楊慧

［摘要］地價房價比是評價住房市場與土地市場協(xié)調(diào)性的重要指標(biāo),但是其具有指標(biāo)單一與地價房價“時差”性兩大缺陷,為眾多學(xué)者及民眾所質(zhì)疑。在此背景下筆者將耦合協(xié)調(diào)度模型首次引入評價住房市場與土地市場協(xié)調(diào)發(fā)展?fàn)顩r,計算結(jié)果與地價房價比結(jié)果一致,都顯示中國住房市場與土地市場協(xié)調(diào)性良好。筆者據(jù)此分析出導(dǎo)致模型結(jié)果與普通民眾預(yù)期不一致的問題所在,并提出房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策建議以促進二者進一步協(xié)調(diào)發(fā)展。

［關(guān)鍵詞］住房市場；土地市場；協(xié)調(diào)性；耦合協(xié)調(diào)度

［中圖分類號］F29335［文獻標(biāo)識碼］A［文章編號］1005-6432（2012）9-0023-04

引言

2004年以來房價快速上漲引發(fā)國內(nèi)學(xué)者對房價上漲原因分析的研究熱潮,其中地價過快上漲推高房價論點為廣大學(xué)界人士及普通民眾所接受。然而國土資源部2009年對全國105個地價動態(tài)監(jiān)測城市620個項目開展的“房地產(chǎn)項目用地地價專項調(diào)查”顯示：620個項目地價房價比平均為232%,356個項目比例在15%~30％,比例在30％以下的約占總數(shù)的78％。東部地區(qū)共有項目316個,地價房價比平均為27%,地價房價比高于全國平均水平；中部和西部地區(qū)共有項目分別為158個和146個,地價房價比平均值分別為21%和18%,均低于全國平均水平。地價上漲最快的一線城市北京、上海、廣州和深圳地價房價比分別為268%,267%,332%和344%數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國土資源部“房地產(chǎn)項目用地地價專項調(diào)查”相關(guān)數(shù)據(jù)計算整理得來。,雖高于全國最高水平,但是從國際經(jīng)驗來看此比值也在合理范圍之內(nèi)。地價房價比為判斷住房市場與土地市場的協(xié)調(diào)狀況、分析地價占房價比重的合理性從而為改善宏觀調(diào)控政策提供了有效依據(jù)。但是全國甚至是一線城市房價與地價處于協(xié)調(diào)狀態(tài)，二者比重合理的調(diào)查結(jié)論為普通民眾所不能接受。為此很多學(xué)者指出該指標(biāo)具有如下缺陷：一、地價房價比僅涉及地價與房價兩個指標(biāo),地價與房價不能充分反映土地市場與住房市場整體狀況。二、由于房地產(chǎn)開發(fā)兩到三年的周期導(dǎo)致地價房價比存在時差,歷史地價與當(dāng)期房價的比值必然會人為縮小其比值。鑒于以上地價房價比評價住房市場與土地市場協(xié)調(diào)性不可避免的缺陷,筆者首次將耦合協(xié)調(diào)度模型引入以更為客觀全面地評價二者協(xié)調(diào)性。耦合協(xié)調(diào)度衡量的兩系統(tǒng)(住房市場與土地市場)涉及指標(biāo)多且較為全面,且住房市場與土地市場均為同期兩系統(tǒng)的協(xié)調(diào)性衡量,由此規(guī)避了地價房價比缺陷。

2住房市場與土地市場耦合協(xié)調(diào)度模型介紹

2.1住房市場與土地市場耦合協(xié)調(diào)度模型表達式

借鑒物理學(xué)中的容量耦合概念及容量耦合系數(shù)模型，可以直接得到住房市場與土地市場的耦合度函數(shù)劉耀彬中國區(qū)域城市化與生態(tài)環(huán)境耦合的關(guān)聯(lián)分析［J］.地理學(xué)報，2005(2)：237-247

劉耀彬城市化與生態(tài)環(huán)境耦合機制及調(diào)控研究［M］.北京：經(jīng)濟科學(xué)出版社，2007：153-156,表示為：

C=｛(X*Y)/(X/2+Y/2)2｝1/2(1)

耦合度對判別住房市場與土地市場耦合作用的強度具有重要意義，然而它只能說明兩個系統(tǒng)間相互作用程度的強弱,無法反映協(xié)調(diào)發(fā)展水平的高低,如當(dāng)兩個系統(tǒng)發(fā)展水平都較低時，同樣也可以得到兩個系統(tǒng)協(xié)調(diào)度較高的結(jié)果。因此借鑒已有學(xué)者的研究成果,構(gòu)建一個能夠客觀反映住房市場與土地市場協(xié)調(diào)發(fā)展水平的耦合協(xié)調(diào)度模型,以評價不同城市不同年份住房市場與土地市場交互耦合的協(xié)調(diào)程度,其計算公式如下：

