?yàn)橐?guī)定本身的效力層次問題，該規(guī)定在現(xiàn)實(shí)生活中并沒有完全的予以實(shí)施，而且這一規(guī)定只限定于房屋租賃，對(duì)整個(gè)轉(zhuǎn)租制度的構(gòu)建來說，范圍過于狹窄，因此筆者希望通過法律的形式肯定這一制度，并把其范圍擴(kuò)張到所有的不動(dòng)產(chǎn)租賃中。只有這樣才能更好地適用善意第三人保護(hù)制度。在擅自轉(zhuǎn)租中，如果是善意第三人，其租賃權(quán)將受到法律的保護(hù)，出租人不能因?yàn)檗D(zhuǎn)租人無權(quán)處分而要求善意第三人承擔(dān)侵權(quán)結(jié)果。動(dòng)產(chǎn)的租賃權(quán)轉(zhuǎn)移以交付為標(biāo)志，次承租人只要有理由相信占有人為合法占有人，就可以獲得租賃權(quán)。而在不動(dòng)產(chǎn)中，若建立了租賃登記制度，登記就成了租賃權(quán)公示的方式之一，出租人若選擇就不登記就不能對(duì)抗善意的第三人。

總之，要進(jìn)一步完善轉(zhuǎn)租制度，妥善協(xié)調(diào)好各方當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，相關(guān)法律的修改工作將是一個(gè)浩大的工程，相關(guān)配套制度的建立也并非易事，但是我們不能因?yàn)槿蝿?wù)艱巨而置之不理。上述建議只是筆者對(duì)轉(zhuǎn)租制度所做的一些設(shè)想，并不成熟和完善，只求拋磚引玉，以進(jìn)一步完善我國轉(zhuǎn)租制度，實(shí)現(xiàn)定紛止?fàn)幹πА?/p>