D＝(C*T)1/2,T＝αX＋βY(α＝β＝05）(2)

式中：C為耦合度；D為耦合協(xié)調(diào)度,取值范圍為0≤D≤1；T為住房市場與土地市場綜合評價指數(shù)。D的取值范圍與協(xié)調(diào)度類型如下：D＜02,極不協(xié)調(diào)；02≤D＜04,不協(xié)調(diào)；04≤D＜05,不太協(xié)調(diào)；05≤D＜06,基本協(xié)調(diào)；當(dāng)06≤D＜08,比較協(xié)調(diào)；08≤D≤1,高度協(xié)調(diào)。

2.2住房市場與土地市場指標(biāo)體系說明

(1)指標(biāo)體系結(jié)構(gòu)表。本著指標(biāo)選取的綜合全面性、重要性以及數(shù)據(jù)的可獲得性等原則本文選取住房市場與土地市場指標(biāo)如表下1所示。

(2)指標(biāo)數(shù)據(jù)來源。2001—2009年全國及35個大中城市八大指標(biāo)數(shù)據(jù)來源分別如下：土地供給結(jié)構(gòu)指標(biāo)中城市居住用地面積和城市建設(shè)用地面積均來源于《中國城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒》,居住用地價格來源于中〖LL〖JP+2國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng),房地產(chǎn)開發(fā)本年土地購置面積及其他指標(biāo)均來源于相關(guān)年份《中國統(tǒng)計年鑒》。住房市場中人均居住面積來源于《中國城市年鑒》,其余四大指標(biāo)數(shù)據(jù)來源于相關(guān)年份《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》。

2.3住房市場與土地市場耦合協(xié)調(diào)度計算步驟

(1)原始數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化(極值變換法)。本文采取極值變換法對住房市場與土地市場指標(biāo)原始數(shù)據(jù)進行無量綱化處理,同時也滿足了耦合協(xié)調(diào)度對數(shù)據(jù)非負(fù)化的要求。極值變化法非負(fù)化原始數(shù)據(jù)公式為：

xij′=(xij-xijmin)/(xijmax-xijmin)+001(3)

式中xij為i地區(qū)第j項指標(biāo)原始數(shù)值,xij′為原始數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)值,xijmin和xijmax分別表示選取年份指標(biāo)最小值和最大值。

(2)指標(biāo)權(quán)重賦予(熵值賦權(quán)法)。作為客觀賦權(quán)法中重要的一種熵值賦權(quán)法避免了主觀因素帶來的偏差,不摻雜評價者的主觀期望。根據(jù)熵值賦權(quán)法計算步驟及公式,本文選取全國及35個大中城市八大指標(biāo)2001—2009年數(shù)據(jù)計算得出土地市場三大指標(biāo)與住房市場五大指標(biāo)權(quán)重如表2所示。

2(3)住房市場與土地市場綜合指數(shù)的計算。土地市場綜合水平指數(shù)和住房市場水平綜合水平指數(shù)計算公式為：

Xi=ai1xi1′+ai2xi2′+…+aimxim′(4)

Yi=bi1yi1′+bi2yi2′+…+binyin′(5)

式中,X、Y 分別為i地區(qū)市土地市場綜合水平指數(shù)和住房市場綜合水平指數(shù),m、n 分別為i地區(qū)土地市場和住房市場下屬指標(biāo)數(shù)目,aim、bin 分別為i地區(qū)土地市場和住房市場下屬具體指標(biāo)權(quán)重,xi1′…xim′、yi1′…yin′分別為i地區(qū)土地市場和住房市場指標(biāo)原始數(shù)據(jù)通過極值變化法標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)值。最后將各地區(qū)住房市場與土地市場綜合指數(shù)X和Y代入式(1)和式(2)計算得出各地區(qū)各年份耦合協(xié)調(diào)度并判斷其協(xié)調(diào)類型。

3基于耦合協(xié)調(diào)度對住房市場與土地市場協(xié)調(diào)性的考察31全國住房市場與土地市場耦合協(xié)調(diào)度

根據(jù)耦合協(xié)調(diào)度計算公式及評價步驟,計算得出全國住房市場與土地市場耦合協(xié)調(diào)度如表3所示。雖然耦合協(xié)調(diào)度較好地反映了二者協(xié)調(diào)狀況,但是住房市場與土地市場各自發(fā)展?fàn)顟B(tài)如何卻反映不出來,因此筆者在這里結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)差法標(biāo)準(zhǔn)化原始數(shù)據(jù)的方法,即xij′=(xij-xij平均)/δ，yij′=(yij-yij平均)/γ,其中xij、yij為i地區(qū)土地市場與住房市場第j項指標(biāo)原始數(shù)據(jù),xij平均、yij平均為第j項指標(biāo)2001—2009年平均值。采用各項指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)值與權(quán)重乘積之和算出土地市場與住房市場綜合指數(shù)分別為X和Y,從二者綜合指數(shù)的正、負(fù)來判斷發(fā)展水平的趨前與滯后,這樣能更好地分析出二者各自的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

從上表數(shù)據(jù)可以看出,2001—2009年全國住房市場與土地市場協(xié)調(diào)狀況良好,且遵循了基本協(xié)調(diào)→比較協(xié)調(diào)→高度協(xié)調(diào)的路徑,協(xié)調(diào)性越來越好。2004年及之前年份住房市場發(fā)展落后于土地市場,土地市場先于住房市場發(fā)展為后者提供了有效支撐作用,帶動了2004年起始的〖LL住房市場快速發(fā)展。隨著住房市場的快速發(fā)展二者逐漸達到協(xié)調(diào)狀態(tài),2008年達到高度協(xié)調(diào)。全國住房市場與土地市場協(xié)調(diào)狀況趨好的態(tài)勢通過下圖可以更為直觀地顯示出來。

3.2一線城市住房市場與土地市場耦合協(xié)調(diào)度

從計算出來的35個大中城市耦合協(xié)調(diào)度來看,住房市場與土地市場協(xié)調(diào)狀況趨勢與全國基本相同(故限于篇幅本文不再對所有35個大中城市耦合協(xié)調(diào)度進行分析),東北部地區(qū)耦合協(xié)調(diào)度狀況最好,中西部地區(qū)次之,一線城市耦合協(xié)調(diào)度也趨勢好轉(zhuǎn),但是仍然低于全國水平?，F(xiàn)僅就一線城市狀況進行分析(如表4所示),其他城市協(xié)調(diào)度變化趨勢可參考全國趨勢圖。

將一線城市耦合協(xié)調(diào)度與全國耦合協(xié)調(diào)度比較可以看出,一線城市耦合協(xié)調(diào)度趨勢不如全國逐年遞增那么明顯,一線城市波動性比較大。2008年一線城市受經(jīng)濟危機波動影響最為突出：與全國趨勢相反北京和上海土地市場與住房市場都受到嚴(yán)重沖擊,二者協(xié)調(diào)狀態(tài)轉(zhuǎn)為非協(xié)調(diào)狀態(tài),廣州和上海亦由比較協(xié)調(diào)狀態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)榛緟f(xié)調(diào)狀態(tài)。由此可見,一線城市等熱點城市受經(jīng)濟波動影響較為突出。經(jīng)濟危機之后2009年四個城市土地市場與住房市場迅速轉(zhuǎn)好二者協(xié)調(diào)性也隨之轉(zhuǎn)好?？傮w看來,一線城市及其他35個大中城市住房市場與土地市場協(xié)調(diào)性良好。

33模型分析結(jié)果評析

模型分析結(jié)果顯示中國以及35個大中城市住房市場與土地市場協(xié)調(diào)性良好,這與國土資源部公布的地價房價比顯示結(jié)果一致,兩模型分析結(jié)果與普通民眾主觀感知或預(yù)期(地價過快上漲推高房價)不符。導(dǎo)致民眾認(rèn)為土地市場非健康發(fā)展且與住房市場不協(xié)調(diào)的認(rèn)知主要在于土地市場與住房市場仍然存在諸多不協(xié)調(diào)的問題。

(1)房地產(chǎn)調(diào)控不力,開發(fā)商房價上漲預(yù)期推高地價。中國房價上漲的原因除了供求原理的作用外,房地產(chǎn)開發(fā)商對房價上漲的預(yù)期是導(dǎo)致地價上漲的重要原因。住房具有商品屬性的同時也是生活必需品,因此住房市場化的同時也離不開中央宏觀調(diào)控政策對居民住房基本需求的保障。2004年以來房價快速上漲加大了中央宏觀調(diào)控政策力度與強度,但是政策經(jīng)常變化,房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期政府宏觀調(diào)控不會長久從而依循原有市場行為路徑,調(diào)控長期成為“空調(diào)”。因此短期化的調(diào)控政策是房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期房價上漲從而推動地價上漲的主要原因,并非地價上漲推高房價。

(2)招拍掛制度導(dǎo)致地王頻現(xiàn),“囤地”、“捂地”坐等土地升值。招拍掛的土地出讓制度促進了土地市場化并與住房市場化相輔相成推動了中國房地產(chǎn)市場發(fā)展。但是現(xiàn)有土地出讓制度存在諸多缺陷：一是以價高者得為競標(biāo)原則,導(dǎo)致住房市場供求結(jié)構(gòu)矛盾。出價最高的房地產(chǎn)開發(fā)商為了謀求利潤往往注重開發(fā)別墅、高檔公寓等高檔住房,而廣大消費者需求的小戶型、小面積住房稀缺。二是單純以購地坐等土地升值為目的,利用地王地塊地理位置等方面的稀缺性推高了社會整體對地價過高的感知。土地出讓制度對房地產(chǎn)開發(fā)商囤地、捂地缺乏強制有效的規(guī)范,導(dǎo)致開發(fā)商投機心理拉長開發(fā)周期,并非當(dāng)初土地出讓價格過高。

(3)財稅制度不合理,地方政府過于依賴土地財政。1994年的分稅制改革提高了中央政府財力但同時也導(dǎo)致中央與地方財權(quán)與事權(quán)相分離,地方政府財源有限。作為地方政府財源的土地出讓金成為其擴大財力的重要渠道。地方政府土地財政絕對量的增加是土地市場化改革的必然,但土地財政占地方財政收入比重的上升則在于地方政府財源有限。

4住房市場與土地市場協(xié)調(diào)發(fā)展的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策建議正如國土資源部地價房價比和本文耦合協(xié)調(diào)度模型分析結(jié)果顯示：中國住房市場與土地市場協(xié)調(diào)性整體良好,但是抑制二者協(xié)調(diào)發(fā)展的問題依然存在,根據(jù)這些問題本文提出以下政策建議。

41調(diào)控由短期政策向長期制度轉(zhuǎn)變,有效轉(zhuǎn)變市場主體預(yù)期〖JP+1房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段主要有行政手段和經(jīng)濟手段,行政手段和經(jīng)濟手段的有效結(jié)合才能推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。2010—2011年房地產(chǎn)調(diào)控逐步升級,行政手段“限購令”、“限價令”調(diào)控效果初顯需要推進這些行政措施的短期化,這樣才能從根本上發(fā)揮其有效抑制投資投機性需求的作用；經(jīng)濟手段中的差別化信貸政策、貨幣政策更有必要也有可能去短期化,加大對普通自主性消費需求的支持；同時保障性住房要制定長期規(guī)劃,保障中低收入階層基本住房需求。通過以上房地產(chǎn)調(diào)控措施的去短期化,市場主體包括地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商以及購房者房價持續(xù)上漲預(yù)期才能得到有效扭轉(zhuǎn),從而改變目前市場主體特別是房地產(chǎn)開發(fā)商房價上漲預(yù)期對低價的推動作用。

42完善土地出讓制度及土地增值稅征管制度,促進土地供給結(jié)構(gòu)合理化土地出讓制度要改變招拍掛中以價高者得的原則,制定競標(biāo)的綜合性標(biāo)準(zhǔn),配以房價、戶型、面積等綜合指標(biāo)進行考察,解決住房供求結(jié)構(gòu)矛盾；同時制訂并公布土地中長期供應(yīng)計劃,提高中小戶型、中低價位等普通商品房建設(shè)用地比例,控制高檔住房用地供應(yīng),促進土地供給結(jié)構(gòu)的合理化；同時完善土地增值稅征收制度,擴大增值稅征收范圍并做好土地增值稅專項評估,同時加強對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程監(jiān)控,以擠占開發(fā)商坐等土地升值的贏利空間，有效打擊“囤地”、“捂地”行為。

43完善現(xiàn)有財稅體制,擴大地方政府財源減輕其對土地財政過于依賴地方政府對土地財政嚴(yán)重依賴的根本原因在于現(xiàn)有財稅體制下地方政府財源有限與其事權(quán)不相匹配,推進財稅體制的改革是減輕地方政府土地財政依賴促進住房市場與土地市場進一步協(xié)調(diào)的重要舉措。在此特別提出房產(chǎn)稅作為一種房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施目前在上海與重慶兩地已試點征收,要在兩試點經(jīng)驗總結(jié)基礎(chǔ)上準(zhǔn)確對房產(chǎn)稅進行功能定位,制定房產(chǎn)稅推廣規(guī)劃促進房產(chǎn)稅抑制投資投機性需求的同時擴大地方政府財源。

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［基金項目］中國社會科學(xué)院“住房市場與主要影響因素綜合協(xié)調(diào)發(fā)展研究”階段性成果。